اقاله املاک تملیکی بانکها

اقاله املاک تملیکی بانکها یکی از دعاوی بانکی رایج است.اقاله یا تفاسخ در لغت به معنای جدایی و رهایی است.در اصطلاح حقوقی به معنای توافق دو طرف قرارداد به منظور بر هم زدن قرارداد منعقد شده در گذشته و از بین بردن آثار آن قرارداد در آینده است. در واقع با توجه به توافق جدید دو طرف ، اقاله یک نوع قرارداد است و از اسباب و جهات منحل شدن قرارداد است.

توضیح اینکه بانک ها جهت تضمین بازگشت وام یا تسهیلات پرداختی خود به مشتریان اقدام به دریافت وثیقه و تنظیم سند رهنی می نمایند. که به کررات به علت عدم پرداخت وام یا تسهیلات ، بانک براساس قرارداد بانکی و سند رهنی خود اقدام به مزایده وثیقه دریافتی و یا تملک آن می نماید.که به علت تعدد این قبیل اقدامات و طرح شکایات و دعاوی متعدد بانکی همچون ابطال سند رهنی ، ابطال عملیات اجرایی ،  ابطال شروط قراردادهای بانکی ، ابطال جانشینی بانک ها در طرح های تولیدی ،  هیات وزیران و شورای پول و اعتبار با تصویب مصوباتی و با تعیین شروطی امکان بازگشت ملک مورد تملک از سوی بانک به مالک را در قالب اقاله تملیکی پیش بینی نموده است.که با توجه اینکه هر یک از مصوبات در زمان خود لازم الاجرا هستند ، لذا در جهت اشرافیت بهتر به شرایط اقاله املاک تملیکی و شرایط بازگشت املاک تملک شده توسط بانک ها به مالکان قبلی به بررسی هر یک از این مصوبات از ابتدا خواهیم پرداخت.

شرایط اقاله املاک تملیکی براساس دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30

با تصویب دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30هیات وزیران ، که تا زمان لغو آن بموجب تصویب نامه جدید شماره ۱۵۰۹۳۷/ت ۵۸۰۹۴ مورخ 1399/12/19 هیات وزیران لازم الاجرا بود،بانک ها موظف شدند ، پس از سررسید بازپرداخت اقساط  و با درخواست مشتری و با طی تشریفاتی وثایق را از طریق مزایده به فروش گذاشته و پس از کسر مطالبات خود ، مازاد احتمالی را به مشتری مسترد نمایند و در صورت عدم درخواست مشتری جهت مزایده بانک مکلف گردید با ارسال ۳ بار اخطاریه برای تعیین تکلیف مطالبات به مشتری و عدم پاسخگویی و عدم تعیین تکلیف وضعیت مطالبات وفق بخشنامه شماره ۹۴۲۷/۸۶/۱ مورخ1386/09/10 رئیس قوه قضائیه ابتدا اقدام به تملک وثیقه نماید و متعاقبا اقدام به فروش ملک و کسر مطالبات خود از حاصل فروش و عودت الباقی قیمت فروش به مشتری شد.همچنین در جهت حمایت از مشتری مقرر شد که از تاریخ درخواست مشتری جهت انجام مزایده حق دریافت جریمه و سود اضافی از سوی بانک سلب گردید.

در ادامه بموجب تبصره ۲ ماده ۸ آئین نامه مذکور که به اقاله تکلیفی شهرت یافت،بانک ها با شرایطی موظف به اعاده ملک رهنی تملک شده به مشتری شده اند.که این شرایط عبارتند از:

۱.ملک تملک شده از سوی بانک منتقل به غیر نشده باشد.

توضیح اینکه اطلاق دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30 هیات وزیران ، اقاله تملکی و اعاده همه نوع املاک اعم از مسکونی ، تجاری ، صنعتی ، اداری و … را شامل می شود.

۲.مشتری درخواست اقاله را قبل از فروش ملک به شخص ثالث به بانک و موسسات اعتباری بدهد.

۳.پرداخت  نقدی و یکجای اصل ، سود  و جرایم  مترتبه تا تاریخ واگذاری مال به مالک قبلی می بایست انجام شود.

توضیح اینکه بانک ها علیرغم اینکه مالک رسمی ملک مورد وثیقه می شدند و افزایش قیمت مورد وثیقه متعلق به آنان می گردید ،‌ برخلاف قواعد عمومی مالکیت ، پس از اعلام آمادگی مالک قبلی ، بانک موظف بود با دریافت اصل ، سود و وجه التزام تاخیرتادیه دین تا تاریخ واگذاری مال به مالک قبلی قهرا اقدام به اقاله و اعاده مال تملک شده به مالک قبلی نماید.که این مقرره موجب ضرر مالی فاحش بانک با عنایت به افزایش روزافزون قیمت ملک و عدم تناسب سود و جریمه با این افزایش قیمت می شد.

