مطالبه قیمت کسری مساحت ملک 

مطالبه قیمت کسری مساحت ملک در فرضی است که زمین یا آپارتمانی بنا به تراضی طرفین با متراژ مشخص و با تعیین ثمن معامله به صورت مترمربع به خریدار واگذار می شود. ولی بعدا با انجام نقشه برداری یا اخذ صورتمجلس تفکیکی ،کسری آن احراز می گردد. در این صورت در وضعیتی که توافقی در خصوص این موضوع در متن قرارداد پیش بینی شده باشد، براساس تراضی عمل می شود. در غیر اینصورت خریدار می تواند با طرح دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک به نرخ روز طبق نظر کارشناس ، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نماید. ولی در فرضی که ملک به صورت یکجا و بدون تفکیک هر مترمربع در ازای ثمن مشخص، واگذار شود، خریدار صرفا می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

شرایط مطالبه قیمت کسری مساحت ملک ( شرایط مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت زمین ) 

بموجب مواد 355 و 384 و385 قانون مدنی امکان مطالبه قیمت کسری مساحت ملک منوط به این است که در تراضی طرفین قرارداد، ملک (آپارتمان ، مغاز ، زمین ) با شرط متراژ مشخص و به ازای هر متر مربع از ملک ، ثمن مشخصی در ازای آن تعیین شده باشد. در غیر اینصورت ، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته باشد، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت ملک کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق.م، مشتری صرفا دارای حق فسخ قرارداد، مگر اینکه طرفین به نسبت به کسری موجود توافق نمایند.

چرا که در معامله به صورت کلی و بدون تعیین قیمت در مقابل متراژ، کل ثمن در مقابل کل مبیع قرار گرفته است و امکان تجزیه دقیق ثمن اضافی دریافتی وجود ندارد. مضافا دادگاه نمی تواند در تراضی طرفین دخالتی داشته و نسبت به تعدیل قرارداد جز در موارد مصرحه در قانون دخالتی نماید.

مفروضات قابل طرح پیرامون مطالبه قیمت کسری مساحت ملک

• مبیع ،ملک و دارای سابقه ثبتی بوده که پس از معامله مشخص میشود اضافه مساحت دارد:

در این فرض اختلاف نظر وجود ندارد، زیرا با جمع شدن سه شرط مذکور موضوع مشمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک میشود که بیان داشته: «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی نفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافهٔ مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد.

عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.

 تبصره- در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد، ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیلهٔ ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

• مبیع ملک یا زمین بوده و سابقه ثبتی نیز داشته اما کسری مساحت داشته باشد:

در این باره ماده ۱۴۹ قانون ثبت سکوت کرده و ناچاراً باید به مواد ۳۵۵، ۳۸۴، ۳۸۵ قانون مدنی مراجعه کنیم. در این باره قضات چند نظر دارند:

۱- اگر ملک براساس هر متر مربع فروخته شود، یعنی جزئی از مبیع در مقابل جزئی از ثمن قرار گرفته باشد، و بعداً مشخص شود ملک کسری مساحت دارد، خریدار می تواند مستند به ماده ۳۸۴ قانون مدنی به اندازۀ کسری مساحت ثمن اضافی را دریافت کند، زیرا میتوان گفت چون برای هر متر مربع ثمن مشخصی تعیین شده است،پس می توان از ملاک ماده مذکور بهره برد.

 مثلاً ملک به مساحت ۱۰۰ متر مربع فروخته شده باشد، اما پس از معامله مشخص شود مساحت آن ۸۵ متر مربع است.

«سکوت قانون نسبت به استرداد مبلغ اضافی در صورت کسری مبیع در ماده ۳۸۵ را نمیتوان حمل بر غیر قابل تجزیه بودن اجزای مبیع در برابر اجزای ثمن در همه مصادیق نمود، زیرا ماده ۳۸۵ با اطلاق خود مورد غیر قابل تجزیه بودن مبیع در برابر ثمن را نیز در بر میگیرد و به این جهت، قانونگذار در ماده ۳۸۵ فقط در مقام بیان موارد حق فسخ بوده است.»

البته برخی دیگر از محاکم حتی در همین مورد نیز با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل اند.

