شرایط رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی

بازداشت ملک عبارت از توقیف و ممانعت از اعمال حق انتقال مالکیت از سوی مالک ملک است و امکان فروش ملک بازداشتی را از مالک سلب می نماید. بازداشت ملک بموجب ثبت در دفتر املاک اداره ثبت صورت می گیرد و در زمان بازداشت، ملک به صورت فیزیکی توقیف نمی شود. با رفع دلیل بازداشت از سوی مرجع صادرکننده طی مکاتبه با واحد ثبتی دستور رفع بازداشت صادر می گردد.

لازم به ذکر است بر حسب نوع دعوا و در جهت رفع بازداشت ملک ممکن است طرح دعاوی متعددی از قبیل ابطال سند رهنی ، ابطال اجراییه ثبتی ، ابطال مزایده ثبتی ، ابطال عملیات اجرایی ثبتی  و دعوای اعتراض ثالث اجرایی ضرورت یابد که حسب نوع دعوا قابلیت طرح خواهد یافت. که با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوعات حقوقی ضرورت بهره مندی از تجربیات وکیل متخصص دعاوی ثبتی جهت طرح دعاوی مقتضی را ایجاب می نماید .

شرایط بازداشت ملک

۱.پلاک ثبتی ملک در اداره ثبت می بایست بنام طرف دعوا باشد.

۲. ملک می بایست قابل تسلیم باشد.

۳. ملک ممنوعیت قانونی جهت بازداشت نداشته باشد.

آثار بازداشت ملک

۱.مالک از هرگونه نقل و انتقال نسبت به آن ممنوع است.

بموجب ماده ۵۶ قانون اجرای احکام ( هرگونه نقل اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر می باشد.)

۲. ایجاد حق تقدم جهت وصول طلب برای توقیف کننده مقدم.

هر یک از طلبکاران که زودتر موفق به توقیف ملک بدهکار گردند، در وصول تمام طلب خود حق تقدم خواهند یافت.

نحوه رفع بازداشت در دادگاه حقوقی

خریداری که به موجب مبایعه نامه عادی ملک به وی منتقل شده اگر ملک تحت بازداشت قرار گیرد و تاریخ واگذاری به او قبل از توقیف و بازداشت باشد و بازداشت ملک ممکن است قبل از صدور حکم و با درخواست تامین خواسته (قرارتوقیف) باشد. می تواند با طرح دعوای اعتراض شخص ثالث رفع توقیف ملک را از دادگاه بخواهد. ولی اگر پس از صدور حکم قطعی در مرحله اجرای احکام صورت پذیرد، خریدار می تواند دعوی اعتراض ثالث اجرائی را جهت رفع بازداشت ملک در دادگاه مطرح نماید.

و اگر تاریخ واگذاری وی پس از توقیف باشد و امکان بازگشت آن وجود نداشته باشد، علیرغم نظر مخالف به نظر می تواند نسبت به طرح دعوای بطلان معامله به علت مستحق للغیر بودن مبیع  و نیز نسبت به مطالبه قیمت روز ملک به علت مستحق للغیر بودن مبیع طرح دعوا علیه فروشنده نماید.

نحوه رفع بازداشت در دادگاه کیفری

خریدار (انتقال گیرنده) ملک بازداشتی می تواند رفع آن را از مرجع توقیف کننده بخواهد. در مواردی که توقیف توسط دادسرا یا دادگاه کیفری صورت می پذیرد، خریداری که سابقه خرید مقدم دارد، می تواند دعوی اعتراض شخص ثالث نسبت به مالی که در قبال ضرر و زیان شاکی خصوصی بازداشت شده، اقامه نماید. یا درصورت تعلق آن به شخص ثالث و عدم مالکیت فروشنده بموجب رای وحدت رویه شماره  ۸۱۸ – ۱۴۰۰/۱۰/۷ دیوان عالی کشور) می تواند نسبت به طرح دعوای بطلان معامله به علت مستحق للغیر بودن مبیع  و نیز نسبت به مطالبه قیمت روز ملک به علت مستحق للغیر بودن مبیع طرح دعوا علیه فروشنده نماید.

