دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن اصولا مستند به قرارداد بیع، قرارداد مشارکت در ساخت و … است که طی این قراردادها یک طرف متعهد به فک رهن شده و دیگری از فک رهن منتفع می شود. شخصی که تعهد به فک رهن بر عهده او قرار گرفته باید مالک رسمی ملک مرهونه نیز باشد.

موارد طرح دعوای الزام به فک رهن

طرح دعوای الزام به فک رهن در مواردی ضرورت خواهد داشت که از آن جمله می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

• دعوای الزام به فک رهن به موجب عقد بیع

یکی از تعهدات قانونی که به موجب عقد بیع بر عهده فروشنده قرار می گیرد، تعهد به تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت است و انتقال ملک به صورت رسمی منوط به آزاد بودن ملک است. به عبارت دیگر تنظیم اسناد رسمی انتقال راجع به ملک مرهونه تا زمان فک رهن امکانپذیر نخواهد بود. بنابراین در صورتی که مبیع در رهن باشد، فروشنده مکلف است برای اجرای تعهد خود مبنی بر تنظیم اسناد رسمی انتقال از ملک، فک رهن کند. در فرض امتناع فروشنده از ایفای این وظیفه، خریدار می تواند الزام او را از دادگاه بخواهد.

شایسته تذکر است اگر عقد بیع با اجازه و رضایت مرتهن منعقد شده باشد، الزامی به فک رهن وجود ندارد و با رضایت مرتهن، فروشنده می تواند اسناد رسمی انتقال مالکیت را حتی پیش از فک رهن نیز تنظیم نماید.

• دعوای الزام به فک رهن به موجب قرارداد مشارکت در ساخت

بسیار معمول است که سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت، به منظور دریافت تسهیلات از بانک، ملک موضوع مشارکت را در رهن بانک قرار می دهند و در برابر مالک متعهد می شوند تا زمان مشخصی نسبت به فک رهن اقدام نماید. در صورتی که سازنده در مهلت مقرر به تعهد خود عمل نکند، مالک می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن نماید.

• دعوای الزام به فک رهن به موجب ایفای تعهد

یکی از تضامین و وثایقی که اصولا اشخاص  در برابر بدهی در رهن طلبکار قرار می دهند، وثیقه ملکی است. بانک ها نیز در اعطای تسهیلات بانکی معمولا ملک متعلق به تسهیلات گیرنده یا ضامن او را در رهن قرار می دهند تا تضمین وصول مطالبات بانک از متقاضی باشد. در این موارد، چه مرتهن بانک باشد چه هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر، در صورت پرداخت کل مطالبات باید از ملک مزبور فک رهن شود. فلذا در فرضی که بدهکار تمامی دیون خود را پرداخت کرده باشد اما مرتهن از فک رهن استنکاف نماید، بدهکار می تواند با ارائه مدارک پرداخت خود، وی را ملزم به فک رهن نماید.

طرح دعوای الزام به فک رهن همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

همانطور که پیشتر عنوان شد، فک رهن یکی از مقدمات ضروری جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توسط فروشنده است. بنابراین فک رهن باید مقدم بر تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت باشد. البته در خصوص امکان طرح این دو خواسته ضمن یک دادخواست در رویه قضایی اختلاف نظر است.

برخی از محاکم معتقدند خواهان می تواند این دو خواسته را ضمن یک دادخواست مطرح نماید و در مقابل برخی عقیده دارند که طرح این دو دعوا ضمن یک دادخواست امکانپذیر نبوده و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تنها پس از فک رهن میسر خواهد بود. البته در خصوص امکان طرح دعوای الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار ساختمان و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به صورت همزمان تردیدی وجود ندارد؛ چرا که همه این موارد مقدمات قانونی تنظیم اسناد رسمی انتقال به شمار می روند.