۲- اگر ملک بدون تعیین ارزش هر متر مربع و به صورت کلی مثلاً ۱۳۷ متر مقطوع به مبلغ ۵۳۵ میلیون تومان فروخته شده باشد و بعداً مشخص شود ملک کسری مساحت دارد( مثلاً ۱۳۰متر بوده)، نظر غالب این است که چون کل مبیع در مقابل كل ثمن قرار گرفته و به عبارتی جزئی از ثمن در مقابل جزئی از ثمن قرار نگرفته، برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل اند و او را مستحق دریافت ثمن اضافی نمی دانند. زیرا معتقدند تجزیه هـر واحد از مبیع در برابر هر واحد از ثمن امکان پذیر نیست.

البته برخی دیگر از محاکم که در اقلیت اند در این مورد نیز کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع کرده و قیمت هر متر را درآورده و پس از مشخص شدن هر متر مربع از مبيع فروشنده را محکوم به پرداخت ثمن اضافی میکنند.

–چنانچه نظر دادگاه به جبران خسارت باشد قیمت چه زمانی باید معیار ارزیابی قرار گیرد؟

در این باره دو استدلال به نظر میرسد:

استدلال اول :چون در خصوص مساحتی که کسری وجود دارد معامله ای انجام نشده است ، لذا این اندازه از پول بلاجهت در ید فروشنده بوده که وی مكلف به استرداد آن است و مضافاً پرداخت وجه به نرخ روز خلاف اصل عدم زیاده است.

استدلال دوم: عقد نسبت به مقداری از مورد معامله به جهت نبود مبیع باطل بوده است ،بنابراین با وحدت ملاک از مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳و۸۱۱ دیوان عالی کشور باید قیمت روز ملک پرداخت شود.

پرداخت وجه به نرخ روز به نظر با عدالت سازگاری بیشتری دارد.

• مبيع ملک یا زمین غیر ثبتی بوده و پس از معامله مشخص میشود افزایش مساحت داشته است :

در این فرض به لحاظ اینکه ملک غیر ثبتی است، نمیتوان به ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک استناد کرد. این موضوع را در دو حالت بررسی میکنیم :

۱- اگر برای هر متر مربع ارزش خاصی تعیین شده باشد و به عبارتی جزئی از ثمن در برابر جزئی از مبیع قرار گرفته باشد ،برخی از محاکم با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک یا با این استدلال که فروشنده زمانی حق فسخ خواهد داشت که هدف شرط اصلی معامله ،آن مقدار مساحت ملک یا زمین بوده باشد و لذا از آنجا که در اکثر موارد قید مقدار در مبایعه نامه وصف فرعی میباشد، به فروشنده حق فسخ نمیدهند.

علت آن هم تورم بالای اقتصاد کشور و رعایت انصاف و عدالت است.  یعنی معمولاً برای طرفین (خصوصاً فروشنده) اینکه ملک ۱۰۰ متر باشد یا ۱۰۵ متر تفاوت چندانی جهت فروش ندارد و او صرفاً به اندازۀ ملک به دنبال ثمن آن است. پس بنابراین معمولاً در این گونه موارد، معاملات به شرط داشتن فلان مساحت فروخته نمیشود.

لذا بهترین چاره ذی حق دانستن فروشنده جهت دریافت اضافه مساحت وفق قرارداد است، نه به نرخ روز، زیرا این فروشنده بوده که قصور یا تقصیر کرده و ملک را به طور صحیح اندازه گیری نکرده، لذا مسئولیت این کار نیز بر عهده خودش است.

برخی دیگر از محاکم در این مورد بنا به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای فروشنده صرفاً حق فسخ قائل اند ،مگر اینکه به نوع دیگری تراضی شود.

۲- ملک یا زمین به صورت یک مجموعه و کلی به فروش برسد، بدون اینکه برای هر متر مربع ارزش خاصی تعیین کرده باشند. به عبارتی کل ثمن در برابر کل مبیع قرار گرفته باشد.

در این فرض نیز محاکم به دو دسته تقسیم میشوند:

 دسته اول با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای فروشنده صرفاً حق فسخ قائل میشوند، مگر اینکه به نوعی دیگر با خریدار به توافق برسد.