بطلان فروش ملک بازداشتی (ابطال فروش ملک توقیفی و بازداشت شده ) 

بموجب ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مهم ترین اثر توقیف اموال این است که هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بی اثر است. هر گاه ملک توسط دادگاه یا واحد اجرای احکام به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به آن بی اعتبار است. در صورتیکه مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از دادگاه درخواست کند.

رای دادگاه در این دعوا اعلامی است و نیازی به صدور اجرائیه ندارد. اگر مالک در قراردادی با شخص ثالث تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم له زمینه رفع بازداشت از ملک توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را منتقل نماید این تعهد صحیح است.

بازداشت ملک از طریق اداره ثبت

بستانکار اجرائی می تواند برای استیفای طلب خود نسبت به بازداشت مال غیرمنقول از جمله ملک اقدام نماید. توقیف ملک غیرمنقول اعم از اصل ملک یا مازاد آن به نحوی است که برای توقیف اموال منقول در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مقرر شده است.

هرگاه حدود یا قسمتی از ملک بازداشتی متنازع فیه باشد مراتب در صورت مجلس بازداشت ملک قید می شود و بر این امر که متنازع کیست و در کجا قرار دارد تصریح می شود. اجرای ثبت مکلف است پس از آنکه مراتب بازداشت ملک را به متعهد و اداره ثبت اطلاع داد صورت وضعیت و جریان ثبتی ملک بازداشتی را از اداره ثبت بخواهد تا چنانچه ملک بنام متعهد در دفتر املاک ثبت شده باشد،در دفتر املاک بازداشتی و در ستون ملاحطات دفتر ثبت املاک بازداشتی قید گردد و چنانچه ملک بنام شخص دیگری به جز متعهد باشد ثبت محل مراتب را به اجرا اطلاع داده و اجرا نیز از آن رفع بازداشت می نماید، هرچند امروزه رویه در ادارات ثبت بدین نحو است که بدوا تقاضای بستانکار مبنی بر بازداشت پلاک ثبتی را به اطلاع اداره ثبت می رساند و اداره ثبت چنانچه مالکیت بدهکار را محرز بداند ملک را بازداشت می نماید و در صورتی که ملک به نام بدهکار نباشد مراتب را به اجرا اعلام می نماید که به بستانکار پرونده اطلاع دهند.

بازداشت ملک رهنی

تعلق پلاک ثبتی ملک به محکوم علیه در زمان معرفی برای بازداشت  ملک کافی است، حتی اگر مال معرفی شده در بازداشت یا در رهن باشد یا به گونه ای دیگر وثیقه دین یا تعهدی قرار گرفته باشد که در این حالات مازاد آن قابل بازداشت است. برای مثال اگر مبلغ محکوم به یا سند بستانکاری یک میلیارد تومان باشد و مالی برای بازداشت معرفی شده باشد که ارزش آن هفتصد میلیون تومان باشد، در این صورت مازاد آن یعنی به اندازه سیصد میلیون تومان قابل بازداشت می باشد. بنابراین در این موارد که ملک غیرمنقولی در رهن دین دیگری بوده یا توقیف مقدمی دارد مامور اجرا نمی تواند به این دستاویز که ملک در بازداشت یا رهن می باشد از عمل به درخواست بازداشت ملک امتناع نماید.