البته گروهی نیز بر این نظرند که از آنجا که تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مستلزم فک رهن است، صرف تقدیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از سوی خریدار برای صدور حکم مبنی بر الزام فروشنده به فک رهن کافی است و حتی نیازی نیست خواهان، الزام خوانده به فک رهن را از دادگاه بخواهد؛ چرا که تعهد به شیء، تعهد به لوازم عرفی و قانونی آن نیز هست و فک رهن نیز از لوازم قانونی تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است. لازم به ذکر است که اکثریت دادگاه ها این نظر را نمی پذیرند.

دعوای الزام به فک رهن راجع به ملک در بازداشت 

وفق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. علی رغم ظاهر ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، در بازداشت بودن ملک مانع از طرح و استماع دعوای الزام به فک رهن نمی باشد.

اگر مالک رسمی، ملک را از طریق بیع نامه عادی فروخته باشد و متعاقب آن بدون اذن خریدار آن را به صورت رسمی در رهن بانک قرار دهد، کدام عمل حقوقی معتبر است؟

در این باره بین محاکم اتفاق نظر وجود ندارد. خواهان باید دادخواست ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن تقدیم کند، نه خواسته الزام به فک رهن، مگر اینکه در رهن قرار دادن ملک با هماهنگی وی بوده یا اینکه وی بعداً رضایت خود را از عمل فروشنده اعلام نماید.

اما اگر در رهن قرار دادن ملک بدون هماهنگی وی بوده و وی راضی به امر نباشد میتواند خواسته های بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی تقدیم کند، برای بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی توصیه میشود قبلاً در مرجع کیفری شکایت معامله معارض مطرح کند و براساس رأی کیفری این دو خواسته را طرح نماید، زیرا برخی از محاکم با این استدلال که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، سند رهنی مؤخر را بر مبایعه نامه عادی مقدم ارجحیت میدهند .اما اگر حکم قطعی مبنی بر جرم معامله معارض از دادگاه کیفری صادر شود دادگاه حقوقی به جهت قاعده تبعیت محاکم حقوقی از آراء کیفری (ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری) چاره ای جز بطلان عقد رهن و سند رهنی ندارد.

آیا محکوم علیه حکم الزام به فک رهن، میتواند دادخواست اعسار از محکوم به تقدیم نماید؟

اولاً: اگر قائل به این نظر باشیم که ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و حبس محکوم علیه، در حکم الزام به فک رهن قابل اعمال نیست، موضوع منتفی است. چون اگر مال داشته باشد از اموال وی برداشت می شود اگر هم مالی به دست نیاید، حبس نمی شود تا مشمول ماده ۳ قانون مزبور گردد.

 ثانیاً: اما اگر قائل به دیدگاه دوم باشیم، محکوم له حق درخواست حبس محکوم علیه را در همان پرونده دارد، و با این وصف چاره ای جز استماع دادخواست اعسار از پرداخت محکوم به وجود ندارد. در این فرض مهلت یک ماهه جهت طرح دادخواست اعسار از تاریخ تعیین هزینه ها و ابلاغ به وی جهت پرداخت وجهی که محکوم له پرداخت کرده است محاسبه می شود .

اگر کل ملک (پلاک) اصلی یا مادر در رهن بانک قرار گرفته و هنوز پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت جداگانه صادر نشده باشد، خواهان باید چه خواسته ای مطرح کند؟

این پرسش را در دو فرض پاسخ میدهیم

فرض اول : اگر خواهان در این فرض فک رهن را نخواهد ،معمولاً اکثر محاکم در صورت درخواست سه خواسته فوق ،توأمان حکم بر الزام به اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی به نام خواهان با حفظ حقوق مرتهن( بانک )صادر می کنند و همچنین اگر طی دادخواست جداگانه ای بدون در نظر گرفتن تقدم و تأخر، الزام خوانده به فک رهن را بخواهد، در این فرض نیز اکثر محاکم مستقلاً حکم بر الزام خوانده به فک رهن صادر می نمایند.

فرض دوم: اما اگر خواهان خواسته الزام به فک رهن را به خواسته های فوق اضافه کند و توامان با سه خواسته مذکور بخواهد، در این فرض محاکم با یکدیگر اختلاف نظر دارند.

