مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری ها در فرضی است، دستگاه اجرایی بدون اخذ مجوز و به صورت غاصبانه و بدون رعایت تشریفات قانونی ملک اشخاص را تصرف و مبادرت به اجرای پروژه عمرانی خود می نمایند. که با عنایت به اصل احترام به حقوق مالکیت اشخاص و ممانعت از تصاحب قهری دستگاه های اجرایی و عمومی و تضییع حقوق مالی اشخاص امکان طرح دعوای مطالبه ثمن به نرخ روز در مراجع قضایی قابل انجام است.
بنابراین در فرضی که دولت یا شهرداری ها قصد تملک اراضی یا املاک مطابق قانون را داشته باشند، تابع مقررات متفاوت است و نتیجتا نحوه طرح دعوا جهت مطالبه بهای اراضی و املاک تملک شده توسط دولت و شهرداری تابع ضوابط قانونی دیگری است.
ارکان و شرایط طرح دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرفات املاک توسط دولت یا شهرداری ها
- احراز و اثبات مالکیت خواهان نسبت به اراضی تصرفی
- تصاحب ملک توسط دولت یا شهرداری بدون انجام معامله
- عدم پرداخت کامل قیمت روز ملک
- استرداد ملک به مالک به دلیل ایجاد مستحدثات یا قرار گرفتن در طرح مصوب به تشخیص دادگاه رسیدگی کننده متعذر بوده و دستگاه اجرایی نیز درخواست تملک ملک را نموده باشد.
- ارجاع به کارشناس جهت ارزیابی قیمت روز ملک بدون تأثیر طرح.
مستندات قانونی دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری ها
- لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸/۱۱/۱۷ شورای انقلاب اسلامی
- ماده واحده قانون نحوه تقویم ،ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸
- قاعده فقهی احترام به مال مسلمان
- قاعده تسلیط قاعده لاضرر
- ضمان ید
- تبصره ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی عمرانی و نظامی دولت الحاقی ۱۳۸۸/۲/۲
در دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک از دولت یا شهرداریها چه خواسته ای باید مطرح شود؟
به موجب تبصره الحاقی (۱۳۸۸/۲/۲) به ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، اگر تصرف بدون رضایت مالک انجام شده باشد، خواهان ناگزیر است، ابتدائا اقدام به طرح دعوای خلع ید و قلع و قمع بنا اقامه نماید و پس از صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا ، چنانچه دستگاه اجرایی نیازمند طرح اجرا شده باشد، میتواند درخواست توقف عملیات اجرای احکام مدنی و نهایتاً ظرف شش ماه قیمت روز ملک را پرداخت کند و الا حکم خلع ید و قلع و قمع قهراً اجرا خواهد شد.
یکی از سوالات مبتلا به این است، که آیا در همۀ طرحهای دولتی یا شهرداریها این روش امکان پذیر است؟
به هر تقدیر باید توجه داشت، در برخی از طرحها خلع ید و قلع و قمع مستحدثات معقول و امکان پذیر نیست. برای مثال اراضی خواهان، پس از تحویل و تحول تبدیل به پادگان شده یا نیروی دریایی یا زمینی ارتش در آن مستقر باشد یا تبدیل به بیمارستان گردد و یا تبدیل به جاده یا اتوبان شده باشد و یا طرحهایی از این قبیل به نظر میرسد در این حالات بهتر است، خواهان ابتدا با استناد به قسمت میانی تبصره ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید املاک خواسته مطالبه قیمت روز اراضی را مطرح نماید.
زیرا در این موارد مال را باید در حكم تلف دانست. ولی اگر از نظر دادگاه استرداد ملک و خلع ید قابل انجام باشد و اعتقاد به طرح دعوای خلع ید وجود داشته باشد، در دعوای مجدد خواستۀ مذکور باید مطرح شود.
لازم به توضیح است، برخیها معتقدند از مفهوم تبصره فوق این گونه برداشت می شود، که خواهان باید در هر حال دعوای خلع ید مطرح نماید و موضوع پرداخت قیمت روز بعد از صدور حكم قابل تصور است.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۶۷۲ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۱۷ در این باره اشعار داشت، که در فرض سؤال که دستگاه اجرایی وزارت راه و شهرسازی بدون رعایت مقررات قانونی حاکم؛ از جمله ترتیبات مقرر در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب با اصلاحات و الحاقات بعدی مبادرت به تصرف اراضی مردم جهت احداث جاده برون شهری نموده است، موضوع تابع غصب مال و احکام مترتب بر آن است و بر این اساس مالک یا قائم مقام قانونی وی میتواند به سبب ممکن نبودن رد عین وفق ماده ۳۱۱ قانون مدنی و در اجرای مواد ۳۱۶ و ۳۱۷ قانون مدنی قیمت ملک را از وزارت راه و شهرسازی و یا شهرداری که به سبب توسعه شهری و قرار گرفتن جاده احداثی در حریم شهری از آن بهره برداری میکند و یا از هر دوی آنان، مطالبه کند.