البته اجرای دستور بازداشت مازاد مال مستلزم این نیست که ارزش مال معرفی شده با جمع مبلغ محکوم به و میزان دینی که مال پیش از و در مقابل آنها بازداشت شده است در واقع متناسب باشد، بنابراین محکوم له می تواند درخواست بازداشت مازاد مالی را بنماید که ارزش آن حتی از میزان طلبی که مال  پیش از آن در مقابل اتهام بازداشت شده است کمتر باشد و دادورز نمی تواند درخواست محکوم علیه را در این مورد رد نماید. زیرا ممکن است بازداشت های پیشین به هر دلیلی مرتفع شود و محکوم لهی که ناتوان از معرفی اموال دیگر می باشد امیدوار می ماند که بتواند در صورت رفع توقیف مقدم ،محکوم به را از محل مال توقیف شده بدست بیاورد و دست خالی نماند.

بازداشت دائمی ملک

بازداشت دائم ملک مختص به ملکی است که بنا به جهات قانونی به نفع دستگاه های دولتی و حاکمیتی ضبط و مصادره می شوند. به عنوان مثال املاکی که از محل فعالیت های نامشروع خریداری و تملک شده اند.

ولی بازداشت هایی که از باب پرداخت طلب صورت می پذیرد، توقیف و بازداشت موقت بوده و با منتفی شدن دلیل یا دلایل بازداشت قابل رفع می باشند.

بازداشت ملک صلح عمری

یکی از روشهای انتقال اموال جهت جلوگیری از توقیف آن از سوی طلبکار، صلح عمری ملک از سوی بدهکار به دوستان یا نزدیکان است، در این حالت با توجه به اینکه مالکیت به شخص ثالث منتقل می شود، امکان بازداشت آن از سوی طلبکار یا زوجه از طریق اداره اجرای ثبت و مراجع دادگستری وجود ندارد.

بازداشت ملک برای مهریه

بموجب بخشنامه ریاست قوه قضاییه در سال ۱۳۹۹ و برخلاف روال قانونی سابق که زوجه جهت وصول مهریه خود در مراجعه به دادگاه و اداره اجرای ثبت مخیر بود، مقرر شد، زوجه جهت وصول مهریه خود ابتدائا موظف به مراجعه به اداره اجرای ثبت باشد ، در این حالت با فرض وجود پلاک ثبتی به نام زوج ،  اداره اجرای ثبت با تشکیل پرونده اجرایی و مکاتبه با اداره ثبت مربوط نسبت به توقیف ملک اقدام می نماید.

ولی اگر مالی ظرف ۲ ماه از تاریخ تشکیل پرونده اجرایی از زوج شناسایی نگردد یا قبل از توقیف زوج نسبت به انتقال آن به شخص ثالث اقدام نماید و اموال دیگری جهت وصول طلب در دسترس نباشد و یا پرونده ظرف شش ماه منتج به وصول مهریه نگردد، زوجه می تواند با اخذ گواهی نسبت به مطالبه مهریه خود در دادگاه خانواده اقدام نماید.

بازداشت ملک مشاع

سوالی که به کررات مطرح می شود این است که آیا محکوم علیه می تواند مال مشاع خود را به عنوان مال برای توقیف و فروش معرفی کند و یا اینکه آیا محکوم له می تواند مال مشاع محکوم علیه را به واحد اجرای احکام برای توقیف معرفی نماید؟ جواب هر دو سوال فوق مثبت می باشد.هرچند که مشاع بودن مال نوعی عیب برای آن محسوب شده و خرید و فروش مال مشاع به نسبت مال طلق(آزاد) سخت می باشد، اما این به معنای عدم امکان توقیف و فروش آن در اجرائیات ثبت و اجرای احکام دادگستری نمی باشد.

 لذا با عنایت به اینکه اجرای حکم و استیفای محکوم به از مال مشاع ممکن می باشد، لذا طبق مواد 34 و 49 و 51 قانون اجرای احکام مدنی برای مثال می توان یک دانگ از شش دانگ یا دو دانگ از شش دانگ یک ملک را برای بازداشت که متعلق به محکوم علیه یا متعهد اجرائیه ثبتی می باشد به اجرای ثبت یا واحد اجرای احکام برای توقیف و فروش معرفی کرد.

