ابطال سند رسمی مالکیت

ابطال سند رسمی مالکیت یکی از دعاوی ملکی شایع است و بنا به دلایل و جهات مختلفی از جمله جعلی بودن سند مالکیت، انتقال بدون مجوز و غیر قانونی ملک به شخص ثالث ، صدور اسناد مالکیت معارض ممکن است مطرح شود، در این دعوا ذی نفع حسب مورد جهت احقاق حقوق مالکانه ناگزیر به مراجعه به اداره ثبت و یا دادگاه جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیت می باشد.

لازم به ذکر است،بر حسب شرایط پرونده ، در کنار طرح دعوای ابطال سند مالکیت طرح دعاوی دیگری همچون ابطال معامله به قصد فرار از دین ،  ابطال اجراییه ثبتی ، دعوای خلع ید ضرورت یابد.

در چه شرایطی می توان درخواست ابطال سند رسمی مالکیت را مطرح کرد؟

دعوای ابطال سند مالکیت در فرضی که سند جعلی و یا سند معارض داشته باشد ، یا به صورت صوری یا بدون رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد قابل طرح است.

ابطال سند رسمی مالکیت به حکم قانون

قانون گذار می تواند با تصویب قوانین، موجب بی اعتباری اسناد رسمی مالکیت شود. برای نمونه اسناد مالکیت اراضی ملی و اراضی موات به حکم قانون ابطال خواهد شد. البته ابطال اسناد رسمی از این مجرا تنها پس از طی تشریفات قانونی تشخیص اراضی ملی و اراضی موات و قطعی شدن این تشخیص امکانپذیر است.

ابطال سند  رسمی مالکیت به حکم دادگاه

ابطال سند رسمی مالکیت در برخی موارد مستلزم صدور حکم قطعی از دادگاه می باشد. اهم این موارد به شرح ذیل است:

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت رعایت نشدن تشریفات قانونی

شرط اعتبار اسناد رسمی، رعایت قوانین و تشریفات مربوطه در زمان صدور است. بر همین اساس اگر ثابت شود هر یک از قوانین و مقررات جاری در زمان صدور سند رسمی رعایت نشده و سند مزبور بر خلاف قانون اصدار یافته، ابطال آن سند به حکم دادگاه امکانپذیر است.

• وجود تعارض در اسناد رسمی مالکیت و طرح دعوا از سوی دارنده سند معارض در مهلت مقرر

در صورتی که برای ملک واحد، دو سند رسمی مالکیت صادر شده باشد، سند موخر الصدور را سند معارض می دانند. چنانچه دارنده سند معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ هیات نظارت در خصوص احراز تعارض میان اسناد، اقدام به طرح دعوا جهت ابطال معامله معارض در مرجع صالح نموده و گواهی آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نماید، دادگاه نسبت به وقوع تعارض میان اسناد رسیدگی و اعلام نظر خواهد کرد. در نتیجه رسیدگی دادگاه ممکن است هر یک از اسناد مقدم الصدور یا موخر الصدور، معارض تشخیص داده شده و ابطال شود.

• ابطال سند  رسمی مالکیت صادر شده بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت

چنانچه شخصی بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، تقاضای صدور سند مالکیت نماید و هیات رسیدگی کننده به موضوع، تصرف متقاضی را مالکانه بداند، مراتب به اداره ثبت محل وقوع ملک ابلاغ خواهد شد و این اداره، موضوع را در دو نوبت به فاصله پانزده روز آگهی می نماید. اشخاص می توانند ظرف دو ماه از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را اعلام نمایند. اگر شخصی مدعی باشد ملک موضوع تقاضا متعلق به او بوده اما در مهلت دو ماهه مذکور، اعتراض خود را اعلام نکرده باشد، می تواند ابطال سند رسمی مالکیت صادره را از دادگاه صالح درخواست نماید.

• باطل بودن معامله اولیه

چنانچه صدور سند رسمی مالکیت بر مبنای معامله ای از جمله عقد بیع بوده و ثابت شود این معامله به هر علتی از جمله با طرح دعوای ابطال معامله صوری از درجه اعتبار ساقط شده است، سند رسمی مالکیت صادره نیز پس از طرح دعوا از سوی ذی نفع و به حکم دادگاه صالح قابل ابطال است.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت مجعول بودن

در فرض صدور حکم مبنی بر وقوع جرم جعل نسبت به اسناد رسمی مالکیت، دادگاه با بررسی محتویات پرونده و در صورت ضرورت ارجاع به کارشناسی نسبت به احراز جعلیت سند مورد ادعا رسیدگی می نماید و در متن رای نیز باید تکلیف سند مجعول را نیز مشخص نماید. در صورتی که کل سند جعلی باشد، تمام آن ابطال و چنانچه قسمتی از آن مجعول باشد، تنها همان قسمت ابطال خواهد شد.