 گروه اول معتقدند طرح همزمان خواسته الزام به فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند رسمی ملک قابلیت استماع ندارد و صرفاً دعوای الزام به فک رهن و الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را می پذیرند و اعتقاد دارند ابتدا خواهان باید الزام به فک رهن را بخواهد و پس از فک رهن و آزاد شدن ملک، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نماید.

 اما گروه دوم معتقدند هیچ اشکال قانونی مبنی بر طرح همزمان هر چهار خواسته( الزام به فک ،رهن الزام به تنظیم سند رسمی، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی) وجود ندارد.

به نظر می رسد که طرح توامان این دعاوی در یک دادخواست فاقد اشکال قانونی است و دلیل قانع کننده ای مبنی بر ممنوعیت آن وجود ندارد و علی الخصوص آنکه از سرگردانی مردم در محاکم جلوگیری کرده و باعث صرفه جویی در وقت و عدم تشکیل پرونده های متعدد در محاکم خواهد شد. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخ ۹۸/۴/۳۱ مؤید همین نظر است.

نتیجه اینکه:

• اگر خریدار بخواهد ملک را با حفظ حقوق مرتهن (بانک) به خود انتقال دهد، نیاز به طرح دعوای الزام فروشنده به فک رهن نیست و اگر برای ملک پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد، صرف خواسته الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن (بانک) کافی است؛
• اما اگر خریدار به دلیل پایان مهلت پرداخت اقساط توسط فروشنده، خواستار فک رهن و سپس انتقال ملک به صورت آزاد و بدون قید بـه خودش باشد، باید خواسته های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی ملک را توأمان بخواهد.

 اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخ ۹۸/۴/۳۱ در این باره بیان داشت:

” هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن مانع استماع و صدور رأی نیست. در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر میشود.”

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، اگر بانک (مرتهن) طرف دعوا قرار نگیرد، علی الاصول دعوا با قرار عدم استماع مواجه میشود و خود اداره حقوقی نیز بارها در نظریات مختلف به آن تأکید کرده است. (در سایر خواسته ها، از جمله الزام به فک رهن، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست، زیرا اثر تکلیفی رأی محکومیت، صرفاً ناظر بر راهن است ،مگر اینکه الزام خود بانک درخواست شده باشد.)

 نکته کاربردی : کسی که ملکی را به صورت بیع نامه عادی به غیر فروخته باشد و سپس آن را در رهن بانک قرار دهد، مرتکب جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک گردیده است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن

با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی،  دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، رفع تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در ‌دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. بنابراین دعوای الزم به فک رهن در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

نحوه اجرای رای الزام به فک رهن

محکوم علیه در حکم الزام به فک رهن مکلف است پس از قطعیت رای صادره و ظرف 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه، مفاد رای را به مرحله اجرا گذارد؛ در غیر این صورت محکوم له می تواند اجرای حکم از محل اموال محکوم علیه را تقاضا نماید. چنانچه اموالی از محکوم علیه یافت نشود یا اجرای حکم از این طریق امکانپذیر نباشد، محکوم له می تواند به استناد حکم دادگاه، دیون محکوم علیه را به راهن بپردازد و فک رهن کند.

در صورتی که اجرای حکم الزام به فک رهن به هر دلیلی امکانپذیر نشود و این الزام مستند به قراردادی مانند بیع یا مشارکت در ساخت باشد، محکوم له حق فسخ قرارداد اصلی را خواهد داشت.

به موجب نظریه مشورتی شماره 8037/7 اداره حقوقی قوه قضائیه در رابطه با اجرای حکم الزام به فک رهن، چنانچه بعد از صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و صدور اجرائیه معلوم شود که ملک متنازع فیه در رهن است، عملیات اجرایی و صدور اسناد انتقال، موکول به پرداخت طلب مرتهن است و در صورتی که محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه کرد، می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده به محکوم علیه (راهن) مراجعه کند.