نحوه اجرای اسناد رهنی در ادارات اجرای ثبت 

نحوه اجرای اسناد رهنی در ادارات اجرای ثبت و وصول مطالبات از اسناد رهنی ، صرفاً از محل مال مورد وثیقه ( اعم از منقول و غیرمنقول ) مطابق با ماده واحده اصلاحی ماده (۳۴) قانون ثبت مصوب 1386/11/29 و تبصره‌ های اصلاحی مورخ 1402/12/22 و مواد 92 و 93 قانون ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا صورت می ‌گیرد. که عدم رعایت این مقررات می تواند به عنوان مبنای قانونی لازم جهت ابطال اجراییه ثبتی ، ابطال عملیات اجرایی ثبتی ، ابطال مزایده ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی ملاک عمل قرار گیرد.

شیوه و مراحل عملی اجرای اسناد رهنی در ادارات اجرای ثبت

1. مراجعه ذی نفع سند رهنی به دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی جهت صدور اجراییه نسبت به سند رهنی 

از تاریخ ابلاغ اجرائیه به مخاطب، قانونگذار 10 روز مهلت برای اجرای مفاد سند و پرداخت بدهی تعیین نموده است و چنانچه ظرف 10 روز اقدامی از جانب بدهکار صورت نگیرد، دفتر اسناد رسمی از ذینفع سند رهنی می خواهد تا نحوه اجرای سند رهنی را تعیین نماید؛ این اقدام بدین جهت است که بستانکار سند رهنی می تواند علاوه بر وثیقه از طریق دیگر از جمله توقیف سایر اموال بدهکار به ایفای حقوق خود اقدام نماید و چنانچه بستانکار از وجود اموال نقدی بدهکار مثل اسناد تجاری قابل اطمینان وجوه نقدی نزد بانک ها و یا سهام شرکت های معتبر نزد بورس اطمینان داشته باشد، می تواند وصول طلب خود را از موارد مذکور درخواست نماید. در عمده موارد نحوه اجرای سند رهنی از طریق مزایده مال مورد وثیقه صورت می گیرد و با فروش مال موضوع سند رهنی، حقوق ذینفع آن سند وصول می گردد

2. کنترل اجرائیه صادره از سوی دفترخانه توسط واحد اجرای ثبت.
   

• الف.اجرائیه نقص دارد: که در این حالت اجراییه ارسال و عودت به دفترخانه جهت رفع نقص می گردد.
• ب.اجرائیه فاقد نقص است: که در این حالت تشکیل پرونده بر اساس اجرائیه فاقد نقص صورت می گیرد. 

3. تشکیل پرونده الکترونیک در بستر سامانه اجرا با وصول اجرائیه مکانیزه از دفترخانه تنظیم‌ کننده سند.

4. ابلاغ اجرائیه و استعلام وضعیت ثبتی ملک مورد وثیقه همزمان با ابلاغ اجرائیه.

اگر متعهد یا متعهدین پرونده دارای کد کاربری ثنا می‌باشند. ابلاغ از طریق سامانه ثنا انجام خواهد شد. ولی اگر متعهد یا متعهدین پرونده ، فاقد کد کاربری ثنا ‌باشند. در این حالت، ابلاغ مطابق آئین دادرسی در امور مدنی از طریق پست و به آدرس محل اقامت متعهد، طبق ماده ۵ اصلاحی آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، انجام می‌ گیرد. در ابلاغیه قید می‌ گردد که مخاطب موظف است جهت ثبت ‌نام و دریافت حساب کاربری اقدام کند و کلیه ابلاغ‌ های بعدی از طریق سامانه خواهد بود. 

اما در خصوص استعلام ثبتی واصله از اداره ثبت دو حالت متصور است. که عبارتند از:

• الف. پاسخ استعلام ثبتی با مفاد اجرائیه مطابقت دارد، که در این حالت ادامه عملیات اجرایی جهت ارزیابی مال انجام می شود.  
• ب.پاسخ استعلام ثبتی با مفاد اجرائیه مطابقت ندارد؛ که در این حالت مکاتبه با اداره ثبت محل مربوطه جهت رفع اشکال انجام می شود.