ابطال سند رسمی مالکیت از طریق اداره ثبت

مواردی که اداره ثبت محل وقوع ملک بدون نیاز به حکم دادگاه اقدام به ابطال سند رسمی مالکیت می نماید عبارتند از:

• تفکیک

تقسیم مال غیر منقول به چند حصه مجزا را تفکیک می نامند. در صورتی که املاک به قطعات مجزا از یکدیگر تفکیک شوند، اداره ثبت محل وقوع ملک ضمن ابطال سند رسمی مالکیت اولیه، برای هر قطعه، سند تفکیکی و جداگانه صادر خواهد کرد.

• از بین رفتن حالت اشاعه

برابر ماده 110 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، هر گاه ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود، در صورت تقاضای مالک، اسناد مالکیت اولیه، باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.

• افراز

افراز به معنای تقسیم مال مشاع به نسبت سهام هر یک از شرکا است. افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته و نسبت به آن، سند مالکیت معارض صادر نشده باشد و در میان شرکا، شخص محجور یا غایب وجود نداشته باشد، در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع است. در خصوص افراز نیز از آن جهت که سبب از بین رفتن حالت اشاعه می شود، باید سند مالکیت اولیه باطل و اسناد جدید برای قطعات افرازی صادر شود.

• تجمیع

تجمیع به معنای آن است که مالکان دو یا چند واحد ثبتی مجزا، بخواهند املاک خود را به صورت واحد در آورند. در صورتی که تقاضای تجمیع موجب تضییع حق، ایجاد تعارض یا تولید اختلاف نگردد و ملک در بیع شرط، وثیقه یا بازداشت نباشد و مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین و با دفتر املاک نیز تطابق داشته باشد، اسناد مالکیت اولیه، ابطال و سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.

• انتقال ملک به وراث

وراث در ماترک به نحو مشاع سهیم هستند. ایشان می توانند با تقدیم گواهی انحصار وراثت، ابطال سند مالکیت اولیه به نام مورث را بخواهند. به این ترتیب سند رسمی مالکیت جدید برای هر یک از وراث مطابق با سهم ایشان صادر خواهد شد.

• نقص سند مالکیت

هر گاه به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا از جهات دیگری، قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استفاده نباشد، اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در ماده 120 آئین نامه قانون ثبت، اقدام به صدور المثنای سند مالکیت خواهد کرد و سند مالکیت ناقص را ابطال و در پرونده بایگانی می نماید.

• وجود اسناد مالکیت معارض برای ملک واحد

در صورتی که هیات نظارت، وقوع تعارض میان اسناد مالکیت را محرز بداند، اداره ثبت محل، مراتب را کتبا به دارنده سند معارض ابلاغ می نماید. اگر دارنده چنین سندی، در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نکند و در مقابل، دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا در مدت مزبور را از مرجع صالح اخذ و تقدیم نماید، اداره ثبت، بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک، قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

مرجع صالح جهت ابطال سند رسمی مالکیت

در مواردی که ابطال سند رسمی مالکیت در صلاحیت اداره ثبت باشد، اداره ثبت محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و در مواردی که ابطال سند رسمی مالکیت منوط به صدور حکم قطعی از سوی دادگاه باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به موضوع را خواهد داشت.

خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده به خواسته ابطال سند مطرح کرده است. در حین رسیدگی پاسخ استعلام ثبتی، مشخص می گردد سند به نفع شخص ثالثی در رهن است. حال سند رهنی را میتوان ابطال کرد یا نه؟ چنانچه بعد از صدور حكم ،در رهن شخص ثالث قرار گرفته باشد، چه حالتی دارد؟

سند رهنی، سند رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و به موجب آن راهـن یـا بدهکار، ملک را به عنوان وثیقه بدهی خود در رهن مرتهن یا طلبکار قرار میدهد. به عنوان مثال الف در تیر ماه ۱۳۹۸ به موجب مبایعه نامه ای یک واحد آپارتمان ۱۰۰ متری از ب پیش خرید می نماید و در فروردین ۱۴۰۰ آن را تحویل می گیرد. لکن ب در مرداد ۱۴۰۰ در دفترخانه اسناد رسمی آپارتمان الف را به ج به نحو صوری انتقال و ج نیز همزمان برای آپارتمان مذکور سند مالکیت گرفته و در ازای دریافت تسهیلات از بانک ملی سند را در رهن بانک می گذارد. حال از آنجایی که رهن گذاشتن ملک الف در بانک از مصادیق معامله فاسد است و اثری در تملک ندارد به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۳۶۲ قانون مدنی می تواند ابطال سند انتقال رسمی مرداد ۱۴۰۰ در دفترخانه و ابطال سند رهنی مرداد ۱۴۰۰ را از دادگاه درخواست نماید.

با احراز مالکیت خواهان و ابطال سند رسمی ،معامله بین خوانده (راهن) و ثالث (مرتهن) تابع تشریفات عقد فضولی است .رهن مورد نظر هم رهن فضولی مال غیر و موقوف به اجازه مالک است و با طرح دعوای ابطال سند رسمی در واقع مالک، معاملات فضولی را رد کرده است و عقد فضولی شرعاً و قانوناً باطل است.

خواهان باید دادخواست اعلام بطلان عقد فضولی و فک رهن و ابطال سند رهنی به طرفیت راهن و مرتهن اقامه کند و فرقی نمیکند که رهن قبل از صدور حکم باشد یا بعد از صدور حکم.

 در همه حالات، عقد رهن فضولی تلقی میشود و می توان حکم بر ابطال سند رسمی را صادر کرد.

مادام که دعوای ابطال سند رهنی به طرفیت خوانده اصلی در دعوا و مرتهن مطرح نشود، دعوای ابطال سند مالکیت نیز قابلیت استماع نخواهد داشت. چنان چه دادگاه بدون اطلاع از این که پس از اخذ پاسخ استعلام ثبتی ،ملک در رهن قرار گرفته مبادرت به صدور رأی به ابطال سند رسمی کرده باشد، در مرحله اجرا به دلیل این که ملک مذکور متعلق حق غير قرار گرفته امکان اجرای حکم وجود نخواهد داشت؛ مگر آن که ذی نفع؛ مرتهن را نیز در دعوای دیگری نسبت به مورد رهن، طرف دعوای ابطال سند رهنی قرار دهد و حکم ابطال نسبت به آن نیز صادر و قطعی شود.

اداره آب دادخواستی به خواسته ابطال سند مالکیت متعلق به خوانده را مطرح و سبب ابطال را چنین بیان کرده است که خوانده اراضی بستر رودخانه را تصرف کرده و برای آن سند اخذ کرده است. با ارجاع مراتب به کارشناس رسمی دادگستری، کارشناس منتخب با توجه به نوع خاک و جنس اراضی، ادعای اداره خواهان را تصدیق و اذعان می دارد که اداره خواهان هنوز نسبت به تعیین پهنای بستر و حریم رودخانه اقدام نکرده است. آیا با این وضعیت می توان بر اساس نظریه کارشناسی حکم بر ابطال سند صادر کرد یا با توجه به این که هنوز تکلیف مقرر در تبصره یک ماده ۲ قانون توزیع عادلانه آب مصوب ۱۳۶۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی مبنی بر تعیین پهنای بستر عمل نشده است فعلا امکان ابطال سند میسر نیست؟

با توجه به تبصره ۱ ماده ۲ قانون توزیع عادلانه آب مصوب ۱۳۶۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی که مقرر داشته است: «تعیین پهنای بستر و حریم آن در مورد هر رودخانه و نهر طبیعی و مسیل و مرداب و بر که طبیعی در هر محل با توجه به آمار هیدرولوژی رودخانه ها و انهار و داغاب در بستر طبیعی آنها بدون رعایت اثر ساختمان تأسیسات آبی با وزارت نیرو است.»