 که منتج به صدور مصوبه جدیدی شد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

شرایط اقاله املاک تملیکی براساس دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری مصوب 1400/02/28 هیات وزیران .

با تصویب دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری مصوب 1400/02/28 هیات وزیران ،‌ دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی مصوب 1386/10/30 لغو گردید. با تصویب این دستورالعمل مقررشد، تمام املاک تملک شده از سوی شبکه بانکی صرفا از طریق برگزاری مزایده واگذار گردد. لذا امکان استرداد املاک تملیکی بانک به مالکان قبلی آن ها منتفی گردید. بدین ترتیب مالکان قبلی صرفا می توانستند از طریق شرکت در مزایده نسبت به تملک مجدد ملک خود اقدام نمایند.

 در این دستورالعمل مقرر شده است: ((در صورتی که مال مازاد ، از جمله ی وثایق تملیکی باشد ، موسسه اعتباری موظف است نحوه  و زمان مزایده را حداقل ده روز قبل از مزایده ، به اطلاع مالک قبلی آن برساند. در صورتی که مالک قبلی ، قبل از بازگشایی پاکت های مزایده ، کتبا اعلام آمادگی نماید ، موسسه اعتباری ، موظف است مال مازاد را به مالک قبلی آن واگذار نماید. مبلغ قابل دریافت بابت واگذاری اموال مازاد به مالک قبلی که باید نقدا پرداخت گردد،‌ معادل با اصل ، سود و وجه التزام تاخیرتادیه دین تا تاریخ واگذاری مال مازاد، به علاوه سایر هزینه هایی است که موسسه اعتباری در اجرای وثیقه ، تملک مال ، نگهداری و مزایده آن متحمل شده است، می باشد.))

نهایتا اینکه بانک مرکزی به موجب بخشنامه شماره ۷۲۰۲۶ مورخ 1400/03/10 مراتب حذف دستورالعمل مذکور را از سوی شورای پول و اعتبار و بدون اعلام دلیل روشنی به بانک ها و موسسات اعتباری ابلاغ نمود  و به موجب آن بانک ها و موسسات اعتباری از استرداد ملک تملیک شده ممنوع شدند. نتیجتا مالک سابق حتی با طرح دعوی در محاکم حقوقی نیز نمی توانست نسبت به الزام بانک به اقاله ملک تملیکی اقدام نماید.

شرایط اقاله املاک تملیکی بانکها در خصوص واحدهای تولیدی بموجب دستورالعمل تعیین تکلیف دارایی های واحد تولیدی 

بانک مرکزی همگام با سیاست های دولت و امکان بازگشت واحدهای تولیدی نیمه فعال و راکدی که به علت مشکلات اقتصادی از ایفای تعهدات بانکی خود ناتوان مانده اند، مصوبه شورای پول و اعتبار در جلسه ۱۳۲۵ مورخ  1400/09/23 (دستورالعمل اقاله بانک مرکزی) را با عنوان (( دستورالعمل تعیین تکلیف دارایی های واحد تولیدی در جریان تملک یا تملک شده توسط موسسه اعتباری) را به شبکه بانکی ابلاغ نمود.

براساس دستورالعمل مذکور، واگذاری دارایی های واحد تولیدی تملک شده به مالک قبلی آن، منوط به درخواست مکتوب مالک قبلی، مطابق با شرایط مندرج در دستورالعمل صدرالذکر به صورت نقدی و اقساطی امکان پذیر شده است.

توضیح اینکه بموجب دستورالعمل مذکور بانک‌ها و موسسات اعتباری موظفند، در صورت ارائه درخواست مکتوب مالک قبلی، مبنی بر واگذاری دارایی‌های واحد تولیدی که به تملک بانک یا موسسه اعتباری غیر بانکی در آمده است، منوط به تحقق شرایط مقررات در دستورالعمل، دارایی های تملک شده را از طریق مذاکره به صورت نقدی یا اقساطی در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مالک قبلی واگذار نمایند. در واگذاری به روش اقساطی پرداخت حداقل ۱۰ درصد بدهی مالک قبلی به صورت نقدی الزامی است.  همچنین مدت بازپرداخت با احتساب یکسال دوره تنفس،  حداکثر ۵ سال می باشد. اشخاصی که دارایی های واحدهای تولیدی آنها قبل از ابلاغ این دستورالعمل به تملک بانک ‌ها و موسسات اعتباری غیر بانکی در آمده است، مشروط بر آنکه بیش از ۱۸ ماه از تملک آن دارایی ها سپری نشده باشد ، حداکثر ۶ ماه از ابلاغ دستورالعمل فرصت دارند، تا با ارائه درخواست خود به بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی ذی ربط از مزایای این دستورالعمل استفاده کنند.