5. اعطای نیابت در صورتی که مورد وثیقه در حوزه ثبتی دیگری واقع شده باشد. 

6. انجام عملیات اجرایی مطابق آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی( ارزیابی، مزایده و …)

پس از وصول پرونده به اجرای ثبت، اداره مذکور استعلام وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت مربوطه اخذ می نماید. و پس از وصول استعلام ثبتی مرحله ی ارزیابی شروع می شود. چنانچه استعلام ثبتی با مندرجات سند رهنی تعارض نداشته باشد و مانعی برای اجرا موجود نباشد، مرحله ارزیابی ارزش ملک ، برگزاری مزایده و … آغاز می گردد. 

نحوه اجرای اسناد رهنی وثایق تسهیلات بانکی و موسسات مالی و اعتباری مجاز در ادارات اجرای ثبت 

وفق تبصره 4 ماده واحده اصلاحی ماده 34 قانون ثبت اصلاحی 1402/12/22  ، بانک ها و موسسات مالی و اعتباری دارای شرایط متفاوت تری جهت امکان وصول مطالبات خود از محل اسناد رهنی می باشند. که رعایت این مقررات آمره از سوی این اشخاص حقوقی و ادارات اجرای ثبت از الزامی است.

که به موجب تبصره 4 الحاقی ( 1394/02/01 و اصلاحی 1402/12/22 ) مقرر شده است : ((  در راستای تسهیل در وصول مطالبات سررسید گذشته بانکها و یا موسسات مالی و یا اعتباری دارای مجوز به یکی از روشهای زیر عمل می‌ شود :

1. بانک و یا موسسه مالی و یا اعتباری تسهیلات‌ دهنده، در صورت درخواست واحد تولیدی بدهکار، به بازار فرابورس یا کارشناس رسمی دادگستری مراجعه و تمام اموال و دارایی‌ های واحد تولیدی را قیمت ‌گذاری می‌ نماید و با هدف تامین طلب بانک و یا موسسه مالی و یا اعتباری بر روی درصد سهام قابل واگذاری به خریدار، یک مناقصه برگزار می‌ کند تا مشخص شود که کدام خریدار با قبول درصد کمتری از سهام واحد تولیدی بدهکار، تمام بدهی او را می ‌پردازد. با پرداخت میزان طلب بانک و موسسه مالی و یا اعتباری از واحد تولیدی توسط خریدار، آن بخش از سهم واحد تولیدی که در مناقصه مشخص شده است، به خریدار منتقل و اموال مورد رهن آزاد می شود.
   در صورتی که بدهکار از مجوز فوق برای تسویه بدهیهای خود استفاده کند، درصورت شرط ضمن عقد در قرارداد مناقصه و درخواست خریدار، بدهکار مکلف است، به خریدار سهام واحد تولیدی بدهکار اعم از اینکه بانک و یا موسسه مالی و یا اعتباری باشد و یا سهام خود را از طریق فرابورس خریداری کرده باشد، اجازه دهد تا با خرید نقدی بخش دیگری از سهام این واحد تولیدی به قیمت قبلی، سهام خود را تا سقف سهام مورد نیاز برای تشکیل مجمع عمومی فوق ‌العاده، افزایش دهد.
2. در مورد معاملات بانکها و موسسات مالی و یا اعتباری مجاز، هرگاه مال مورد وثیقه به مبلغ پایه کارشناسی رسمی دادگستری مرضی ‌الطرفین خریداری نداشته باشد، به تقاضای بستانکار و ضمن اخطار به تسهیلات ‌گیرنده و راهن، مهلت دو ماهه داده می ‌شود تا طلب بانک یا موسسه مالی و یا اعتباری را پرداخت کند و یا ملک مورد وثیقه را با پرداخت تمام یا بخشی از طلب بانک تا سقف مبلغ پایه مزایده فک رهن کند.
   چنانچه ظرف مدت مذکور طلب بستانکار پرداخت نشود، مال مورد مزایده به بالاترین مبلغ پیشنهادی مشروط بر اینکه کمتر از هفتاد درصد (70% ) مبلغ پایه مزایده نباشد، به فروش رسیده و طلب بستانکار وصول می ‌شود. در صورتی که در مزایده اول، مال مورد مزایده به فروش نرسد، تکرار مزایده با قیمت کارشناسی جدید بلامانع است. هرگاه ارزش مال مورد وثیقه بیشتر از ارزش مورد مطالبه بانک باشد، تملک دارایی مورد وثیقه به اختیار بانک می ‌باشد و الزامی در تملک ندارد. در صورت عدم وصول کامل طلب از این طریق، حق پیگیری وصول باقی ‌مانده مطالبات از روشهای قانونی برای بستانکار محفوظ است. در اجرای این تبصره استفاده از سازو کارهای بورس کالا در اولویت قرار دارد.( بند ب ماده 19 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب 1394/02/01 مجلس شورای اسلامی که به ماده واحده قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن ( مصوب 1386/11/29) الحاق شده است. ))