با عنایت به آیین نامه مربوط به بستر و حریم رودخانه ها، انهار مسیلها، مرداب ها، برکه های طبیعی و شبکه های آب رسانی، آبیاری و زهکشی مصوب ۱۳۷۹/۸/۱۱ با اصلاحات و الحاقات بعدي که در اجرای ماده ۵۱ قانون مذکور به تصویب هیأت وزیران رسیده و به ویژه در مواد ۳ تا ۵ این آیین نامه برای تعیین بستر و حریم رودخانه ،اطلاع رسانی به اشخاص ذی نفع، مهلت اعتراض، مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص، قطعیت نظر کمیسیون و وظایف شرکت آب منطقه ای و دیگر سازمانهای ذی ربط پس از اعلام نظر کمیسیون مقرراتی وضع شده است. پیش از اجرای مقررات مذکور در واقع حد بستر رودخانه قانوناً تعیین و تثبیت نشده و شرکت آب منطقه ای زمانی میتواند علیه متصرف طرح دعوا کند که قبلاً تکالیف قانونی خود را بر اساس آیین نامه مذکور به انجام رسانده باشد.

در صورتی که حکم بر ابطال سند علیه شخص «الف» صادر و قطعی گردد پیش از اعلام به اداره ثبت، شخص «الف» ملک را با سند رسمی به شخص «ب» انتقال دهد با وصف فوق آیا رای صادره اثری نسبت به سند رسمی شخص «ب» دارد یا خیر؟

در فرضی که بعد از صدور حکم ابطال سند و قطعیت آن و قبل از اجرای آن ،محکوم علیه ملک را به نام شخص ثالث انتقال دهد ،چون سند در دفتر املاک به نام محکوم علیه نیست، امکان اجرای حکم وفق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی و ابطال سند وفق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴/۴/۲۵ نیست و محکوم له لزوماً باید دعوای ابطال سند رسمی علیه منتقل الیه یاد شده اقامه و برای جلوگیری از حدوث وضعیت مشابه با اخذ دستور موقت مبنی بر منع انتقال ملک، مانع انتقال آن به شخص دیگری شود.

اگر فردی مدعی باشد وکیل مدنی وی خارج از حدود اذن موکل و یا به صورت صوری مبادرت به انتقال سند مالکیت ملک متعلق به موکل به نام شخص ثالثی نموده است. دعوى ابطال سند انتقال به طرفیت کدام یک از طرفین سند انتقال باید مطرح گردد؟

در فرضی که سند به نام دیگری توسط وکیل منتقل شده است، دعوای ابطال انتقال سند از سوی موکل باید به طرفیت وکیل که اقدام به انتقال سند نموده است و منتقل الیه اقامه شود؛ زیرا دادگاه باید احراز نماید که اقدام وکیل به انتقال سند به ثالث، خارج از حدود اذن بوده و سپس سندی را که به غیر انتقال پیدا نموده ،ابطال نماید که از جهت ابطال سند ،منتقل الیه نیز ذی نفع است و باید طرف دعوا واقع شود.

هرگاه عملیات افراز خاتمه یافته باشد و در مهلت های قانونی اعتراضی صورت نگرفته باشد و سند افرازی صادر شده باشد، چنانچه شخصی خود را ذی حق بداند و ابطال آن را درخواست کند، آیا باید علیه تمامی شرکای مشاعی دعوا را مطرح کند؟

در دعوای ابطال عملیات افراز که از سوی ثالث مطرح شده است، از آنجا که در فرض پذیرش دعوا، مخل حقوق تمامی شرکای مشاعی خواهد بود، دعوای مذکور باید به طرفیت تمامی شرکا اقامه شود.

در صورتی که وراث مطابق تقسیم نامه عادی با توافق و تراضی یکدیگر به تقسیم ماترک که اراضی کشاورزی میباشد اقدام کنند؛ آیا پس از آن میتوانند به استناد قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی با تقدیم دادخواست ،ابطال سند تقسیم نامه فوق الذکر را مطالبه کنند؟

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ قانونی امری است فلذا توافق برخلاف آن در محدوده عقود معین یا غیر معین و به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی امکانپذیر نیست چه از این جهت که قوانین امری با نظم عمومی در ارتباط تنگاتنگ و دو سویه هستند و توافق خلاف آنها نظم عمومی را هدف قرار میدهد که قوانین ثبتی و قوانین مربوط به منابع طبیعی از مصادیق بارز این دسته از قوانین هستند.