فروش ملک بازداشتی

بموجب ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی ((‌هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و رهنی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است .)) لذا اگر بدهکار نسبت به واگذاری ملک بازداشت شده به غیر اقدام نماید، شخصی که بازداشت به نفع او شده است، می تواند نسبت به طرح دعوای اعلام تائید بطلان فروش ملک بازداشتی یا واگذاری به غیر اقدام نماید.

فرق توقیف و بازداشت ملک

خیر این دو مفهوم در مسائل حقوقی به یک معنا استفاده می شوند.

روش بازداشت سرقفلی و منافع ملک

یکی از سوالات مبتلابه ای که ممکن است مطرح شود این است که آیا امکان توقیف سرقفلی از طریق واحدهای اجرای ثبت یا محاکم حقوقی وجود دارد یا خیر؟

 تردید در خصوص امکان توقیف سرقفلی از این امر ناشی می شود که همیشه نمی توان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم به را تامین نمود. در آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در خصوص بازداشت سرقفلی تردیدی وجود ندارد، زیرا آسانی و دشواری فروش در خصوص سایر اموال مثل اموال مشاع نیز وجود دارد، در حالی که این امر مانع توقیف آنها نمی باشد.در ماده 54 آئین نامه مذکور آمده است که« بازداشت حقوق مدیون نسبت به مال غیر منقول اعم از سرقفلی یا منافع جایز است…» بنابراین می توان گفت که امروزه امکان توقیف و فروش حق سرقفلی که متعلق به ملک غیرمنقول تجاری دارد کاملا قانونی و ممکن می باشد.

ولی آنچه محل تردید است نحوه مزایده و فروش سرقفلی است و در فرضی که صاحب سرقفلی حق واگذاری ندارد عملا امکان فروش متصور نمی باشد.

بازداشت املاک فاقد سابقه ثبتی

در مواردی ممکن است که ملک افراد جریان ثبتی را طی نکرده یا اصولا درخواست ثبت آن ملک نشده باشد، بنابراین از این املاک در اداره ثبت سابقه ای موجود نیست، ولی این به معنای عدم امکان توقیف این املاک نمی باشد. در صورتی که ملکی به عنوان ملک محکوم علیه  شناخته شود، طبق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی امکان توقیف ملک وجود دارد.این ماده مقرر داشته است که«توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد…»

بازداشت ملک توقیفی

صرف تعلق مالکیت پلاک ثبتی به خوانده و یا محکوم علیه در زمان معرفی جهت بازداشت کفایت می کند، حتی اگر مال معرفی شده در بازداشت یا در رهن باشد یا به گونه ای دیگر وثیقه دین یا تعهدی قرار گرفته باشد که در این حالات مازاد آن قابل بازداشت است.

بازداشت ساختمان پیش فروش شده

بموجب ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان ها  مقرر شده است : ((عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست )) در نتیجه طلبکاران نمی توانند بابت بدهی پیش خریدار نسبت به طرح درخواست بازداشت ساختمان پیش فروش شده در مرجع قضایی اقدام نمایند.

اجاره ملک بازداشتی

در املاک عین و منافع دو مقوله مجزای از هم می باشد و در بازداشت عین ملک توقیف می گردد و منافع کماکان قابل بهره برداری توسط مالک و واگذاری به غیر می باشد، فلذا امکان اجاره ملک بازداشتی وجود دارد.

تفاوت بازداشت ملک با مصادره و ضبط

بازداشت ملک به صورت موقت صورت می پذیرد و با رفع دلایل بازداشت یا محکومیت خواهان یا استرداد دادخواست یا دعوا منتفی می گردد، ولی در مصادره و ضبط بازداشت دائمی بوده و ملک بنا به جهات مختلفی از جمله عدم حضور یا عدم معرفی متهم یا محکوم علیه توسط وثیقه گذار و یا احراز نامشروع بودن جهت تحصیل ملک در مالکیت دولت قرار می گیرد.

