کمیسیون ماده ۵ شهرداری

کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری که به کمیسیون ماده 5 شهرداری معروف است ، به موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران متولی بررسی و تصویب طرح های جامع شهری، طرح تفصیلی و تغییرات آنها در حوزه شهر و حریم شهری است.

نتیجتا تعیین نوع استفاده و کاربری زمین و تغییر کاربری اراضی و املاک در محدوده شهری و حریم شهری منوط به اخذ مجوز کمیسیون ماده 5 ، باستثنای اراضی زراعی و باغی بالای 500 متر درحوزه شهر که مستلزم پذیرش نظر اولیه کمیسیون ماده 7 شهرداری است و نیزاراضی زراعی و باغی واقع درحریم شهری که کماکان دراختیار کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری است.

وظایف و حدود صلاحیت کمیسیون ماده ۵ شهرداری

کمیسیون ماده 5 شهرداری همانگونه که بیان شد، مرجع صالح انحصاری تغییر کاربری درحوزه شهر و حریم شهری است، باستثنای اراضی زراعی و باغی واقع در حریم شهری که کماکان تغییر کاربری آن درصلاحیت کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری است.که این وظایف عبارتند از :

• بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری.
• بررسی و تصویب تغییر کاربری اراضی یا املاک پیشنهادی شهرداری
• بررسی افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر.
• اصلاح طرحهای تفصیلی و ضوابط و مقررات اجرایی مثل تشویق به تجمیع قطعات در مناطق نوسازی انبوه سازی و به کارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی یا استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای اسکان جمعیت

نکته کاربردی:

تقاضای تغییر کاربری فضای سبز واقع در روستا باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داده شود.

اعضای کمیسیون ماده ۵ شهرداری

به استناد ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در هر استان کمیسیونی مركب از استاندار ( به عنوان رئيس و در غياب ايشان معاون عمراني استانداري)، مدير كل راه  و شهرسازي استان ( دبير ) ، شهردار شهر مربوطه، رئيس سازمان جهاد كشاورزي ، مدير كل ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري به عنوان اعضای اصلی با حق رای و همچنين رئيس سازمان نظام مهندسي ساختمان استان و رئيس شوراي اسلامي شهر مربوطه ( بدون حق راي ) تشكيل مي گردند.

محل دبيرخانه اين كميسيون در اداره كل راه و شهرسازي است. كميسيون مذكور با حضور رئيس ، دبير و دو نفر ديگر از اعضاء كميته رسمیت يافته و تصميمات آن با سه راي موافق مناط اعتبار خواهد بود.

نحوه طرح درخواست تغییر کاربری اراضی و املاک در کمیسیون ماده ۵ شهرداری| کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری

چنانچه مالکین اراضی واقع در شهر و حریم شهری، بنای بر تجدید بنا با کاربری جدیدی که در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ شهرداری است را داشته باشند، می بایست درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی، به شهرداری مربوط ارسال نمایند. شهرداری با بررسی اولیه ، موضوع را جهت اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می نماید، اتخاذ تصمیم نهایی نسبت به پذیرش یا رد تغییر کاربری املاک در صلاحیت این کمیسیون قرار دارد.

حال چنانچه کمیسیون ماده ۵ شهرداری از پذیرش تمام یا بخشی از درخواست متقاضی امتناع نماید، امکان اعتراض نسبت به تصمیم صادره در دیوان عدالت اداری وجود دارد و با رد شکایت در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری، دادنامه صادره ، قابل تجدید نظر خواهی و متعاقبا قابل اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری است.

مدارک لازم برای طرح درخواست تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ شهرداری

1. کپی مصدق سند مالکیت
2. نقشه و موقعیت دقیق ملک
3. گزارش توجیهی پیشنهاد تغییر کاربری
4. نامه از ارگان مربوطه جهت پذیرش امکان تغییر کاربری

شرایط  و موانع پذیرش درخواست تغییر کاربری از سوی کمیسیون ماده ۵ شهرداری

• تغییر کاربری براساس طرح جامع و تفصیلی 

کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری در صدور مجوزات تغییرات کاربری می بایست ضوابط مصرحه در طرح های جامع و تفصیلی را مد نظر قرار دهد. بر همین اساس صرف احداث بنا و تغییر کاربری سابق؛ موجب ایجاد حق مکتسبه ای برای مالک جهت اخذ موافقت کمیسیون ماده ۵ شهرداری نخواهد بود.

