در جهت تعیین ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغی از دیگر اراضی،تعیین محدوده وقوع اراضی کشاورزی جهت تعیین قانون حاکم بر آن ضروری است.با تشخیص قانون حاکم و مراجعه به آن ملاک های تشخیص اراضی زراعی و باغی مشمول این قانون مشخص می گردد.با این توضیح که با توجه به محدوده وقوع اراضی قانون و مرجع صالح به رسیدگی به نوعیت و کاربری آن متفاوت خواهد بود.با این توضیح که براساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها،این قانون صرفا اراضی زراعی و باغ های واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها را شامل می گردد،بر همین اساس تسلط بر قانون تعاریف محدوده و حریم شهر،روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها مصوب ۱۳۸۴امری ضروری است.که با اشرافیت به این تعاریف فرصت دفاعی مناسبی در طرح و دفاع در دعاوی اراضی زراعی و باغی میسر می شود.
مصادیق اراضی زراعی و باغ در قانون حفظ کاربری
در بند ت ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۰۵/۱۲/ 1397 به مصادیق اراضی زراعی و باغی اشاره نموده است.
(( اراضی زراعی و باغ شامل:اراضی زیرکشت،آیش و باغ ها شامل آبی یا دیم اعم از دایر یا بایر و نهالستان و قلمستان که سابقه بهره برداری قانونی داشته باشد و اراضی موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱ قانون))
تعریف شهر،محدوده و حریم شهر چیست؟
براساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها،این قانون صرفا اراضی زراعی و باغ های واقع درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها را شامل می گردد.که مبانی قانونی تشخیص این تعاریف مراجعه به قانون تعاریف محدوده وحریم شهر،روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها مصوب ۱۳۸۴است.که براساس آن به تعریف شهر،محدوده شهر و حریم شهر اشاره می نمائیم.
۱.تعریف شهر:براساس ماده ۴ قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۵/۰۴/۱۳۶۲ شهر محلی است با حدود قانونی که در محدوده جغرافیایی بخش واقع شده و از نظر بافت ساختمانی،اشتغال و سایر عوامل دارای سیمایی با ویژگی های خاص خود بوده به طوری اکثریت ساکنان دائمی آن در مشاغل کسب وتجارت،صنعت،خدمات و فعالیت های اداری اشتغال و حداقل ۱۰ هزار نفر جمعیت دارد.
۲.محدوده شهر:براساس ماده یک قانون تعاریف محدوده وحریم شهر،روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها ،محدوده شهر عبارت از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی دردوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهرکه ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد.نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرحها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرکهای صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداریها مستثنی می باشند)به عهده شهرداری مربوط میباشد، هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز دراین حریم تخلف محسوب و با متخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد.)
۳. حریم شهر:
حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهرکه نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.
به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگلها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرحهای جامع و هادی امکانپذیر خواهد بود.
نکته کاربردی:
هر تعریف دیگری در خصوص محدوده و حریم شهر،محدوده شهرک و نحوه تعیین آنها و مراجع تصمیم گیر با هر عنوان دیگری از قبیل حریم قانونی،حریم استحفاظی،محدوده استحفاظی،حوزه استحفاظی،محدوده نهایی با تصویب قانون تعاریف جایگزین وکلیه مقررات مغایر ملغی می باشد.
معیارتشخیص اراضی زراعی و باغ در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
براساس ماده ۶ اصلاح آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۰۵/۱۲/۱۳۹۷ هیات وزیران،ادله اثبات و معیار تشخیص اراضی زراعی و باغی در قانون حفظ کاربری و نیز اراضی تحت فعالیت های موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱ قانون اعلامی درخارج از محدوده شهرها،شهرکها و طرح هادی روستاها برای مراجع ذی صلاح بشرح زیر مقرر شده است.
۱.سند مالکیت،بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.
۲.سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون فارغ از زمان احداث.
۳.اراضی زراعی و باغ های واقع درمحدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکت های تعاونی تولید ومانند آنها
۴.استعلام محلی
۵.سایراراضی زراعی و باغها واقع در زیردست سدها و شبکه های آبیاری که دراجرای برنامه های توسعه به قلمرو اراضی کشاورزی افزوده می شود.
۶.نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی دررابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز.
۷.تهیه گزارش مصور(عکس، فیلم و…)
۸.استفاده ازعکس های هوایی یا تصاویر ماهواره ای عرصه مورد نظر حسب نیاز.