عدم امکان استرداد عین ملک توسط دولت یا شهرداری و الزام دستگاه اجرایی به پرداخت قیمت روز املاک
در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاههای اجرایی مبنی بر مالکیت قانونی اعم از اینکه به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده (باشد به موجب احکام لازم الاجراء قضایی ابطال گردیده یا می گردد دستگاه مربوطه موظف است، املاک یاد شده را به مالک آن مسترد نماید. لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرار گرفتن اراضی مذکور در طرحهای مصوب استرداد آن به تشخیص مرجع صادر کننده حکم متعذر باشد، دستگاه اجرایی ذیربط میتواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید.
در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا قلع و قمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرایی دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرایی ذی ربط موظف است، ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یاد شده اقدام نماید.
آیا صرف ورود ملک در طرح دولت یا شهرداریها باعث تکلیف این ارگان ها به پرداخت وجه آن به مالک میشود؟
بدیهی دستگاههای اجرایی و شهرداریها تا زمانی که اقدام به تملک اراضی یا املاک ننمایند، حسب مورد ملزم به پرداخت قیمت عادله و قیمت روز اراضی و املاک و خسارت نمیباشند. در این گونه موارد قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها مصوب ۶۷/۸/۲۹ با اصلاحات ۸۰/۱/۲۲ حقوق اشخاص را در موارد عدم اجرای طرح تعیین نموده است، که به موجب قسمت دوم نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۰۴۳ مورخ ۱۳۹۸/۳/۲۰ صرف قرار گرفتن ملک در محدوده طرح شهرداری به منزله تملک آن از سوی شهرداری نیست.
اگر دولت یا شهرداریها علی رغم تصویب طرح هیچ اقدامی جهت تملک ملک و اجرای طرح ننمایند آیا مالک میتواند در ملک خود ساخت و ساز کند؟
با عنایت به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب 1367/08/29 با اصلاحات 1380/01/22 ، در فرض استعلام هجده ماه از تاریخ تصویب طرح، مالک حق هیچ گونه اعمال حقوق مالکانه را ندارد و دستگاه مجری طرح به مدت هجده ماه از تاریخ تصویب طرح میتواند مانع هرگونه اعمال حقوق مالکانه توسط اشخاص در املاک واقع در طرح پس از هجده ماه از تاریخ تصویب طرح میتواند اعمال حقوق مالکانه نمايد.
لكن دستگاه مجری طرح در صورتی که طرح خود را قبل از پنج سال از تاریخ تصویب طرح به اجرا بگذارد، خسارتی به مالک پرداخت نمیکند؛ به عبارت دیگر دستگاه مجری طرح، در صورتی که در فرجه قانونی بین هجده ماه و پنج سال اقدام به اجرای طرح نماید، هیچ خسارتی در خصوص هزینه های مربوط به احداث و تجدید بنا را به مالک پرداخت نمیکند، پس از اتمام مهلت هجده ماه و پنج سال مالک دارای کلیه حقوق مالکانه میگردد و شهرداری مکلف به صدور پروانه یا پایان کار با کاربری قبل از طرح میباشد. اما صدور چنین پایانکاری مانع اجرای طرح مصوب توسط دستگاه مجری طرح با پرداخت کلیه حقوق اشخاص نمی گردد؛
به عبارت دیگر، دستگاههای اجرایی پس از انقضای مهلت پنج سال چنانچه اقدامی در راستای تملک و اجرای طرح نکرده باشند، در این صورت مالک از کلیه حقوق مالکانه برخوردار می گردد و دستگاه مجری طرح میبایستی خسارت مربوط به احداث و تجدید بنا را به مالک پرداخت نماید که اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره 7/97/3043 مورخ 1398/03/20 قائل به این نظر است.
اگر پس از اینکه زمینی ملی اعلام شده و متعاقب آن اداره منابع طبیعی آن را به ارگانهای دیگری واگذار کرده باشد ولی بعداً برگ تشخیص باطل و زمین جزو مستثنیات درآید مالک قیمت روز ملک را از چه ارگانی میتواند مطالبه کند؟
پاسخ این سؤال در بخش اعتراض به ملی شدن اراضی به صورت مبسوط داده شده است. اما مختصراً به این سؤال باید در دو فرض پاسخ داد.
