انجام تخلیه املاک در ادارات اجرای ثبت بنا به اینکه موضوع تخلیه و تحویل، تخلیه مورد اجاره و یا تخلیه مورد مزایده در اسناد انتقال اجرائی و یا تخلیه مورد معامله در اسناد بیع قطعی باشد، متفاوت است. و هر یک بعضا دارای شرایط متفاوتی هستند که در ادامه به آن اشاره می نمائیم.
شرایط و نحوه تخلیه املاک در ادارات اجرای ثبت
تخلیه در ادارات اجرای ثبت در سه مورد صورت می گیرد:
-
تخلیه ملک مورد انتقال اجرایی موضوع تبصره ماده 140 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا
مطابق تبصره ماده 140 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اداره ثبت محل وقوع ملک پس از تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه اسناد رسمی، بنا به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهند بود.
نحوه اقدام جهت تخلیه بدین صورت است، که ابتدائا دستور تخلیه صادر و به مامور اجرا ابلاغ می گردد. مامور یک بار به محل ملک مراجعه و تذکر جهت تخلیه را خواهد داد. با فرض عدم همکاری متصرف، با دادستانی مربوطه و عنداللزوم کلانتری جهت معرفی نماینده مکاتبه می شود. در ادامه مامور اجرا برای بار دوم در معیت نماینده دادستان و عنداللزوم مامور نیروی انتظامی جهت تخلیه ملک مراجعه می نماید.
حال اگر سند انتقال اجرائی سند ذمه ای باشد، در صورت وجود شخص ثالث ( مستاجر ) از تخلیه خودداری می شود.
اما اگر سند انتقال اجرائی سند رهنی باشد، دو حالت متصور است : الف. در سند رهنی شرط شده راهن حق نقل و انتقال عین و منافع را ندارد، که در این حالت ملک تخلیه می شود. ب.در سند رهنی حق نقل و انتقال از مالک ملک یا راهن سلب نشده باشد، در این حالت تخلیه صورت نمی گیرد.
در صورت تخلیه مراتب به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام و پرونده مختومه می شود.
-
صدور اجرائیه تخلیه در اسناد اجاره
مصادیق تخلیه در اسناد اجاره به دو صورت است:
- الف.تخلیه به علت انقضای مدت اجاره
- ب.تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره
نحوه اقدام جهت تخلیه قراردادهای اجاره به شرح زیر است:
- صدور و ارسال اجرائیه تخلیه از دفترخانه تنظیم کننده سند به اداره اجرا.
- کنترل اجرائیه.( درهنگام کنترل بررسی می شود که آیا مبلغی به عنوان سرقفلی یا ودیعه و یا مبلغی به عنوان وجه التزام تأخیر در تخلیه تعیین شده است یا خیر؟ در صورت تعیین، تخلیه منوط به اخذ مبالغ مذکور است.)
- تشکیل پرونده الکترونیکی.
- دستور ابلاغ.
- صدور دستور تخلیه به مأمور اجرا پس از گذشت ده روز از تاریخ ابلاغ.
- اخذ حقوق دولتی تخلیه و دریافت مبلغ سرقفلی یا ودیعه از متعهدله در صورت قید سرقفلی یا ودیعه در سند.
- مکاتبه با دادستانی جهت معرفی نماینده و عنداللزوم کلانتری جهت معرفی مأمور انتظامی.
- مراجعه مأمور اجرا در معیت نماینده دادستان و عنداللزوم مأمورانتظامی جهت تخلیه ملک.
و پس از مراجعه جهت تخلیه، دو حالت متصور است:
- الف. حضور متصرف و عدم وجود مانع جهت ورود به ملک و نتیجتا انجام تخلیه با رعایت تشریفات قانونی.
- ب. تخلیه در صورت عدم حضور متعهد و بستگان و خادمین و یا ممانعت متصرف جهت تشریفات قانونی ورود به ملک و نهایتا فک قفل توسط نماینده دادستان و تخلیه ملک با رعایت تشریفات قانونی.
-
صدور اجرائیه تخلیه در اسناد معامله قطعی، چنانچه شرط تخلیه در سند پیش بینی شده باشد، با قید تاریخ مشخص از طریق دفتر اسناد نحوه اقدام رسمی معامله قطعی
نحوه اقدام جهت تخلیه در ادارات ثبت در این مورد به این شرح است:
- صدور اجرائیه تخلیه در اسناد معامله قطعی ( بیع یا صلح و …).
- ارسال اجرائیه صادره از دفترخانه تنظیم کننده سند به اداره اجرا.
- کنترل اجرائیه از حیث تعهد به تخلیه در تاریخ مقرر و تعیین وجه التزام تأخیر در تخلیه.
- در صورت عدم اشکال، تشکیل پرونده مکانیزه در اداره اجرا.
- ابلاغ اجرائیه.
- تعیین وقت تخلیه پس از انقضای ده روز از تاریخ ابلاغ.
- دستور به مأمور اجرا جهت تخلیه در روز مقرر، مکاتبه با دادستانی جهت تعیین نماینده و مکاتبه با کلانتری جهت معرفی، عنداللزوم، مأمور نیروی انتظامی.
- وصول حقوق دولتی تخلیه.
- مراجعه به محل مورد تخلیه.
حال اگر اگر ثالث (مستأجر) با سند رسمی یا عادی اجاره در ملک تصرف دارد ، از تخلیه ملک خودداری می گردد. لکن در صورت حضور متعهد، تخلیه صورت می گیرد. اگر متعهد حضور نداشته باشد، با حضور نماینده دادستان، فک قفل شده و تخلیه صورت می گیرد.
در کلیه موارد تخلیه، ( بندهای یک الی سه فوق ) در صورت وجود اموال و امتناع متعهد از بردن آن، شیوه کار حسب مورد به یکی از طرق ذیل می باشد:
- الف.مأمور اجرا صورت تفصیلی از اموال موجود برداشته و اموال را در همان مکان گذاشته و درب محل وقوع اموال مهر و موم می کند و اموال را به متعهدله یا شخص امین سپرده و رسید اخذ می نماید.
- ب.انتقال اموال به محل معرفی متعهدله با تعیین حافظ اموال.
و ادامه اخطار به مالک جهت تحویل اموال ( ظرف یکماه ) که دو حالت متصور است :
- مراجعه مالک و تحویل اموال: نتیجتا ختم عملیات اجرایی در صورت عدم وجود وجه التزام و در صورت وجود آن، عملیات بنا به تقاضای متعهدله جهت مطالبه وجه التزام قراردادی ادامه می یابد.) و اعلام مراتب تخلیه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره.
- عدم مراجعه مالک: انجام مراحل ارزیابی اموال، مزایده و واریز وجه حاصله از مزایده به صندوق ثبت تا مراجعه مالک، پس از کسر هزینه های قانونی.
در مواردیکه اجرائیه علاوه بر تخلیه جهت وصول وجه التزام مقرر در سند می باشد، چنانچه متعهدله بدوا مبلغی بابت سرقفلی و ودیعه پرداخت نموده باشد، مبلغ وجه التزام نیز محاسبه شده از مبلغ سرقفلی و ودیعه کسر و مابقی به متعهد عودت می شود. چنانچه وجه التزام محاسبه شده بیشتر از مبلغ ودیعه و یا سرقفلی باشد. متعهدله می تواند جهت وصول وجه التزام قراردادی نسبت به بازداشت اموال متعهد اقدام نماید.