اما مشاهده شده است برخی از محاکم در این مورد نیز با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین با این استدلال که قید میزان مساحت به عنوان شرط اصلی نیامده است و وصف فرعی دارد و با لحاظ قرار دادن تورم بالای کشور در خصوص املاک، به فروشنده حق فسخ نمی دهند و کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع نموده و پس از مشخص شدن قیمت هر متر مربع فروشنده را مستحق آن میدانند.

نکته :اگر در مبایعه نامه قید “حدوداً” یا “تقریباً” آمده باشد دادگاه نباید به اختلاف مساحت جزئی توجه کند.

• مبیع ملک یا زمین بوده و مسابقه ثبتی نداشته باشد و کسری مساحت داشته باشد:

این فرض همانند فرض دوم است که معمولاً به همان صورتی که در فرض مذکور گفته شد عمل می شود، بنابراین از تکرار مطالب پرهیز میشود.

• مبیع ملک بوده که به صورت پیش فروش فروخته شده، ولی پس از معامله مشخص میشود که کسری یا اضافه مساحت دارد:

در این باره اگر قرارداد مشمول قانون پیش فروش ساختمان باشد اختلاف نظر وجود ندارد، زیرا ماده ۷ قانون مذکور صراحتاً حکم قضیه را تعیین کرده است و به نوعی به حمایت از پیش خریدار پرداخته است.( اصل حمایت از طرف ضعیف قرارداد)

 این فرض خود چهار حالت دارد:

۱- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی تا حداکثر پنج درصد بیشتر از میزان مندرج در قرارداد در آید، مثلاً ۱۰۰ متر پیش فروش شده ولی پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ملک ۱۰۴ متر مساحت دارد ،در این مورد هیچ کس حق فسخ ندارد و فقط پیش خریدار باید مبلغ ۴ متر اضافی را براساس مبلغ مندرج در قرارداد به فروشنده بپردازد.

۲- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی، بیش از پنج درصد مندرج در قرارداد اضافه مساحت داشته باشد،مثلاً ۱۰۰ متر پیش فروش شده، ولی پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ملک ۱۱۰ متر مساحت دارد . قانونگذار در این مورد به حمایت از پیش خریدار درآمده است و به او حق داده یا قرارداد را فسخ کند یا قیمت اضافه مساحت را براساس مبلغ مندرج در قرارداد به فروشنده بپردازد.

۳- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی ،تا حداکثر پنج درصد کسری مساحت داشته باشد، ۱۰۰ متر پیش فروش شده، اما پس ا از اخذ صورت مجلس تفکیکی، مشخص شود ۹۶ متر مربع مساحت دارد. در این فرض پیش خریدار حق فسخ معامله را ندارد و فقط میتواند قیمت کسری مساحت را براساس قیمت مندرج در قرارداد از فروشنده دریافت کند.

۴- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی، بیش از پنج درصد کسری مساحت داشته باشد، مثلاً ۱۰۰ متر پیش فروش شده باشد ،اما پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ۸۰ متر دارد. در این فرض پیش خریدار دو حق دارد. یا میتواند معامله را فسخ کند یا اینکه قیمت روز کسری مساحت را از فروشنده مطالبه کند.

• مبیع زمین بوده که هنوز تفکیک نگردیده و فروشنده از یک زمین بزرگتر مقداری از آن را به فروش میرساند و صرفاً در محصور کردن زمین اشتباه رخ می دهد :

مثلاً خریدار ۲۰۰ متر زمین خریداری می کند اما ۲۳۰ متر از زمین را محصور و دیوار کشی میکند. در این حالت، چون در زمین خریداری شده اضافه مساحت ایجاد شده است ،فروشنده میتواند دادخواست خلع ید و قلع و قمع مستحدثات به میزان مساحتی که اضافه است تقدیم نماید.

 اما اگر کسری مساحت ایجاد شده باشد مثلاً خریدار ۲۰۰ متر زمین خریداری کرده باشد، اما در موقع محصور کردن اشتباه رخ دهد و ۱۸۰ متر را دیوارکشی کند، در این فرض اگر فروشنده هنوز مالک زمین مجاور باشد، خریدار میتواند الزام فروشنده به تحویل و تسلیم کامل مبیع را بخواهد، زیرا مبیع به صورت کامل تسلیم نشده است.