که این امر در رای وحدت رویه شماره 2970 مورخ 10/10/1398 نیزتائید شده است. برهمین اساس چنانچه مامورین در صدور پروانه ساختمانی، رعایت مقررات قانونی و ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی شهر و کاربری ملک را ننموده باشند، موجب ایجاد حق مکتسبه برای دارنده پروانه ساختمانی نمی گردد و شهرداری موظف به ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری خواهد بود.

• لزوم تغییر کاربری و احداث بنا در مهلت زمانی مشخص پس از تصویب کمیسیون ماده ۵ شهرداری
  

با توجه به این که کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، صرفاً وظیفه بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها را در هر استان را بر عهده دارد.

بر همین اساس درهیچ یک از قوانین و مقررات مربوط، اختیاری برای کمیسیون اعلامی جهت تعیین مهلت برای متقاضیان تغییر کاربری زمین در جهت اخذ پروانه و شروع عملیات ساختمانی ظرف یکسال از تاریخ مصوبه تغییر کاربری زمین وجود ندارد. ولی این کمیسیون با تصویب مصوبه ای درمورخ 1373/01/03  و به منظور ممانعت از معطل ماندن فعالیت های عمرانی و تبعات ناشی از آن برای شهرسازی، با تعیین مهلت اقدام به پذیرش درخواست تغییر کاربری می نماید.

• ممنوعیت تغییر کاربری و ساخت و ساز در باغات و اراضی مزروعی 

با تغییر کاربری ملک از ناحیه کمیسیون ماده ۵ قانون مذکور مانع قانونی صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری مرتفع خواهد شد و شهرداری ملزم می شود، که برابر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، پروانه احداث بنا صادر نماید و قبل از رفع این مانع، دیوان مجاز نیست، شهرداری را به امرخلاف قانون الزام نماید.

مضافا اینکه همانگونه که بیان شد، تغییر کاربری زمین از مزروعی در حوزه شهری در صلاحیت شورای عالی شهرسازی است. ولی در حریم شهری کماکان وفق ماده 1 قانون حفظ کاربری در صلاحیت کمیسیون تبصره یک ماده یک این قانون می باشد.

• ضرورت اخذ استعلام از کمیسیون تشخیص باغات، هنگام صدور پروانه در اراضی بالای ۵۰۰ متر

به استناد ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳/۵/۸۸ مجمع تشخیص مصلحت نظام به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آئین نامه اجرایی آن و تشخیص باغات، کمیسیونی در هر شهرداری تشکیل می شود. که به کمیسیون ماده 7 شهرداری ( کمیسیون باغات ) شهرت دارد.

که شهرداری موظف است، برای صدور پروانه ساختمانی درعرصه های با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع که در محدوده شهر واقع می باشد، نظر کمیسیون فوق را اخذ نموده و مطابق آن عمل نماید.

نحوه بررسی درخواست تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی در محدوده قانونی شهر و حریم شهری در کمیسیون ماده ۵ شهرداری

بنا به اینکه ملک مورد درخواست تغییر کاربری، در کدام محدوده قانونی و دارای کاربری زراعی یا باغ باشد یا خیر؟ مراحل و فرآیند تغییر کاربری و مرجع تشخیص تغییر کاربری متفاوت خواهد بود.

فرض اول: زمین دارای کاربری کشاورزی و باغ باشد و در محدوده شهری باشد.

در فرضی که کاربری ملک واقع در حریم شهر، زراعی یا باغی و در محدوده شهری باشد، برای تغییر کاربری ، اخذ نظر ابتدایی کمیسیون ماده 7 شهرداری، نسبت به اراضی بالای 500 متر از سوی شهرداری و کمیسیون ماده 5 ضروری است.