نکته کاربردی :

به نظر می رسد، بانک و موسسات مالی و اعتباری مکلفند در اجرای فراز یک مقرره فوق اقدام نمایند. همچنین اعمال مقررات بند دو نیز منظور آن است که بستانکاران بانکی در تعیین کارشناس مرضی الطرفین با بدهکار به توافق برسند. که عدم رعایت این تشریفات می تواند به عنوان مبنای ابطال اجراییه ثبتی و عملیات اجرایی ثبت قرار گیرد.

نحوه اجرای همزمان اسناد رهنی و ذمه ای ( چک و قرارداد های بانکی و …) در ادارات اجرای ثبت 

چنانچه بانک و موسسات مالی و اعتباری و سایر اشخاص ادعای مطالبات بالاتری از متعهد سند رهنی را نمایند و بخواهند از امتیازات اسناد لازم الاجرا از قبیل چک و قراردادهای بانکی ( اسناد ذمه ای ) در ادارات اجرای ثبت جهت وصول مطالبات خود اقدام نمایند. و نسبت به توقیف مازاد سند رهنی اقدام نمایند، فارغ از اینکه انجام مراحل صدور اجراییه توسط دفترخانه اسناد رسمی و تشکیل پرونده اجرایی و ابلاغ آن به متعهد ضرورت دارد. با طی این مراحل 

اگر بستانکار سند ذمه ‌ای که نسبت به بازداشت مازاد ملک مورد وثیقه بدهکار اقدام نموده، بخواهد از محل ملک مورد وثیقه مذکور مطالبات خود را وصول نماید، دو حالت متصور است:

• حالت اول : سند رهنی مربوطه منجر به صدور اجرائیه شده است. 

در این صورت بستانکار سند ذمه ‌ای باید کلیه بدهی موضوع سند رهنی و حقوق اجرائی را بپردازد و مورد معامله در ازای هر دو بدهی و متفرعات قانونی در بازداشت وی قرار می‌ گیرد. در این مورد، با پرسش از اداره اجرای مربوطه، میزان بدهی و خسارت و حقوق اجرائی را تعیین و سپس با واریز آن در صندوق ثبت، قبض آن را به اجرا تحویل و تقاضای فسخ سند رهنی را می ‌نماید. و اداره اجرا مکلف است مراتب فسخ سند را به دفترخانه تنظیم‌ کننده سند رهنی اعلام و به واحد مربوطه اطلاع دهد که ملک مورد معامله به نفع بستانکار سند ذمه ‌ای بازداشت شده است.

• حالت دوم : سند رهنی منجر به صدور اجرائیه نشده است.