هدف قانونگذار از تصویب قانون فوق، جلوگیری از خرد شدن اراضی بوده است و توافق برخلاف این قانون با هدف مقنن در تضاد آشکار نخواهد بود چون توافق بر خلاف این قانون حتی اگر به تغییر کاربری اراضی کشاورزی منجر نشود به بایر شدن و بلاتکلیف ماندن اراضی به دلیل عدم صرفه اقتصادی کشت اراضی در مقیاسهای کوچک منجر خواهد شد چنانکه بنده ده ماده ۱ آیین نامه قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مقرر می دارد، خرد شدن اراضی کشاورزی اعم است از تفکیک، تقسیم، افراز و اقداماتی که منجر به کوچک شدن اراضی کشاورزی از حد نصاب تعیین شده شود.

مقررات مربوط به جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی در مواد ۲۱ و ۲۴ قانون اصلاحات ارضی نیز مسبوق به سابقه است و ماده ۲۴ این قانون صراحتاً به عدم تقسیم اراضی توسط ورثه نیز اشاره نموده است.

چنانچه پس از تشخیص یک زمین به عنوان موات، سند مالکیت آن نیز مبتنی بر همین تشخیص به نام دولت صادر شده باشد ،آیا ضرورتی به طرح خواسته ابطال سند میباشد؟

در این خصوص دو دیدگاه در رویه قضایی وجود دارد. مطابق یک دیدگاه طرح خواسته ابطال سند رسمی ضرورت دارد. مطابق نظر دیگر اگر در دعوای اعتراض به رای موات خواسته ابطال سند مطرح نگردد ،دعوای مطروحه با چالش مواجه نخواهد شد و صرفاً دادگاه پیرامون خواسته خواهان اظهار نظر خواهد نمود. زیرا خواسته ابطال سند، خواسته ای موخر بر دعوای ابطال رای موات میباشد و نه مقدمه ای واجب بر آن

چنانچه اراضی ملی از ناحیه اداره منابع طبیعی با رعایت تشریفات لازم قانونی به سایر ادارات و سازمانها به عنوان مثال به سازمان ملی زمین و مسکن به جهت واقع شدن در محدوده شهر منتقل و متعاقب آن سند مالکیت رسمی نیز به نام اداره یا سازمان مذکور صادر گردد و شخص ذی نفع در اجرای تبصره ۱ ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی با طرح دعوی نسبت به اثبات مالکیت اقدام و حکم قطعی نیز بر مالکیت مشارالیه نسبت به اراضی ملی که مورد انتقال واقع شده صادر شود ،در صورتی که محکوم له بر اساس حکم قطعی مالکیت دعوى ابطال سند مالکیت سازمان ملی زمین و مسکن را طرح نماید. در فرضی که محل مورد ادعا در تصرف محکوم له واقع لیکن سازمان ملی زمین و مسکن آن را به طرحهای مربوطه اختصاص و در برنامه های آتی قصد عملیاتی نمودن طرح را داشته باشد آیا صرف قرار گرفته در طرح و برنامه سازمان ملی زمین و مسکن تلف حکمی محسوب گردیده و شخص ذی نفع بايستى دعوی مطالبه عوض زمین یا قیمت کارشناس را نماید؟

در این حالت که زمین در تصرف مالک اولیه است ،چنانچه سازمان منابع طبیعی ملکی را که در اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۴۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی ،ملی اعلام نموده و سپس بر اثر واقع شدن ملک در محدوده قانونی شهر، آن را به سازمان ملی زمین و مسکن واگذار و سند مالکیت نیز به نام سازمان اخیر صادر شده و این سازمان آن را در طرح گذاشته باشد، تابع مقررات مربوط به لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی و دولت مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب و اصلاحات بعدی خواهد بود و لذا تلف حکمی تلقی نمی شود.

 چنان چه سازمان ملی زمین و مسکن طرح را اجرا نکرده باشد، شخصی که به استناد مقررات تبصره یک ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹ موفق به ابطال رأی کمیسیون ماده واحده شده باشد ، میتواند از مقررات لایحه قانونی مورد اشاره در مهلتهای قانونی استفاده نماید.

اما اگر سازمان ملی زمین و مسکن طرحی برای ملک قرار نداده باشد، شخص مذکور می تواند دادخواست ابطال سند مالکیت سازمان ملی زمین و مسکن را از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک درخواست نماید. در این مورد نیز انتقال ملک تلف حکمی نخواهد بود.