شرایط رفع بازداشت ملک

دلایل رفع بازداشت ملک متعدد است اما اهم آن عبارتند از:

1.محکومیت خواهان در پرونده

2.انصراف خواهان یا محکوم له از توقیف

3.استرداد دعوا از سوی خواهان

4.استرداد دادخواست از سوی خواهان

5.اثبات انتقال سابق ملک از سوی شخص ثالث ( اعتراض ثالث)

6.عدم طرح دعوا در فرجه مقرر قانونی توسط خواهان

7.معرفی متهم توسط خود یا از سوی وثیقه گذار

رفع بازداشت ملک به علت محکومیت خواهان

بموجب مواد ۱۱۸ و ۱۲۰ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در صورتی که خواهان بموجب حکم قطعی در پرونده محکوم گردد و یا حقی برای او به اثبات نرسد یا با استرداد دادخواست یا دعوا از سوی خواهان از ملک توقیف شده رفع بازداشت به عمل خواهد آمد.

رفع بازداشت ملک به علت عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر

بموجب ماده ۱۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مقرر شده است که درخواست کننده تامین ( درخواست کننده بازداشت) موظف است تا ۱۰ روز از تاریخ صدور قرار تامین نسبت به اصل دعوا اقدام به ثبت دادخواست ماهیتی نماید، در غیر اینصورت دادگاه بنا به درخواست خوانده قرار تامین دلیل را لغو می نماید.

رفع بازداشت به تقاضای شخص ثالث

پس از فروش یا واگذاری ملک به شخص ثالث و قبل از انتقال رسمی آن ، طلبکار یا طلبکاران فروشنده ممکن است با توجه به اینکه پلاک ثبتی ملک هنوز بنام فروشنده است اقدام به توقیف ملک می نمایند و این اقدام عملا با حقوق خریدار در تعارض قرار می گیرد. در این حالت  بموجب ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر شده است. ( چنانچه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید، اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی و یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است ، توقیف رفع می شود،‌ در غیر اینصورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می تواند به دادگاه شکایت کند.))

رسیدگی به اعتراض ثالث فاقد هزینه دادرسی و خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد.

رفع بازداشت با رضایت خواهان

با توجه به اینکه توقیف ملک یا سایر اموال خوانده ممکن است بنا به درخواست تامین خواسته تقدیمی خواهان یا در اثنای اجرای حکم صورت پذیرد و این توقیف در جهت تامین حقوق وی می باشد،‌ با اعلام رضایت وی در رفع بازداشت امکان رفع توقیف میسر می باشد.

البته لازم به ذکر است، ممکن است واحد اجرای احکام رفع توقیف را منوط به پرداخت نیم عشر اجرایی نماید.

مراجع صلاحیت دار جهت بازداشت ملک

برحسب موضوع دعوا مراجع مختلفی جهت صدور دستور توقیف و بازداشت ملک صلاحیت رسیدگی خواهند داشت. که در عمل شورای حل اختلاف ، مراجع قضایی ، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک ، اجرائیات سازمان تامین اجتماعی ، اداره اجراییات سازمان امور مالیاتی، سازمان تعزیرات حکومتی ، اداره تصفیه امور ورشکستگی نسبت به صدور دستور بازداشت ملک اقدام می نمایند.

 آیا معامله نسبت به مال توقیف شده (ملک بازداشتی) در هر صورت باطل است؟ و اگر آن را باطل بدانیم چه کسی به عنوان ذی نفع حق اقامه دعوای بطلان قرارداد را دارد؟

 آن طور که به نظر میرسد بطلان معامله موضوع ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی را باید بطلان نسبی بدانیم، نه بطلان مطلق. لذا با این وصف تنها کسی که میتواند دعوای بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مال را مطرح کند، شخصی است که مال به نفع وی توقیف یا بازداشت شده است نه فروشنده یا خریدار. زیرا فروشندگان در هر حال به دلیل تورمی بودن اقتصاد کشور و عدم ثبات اقتصادی معمولاً به دنبال بهانه های واهی مبنی بر انحلال قرارداد و اعاده مال به خود هستند .اما خریدار ناآگاه می تواند با این وصف تقاضای فسخ معامله را نماید.