فرض دوم: زمین دارای کاربری کشاورزی و باغ باشد و در حوزه حریم شهری واقع باشد.

به موجب ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374 و تبصره 1 و 2 آن، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها و تداوم و بهره‌ وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها در‌ خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است و پذیرش درخواست تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها خواهد بود. در غیر اینصورت اگر شهرداری مبادرت به صدور پروانه ساختمانی نماید و در پی آن مالک یا متصرف، اقدام به تغییر کاربری نماید مرتکب جرم تغییر کاربری در اراضی زراعی شده است..

بنابراین در مورد اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم شهر، دو دستگاه شهرداری و جهاد کشاورزی متولی اعلام نظر در خصوص فراهم بودن شرایط ساخت و ساز می باشند.

که اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره 1476/95/7 مورخ 1395/06/21 قائل به صلاحیت کمیسیون تبصره یک ماده یک در خصوص صدور مجوز تغییر کاربری در اراضی زراعی و باغی واقع در حوزه حریم شهری می باشد.

فرض سوم : زمین فاقد کاربری اراضی زراعی و باغ است.

در حالت دیگر ملک واقع در حوزه شهر و حریم شهری ، فاقد کاربری کشاورزی است. در این صورت، کمیسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مورد تغییر کاربری ملک اتخاذ تصمیم می نماید.

نحوه تغییر کاربری در حوزه شهر و حریم شهری از تجاری به مسکونی از طریق کمیسیون ماده ۵ شهرداری

مالکین بنا به جهات مختلفی همچون کاهش رونق فعالیت اقتصادی یا عدم بهره بردای لازم از واحد تجاری بنای بر تغییر کاربری و ساخت واحدهای مسکونی در آن می نمایند، که در خصوص امکان پذیرش این درخواست در قانون مقرره ای وضع نشده است. ولی با تمسک به فلسفه تصویب طرح های جامع و تفصیلی، پذیرش درخواست کاربری تجاری به مسکونی هم منوط به پذیرش کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری است. که در عمل هم شهرداری به این صورت عمل می نمایند.

نکته مهم اینکه؛ در قانون شهرداری به تخلف تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری اشاره شده است، ولی نسبت به تخلف تغییر کاربری تجاری به مسکونی نصی وجود ندارد. بنابراین شهرداری ها امکان برخورد با این نحوه استفاده را به علت عدم وجود منع قانونی ندارند.

هزینه و عوارض تغییر کاربری اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و حریم شهری در کمیسیون ماده ۵ شهرداری

• هزینه تغییر کاربری اراضی و املاک فاقد کاربری زراعی و باغی واقع در محدوده قانونی شهری و حریم شهری

از حدود 5 سال قبل هیات عمومی دیوان عدالت اداری برخلاف رویه سابق خود اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری را در حوزه شهر و حریم شهری مجاز اعلام نموده است.

این عوارض هر ساله در تعرفه عوارض سالیانه شوراهای اسلامی شهرها معین می گردد. با این تفاسیر هر مالکی در زمان تصمیم گیری برای طرح درخواست مجوز تغییر کاربری املاک واقع در حریم یا محدوده شهر، می بایست هزینه تغییر کاربری را در محاسبات مالی خود لحاظ نماید.

• هزینه تغییرکاربری اراضی و املاک دارای کاربری زراعی و باغی واقع در محدود حریم شهری

بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها میزان عوارض 80%(هشتاد درصد) قیمت روز اراضی زراعی و باغ های مشمول مقررات این قانون ( حریم شهری و خارج از آن ) ، با احتساب ارزش زمین پس از تغییرکاربری می بایست از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریزگردد.

کمیسیون فنی شورای عالی شهرسازی و معماری 

کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری درجهت احراز مسائل فنی و تخصصی موضوعات مطروحه در کمیسیون اقدام به اخذ نظریه از کمیسیون فنی می نماید و کمیسیون فنی با دعوت واحد دبیرخانه تشکیل جلسه داده و اقدام به بررسی پرونده و اعلام نظر کارشناسی به کمیسیون ماده ۵ شهرداری می نمایند.