 به نظر میرسد حتی اگر مالک اولیه زمینهای مجاور را هم فروخته باشد، ولی با مراجعه کارشناس مشخص شود کسری مساحت زمین خریدار در طبیعت وجود دارد ،خریدار میتواند خواسته اثبات مالکیت و خلع ید مطرح کند.

 ولی اگر موارد فوق امکان پذیر نبود، ناچاراً باید طبق قواعدی که در فروضات قبل گفته شد عمل شود.

دادخواست مطالبه قیمت کسری مساحت ملک به نرخ روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری

قرارداد قانون حاکم بر روابط متعاملین است. برهمین اساس اگر در خصوص نحوه جبران خسارت کسری یا زیادی متراژ ملک توافقی در متن قرارداد صورت گرفته باشد، بر آن اساس عمل خواهد شد، ولی در غیر اینصورت می بایست با تمسک به مواد 355 و 384 و 385 قانون مدنی نسبت به حل و فصل موضوع اقدام نمود.

در صورتی که ملک به صورت یکجا و  بدون تعیین قیمت هر مترمربع نسبت به ثمن مشخص فروخته شود،با توجه به عدم امکان تعیین قیمت هر جز مبیع در مقابل ثمن مشخص ، خریدار صرفا حق فسخ قرارداد را دارد. ولی اگر به صورت متری و با تعیین قیمت هر مترمربع واگذاری صورت گرفته باشد، خریدار می تواند با طرح دعوای مطالبه قیمت کسری مساحت ملک به نرخ روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری اقدام نماید.

فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت ملک ( حق فسخ در صورت اختلاف متراژ )

اگر هنگام معامله طرفین قرارداد تراضی نمایند، در صورت کسری یا اضافه مساحت مبلغ مشخصی را به یکدیگر پرداخت نمایند، ولی بعدا کسری یا اضافه مساحت احراز گردد، طرفین تنها می توانند نسبت به اخذ مبلغ توافقی یا مطالبه ثمن معامله بابت اضافه یا کسری مساحت ملک اقدام نمایند و هیچ یک از طرفین نمی توانند قرارداد را فسخ کنند.

لیکن اگر درخصوص این موضوع در قرارداد توافقی نشده باشد، می بایست با توجه به مقررات قانون مدنی و قانون پیش فروش ساختمان به حل و فصل اختلاف بپردازیم.

به موجب مواد 384 و 385 درفرضی که ملک به صورت متری واگذار شده باشد، امکان مطالبه ثمن اضافی دریافتی وجود دارد. ولی در فرضی که ملک به صورت یکجا و نه به صورت متری واگذار شده باشد، به موجب ماده 355 قانون مدنی و با توجه به اینکه کل ثمن در مقابل کل مبیع تعیین شده است، صرفا امکان فسخ قرارداد را برای خریدار پیش بینی نموده است.

در این ماده آمده است: ( اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی‌ نمایند.)

توضیح اینکه خریدار در فرضی که نسبت به کسری مساحت در قرارداد توافقی شده باشد، موظف به پایبندی به توافقات قراردادی است. حال اگر نسبت به کسری مساحت توافقی در قرارداد نشده باشد، دو فرض متصور است.

فرض اول ؛ حالتی است که قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، با کسری مساحت مقدار اضافه دریافتی به راحتی قابل  محاسبه  و امکان مطالبه  آن از فروشنده  یا کسر از ثمن معامله متصور است.

فرض دوم، مساحت ملک مشخص است، ولی بدون تعیین قیمت به صورت متری واگذار شده باشد، بلکه به صورت وضع موجود و با ثمن معین واگذار شده باشد، در این حالت صرفا خریدارمی تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

 مستندات قانونی در طرح دعوای مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت

الف.ماده 385 قانون مدنی بیان نموده است:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

ب.ماده ٧ قانون پیش فروش ساختمان بیان نموده است:

“در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

آرای قضایی در خصوص فسخ و مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک 

• رای شماره ۱۶۵۳ مورخ 27/09/1384 شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک ، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه ی کسری مساحت مورد معامله، مردود است

• رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ 29/11/1384 شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

• رای شماره ی ۱۳۵۱ مورخ 08/09/1384 شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

• رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ 13/10/1384 شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد، مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

