مهم ترین تعهد مستاجر که از قرارداد اجاره ناشی می شود، تعهد به پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر است. این امر در ماده 490 قانون مدنی مورد تصریح قانون گذار قرار گرفته است. در صورت تخلف مستاجر از اجرای این تعهد، موجر می تواند با تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه، الزام مستاجر به ایفای تعهد را از دادگاه بخواهد.
مطالبه اجور معوقه به استناد چک
ممکن است در برخی موارد، مستاجر جهت پرداخت هر یک از اقساط اجاره بها، به موجر چک بدهد. در این صورت در زمان تسلیم برگ چک به موجر، اجاره بها پرداخت شده و در فرض پرداخت نشدن وجه چک و صدور گواهی عدم پرداخت نیز دعوای مطالبه اجور معوقه قابل استماع نیست. دلیل این امر آن است که قانون گذار، چک را وسیله پرداخت می داند و در این فرض موجر تنها می تواند اقدامات مقتضی در خصوص وصول وجه چک را به انجام برساند.
البته موارد فوق الذکر مربوط به موردی است که چک به منظور پرداخت اجاره بها صادر شده باشد و در صورتی که تسلیم چک جهت تضمین پرداخت اجاره بها باشد، موجر می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه را علیه مستاجر اقامه نماید یا جهت وصول این مبلغ، چک های ضمانت را به اجرا گذارد.
مطالبه اجور معوقه در فرض تلف منافع
مستاجر از زمانی که قرارداد اجاره منعقد شده و منافع ملک موضوع قرارداد را در اختیار می گیرد، متعهد به پرداخت اجاره بها است. به بیان دیگر تعهد به پرداخت اجاره بها در مقابل تعهد به تسلیم منافع قرار دارد. بر همین اساس اگر موجر به هر علتی قادر به تسلیم منافع به مستاجر نباشد، مستاجر نیز تعهدی به پرداخت اجاره بها نخواهد داشت. به همین دلیل اگر در اثناء مدت قرارداد اجاره، ملک موضوع قرارداد تلف شود یا به هر علتی توسط مستاجر قابل انتفاع و بهره برداری نباشد، اجاره بهای مربوط به این مدت نیز قابل مطالبه نخواهد بود و مستاجر تنها تا زمان تلف مسئول پرداخت اجاره بها می باشد. البته در صورتی که منافع به نحو صحیح و معتبر به مستاجر تسلیم شده باشد اما مستاجر به هر دلیلی از منافع ملک استفاده نکرده باشد، مسئولیت مستاجر راجع به پرداخت اجاره بها به قوت خود باقی است. به عبارت بهتر عدم بهره برداری مستاجر از منافع، رافع مسئولیت او در خصوص پرداخت اجاره بها نخواهد بود.
فسخ قرارداد اجاره به جهت عدم پرداخت اجاره بها
عدم پرداخت اجاره بها اصولا موجد حق فسخ برای موجر نخواهد بود؛ مگر آنکه این امر ضمن قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد. طرفین قرارداد اجاره می توانند ضمن قرارداد شرط کنند که اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نماید، موجر حق دارد قرارداد اجاره را فورا یا پس از گذشت مدت معینی فسخ نماید. وجود چنین ضمانت اجرایی مستلزم پیش بینی آن در زمان تنظیم قرارداد است.
مطالبه اجور معوقه در فرض فوت مستاجر
همانطور که پیشتر بیان شد، تعهد پرداخت اجاره بها در برابر بهره مندی از منافع ملک قرار دارد. بنابراین اگر مستاجر در میانه مدت قرارداد اجاره فوت کند، موجر نمی تواند به استناد قاعده حال شدن دیون متوفی، اجاره بهای مربوط به بعد از زمان فوت تا پایان مدت اجاره را مطالبه نماید. اجور معوقه که مربوط به زمان قبل از فوت مستاجر است، توسط موجر قابل مطالبه خواهد بود.