لازم به ذکر است. در مقاله ابطال جانشینی بانک ها در طرح های تولیدی به نحوه ابطال تملکات بانکها در ضبط و تملک زمین های واحدهای تولیدی واقع در شهرک های صنعتی که به علت در وثیقه بودن این زمین ها به تملک بانک ها در آمده اند، به تفصیل به موارد کاربردی و مبتلابه رفع مشکلات بانکی این واحدهای تولیدی پرداخته ایم.که با مراجعه به لینک مربوط قابل مطالعه و بهره برداری می باشد.

در ادامه به آخرین شرایط اقاله تملیکی بانکها نسبت به اماکن مسکونی خواهیم پرداخت.

شرایط اقاله املاک تملیکی طبق مصوبه مورخ 1401/11/11 شورای پول و اعتبار

درخصوص املاک مسکونی که منتج به تملک آنها از سوی بانک شده بود. شورای پول و اعتبار اقدام به تصویب مصوبه ی جدیدی خود نمود، که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

شورای پول و اعتبار براساس آخرین مصوبه خود به تاریخ 1401/11/11 و طی بخشنامه بانک مرکزی به تاریخ 1401/11/13 دستورالعمل واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری را ابلاغ نمود.که براساس آن امکان واگذاری ملک مسکونی به صاحبان آنها با رعایت شرایط زیر امکان پذیر شده است. 

۱.ارزش روز ملک مسکونی حداکثر معادل یکصد میلیارد ریال( ده میلیارد تومان) باشد.

۲.مالک قبلی در زمان ارائه ی درخواست به بانک می بایست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد.

۳.چنانچه ملک مسکونی در فرآیند تشریفات مزایده قرار داشته باشد، مزایده به اعلام برنده در اداره اجرای ثبت یا دادگاه منتهی نشده باشد.

۴.مالک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده ، تمامی بدهی خود مشتمل بر مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تادیه نشده ای که در ازای آن ، ملک مسکونی به تملک موسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تاخیر تادیه دین متعلقه مطابق مصوبات شورای پول و اعتبار ، تا تاریخ واگذاری ملک تملک شده و سایر هزینه های به روز شده به تشخیص موسسه اعتباری که موسسه اعتباری براساس اسناد و مدارک مثبته ، برای تملک  ، نگهداری و استرداد ملک مزبور متحمل شده است را حداکثر ظرف مهلت سی روز از تاریخ اعلام بدهی توسط موسسه اعتباری به وی نقدا و دفعتا واحده به موسسه اعتباری پرداخت نماید.

۵.تمامی دعاوی مطروحه از سوی مالک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده ، وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده ، علیه موسسات اعتباری در خصوص تسهیلات مربوط یا ملک مسکونی تملک شده مختومه گردد. همچنین مالک قبلی هم زمان با واگذاری ملک مسکونی به وی باید نسبت به تنظیم سند رسمی صلح دعاوی در آتی نسبت به ملک مسکونی مذکور و تسهیلات مربوطه به نفع موسسه اعتباری اقدام و نسخه ای از آن را به همراه سایر مدارک و مستندات مربوط به موسسه اعتباری ارایه نماید.

تبصره ۱:درصورت موافقت موسسه اعتباری به اقاله ملک مسکونی به مالک قبلی ، موسسه اعتباری باید ظرف مهلت دو ماه از تاریخ دریافت درخواست مالک قبلی ملک مسکونی تملک شده ، میزان بدهی مالک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده را به صورت مکتوب به نشانی مندرج در درخواست واگذاری ، از طریق پست سفارشی به مالک قبلی اعلام نماید.

تبصره ۲. درخصوص شرط مقرر در بند ۲ اقرار(اعلام) رسمی مالک قبلی و پاسخ استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور عمل خواهد بود.

تبصره ۳. املاک مسکونی که بخشی از آن به صورت تجاری ، اداری یا خدماتی در حال استفاده بوده و دارای یک پلاک ثبتی واحد است ، مشمول این ماده می باشد.

تبصره ۴. سند واگذاری صرفا به نام مالک قبلی یا در صورت فوت وی به نام وارث یا قائم مقام قانونی مالک قبلی تنظیم می گردد.

تبصره ۵. تمامی هزینه های مرتبط با تنظیم سند واگذاری املاک موضوع این ماده اعم از مالیات ، عوارض ، حق التحریر ،‌ حق الثبت و سایر هزینه های مربوط به عهده مالک قبلی می باشد.