• رأی شماره ی ۱۱۸۹ مورخ 20/07/1383 شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد

صورت جلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر بانه مورخ 12/02/1388 در خصوص مطالبه قیمت کسری مساحت ملک 

چنانچه ملکی به مساحت معینی در قبال ثمن معلوم فروخته شود، لیکن با توجه به اینکه خریدار پس از چهار سال در حین تسلیم متوجه شود که ملک مذکور کسری مساحت داشته است در مقام تظلم خواهی به دادگاه مراجعه و تقاضای مطالبه قیمت مابه التفاوت ثمن پرداخت شده را به قیمت روز خواستار شود، تصمیم دادگاه چه خواهد بود؟

• نظر هیئت عالی

با توجه به مواد 355 و 385 قانون مدنی و فرض سؤال که ملک غیر قابل تجزیه می باشد، صرفاً برای هر یک از مشتری و بایع بر حسب مورد، امکان فسخ و یا تراضی در رد نقیصه یا زیاده وجود خواهد داشت. لذا رسیدگی محکمه و الزام در محدوده اعمال فسخ معامله مذکور بوده و لاغیر. بنابراین نظر اکثریت تا حدی که با این نظر منطبق است، تایید می شود.

• نظر اتفاقی

با توجه به ماده 384 قانون مدنی که مقرر می دارد: «هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری مخیر است که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجه قبول نماید» و از طرفی در ماده 385 قانون مذکور که در مقام بیان مصادیق مبیعی است که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حسن تسلیم کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه قیمت مابه التفاوت کسری مساحت 

بموجب ماده 13 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ، با توجه به اینکه دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک یک دعوای منقول است. خریدارمی تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد می باشد.

در صورتی که ملکی به انضمام پارکینگ فروخته شود، اما پس از معامله کاشف به عمل آید ملک فاقد پارکینگ است خریدار چه حقی دارد؟

چنانچه علیرغم اینکه پارکینگ در مبایعه نامه ذکر شده اما پارکینگی در طبیعت وجود نداشته باشد یا وجود داشته اما متعلق به دیگر ساکنین آپارتمان باشد، خریدار میتواند با وحدت ملاک از مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ قیمت پارکینگ را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند یا عقد را فسخ نماید؛

بنابراین، حق الزام به تحویل پارکینگ را ندارد، زیرا الزام و اجبار عملاً و منطقاً در این فرض غیر ممکن است.( این نظر با عدالت سازگاری بیشتری دارد. )

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتى شمارۀ ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ ۱۳۹۹/۶/۱۸ عنوان داشت :

“… ثانیاً چنانچه بیع دیگر واحدهای آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد. پارکینگ برای آخرین بیع منعقده باقی میماند و در واقع موضوع عقد این بیع، تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیر مقدور بوده و مستند به بند یک ماده ۲۳۲ قانون مدنی از جمله شروط باطل است .

به موجب ماده ۲۴۰ همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی، خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد، مگر آنکه خریدار در زمان عقد به غیر مقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است…”

 اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه ای دیگر به شماره ۷/۱۴۰۱/۱۳۶۲ مورخ ۱۴۰۲/۴/۲۵ اشعار داشت : “پرسش مطرح شده دارای فروض مختلفی است؛ از جمله آنکه ممکن است تعهد به تأمین پارکینگ شده باشد که در این صورت متعهد به انجام تعهد ملزم میشود و چنانچه از عهده انجام آن برنیاید، وفق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۴۶ اقدام می شود .

همچنین در فرضی که پارکینگ به عنوان عین معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً کشف شود که پارکینگ فروخته شده متعلق به غیر بوده است، با توجه به اینکه در این فرض مبيع جزئاً مستحق للغير درآمده است، موضوع مشمول رأی وحدت رویه شمارهٔ ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور است.”

تحویل پارکینگ مشاعی به جای پارکینگ اختصاصی

 در فرضی که ملکی به همراه پارکینگ اختصاصی به فروش می رود، اما بعدا معلوم میشود پارکینگ مشاعی بوده است ،خریدار حق دارد ما به التفاوت قیمت پارکینگ اختصاصی به نسبت پارکینگ مشاعی را به قیمت روز از فروشنده دریافت نماید.