فرض اول: اگر ادارۀ منابع طبیعی طی صورت جلسه تحویل و تحول اراضی را به اداره راه و شهرسازی یا ارگانهای دیگر واگذار کرده و دستگاههای اجرایی در آن ساخت و ساز و یا اجرای طرح نموده باشند در این حالت مالک میتواند مطابق قاعده ای که گفته شد حسب مورد قیمت روز اراضی یا خلع ید و قلع و قمع را بخواهد در این حالت اداره ای که ملک را در تصرف دارد محکوم به پرداخت قیمت روز میشود.
فرض دوم: در اراضی تصرفی هیچ طرحی اجرا نشده باشد که در این صورت ملک باید به مالک مسترد شود و در صورت عدم استرداد خواهان میتواند دعوای خلع ید مطرح نماید.
آیا صرف عقب نشینی مالک به صورت ارادی و بدون درخواست شهرداری موجب اسقاط حق وی میشود؟
اولاً، شهرداری ها در اجرای قوانین تملکی جهت اجرای طرح مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به قیمت روز هستند.
ثانیاً مالکیت اشخاص قابل احترام است و اعمال حقوق مالکانه جزو حقوق قانونی آنان است و صرف قرار گرفتن ملک در محدوده طرح شهرداری، و به معنای تملک آن از سوی شهرداری نیست؛ همچنین صرف احداث بنا توسط مالک اعمال عقب نشینی جهت اجرای طرح ، شهرداری از موجبات اسقاط حقوق مالکانه جهت مطالبه بها و قیمت روز اراضی و املاک واقع در طرح نیست؛
زیرا همچنان سند مالکیت آن قسمت از ملک مالک که داخل طرح شهرداری قرار گرفته است به نام مالک بوده و خارج کردن مالکیت مالک بدون پرداخت قیمت روز آن یا جلب رضایت وی برخلاف مقررات قانونی است.
اگر دستگاه اجرایی مبادرت به تملک زمین مردم کرده باشد اما در اثر این تملک قسمت باقیمانده زمین از حیز انتفاع خارج شده باشد یا قیمت اصلی خود را از دست دهد، حکم موضوع چیست؟
قطعاً شهرداری یا دولت به جهت قاعده تسبیب و دیگر قواعد فقهی مانند لاضرر و تسلیط مسئول پرداخت خسارت هستند و اگر باقیمانده زمین از حیز انتفاع خارج شده باشد دستگاه اجرایی باید قیمت روز آن قسمت را نیز بپردازد اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۱۲۱ مورخ ۱۴۰۱/۶/۱۶ بیان داشت: باتوجه به اطلاق ماده یک قانون نحوه تقویم ، ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰، اصل بر توافق بین شهرداری و مالک و جلب موافقت مالک برای تملک توسط شهرداری است.
و با عنایت به احترام به مالکیت اشخاص از جمله مذکور در اصول بیست و دوم و چهل و هفتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مادۀ ۳۱ قانون مدنی و با لحاظ حکم مقرر در اصل چهلم قانون اساسی و قواعد فقهی لاضرر و تسلیط چنانچه شهرداری در اجرای طرح مصوب شهری صرفاً بخشی از ملک را تملک کند و مابقی آن با کاهش شدید قیمت مواجه شود و یا آنکه قابلیت استفاده متعارف را از دست بدهد شهرداری مکلف است در محاسبه بهای آن بخش از ملک که آن را تملک می کند، کاهش قیمت یا به طور کلی خسارت وارد بر بخش باقی مانده را لحاظ کند و در هر صورت نمیتوان مغایر طرح مصوب شهری شهرداری را به تملک کل ملک ملزم کرد.
چنانچه اداره برق مبادرت به عبور سیم برق از ملک مردم نموده باشد، خسارت آن توسط دولت چگونه باید جبران شود؟
در این خصوص وفق ماده ۱۸ قانون سازمان برق ایران مصوب ۱۳۴۶ و قواعد فقهی احترام به مال «مسلمان»، «تسلیط و لاضرر» اداره برق ملزم به جبران خسارت مطابق نظریه کارشناسی است.
اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۷۲۹ مورخ ۱۳۹۵/۳/۲۶ خود نیز بیان داشته است : اگر در استفاده دستگاههای دولتی برای استقرار تجهیزاتی نظیر لوله گاز و نفت و سیم برق یا عبور راه تمام یا بخشی از املاک اشخاص به لحاظ واقع شدن در حریم اقدامات مذکور مسلوب المنفعه شود مالک با توجه به اصول ۴۰ و ۴۷ قانون اساسی و طبق مقررات لایحه قانونی یادشده مصوب ۵۸ میتواند حسب مورد قیمت ملک خود را مطالبه یا تقاضای خسارت نماید.
اگر شهرداری در قسمتی از زمین جاده یا خیابان احداث کند، آیا می تواند به تبصره 3 ماده 101 شهرداری استناد و از پرداخت قیمت زمین امتناع نماید؟
خیر، زیرا تملک میزان 43 و 75 صدم درصد زمانی است که خود مالک تقاضای تفکیک یا افراز اراضی را کرده باشد.