آقای الف یک باب آپارتمان خود را به موجب سند رسمی در رهن خانم ب قرار داده است تا خانم ب بتواند،مجوز تأسیس، اخذ کند و مقرر بوده است ،پس از ۶ ماه که شرکت تأسیس شده ،این ملک فک رهن شود. لکن پس از گذشت ۵ سال تاکنون این امر صورت نپذیرفته است آقای الف دادخواست ابطال سند رهنی را در دادگاه مطرح نموده است. آیا این دعوی قابل استماع است؟

أصولاً طرح دعوای ابطال سند رهنی صحیح نمی باشد. بلکه خواهان باید از طرف قرارداد، خود را به فک رهن ملزم کند و دعوای الزام به فک رهن مطرح کند. لذا دعوی به کیفیت مطروحه، قابلیت استماع ندارد.

اگر بعد از صدور حکم ابطال سند و قطعیت آن و قبل از اجرای آن، محکوم علیه ملک را به نام شخص ثالث انتقال دهد ،امکان اجرای حکم وفق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی میسر است؟

در این حالت چون سند در دفتر املاک به نام محکوم علیه نیست، امکان اجرای حکم وفق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی و ابطال سند وفق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی نیست و محکوم له لزوماً باید دعوای ابطال سند رسمى عليه منتقل الیه یاد شده اقامه و برای جلوگیری از حدوث وضعیت مشابه با اخذ دستور موقت مبنی بر منع انتقال ملک، مانع انتقال آن به شخص دیگر شود.

با توجه به این که برابر قوانین ثبتی از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷ و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ هیاتهای حل اختلاف ثبتی حسب مورد مبادرت به صدور رأی مبنی بر بلامانع بودن صدور سند رسمی به نام متقاضی با رعایت تشریفات قانونی می نمایند؛ چنانچه در خصوص ملک موضوع درخواست ثبت سند رسمی مالکیت به نام متقاضی صادر شده باشد و شخصی با ادعای مالکیت نسبت به آن ملک در صدد ابطال سند رسمی اخذ شده برآید، آیا بدواً و همزمان باید نسبت به رای هیات حل اختلاف ثبتی که سند رسمی مالکیت مبتنی بر آن رأی تنظیم و صادر شده است، اعتراض کند و یا آن که صرف دعوای ابطال سند رسمی مالکیت بدون آن که تعرضی نسبت به رای حل اختلاف ثبتی صورت گیرد، کافی است و به عبارتی ابطال رأی هیأت حل اختلاف ثبتی در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت مستتر است؟

دعوای ابطال سند مالکیت موضوع رأی هیأت حل اختلاف مندرج در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و یا هیأت موضوع ماده یک قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب۱۳۹۰ و یا هیأت موضوع بند ۲ ماده یک قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۲/۱۲/۱۳۸۸ و دیگر هیئت های مشابه، بدون طرح دعوای ابطال آن رأی هیأت قابل استماع است و استماع آن منوط به تصریح به درخواست ابطال رأی هیأت نیست؛ زیرا به دلالت التزامی دعوای ابطال سند ناشی از وقوع اشتباه در رأی صادره منتهی به صدور سند ،متضمن درخواست ابطال رأی هیأت یاد شده نیز میباشد و با صدور رأی بر ابطال چنین سندی که نتیجه رأی هیأت حل اختلاف است، رأی مذکور نیز از درجه اعتبار ساقط میشود.

الف که مالک رسمی یک قطعه زمین دارای سند مالکیت رسمی میباشد ؛ قصد ساخت چندین واحد آپارتمان را دارد در شروع عملیات ساخت و یا در جریان ساخت اقدام به پیش فروش واحدهایی که قصد احداث آنها را دارد( با سند عادی و بدون رعایت مقررات و الزامات مقرر در قانون پیش فروش ساختمانها) به اشخاص مختلف می نماید، سپس با مراجعه به یکی از بانکها و در رهن قرار دادن سند مالکیت ملک، اقدام به اخذ تسهیلات می نماید و پس از آن به علت عدم پرداخت اقساط ،بانک در صدد وصول طلب خود از عین مرهونه، از طریق اجرای ثبت و اخذ اجرائیه بر میآید. 