بستانکار سند ذمه ‌ای به دفتر اسناد رسمی تنظیم ‌کننده سند رهنی مراجعه و با اطلاع، تمام مبلغ سند رهنی را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم می ‌نماید. دفترخانه مکلف است نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام کرده و گواهی لازم دایر بر ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت ‌کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم نماید. همچنین، به اداره اجرا و اداره ثبت مربوطه اعلام می‌ کند که سند رهنی فسخ شده و بازداشت مازاد تبدیل به اصل شده و عملیات اجرایی جهت وصول طلب بستانکار وفق اسناد ذمه‌ ای تعقیب می ‌شود.

ارزیابی موضوع سند رهنی در ادارات اجرای ثبت

در بررسی نحوه اجرای سند رهنی بایستی توجه داشته باشیم که موضوع سند رسمی همیشه ملک نیست و اموال دیگری از جمله اتومبیل و سهام بورسی و ….. می تواند موضوع اجرای سند رهنی قرار گیرد. با ذکر این مقدمه بیان می دارد، در مرحله ی ارزیابی بسته به موضوع سند، کارشناس صلاحیت دار تعیین می گردد و کارشناس پس از معاینه محل و انجام تحقیقات کافی قیمت روز ملک را تعیین و به اداره ثبت اعلام می نماید. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می گردد.

اعتراض به ارزیابی در بحث نحوه اجرای سند رهنی در ادارات اجرای ثبت 

پس از ابلاغ نظریه کارشناسی به طرفین، طرف معترض می بایستی ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خویش را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به واحد اجراء ثبت تسلیم نماید. در صورتی که اعتراض ظرف مهلت مذکور انجام نشود ارزیابی قطعی می گردد. چنانچه یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس، مزایده ارزیابی تجدید می گردد.

در صورت وصول اعتراض نسبت به نظریه کارشناس، رئیس ثبت به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی یک نفر را انتخاب و با اعطای مهلت معقول به کارشناس اخطار لازم را جهت اظهار نظر کارشناسی اعلام می دارد. 

ترتیب و نحوه برگزاری مزایده در اجرای سند رهنی در ادارات اجرای ثبت 

با قطعیت ارزیابی موضوع سند رهنی، نوبت به انجام فرآیند اولیه مزایده می رسد؛ قاعدتا این مرحله برای متعهدله سند رهنی جذاب ترین بخش از یک داستان حقوقی است .زیرا در این مرحله است که قرار است خریداری پیدا شود و با خرید عین مرهونه موجبات تأدیه حقوق مرتهن را فراهم آورد. در بررسی نحوه اجرای سند رهنی بایستی ذکر گردد، پس از قطعیت ارزیابی ابتدا مزایده به موجب یک آگهی اطلاع رسانی می شود.

آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر می شود که فاصله انتشار تا روز مزایده نباید کمتر از 15 روز باشد و علاوه بر آن آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده و … الصاق می شود. مزایده به صورت حضوری برگزار و موضوع آن به بالاترین پیشنهاد واگذار خواهد شد.

عدم فروش مال موضوع سند رهنی در مزایده اجرای سند رهنی و امکان واگذاری به صورت قدرالسهم یا شش دانگ بنام بستانکار اجرایی 

چنانچه در جلسه مزایده خریداری برای مال بازداشتی پیدا نشود با دریافت حق الاجرا و حق مزایده مال موضوع اجرای سند رهنی به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود، به شخص متعهدله واگذار می گردد و اگر مازاد بر طلب باشد، مابه التفاوت از مرتهن وصول می گردد و چنانچه قادر به پرداخت ارزش مازاد نباشد، می تواند به نسبت طلب خود از مال مورد وثیقه را تملک نماید و در واقع شریک مشاعی راهن گردد.

پس از اتمام جلسه مزایده، صورتمجلس آن به امضاء مسئولین و نماینده دادستان، خریدار و همچنین راهن و مرتهن می رسد. چنانچه موضوع مزایده، غیرمنقول باشد پس از مزایده ظرف 48 ساعت پرونده نزد رئیس ثبت ارسال می گردد، تا نسبت به صدور دستور انتقال سند رسمی اقدام گردد.