مطالبه اجور معوقه در فرض صدور حکم یا دستور تخلیه
اجرای حکم یا دستور تخلیه ملک استیجاری منوط به استرداد مبلغ ودیعه متعلق به مستاجر از سوی موجر خواهد بود و موجر نمی تواند مبلغ مربوط به اجور معوقه یا هر بدهی دیگری را از مبلغ ودیعه کسر نماید. در این موارد موجر باید مبلغ ودیعه را نزد دادگستری تودیع نموده و همزمان دادخواست مطالبه اجور معوقه را نیز تقدیم دادگاه نماید و با تقدیم گواهی مربوط به طرح دعوا به اجرای احکام دادگستری، از پرداخت مبلغ ودیعه به میزان اجور معوقه به مستاجر جلوگیری نماید. برداشت اجور معوقه و سایر دیون از این مبلغ موکول به صدور حکم قطعی از سوی دادگاه صالح است.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه
رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه با توجه به میزان آن، حسب مورد در صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
6 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام من یک خونه اجاره دادم که ۷۰ میلیون پول پیش بوده و ۲ سال هست قرارداد امسال تا ۲۰ خرداد بوده مستاجر یک چیزی حدود ۶ ماه اجاره پرداخت نکرده و چند روز پیش تو یک دفتر خونه دو طرف حضور پیدا کردیم و من مبلغ ۳۵ به صورت چک بانکی به ایشون دادم و پشت اجاره نامه هم ذکر شد و مابقی اعلام کردن تا زمان تخلیه چک داده میشه کلید تحویل گرفته میشه حالا با توجه به این که ایبشون اجاره بها معوقه خود رو ندادن من می‌خوام از پول پیش کسر کنم آیا ایشون می‌تونه تخلیه نکنه و از من مبلغ پیش مطالبه کنه؟
سلام طبق قانون روابط موجرو مستاجر شما میتونید طی دادخواستی بابت اجاره معوقه را از مستاجر مطالبه کنید. اما طبق توافق نیز میتونید از مبلغ پیش پرداخت اجاره معوقه را کسر کنید اما در صورت مخالفت همان دادخواستو ارایه بدهید و حکم خواهید گرفت
ما مستاجر هستیم
وقت ما تا ۱۰ روز تموم میشود
ما ۲ سال رهن و اجاره بودیم و میرفتم برای تمدید سال سوم
موجر ما از یک ماه پیش زنگ زده و گفته که میخوای بمونید و ما هم گفتیم بله و به توافق بدون سند رسیده‌ایم. منظور این است که ما برای سال برای دوم ۳۰۰ رهن ۵ اجاره و برای سال سوم ۵۰۰ م رهن ۷ م اجاره
حالا ما در این ۱۰ روز یک جای جدید پیدا کردیم و ۵۰۰ میلیون رو هم قبل از عقد قولنامه تمدید سال سوم بهشون ۵۰۰م دادیم حالا بعد ۱۰ روز که تموم میشود آیا ما مستجر یا موجر میتونیم ادعای خسارت دیر کرد کنیم و به مشاور املاک بگوییم قرارداد دیر کرد بنویسد
بابت چه چیزی خسارت دیر کرد!
اگر شفاها توافق شده و رهن و اجاره مازاد مورد قبول طرفین واقع شده ظاهرا ایرادی ندارد
سلام.ممنون از سایت خوب شما… اگر مستاجر در پرداخت اجاره تاخیر دارد و مشکل پرداخت دارد چگونه میشود از مشکلاات بعدی در اینکه (قانونی) اشکال در تخلیه پیش نیاید برخورد شود وآیا در تخلیه و حکم تخلیه وقتی از طرف موجر هیچگوته برخورد قبلی نداشته اشکال ایجاد میکند؟مثلا مکتوب اعلام نکرده باشه چرا اجاره را با تاخیر میپردازد..
سلام. برای اینکه بتونید تخلیه یک هفته ای انجام بدید باید اجاره نامه عادی که به امضای دو شاهد رسیده باشه داشته باشید و با مراجعه به شورای حل اختلاف طرح دعوا کنید.
میتونید با ارسال اظهارنامه به طور مکتوب به مستاجر اخطار کنید که چنانچه نسبت به پرداخت اجاره نامه اقدام نکند از طریق قانونی برای تخلیه ملک پیگیری خواهید کرد.