سپس، خریداران ملک با ادعای اینکه قبل از ترهین ملک نزد بانک، حقوقی برای آنها ایجاد شده مبادرت به طرح دعاوی: 1-ابطال عقد رهن و سند رهنی ۲ – الزام به فک رهن -3- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی -۴- الزام به تفکیک ملک و ۵- الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک رسمی ملک (راهن) و بانک ( مرتهن ) مینماید ؛ با توجه به مقررات مندرج قانون مدنی قانون ثبت اسناد و املاک و قانون پیش فروش ساختمانها، آیا دعاوی خواهان ها قابل پذیرش میباشد ؟

رویه در پاسخ بدین سوال اختلافی است. برخی دادگاه ها عنوان میدارند در این حالت قرارداد پیش فروش ساختمان منعقد گردیده است و شرط مندرج در ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان( انجام قرارداد از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی) به منظور حفظ حقوق خریداران میباشد و عدم انجام شرط صرفا ضمانت کیفری دارد و به صحت قرار داد خللی وارد نمیکند و از آنجایی که به موجب ماده ۷۷۳ قانون مدنی هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست را نمیتوان مورد رهن قرار داد در فرض سوال واگذاری مبیع به خریداران و در رهن قرار دادن آن دارای اشکال می باشد و دعاوی مطروحه مبنی بر ابطال قرارداد رهن و الزام به تنظیم سند رسمی قابل پذیرش میباشد.

 برخی دادگاه ها نیز عنوان می دارند که قرارداد پیش فروش عادی ساختمان باطل است چون هدف قانونگذار از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، ایجاد نظم در معاملات مربوط به پیش فروش ساختمان است و به همین منظور شرایط خاصی را برای قراردادهای پیش فروش اعلام کرده است که رسمی بودن قرارداد مهمترین آنهاست. این دیدگاه مبتنی بر این استدلال است که در ماده ۲۳ قانون پیش فروش برای عدم تنظیم سند رسمی مجازات تعیین شده و انجام عملی که قانونگذار آن را ممنوع کرده اثری نخواهد داشت.

الف به دفتر وکالت وکیل مراجعه و اظهار میدارد در تاریخ ۱۳۹۸/۳/۱۳طی مبایعه نامه عادی یک واحد در طبقه اول از مجتمع آپارتمانی سه طبقه واقع در لاهیجان را که هنوز تفکیک ثبتی نشده و گواهی پایان کار آن از شهرداری اخذ نگردیده از ب  مالک آن به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان خریداری و تحویل گرفته است. متعاقباً ب  در تاریخ ۱۳۹۸/۵/۱۵ در قبال دریافت مبلغ ۴ میلیارد تومان ششدانگ پلاک ثبتی ملکی خود را به موجب سند رسمی تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی در رهن ج  قرار میدهد و چون ب وجه الرهانه را در موعد مقرر در سند رهنی پرداخت نمیکند، به تقاضای ج دفترخانه تنظیم کننده سند اجرائیه صادر میکند و اجرای ثبت اسناد و املاک لاهیجان مبادرت به صدور آگهی مزایده نسبت به ششدانگ ملک مذکور می نماید و قریباً وقت مزایده فرا میرسد آیا در این حالت الف میتواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید؟

در رابطه با امکان ابطال سند رسمی رهن به استناد سند عادی انتقال مالکیت در رویه قضایی آراء متفاوتی صادر شده است. از منظر کسانی که دعوای ابطال سند رسمی را می پذیرند، ضرورتی ندارد شخص مدعی معامله ملک با سند عادی، دارای سند رسمی باشد. در صورتی که وی بتواند تقدم آن معامله عادی را اثبات کند باید دعوی پذیرفته شود هر چند که متعاقباً مالک با سند رسمی ملک را به غیر انتقال داده باشد. معامله دوم که با سند رسمی صورت میگیرد یک معامله فضولی و غیر نافذ است و شخص مقدم می تواند ابطال آن را تقاضا کنند و همزمان میتواند سند رسمی رهنی را ابطال نماید.

رویکرد دیگر این است که با لحاظ مواد ،۲۲ ۴۶ ۴۷ ۴۸ و ۷۲ قانون ثبت که جنبه آمره دارند ثبت برخی معاملات الزامی میباشد. بنابراین معامله عادی قابل ترتیب اثر نیست و قرار عدم استماع صادر میگردد .تصمیم باید بر مبنای سند رسمی رهنی یا سند رسمی انتقال ملک اتخاذ شود. شخصی که میخواهد ملکی را خریداری کند، باید اطمینان یابد که فروشنده پیشتر با سند عادی یا به صورت شفاهی ملک را به دیگری نفروخته است و مبنای این امر حفظ نظم عمومی اقتصادی است.