بر فرض اینکه دادگاه حکم بر خلع ید صادر و در مرحله اجرای احکام دستگاه اجرایی درخواست دستور موقت جهت پرداخت قیمت روز ملک ظرف ۶ ماه را کرده باشد این قرار توسط چه مرجعی صادر و قیمت روز ملک چگونه ارزیابی می شود؟
در این فرض ابتدا دادگاه صادر کننده رأی باید قرار دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی به مدت ۶ ماه صادر نماید. به نظر میرسد دستور موقت مذکور متفاوت از قرار دستور موقت در آیین دادرسی مدنی باشد، بنابراین نیازمند تأیید رئیس حوزه قضایی و اخذ تأمین ندارد.
درباره چگونگی ارزیابی قیمت اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۲۱۵۵ مورخ ۱۳۹۶/۹/۱۳ اشعار داشت که، صدور دستور توقف اجرای حکم به مدت شش ماه مذکور در تبصره ۱ الحاقی مورخ ۱۳۸۸/۲/۲ به ماده ۱ قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ بر عهده دادگاه نخستینی است که حکم زیر نظر آن اجرا میشود.
آیا در صورت محکومیت ادارات دولتی یا شهرداریها مراجع مذکور میتوانند مهلت ۱۸ ماهه و ۱۲ ماهه بخواهند؟
پاسخ قطعاً منفی است. چرا که مقررات مذکور و اعطای امتیاز زمانی قابل افاده است که ادارات دولتی و شهرداریها در رابطه با اجرای قراردادها محکوم شده باشند نه مواردی که به صورت غاصبانه املاک مردم را تصرف کرده اند بنابراین قانون گذار از که و شخصی متخلف احترام مال مردم را حفظ نکرده حمایت نمیکند و به او پاداش نمیدهد.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۰۴۴ مورخ ۱۳۹۹/۷/۲۸ اشعار داشته است: مطابق ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب با اصلاحات بعدی و ماده ۸ همین قانون تصرف اراضی اشخاص و خلع ید مالک پیش از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک مطابق تشریفات قانون موصوف و دیگر مقررات ممنوع است و دستگاه های دولتی و شهرداریها باید اعتبار آن را قبلاً تأمین کنند.
همان گونه که در سابق در نظریهٔ شمارهٔ ۷/۷۶۵۰ مورخ ۱۳۸۶/۱۱/۱۶ و بند ۲ نظریهٔ شمارهٔ ۷/۹۸/۹۲۳ مورخ ۱۳۹۸/۶/۱۶ اداره کل حقوقی آمده است، اجرای رأی و وصول محکوم به موصوف بهای ملک منصرف از قانون و در مورد نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تأمین و توقیف اموال دولتی مصوب 1365 شهرداریها قانون منع توقیف اموال منقول و غیر منقول متعلق به شهرداری مصوب ۱۳۶۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی است و استیفای محکوم به منوط به انقضای مواعد مذکور در مقررات موصوف نیست؛
زیرا اولاً مطابق لایحه قانونی صدرالذکر دولت یا شهرداری مکلف به تأمین بودجه بهای ملک پیش از تصرف و تملک است و در موارد فوریت اجرای طرح حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ تصرف باید بهای ملک پرداخت شود. ثانياً، فلسفه اعطای مهلت به دولت و شهرداری در پرداخت محکوم به عدم قابلیت پیش بینی مبلغ محکوم به پیش از قطعیت آن در ردیف بودجه و جدول بدهیها و تامین اعتبار آن است؛ حال آنکه در فرض مسئله با توجه به تکلیف دولت و شهرداری در تامین اعتبار بودجه مورد نظر جهت خرید ملک و افزون بر آن تملک و تصرف ملک، فلسفه و مبنای مذکور منتفی است.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری ها
ذی نفع جهت طرح دعوا می بایست به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید.
2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام وقت بخیر طبق این برگه که توسط اهالی امضا شده زمین پدرم که خودشم امضا کرده رو به اداره راه برای درست کردن پاسگاه واگذار کردن بعد از مدتی که برای گرفتن سند برای همین ملک اداره راه آقدام کرده پدرم امضا نداده آیا میشه خود زمین یا حداقل پول زمین رو گرفت شایان به ذکر است که خود اداره بدون امضا طرفین سند گرفته و مقدار ۹میلیون هم به عنوان پول زمین به حساب دادگاه واریز کرده
سلام برای هر ملک باید سند صلح عمری مجزا تنظیم شود. محدودیت های وصیت و ارث در صلح عمری وجود ندارد.