اعتراض به نظریه کمیسیون فنی کمیسیون ماده ۵ شهرداری

نظریه های کارشناسی صادره از کمیسیون فنی با عنایت به مشورتی و کارشناسی بودن موضوع به ذی نفع ابلاغ نشده و صرفا جهت بررسی به کمیسیون ماده 5 ارسال می گردد و راسا قابل اعتراض نمی باشد وذی نفع صرفا می تواند از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده 5 اقدام به ارائه اعتراض به کمیسیون ماده ۵ شهرداری نماید.

مرجع حل اختلاف در نحوی اجرای طرح های جامع و تفصیلی 

برابر تبصره ذيل ماده 7 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در موارد ابهام و اشكال و اختلاف نظر در نحوه اجراي طرح جامع و تفصيلي شهري مراتب در شوراي عالي شهرسازی و معماری مطرح و نظر آن شورا قطعي و لازم الاجراء خواهد بود.

اعتراض و ابطال تصمیمات کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری در دیوان عدالت اداری | شکایت از کمیسیون ماده ۵ شهرداری در کجا رسیدگی می گردد؟

درخصوص مصوبات صادره از کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری باید درخصوص مصوبات شخصی و عمومی قائل به تفکیک شد.

درخصوص تصمیمات و مصوبات شخصی (خصوصی) ذی نفع می تواند براساس ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری اقدام به طرح شکایت در قالب دادخواست ابطال درشعب بدوی دیوان عدالت اداری نماید و می تواند در فرض رد شکایت ظرف مهلت 20 روز اقدام به تجدیدنظرخواهی نماید. نهایتا با رد شکایت امکان اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

ولی درخصوص مصوبات عمومی می بایست از طریق ارائه درخواست خطاب به هیات عمومی دیوان عدالت اداری درخواست ابطال مصوبه را نمود.

برهمین اساس بهره مندی از خدمات وکیل متخصص دیوان عدالت اداری نقش بسزایی جهت تشخیص نحوه طرح صحیح دعوا و پیگیری حقوق تضییع شده در مرجع رسیدگی کننده خواهد داشت. لذا موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از تخصص وکلای متبحر و دارای سابقه فعالیت قضایی در دیوان عدالت اداری، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی در خصوص کلیه دعاوی مطروحه در دیوان عدالت اداری اعلام می نماید.

در چه زمانی شهرداری از کمیسیون ماده ۵ درخواست تغییر کاربری مینماید؟

1. گاهی اوقات به لحاظ اجبار من جمله عدم تملک املاک توسط صاحب کاربری ( ادارات و دستگاههای اجرایی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب ۱۳۶۷) در مدت تعیین شده حداکثر ۵ سال متقاضی جهت اخذ مجوز ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می نماید.
2. در مواقعی که شهرداری حسب ضرورت تصمیم داشته باشد در یک محل با چند کاربری مختلف مجتمع های تجاری یا مسکونی احداث نماید که اجباراً باید کلیه املاک مورد نظر به یک کاربری واحد اختصاص یابد.
3.  در مواقعی که مالک یا مالکینی تصمیم بگیرند خود مجتمع تجاری یا مسکونی یا بهداشتی در کاربریهای غیر مرتبط ایجاد نمایند.
4. در مواقعی که براثر گسترش شهر و مهاجرپذیری شهر ضرورت داشته باشد کاربری مسکونی و یا تجاری اضافه بشود.
5. در مواقعی که حسب تشخیص شهرداری کاربریهای گورستان و کشتارگاههای قدیم نیاز به تغییر کاربری داشته باشند.

 اعلام موافقت مشروط با تقاضای تغییر کاربری اراضی از سوی کمیسیون ماده ۵ وجاهت قانونی دارد؟

اعلام موافقت مشروط با تقاضای تغییر کاربری اراضی از سوی این کمیسیون صحیح نمی باشد و کمیسیون مزبور در حدود مقرر در ماده ۷۰ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ مجاز به تغییرات در طرحهای تفصیلی است.

