مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر

مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر یکی از مصادیق دعاوی مطالبه ثمن معامله می باشد، توضیح اینکه اگر فروشنده نه مالک زمین یا آپارتمان باشد و نه نمایندگی از مالک داشته باشد، معامله به علت فقدان شرایط صحت باطل خواهد بود و ملک باید به مالک مستردد گردد. از سوی دیگر با توجه به ورود خسارت به خریدارجاهل به موضوع و امکان افت شدید ارزش ثمن معامله پرداختی قانونگذار امکان مطالبه قیمت روز ملک از فروشنده را جهت جبران خسارت وارده فراهم نموده است.ممکن است با فرض تحقق ارکان مجرمانه، عمل فروشنده مشمول عناوینی همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری و جرم تبانی برای بردن مال غیر محسوب گردد.

شرایط مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر

بموجب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی فروشنده در صورت مستحق للغیر درآمدن ملک فروخته شده ضامن بوده و علاوه بر تکلیف بر پردخت ثمن معامله موظف به جبران غرامات می باشد، که با توجه به اختلاف نظر محاکم در خصوص تفسیر عبارت (غرامات ) نهایتا بموجب رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور الزام فروشنده به جبران خسارت با پرداخت قیمت روز ملک رفع اختلاف شد.

النهایه شرایط مطالبه قیمت روز ملک عبارت است از:

۱.احراز باطل بودن معامله به علت عدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده.

۲.جاهل بودن خریدار ازعدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده از مالک ملک

۳.عدم توافق طرفین قرارداد در خصوص نحوه جبران خسارت در قرارداد

نکات کاربردی:

ضمانت اجرای مستحق للغیر بودن اختصاص به مبیع و ثمن دارد و در صورت مستحق للغیر بودن ثمن ، ضمانت اجرای مطالبه قیمت روز ملک نیز وجود خواهد شد.

نحوه طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک به علت مستحق للغیر بودن 

۱خواهان پرونده با مراجعه به دفاترخدمات قضایی و یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری می بایست نسبت به ثبت دادخواست بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع  و مطالبه قیمت روز ملک به جهت مستحق اللغیربودن ملک به طرفیت طرف معامله اقدام نماید.

۲.دلایل کافی دال برتعلق مورد معامله به شخص ثالث از قبیل ارائه سند مالکیت و یا ارائه حکم قطعی محکومیت کیفری فروشنده و یا احکام قطعی ابطال معامله فضولی و یا ابطال معامله معارض جهت اثبات ادعا می بایست ضمیمه دادخواست نماید.

دلایل اثبات دعوای مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر 

دلایل استنادی برحسب نوع موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت خواهد بود. اما به صورت کلی خواهان پرونده می بایست با ارائه مبایعه نامه و اسناد واگذاری به خود،‌ فیش های واریزی به حساب طرف معامله، استماع شهادت شهود و مطلعین ، اخذ استعلام ازادارات مختلفی همچون اداره ثبت و سازمان منابع طبیعی و تمسک به رای وحدت رویه ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور می تواند نسبت به ابطال مبایعه نامه و مطالبه قیمت روز ملک اقدام نماید.

ابطال معامله به علت مستحق الغیر بودن مبیع و ثمن 

فروشنده و خریدار می بایست علاوه بر اهلیت قانونی برای انجام معامله، باید اهلیت تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشند، برهمین اساس کسی که بدون نمایندگی از مالک اقدام به انجام معامله می نماید فاقد اهلیت تصرف است و در فرض عدم پذیرش مالک و مستحق للغیر برآمدن تمام یا بخشی ازمبیع یا ثمن، علاوه بر اینکه فروشنده مکلف به جبران خسارات وارد می باشد، مالک و خریدار هم می توانند جهت ممانعت از تضییع حقوق مالی خود نسبت به طرح دعوای تائید بطلان معامله به جهت فقدان شرایط صحت معامله اقدام نمایند.

آرای وحدت رویه مربوط به مطالبه ثمن و غرامت مبیع مستحق للغیر

• رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور.

به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است

در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.

• رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۱ ـ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است. بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

نکته کاربردی:

مستنبط از رای اخیر چنین استنباط می شود، است در واقع مطالبه قیمت ملک به نرخ روز به عنوان ثمن پرداختی و غرامات آن مورد ارزیابی و حکم محکومیت قرار خواهد گرفت.

شرایط پرداخت قیمت روز ملک در فرض مستحقق للغیر بر آمدن آن

• علم خریدار به تعلق ملک به شخص ثالث

با عنایت به ماده 391 قانون مدنی؛ در فرض آگاه بودن خریدار به عدم مالکیت فروشنده، با توجه به قاعده اقدام ، صرفاً همان ثمن پرداختی به وی به او مسترد خواهد شد و مطالبه ثمن بر اساس قیمت روز ملک امکان پذیر نمی باشد.

• عدم اطلاع خریدار از تعلق ملک به شخص ثالث

علیرغم نظر مخالف که خریدار جاهل را بهره مند از ضمانت اجرای امکان استحقاق مطالبه قیمت روز ملک مقرر در رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور می داند، به نظر اگر طرفین قرارداد درخصوص تخلف از شروط قراردادی از جمله اثبات مستحق الغیربودن به نحوی در متن قرارداد توافق نموده باشند، به نظر با توجه به ماده ۲۳۰ قانون مدنی که اعلام می دارد. (‌ اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده است محکوم نماید.)

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر

خواهان پرونده می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقدام به طرح دعوا نماید.