ابطال قرارداد مشارکت در ساخت 

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت ، ناشی از فقدان شرایط عمومی صحت معاملات از قبیل عدم اهلیت معامله ، فقدان قصد ، معلوم نبودن جهت معامله، نامشروع بودن جهت معامله ، جهل به عوضین و صوری بودن و درج شرط خلاف ذات مقتضای عقد، فقدان سمت معامله کننده بوده و در قالب طرح دادخواست بطلان قرارداد مشارکت در ساخت از طرف ذی نفع قابل طرح در محاکم عمومی حقوقی می باشد.

جهات و موارد ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

برای صحت هر قراردادی رعایت شرایط عمومی صحت معاملات مصرحه در مواد 190 و 230 قانون مدنی واجب است. قرارداد مشارکت در ساخت نیز در خصوص ابطال قرارداد تابع همین شرایط عمومی است. بر همین اساس طرف یا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت با استناد به یکی از جهات زیر می توانند با اثبات فقدان هر یک از شرایط زیر، نسبت به طرح دعوای ابطال قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقدام نمایند.

1. فقدان قصد و رضا
2. عدم اهلیت طرف یا طرفین معامله
3. جهل به موضوع معامله
4. عدم مشروعیت جهت معامله
5. صوری بودن قرارداد
6. درج شرط خلاف مقتضای ذات عقد

• ابطال قرارداد مشارکت در ساخت به جهت فقدان قصد  

بموجب ماده 190 قانون مدنی دارا بودن قصد و رضا رکن اساسی جهت تحقق و صحت تمامی قراردادها می باشد. بر همین اساس در صورتی که ثابت شود قصد واقعی طرف یا طرفین قرارداد ، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نبوده یا قرارداد مشارکت در ساخت به صورت صوری تنظیم شده است و یا مالک اصلی نسبت به رد قرارداد فضول اقدام نموده است. قرارداد مشارکت در ساخت به علت فقدان قصد یا رضا از ابتدا باطل خواهد بود.

ذی نفع حسب مورد می تواند نسبت به ابطال معامله صوری و یا ابطال معامله فضولی با طرح دعوای تائید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید.

• ابطال قرارداد مشارکت در ساخت به جهت معلوم نبودن مورد معامله 

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت باید معلوم و معین باشد، به عنوان مثال مشخصات دقیق ملک موضوع قرارداد مشارکت به نحوی که قابل معلوم و معین بودن باشد، می بایست در قرارداد تصریح شود و فی مابین طرفین مجهول نباشد ، در غیر اینصورت قرارداد مشارکت در ساخت به علت معلوم بودن موضوع باطل خواهد بود.

• ابطال قرارداد مشارکت در ساخت به جهت فقدان اهلیت طرف قرارداد 

داشتن قوه تمیز و تشخیص در موضوعات مالی شرط لازم جهت تنظیم هر نوع قرارداد مالی است. برهمین اساس چنانچه طرف یا طرفین قرارداد مشارکت درساخت، بنا به شرایط سنی، بیماری و کهولت سن فاقد قوه تشخیص لازم در امور مالی باشند. قرارداد مشارکت در ساخت بانک در معرض باطل شدن قرار می گیرد.

• ابطال قرارداد مشارکت در ساخت به جهت فضولی بودن 

طرف قرارداد می بایست اصیل یا دارای اختیار تام جهت انعقاد قرارداد باشد، برهمین اساس از طرف قرارداد ازطرف مالک یا سازنده فاقد اجازه در انعقاد باشد، قرارداد مشارکت در ساخت غیرنافذ خواهد بود و با رد شدن از طرف اصیل باطل می شود و ذی نفع می تواند با طرح دعوای تائید بطلان به جهت فضولی بودن نسبت به ابطال قرارداد و خروج از تعهدات قراردادی اقدام نماید.

• ابطال قرارداد مشارکت در ساخت به جهت وجود شرطی که موجب جهل به عوضین گردد.

بموجب بند 2 ماده 233 قانون مدنی درج شرط مجهولی که جهل آن موجب جهل به عوضین شود، موجب بطلان قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود. برهمین اساس رفع هرگونه ابهام نسبت به تعهدات مندرج در شروط قراردادی جهت ممانعت از هرگونه طرح دعوای احتمالی دراین خصوص حائراهمیت اساسی است.

اثر ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

با بطلان قرارداد مشارکت در ساخت ، بر خلاف فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ،قرارداد از ابتدا کان لم یکن و فاقد هر گونه اثر حقوقی خواهد بود و عوضین به طرفین قرارداد مسترد خواهد گردید. هر چند ممکن است معاملاتی نسبت به واحد های موضوع قرارداد نیز صورت پذیرفته باشد که حسب مورد طرح دعوای ابطال معاملات و اسناد متعاقب تنظیمی و خلع ید و قلع و قمع بنا ممکن است ضرورت یابد.

مطالبه خسارت قراردادی به جهت بطلان قرارداد مشارکت در ساخت 

مالک یا سازنده می تواند با طرح توامان دعوای تائید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت و مطالبه خسارت قراردادی و اثبات جهت یا جهات بطلان قرارداد مشارکت درساخت ، نسبت به خروج از قرارداد و مطالبه خسارات ناشی از ابطال قرارداد اقدام نماید

مطالبه ثمن معامله به نرخ روز به جهت بطلان قرارداد مشارکت درساخت

ذی نفع می تواند در فرضی که قرارداد مشارکت درساخت بنا به جهاتی از جمله مستحق اللغیر بودن منتج به بطلان شود. نسبت به مطالبه ثمن معامله به نرخ روز با استناد به آرای وحدت رویه 733 و 811 هیات عمومی دیوان عالی کشوراقدام نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تائید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت 

در فرض عدم پیش بینی شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت ، بموجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تائید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت و نیز انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح است. رای صادره نیز درفرجه مقررقانونی قابل تجدیدنظرخواهی دردادگاه تجدیدنظراستان می باشد.

نحوه اجرای رای تایید بطلان قرارداد مشارکت درساخت 

حکم بطلان قرارداد مشارکت درساخت اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.

لیکن اگر متن دادخواست، در کنار درخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ، خواسته دیگری از قبیل دعوای خلع ید ، استرداد ثمن معامله یا مطالبه خسارت قراردادی و امثال آن مطرح شده است، نسبت به این خواسته ها تقاضای صدور اجراییه و تشکیل پرونده اجرایی ضروری است. که نحوه اجرا تابع تشریفات قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و قانون اجرای احکام مدنی و سایر قوانین مربوطه خواهد بود.

.رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 درخصوص مطالبه ثمن معامله به نرخ روز به جهت بطلان قرارداد مشارکت درساخت

به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است

در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۱ ـ ۱۴۰۰/۴/۱ درخصوص مطالبه ثمن معامله به نرخ روز به جهت بطلان قرارداد مشارکت درساخت.

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید.

هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است.

بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است..