نظریه مشورتی شماره 1443/1400/7 مورخ 1401/3/10 اداره حقوقی قوه قضاییه در خصوص کمیسیون ماده ۵ شهرداری

مستفاد از ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب 1351 با اصلاحات بعدی، پس از ابلاغ طرح تفصیلی به طریق قانونی، موجب و دلیل قانونی برای توقف آن از سوی مقامات مجری وجود ندارد و طرح مذکور باید اجرا شود. بدیهی است این مصوبه عنوان «مقرره» دارد و ترتیب توقف و ابطال تمام یا قسمتی از مقرره مذکور نیز در قوانین مربوطه پیش‌بینی شده است؛ لذا حکم اولیه در این خصوص لزوم پایبندی همه مقامات و از جمله استاندار به آن است و تا زمان تعلیق یا ابطال یا توقف آن در مرجع صالح برای همگان لازم‌الاجرا می‌باشد.

نظریه مشورتی شماره 7/93/2866 مورخ 1393/11/18 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص عدم صلاحیت شهرداری در خصوص تغییر کاربری و اخذ وجه و زمین در ازای تغییر کاربری 

استعلام:

1.آيا شهرداري مي تواند در تملك اراضي و املاك داراي سند عادي و حكم تنفيذ قطعي يا داراي سند ششدانگ ماده 147 قانون ثبت ، واقع در طرح احداث يا تعريض خيابان، با وجود كاربري مسكوني اراضي و املاك طبق آخرين طرح تفصيلي،‌ در ارزيابي و كارشناسي جهت تملك، كاربري آن را زراعي تلقي نمايد؟

2.آيا تغيير كاربري املاك واقع در محدوده قانوني شهر در صلاحيت شهرداري مي باشد؟ و آيا شهرداري مي تواند در ازاء تغيير كاربري املاك درصدي از زمين و يا وجهي از مالك تقاضا كند؟

3.در صورتيكه تغيير كاربري ملك در محدوده قانوني شهر به موجب آخرين طرح جامع و تفصيلي شهر صورت گيرد، آيا شهرداري مي تواند به هنگام مراجعه مالك به شهرداري در ازاء اين نحو تغيير كاربري درصدي از زمين و يا وجهي را از ملك تقاضا نمايد؟

پاسخ:

1.ملاك تعيين كاربري جهت پرداخت قيمت اراضي در زمان تملك شهرداري مستنداً به قانون نحوه تقويم ابنيه و املاك و اراضي   مورد نياز شهرداري مصوب 1370، لحاظ نمودن نوع كاربري آن در زمان تملك است. بنابراين اگر در تاريخ تملك، كاربري ملك و اراضي طبق آخرين طرح تفصيلي به صورت مسكوني باشد، موجبي جهت ارزيابي ملك و اراضي با كاربري سابق (كه حسب فرض استعلام زراعي بوده) وجود ندراد؛ لذا مناط اعتبار، كاربري تاريخ تملك است.

2. و 3 .مستفاد از تبصره 1 ماده 101 اصلاحي قانون شهرداري مصوب 1390، شهرداري هيچگونه وظيفه و اختياري در تغيير كاربري اراضي ندارد و به موجب ماده 5 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351، هرگونه تغيير كاربري بر عهده كميسيون ماده 5 قانون مذكور است.

همچنين، حسب رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره 4 – 14 /1 /1391، اقدام شهرداري براي دريافت وجه يا قسمتي از اراضي مردم به نحو رايگان در قبال پيشنهاد تغيير كاربري اراضي به كميسيون ماده 5 شهرسازي، مغاير با ماده 4 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب 1380، مي باشد؛ نتيجتاً شهرداري كه مرجع پيشنهاد دهنده تغيير كاربري به كميسيون مزبور است، مجاز به دريافت وجه يا درصدي از املاك به لحاظ تغيير كاربري نمي باشد.