بنابراین تنها کسی که از این معامله متضرر شده است حق طرح دعوای بطلان معامله را دارد، نه فروشنده ای که هیچ ضرری متحمل نشده، و با درخواست بطلان قرارداد در پی اعاده مال به خود از روی طمع ورزی و زیاده خواهی است. مضافاً اینکه نامبرده به دلیل فروش مالی که در توقیف بوده باید تنبیه شود، نه آنکه منفعتی حاصل نماید، مضافاً آنکه اصل منع استناد به عمل خلاف قانون خود این استدلال را توجیه میکند (در این زمینه قانون مجازات اسلامی در بخش تعزیرات مجازاتی برای فروشنده در نظر گرفته است ).هر چند اگر معامله را باطل نیز بدانیم فروشنده مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ میبایست قیمت روز مبیع را به خریدار بپردازد.

در خصوص سؤال فوق اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۱۴۴۰ مورخ ۹۳/۶/۱۹ بیان داشته اولاً : قانون گذار واژه های «بطلان» و «عدم نفوذ» را گاه در معنای اعم آنها به کار برده است نه در معنای اخص؛ مانند مواد ۲۱۲ و ۲۱۳ قانون مدنی … ثالثاً: اگر به فلسفه وضع ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیز توجه شود ،حمایت از حقوق کسی که مال به نفع وی توقیف شده (محکوم له )مدنظر بوده است.

 بنابراین همان گونه که در ذیل نظریهٔ ۷/۹۲/۷/۲۷ مورخ ۹۲/۴/۲۲ این اداره کل تصریح شده است، دعوای بطلان مال توقیف شده موضوع ماده ۵۶ قانون یاد شده تنها از سوی کسی که دادگاه به تقاضای او مال را توقیف نموده است قابل طرح و استماع است و نه خریدار و فروشنده یا قائم مقام آنها.»

آیا یکی از مالکین مشاعی میتواند در صورت توقیف یا بازداشت سهم یکی از شركا، سهم خود را بفروشد؟

به نظر میرسد مانعی وجود نداشته باشد ،زیرا در هر حال هیچ لطمه ای به منافع کسی که مال شریک دیگر را توقیف کرده وارد نمیکنند و حقوق وی پابرجاست .

آیا مالک میتواند اموال توقیف شده (ملک بازداشتی) را به دیگران اجاره بدهد؟ یا تصرف فیزیکی داشته باشد؟

پاسخ این سؤال در خصوص اموال منقول و غیر منقول متفاوت است.

الف) اموال منقول: معمولاً اموال منقول وقتی توقیف میشود؛ مال کلا از ید مالک خارج می گردد و به امین سپرده میشود و یا اگر خودرو باشد، توقیف سیستمی و فیزیکی می شود، که علی الاصول پس از توقیف به پارکینگ هدایت می گردد تا پرونده تعیین تکلیف شود.

 لذا اجاره دادن مال منقول یا حتی استفاده شخصی از آن منتفی است، مگر در موارد خاص که قانونگذار تحت شرایطی تجویز کرده باشد.

 ب) اموال غیر منقول :على الاصول اموال غیر منقول زمانی که توقیف می شوند ملک صرفاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک قابلیت نقل و انتقال خود را از دست میدهد و بازداشت می گردد. ولی از لحاظ فیزیکی کماکان در ید مالک ملک خواهد بود.  زیرا مال غیر منقول دارای وضعیتی است که اجاره دادن آن ،ضرری به حال محکوم له محسوب نمیشود. البته اینکه عرف ،انتقال عین مال را شامل انتقال منافع آن نیز می داند شکی نیست ، اما به نظر می رسد توقیف عین غیر منقول شامل توقیف منافع آن نمی گردد. لذا اجاره دادن مال غیر منقول توقیف شده منافاتی با حقوق محکوم له نخواهد داشت.