۹.منابع تأمین آب برای اراضی آبی
نکته کاربردی:
دررویه اداری و قضایی جاری علاوه برامکان تمسک به موارد اعلامی مذکور،اخذ نظریه کارشناس ذی صلاح در امورخاک،معاینه محل،تحقیقات محلی،اظهارات شهود و مطلعین و آرای مراجع تشخیص نوعیت اراضی و گزارش ضابطان از دیگر دلایل تعیین کاربری اراضی زراعی و باغی محسوب می گردد.
معیارهای تشخیص باغ در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
درکنار ضوابط و معیارهای مشترک تشخیص اراضی زراعی و باغی،برخی از مشخصه های اختصاصی زیر درخصوص ملاک تشخیص باغ بودن اراضی می بایست رعایت گردد،که در زمان طرح دعاوی یا دفاع از دعوای تغییر کاربری اراضی کشاورزی فرصت دفاع موثرتری در سلب مسئولیت حقوقی و کیفری مالکین و متصرفین ملک مهیا می نماید.
۱.شرط حداقل ۵۰۰ مترمربع مساحت درمحدوده و حریم شهر مستندا به شق ۱ بند د آئین نامه اجرائی قانون حفظ وگسترش فضای سبز درشهرها مصوب ۱۵/۰۲/۱۳۸۹
۲.شرط وجود درخت براساس بند الف ماده ۶ آئین نامه اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغ ها
۳.شرط فاصله های حداکثری درختان از یکدیگر که ضوابط آن بشرح زیربراساس قانون حفظ و گسترش فضای سبز درشهرها درصورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر۱۶ مترمربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و درصورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر۲۵ مترمربع یک اصله درخت مثمرو یا غیرمثمر یا ترکیبی ازآنها غرس شده باشد و قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسرشده درآمار نخواهد بود.
نکته کاربردی:
ضوابط فوق می بایست با یکدیگر جمع باشند تا بتوان ملکی را قانونا باغ یا زمین زراعی تعیین نمود.
مراجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها
با توجه به محدوده وقوع اراضی زراعی و باغی،مرجع تشخیص اراضی کشاورزی متفاوت است.از جمله این مراجع می توان به موارد زیر اشاره نمود.
۱.کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری (مرجع تعیین کاربری نه نوعیت آن)
۲.کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
۳.وزارت جهاد کشاوزی
۴.شورای اسلامی
۵.محاکم دادگستری
۶.دیوان عدالت اداری
مرجع تشخیص باغ در محدوده حریم شهر و خارج از آن
بموجب تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها اصلاحیه 1385 وزرات جهاد کشاورزی مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها درمحدوده حریم شهر و خارج از حریم شهر تعیین شده است .
این تشخیص نیز براساس اصلاحیه آئین نامه اجرائی قانون حفظ کابری مورخ 11/11/1397 به کمیسیون تشخیص اراضی زراعی و باغ ها (کمیسیون بند 1 ماده 6آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری) محول شده است.
ذی نفع اعتراض به تشخیص اراضی زراعی و باغ ها یا متقاضی تغییرکاربری چه کسی است؟
الف.اراضی زراعی و باغی واقع درحریم شهر و خارج از آن:
درفرضی که توسط وزارت جهاد کشاورزی اراضی زراعی یا باغ تشخیص داده شود یا براساس تصمیم کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها با تغییر کاربری اراضی کشاورزی مخالفت شده باشد،براساس بند (ذ) ماده ۱ آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۹/۰۴/۱۳۸۶ صرفا مالک زمین ذی نفع جهت طرح اعتراض می باشد.
نحوه احراز مالکیت (ذی نفع بودن )در اراضی زراعی و باغی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها بشرح زیر است.
۱.دارنده سند رسمی مالکیت
2.اخذ گواهی از اداره ثبت مشعر بر مالکیت
۳.احراز مالکیت از سوی محاکم قضایی
لازم به توضیح است،در اراضی زراعی و باغی واقع در حریم شهر و خارج از آن با این شروط که مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نبوده و مورد بهره برداری مالکین از قدیم باشد و این امر به تائید شورای اسلامی محل رسیده و مستثنی بودن اراضی زراعی و باغی مذکور از انواع اراضی ملی و دولتی به تائید مراجع ذی صلاح رسیده است.داشتن موارد ۳ گانه مذکور الزامی نیست.
ب.محل هایی که در محدوده و حریم شهر،توسط کمیسیون ماده ۵ باغ شناخته شده اند و یا براساس تصمیم همین کمیسیون با تغییرکاربری آن مخالفت صورت گرفته است.
در این فرض با عنایت به عمومات مقررات قانونی ماده ۴۸ قانون ثبت و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵) و آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری معترض صالح عبارت از:
۱.دارنده سند عادی که به تائید دادگاه رسیده باشد.
۲.دارندگان سند رسمی