تبصره ۶. هرگاه موسسه اعتباری با پرداخت مابه التفاوت میزان مطالبات خود و قیمت ملک مسکونی ، ملک مذکور را تملک کرده باشد ، مالک قبلی موظف است ارزش روز آن سهم از ملک مسکونی که معادل ریالی آن را در زمان تملک ملک مسکونی دریافت نموده ،  به موسسه اعتباری پرداخت نماید.

تبصره ۷.موسسه اعتباری موظف است ، مشخصات املاک مسکونی اقاله شده موضوع این ماده از جمله پلاک ثبتی و سایر مشخصات خاص آن ، تاریخ تملک و تاریخ واگذاری املاک مذکور و مبلغ بدهی ملک قبلی یا تسهیلات گیرنده ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده ، را در یادداشت هایی پیوست صورت های مالی موسسه اعتباری در سال واگذاری به مالک قبلی افشاء نماید.

تبصره ۸ .اشخاص مشمول شرایط مندرج در این ماده که ملک مسکونی آن ها قبل از ابلاغ این ضوابط و در ازای مطالبات موسسه اعتباری ناشی از اعطا یا ایجاد تسهیلات و تعهدات ،‌ تملک شده است ، صرف نظر از تاریخ تملک ملک توسط موسسه اعتباری ، حداکثر شش ماه پس از ابلاغ آن مهلت دارند که درخواست خود را برای اقاله به موسسه اعتباری تسلیم نمایند.

تبصره ۹. موسسه اعتباری مکلف است مفاد این ماده را به طریق مقتضی ، به مالکان قبلی املاک مسکونی تملک شده توسط موسسه اعتباری اطلاع دهد.

تبصره ۱۰.استرداد املاک مسکونی تملک شده پس از ابلاغ این ضوابط به مالک قبلی و در چارچوب شرایط مقرر در آن ، صرفا تا یک سال پس از تاریخ تملک (تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال به نام موسسه اعتباری) آن املاک مجاز می باشد.

تبصره ۱۱. بانک مرکزی می تواند در ابتدای هر سال ، رقم مندرج در بند ۱ را معادل نرخ رشد شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی(نرخ تورم اعلامی توسط بانک مرکزی) پس از تصویب در هیات عامل تعدیل نماید.

دعوی الزام بانک به اقاله املاک تملیکی

در خصوص دعوای اثبات تحقق اقاله یا الزام بانک به اقاله ، رویه واحدی در محاکم دادگستری اعم از بدوی و تجدیدنظر وجود ندارد.

برخی از شعبات با عنایت به تبصره ۲ ماده ۸ و بند ۱ ماده یک دستورالعمل نحوه واگذاری دارایی های غیرضروری و اماکن رفاهی بانک ها مصوب ۳۰/۱۰/۱۳۸۶ هیات وزیران ، دعوای الزام به اقاله املاک تملیکی بانک را قابل استماع می دانند و قائل به الزام قانونی محاکم قضایی در ورود به ماهیت دعوا و اتخاذ تصمیم می باشند.

اما برخی از شعبات با این استدلال که اقاله یک قرارداد است و قرارداد محصول دو اراده است و تا زمانی که بانک قصد و انشای اقاله ننماید ، اقاله محقق نمی گردد. فلذا پذیرش دعوای الزام بانک به  اقاله را برخلاف قواعد عمومی قراردادها و مخالف اصل آزادی اراده ها دانسته و دعوای مذکور را غیرقابل استماع می دانند.

النهایه با توجه به حجم و پیچیدگی روزافزون قوانین و مقررات پولی و بانکی کشور،عدم اطلاع و اشرافیت مردم به این قوانین و توان بالای مالی بانک ها در پیگیری مطالبات خود از طریق وکلای متخصص بانکی،صرف مطالعه و بهره برداری مطالب تقدیمی راه گشای رفع مشکلات تسهیلات گیرندگان و وثیقه گزاران نمی باشد.به کررات به علت عدم طرح صحیح دعوا، عدم دفاع و پیگیری مناسب و به موقع و صحیح دعاوی بانکی شاهد اتلاف وقت،هزینه دادرسی سنگین و تضییع فاحش حقوق مالی اشخاص در مقابل بانک ها و موسسات مالی و اعتباری هستیم.بنابراین بهره مندی از خدمات وکیل دعاوی بانکی در جهت طرح دعوی الزام بانک به اقاله ملک تملیکی و سایر دعاوی بانکی همچون ابطال سند رهنی ، ابطال قرارداد مضاربه بانکی،ابطال قرارداد مشارکت مدنی بانکی،ابطال قرارداد مرابحه بانکی،ابطال قرارداد جعاله بانکی ،ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی،ابطال شروط قراردادهای بانکی و ابطال ضمانت نامه بانکی و ابطال و لغو اقدامات جانشینی بانک ها بیش از پیش ضروری و اجتناب ناپذیر است.