جلد البته ماده ۹۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷ در این خصوص حکم دیگری دارد این ماده چنین مقرر داشته است :«بازداشت مال غیر منقولی که نسبت به منافع آن تعهدی به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است ،مگر اینکه حاجت به بازداشت منفعت نباشد. در این صورت باید مراتب در صورت مجلس منعکس شود. »

بر اساس متن ماده ۹۱ آیین نامه امکان تفکیک منافع مال غیر منقول از بازداشت اصل مال پذیرفته شده است. مادهٔ ۹۴ آیین نامه مذکور نیز که باقی ماندن مال غیر منقول توقیف شده را در تصرف مالک مجاز دانسته، حاکی است استفاده از منافع مال مذکور توسط مالک مجاز است.

آیا بازداشت ملک مانع تفکیک و افراز است؟

تفکیک و افراز اقداماتی هستند که ملک را به قطعات تقسیم می­ کنند اما با هم متفاوتند. تفکیک، اقدامی است که با وجود یک یا چند مالک، ملک به چند قطعه تقسیم می­شود و ید مالکانۀ مالکان به همان وضعی است که از قبل بوده یعنی مالکیت مالک یا مالکان از نظر کیفیت و کمیت تغییر نمی­کند. اختصاص قطعات تفکیکی به مالکان مشاع لازمه­ اش تقسیم و اختصاص قطعات در ازای سهم مشاع آنان است.

برای اقدام در این مورد، استعلام ادارۀ ثبت ضرورت پیدا خواهد کرد و انجام معامله نسبت به قطعات تفکیکی نیز مستلزم استعلام از ادارۀ ثبت مبنی بر عدم اشکال انجام معامله است. در هر دو مورد، موضوع بازداشت، بازدارندۀ اقدام خواهد بود و ملک به همان حالت توقف باقی خواهد ماند. لذا بازداشت، مانع تفکیک ملک نیست و تفکیک ملک بازداشتی موجب تالی فاسدی نخواهد بود.

اما افراز اقدامی است که به قصد تملک سهم مشاعی صورت می­گیرد. بعد از افراز و تنظیم صورتمجلس، قطعات افرازی در سهم اختصاصی مالکان مشاع استقرار می ­یابد یعنی سهم هر مالک در قسمت کوچکتری از ملک اولیه اختصاصی خواهد شد و ید مالکانۀ او از بقیۀ ملک که به شرکا اختصاص یافته، قطع می­ شود. این وضعیت موجب تغییر کیفیت و کمیت ملک مورد بازداشت است و این برخلاف مقتضای مفهوم بازداشت و توقف ملک است. هرگاه بازداشت به صورت سهمی مشاع از شش دانگ نیز باشد موجبات عدم افراز ملک را فراهم خواهد کرد. در نتیجه باید گفت که بازداشت ملک، مانع افراز است.

نظریه های مشورتی در مورد فروش ملک بازداشتی 

• نظریه مشورتی شماره 7/99/1846:

بازداشت ملک فروخته شده در مرجع قضایی توسط مالک رسمی جرم است.

تاریخ نظریه: 09/12/1399

برطبق ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌کنند، شرط تحقق بزه انجام عملیاتی نسبت به آن مال است. در مواردی که فرد ملک را به عنوان وثیقه معرفی و توقیف شده است، آیا برای تحقق بزه باید عملیاتی مانند به مزایده گذاشتن مال تحقق یافته باشد یا صرف توقیف به عنوان عملیات مذکور تلقی می‌شود؟

.نظریه مشورتی: توقیف ملک پس از معرفی آن از سوی محکوم علیه یا مدیون یا ضامن و یا کفیل به عنوان ملک خود، مشمول عبارت مذکور در ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض حال خود معرفی می‌نمایند مصوب 1308 خواهد بود و به صرف توقیف سند ملک در اداره ثبت اسناد و املاک و پیش از شروع عملیات مزایده، جرم موضوع این ماده محقق شده است.

