الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت از جمله تعهدات مرسوم بر عهده مالک و مقدمه لازم جهت شروع پروژه ساخت و ایفای تعهدات سازنده است. در صورت امتناع مالک از ارائه اسناد مالکیت، انجام مقدمات قانونی شروع پروژه توسط سازنده امکانپذیر نخواهد بود و سازنده ناگزیر است با طرح دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت در مرجع صالح، الزام به ایفای تعهد قراردادی را از دادگاه درخواست نماید.
شرایط طرح دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
مبنای طرح دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت و سایر اسناد قانونی مصرحه در قرارداد، مذاکرات و توافقات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت است و بر اساس مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی، طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت (مالک)، ملزم به ایفای تعهدات مندرج در آن از جمله تحویل اسناد مالکیت و دیگر مدارک قانونی لازم جهت انجام مقدمات قانونی شروع پروژه ساخت توسط سازنده است.
مضافا اینکه مرسوم است در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعهدات دیگری از قبیل اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، اسناد افرازی و … را نیز بر عهده سازنده قرار می دهد که انجام این تعهدات جز با ارائه مستندات قانونی مالکیت میسر نخواهد بود.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت عدم ارائه اصل سند مالکیت
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت عدم ارائه اصل سند مالکیت و دیگر اسناد قانونی لازم توسط مالک در دو فرض امکان پذیر است:
-
اعطای حق فسخ به سازنده در فرض تخلف از شروط قراردادی
در این فرض طرفین قرارداد در صورت تخلف از شروط قراردادی، برای سازنده، حق فسخ قائل شده اند. در این حالت، سازنده می تواند با اعلام مراتب فسخ به مالک و بدون نیاز به طرح دعوا، قرارداد را بر هم بزند.
-
الزام مالک به ایفای تعهد و امتناع مالک از اجرای حکم صادره
در فرضی که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، در خصوص ضمانت اجرای استنکاف مالک از ایفای تعهد خود مبنی بر تحویل اسناد مالکیت ساکت باشند، سازنده ناگزیر است بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی، الزام مالک به ایفای تعهد به ارائه اصل سند مالکیت را از مرجع صالح تقاضا نماید. در صورتی که مالک علی رغم حکم صادره کماکان بر عدم ایفای تعهد خود اصرار ورزد، با توجه به اینکه انجام این تعهد قائم به شخص است و صرفا توسط شخص مالک امکان پذیر است، سازنده می تواند بر اساس ضمانت اجرای مذکور در ذیل ماده ۲۳۹ قانون مدنی نسبت به اعمال حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید.
طرفین دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
این دعوا از طرف سازنده یا سازندگان (خواهان) به طرفیت مالک یا مالکین (خوانده) طرح می گردد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
سازنده می تواند دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت را در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد یا اجرای تعهد مطرح نماید.
نحوه اجرای رای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت، حق فسخی برای سازنده در خصوص تخلف مالک از ایفای تعهد مبنی بر تحویل اسناد رسمی مالکیت و سایر اسناد مذکور در قرارداد پیش بینی نشده باشد و یا در فرض پیش بینی حق فسخ، سازنده بنا به هر دلیل تمایلی بر اعمال حق فسخ قرارداد نداشته باشد، می تواند مقدمتا با طرح دعوای الزام مالک به ارائه اسناد مالکیت و سایر اسناد مذکور، اقدام به اخذ حکم علیه مالک از مرجع صلاحیت دار قانونی نماید.
پس از آن سازنده (محکوم له) می بایست بر اساس دادنامه صادره از دادگاه بدوی صادرکننده رای اولیه یا در فرض وجود شرط یا قرارداد مستقل داوری نسبت به قرارداد مشارکت در ساخت و نتیجتا صدور رای داور، از دادگاهی که در فرض عدم وجود شرط داوری، صلاحیت رسیدگی به موضوع متنازع فیه را دارا خواهد بود، صدور اجرائیه نسبت به مفاد رای صادره علیه مالک را درخواست نماید و با صدور و ابلاغ اجرائیه به مالک (محکوم علیه)، نامبرده ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه فرصت خواهد داشت تا نسبت به اجرای مفاد رای اقدام نماید.
در غیر اینصورت با توجه به اینکه اجرای رای قائم به شخص مالک است و توسط شخص ثالث قابلیت انجام ندارد، سازنده می تواند بر اساس رای صادره و اختیار قانونی موضوع ماده ۲۳۹ قانون مدنی نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید.
لازم به ذکراست با توجه به کثرت دعاوی مطروحه در این بخش، پیش بینی ضمانت اجراهای قانونی لازم بر حسب شرایط هر قرارداد مشارکت در ساخت از جمله اعطای حق فسخ، پیش بینی انفساخ و تعیین وجه التزام متناسب قراردادی در جهت ایجاد الزام عملی مالک به ایفای هر یک از تعهدات قراردادی و جبران خسارات مالی وارده به سازنده حائز اهمیت اساسی است. با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوعات قراردادهای مشارکت در ساخت، اخذ مشاوره های حقوقی لازم جهت انعقاد قرارداد و یا اعطای وکالت جهت طرح و دفاع از دعاوی مربوط به این قبیل قراردادها به وکلای دارای دانش و تخصص کافی امری ضروری است.