• نظریه مشورتی شماره :6675/7

تاریخ نظریه:1389/10/28
نظریه مشورتی:

درصورتیکه مالی از طرف دادگاه صالح یا به دستور آن مرجع توقیف شده باشد هر نوع معامله نسبت به آن باطل است. ولی اگر از طرف مرجع دیگری مانند دادسرا یا اجراء ثبت توقیف شده باشد تابع مقررات خاص آنها خواهد بود. اگر توقیف ملک از ناحیه دادسرا یا اجرای ثبت بوده باشد قضیه از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است.

ﻧﻈﺮﯾﻪ ﻣﺸﻮرﺗﯽ

در ﺻﻮرﺗیکه ﻣﻠﮑﯽ در ﺗﻮﻗﯿﻒ اﺷﺨﺎص ﺛﺎﻟﺚ ﻗﺮار داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﺎدام ﮐﻪ از آن رﻓﻊ ﺗﻮﻗﯿﻒ ﺑﻪ ﻋﻤﻞ ﻧﯿﺎﻣﺪه اﺳﺖ، ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﻣﻮاد ۵۶ و ۵۷ ﻗﺎﻧﻮن اﺟﺮاي اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ﻣﺼﻮب ۱۳۵۶ الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیف شده دﻋﻮاي اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﻠﮏ ﻗﺎﺑﻞ اﺳﺘﻤﺎع ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ. دﻋﻮاي ﺗﺤﻮﯾﻞ ﻣﺒﯿﻊ، ﻣﺎل ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮل ﮐﻪ داراي ﺳﺎﺑﻘﻪ ﺛﺒﺖ اﺳﺖ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ رأي وﺣﺪت روﯾﻪ ﺷﻤﺎره ۶۸۲ ﻣﻮرخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ ﻫﯿﺄت ﻋﻤﻮﻣﯽ دﯾﻮانﻋﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر ﭘﯿﺶ از ﺗﺤﻘﻖ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ رﺳﻤﯽ ﺧﻮاﻫﺎن ﻏﯿﺮ ﻗﺎﺑﻞ اﺳﺘﻤﺎع اﺳﺖ، در ﻣﻮرد اﻣﻮال ﻣﻨﻘﻮل ﺗﺤﻘﻖ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ رﺳﻤﯽ ﺧﻮاﻫﺎن ﺷﺮط ﻧﯿﺴﺖ.

آرای وحدت رویه در مورد فروش ملک در رهن 

• رأی و‌حدت‌ رو‌یه شماره 620 دیوان عالی کشور در مورد فروش ملک در رهن 

تاریخ رای وحدت رویه: 20/8/1376

برطبق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خرو‌ج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فرو‌ش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فرو‌ش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدو‌ن اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.

• رأي وحدت‌ رويه شماره 832 ـ 1402/03/30 هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور در مورد فروش  ملک در رهن

نظر به اينكه با تحقق عقد رهن، مالكيت عين، كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عين مرهونه، حق عيني دارد و به استناد اين حق، مي ‌تواند از محل فروش آن با رعايت تشريفات قانوني طلب خود را استيفاء نمايد، چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود، انجام بيع نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 ـ 1376/8/20 هيأت عمومي ديوان عالي كشور ندارد و دعوي الزام به فك رهن به طرفيت فروشنده مال مرهونه قابليت پذيرش را دارد. بنا به مراتب، رأي شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجديدنظر استان تهران كه با اين نظر انطباق دارد با اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي ‌شود و طبق ماده 471 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدي در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه‌ ها و ساير مراجع اعم از قضايي و غير آن لازم ‌الاتباع است.