تایید فسخ قرارداد و مطالبه وجه بابت اضافه یا کسری مبیع، که مصداق شایع آن در دعاوی ملکی است. در فرضی است که زمین یا آپارتمانی بنا به تراضی طرفین با متراژ مشخص و با تعیین ثمن معامله به صورت مترمربع به خریدار واگذار می شود. ولی بعدا با انجام نقشه برداری یا اخذ صورتمجلس تفکیکی کسری یا اضافه مساحت آن احراز می گردد. در این صورت در وضعیتی که توافقی در خصوص این موضوع در متن قرارداد پیش بینی شده باشد، براساس تراضی عمل می شود. در غیر اینصورت ، حسب مورد ، مشمول مقررات مواد ۳۸۵، ۳۸۴ ۳۵۵ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ یا ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و یا ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ خواهند بود که در ادامه به آن اشاره خواهیم نمود.
مستندات قانونی مرتبط با تایید فسخ قرارداد و مطالبه وجه بابت اضافه یا کسری ملک ( مبیع )
- مواد ۳۸۵، ۳۸۴ ۳۵۵ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷
- ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰
- ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
- قاعدة «لاضرر»؛ مبنای اختیار فسخ معامله خیار تخلف از شرط صفت است.
نمونه دادخواست تایید فسخ قرارداد و مطالبه وجه بابت اضافه یا کسری ملک ( مبیع )
با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص قراردادها امری لازم و غیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.
شرایط طرح دعوای تایید فسخ قرارداد و مطالبه وجه بابت اضافه یا کسری ملک ( مبیع )
در خصوص موضوع اختلاف در مساحت یا میزان مبیع؛ علی الخصوص ملک یا زمین از لحاظ تئوری و نظری شاید اختلاف نظر کمتری بین حقوقدانان وجود داشته باشد، اما از حیث عملی میان دادگاه ها نظر واحدی وجود ندارد و اختلاف نظرات شدیدی وجود دارد.
مضافا اینکه در قوانین ایران درخصوص موضوع کسری یا اضافه مساحت بنا به نوع قراردادها شفافیت لازم وجود ندارد. قانون گذاردرقانون مدنی (مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۵ ) و در قانون ثبت اسناد و املاک (ماده ۱۴۹) و قانون پیش فروش ساختمان (ماده ۷ ) سه مقررۀ متفاوت را بیان کرده است و دلیل این عدم یکپارچگی و عدم وجود وحدت نظر نزد قانون گذار مشخص نیست.
در هرحال، بعضاً مشاهده می شود، فروشندگان املاک به دلیل افزایش بی سابقه ملک، چشم به مال فروخته شده دارند و به هر بهانه ای به دنبال اعاده مال به خود هستند که دراینجا محاکم باید حساسیت کافی را به خرج بدهند.
برهمین اساس، در خصوص شرایط و نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد و مطالبه وجه بابت اضافه یا کسری مساحت ملک ( مبیع ) فروضات مختلفی حاکم است، که در ادامه به آنها اشاره می نمائیم.
-
الف. مبیع ، ملک و دارای سابقه ثبتی بوده که پس از معامله مشخص میشود اضافه مساحت دارد :
در این خصوص اختلاف نظر حقوقی وجود ندارد، زیرا با جمع شدن سه شرط مذکور موضوع مشمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک میشود که بیان داشته: (( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود، اضافه مساحت دارد، ذی نفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و درعین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافهٔ مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد.
عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر 10 سال از تاریخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود.
در مواردی نیز که، تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد، ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیلهٔ ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
-
ب. مبیع ملک یا زمین بوده و سابقه ثبتی نیز داشته اما کسری مساحت داشته باشد :
در این باره ماده ۱۴۹ قانون ثبت سکوت کرده و ناچاراً باید به مواد ۳۵۵، ۳۸۴، ۳۸۵ قانون مدنی مراجعه کنیم. در این باره قضات چند نظر دارند:
- اگر ملک براساس هر متر مربع فروخته شود، یعنی جزئی از مبیع در مقابل جزئی از ثمن قرار گرفته باشد، و بعداً احراز شود ملک کسری مساحت دارد، خریدار می تواند مستند به ماده ۳۸۴ قانون مدنی به اندازۀ کسری مساحت ثمن اضافی را دریافت کند، زیرا می توان گفت، چون برای هر متر مربع ثمن مشخصی تعیین شده است،پس می توان از ملاک ماده مذکور بهره برد.
مثلاً، ملک به مساحت ۱۰۰ متر مربع فروخته شده باشد، اما پس از معامله مشخص شود مساحت آن ۸۵ متر مربع است.
( سکوت قانون نسبت به استرداد مبلغ اضافی در صورت کسری مبیع در ماده ۳۸۵ را نمی توان حمل برغیر قابل تجزیه بودن اجزای مبیع در برابر اجزای ثمن در همه مصادیق نمود، زیرا ماده ۳۸۵ با اطلاق خود مورد غیر قابل تجزیه بودن مبیع در برابر ثمن را نیز در بر می گیرد و به این جهت، قانونگذار در ماده ۳۸۵ فقط در مقام بیان موارد حق فسخ بوده است. )
البته برخی دیگر از محاکم، حتی در همین مورد نیز با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل اند.
- اگر ملک بدون تعیین ارزش هر متر مربع و به صورت کلی مثلاً 140 متر مقطوع به مبلغ ۵۳۵ میلیون تومان فروخته شده باشد و بعداً مشخص شود ملک کسری مساحت دارد. ( مثلاً ۱۳۰متر بوده ) نظرغالب این است، که چون کل مبیع در مقابل كل ثمن قرار گرفته و به عبارتی جزئی از ثمن در مقابل جزئی از ثمن قرار نگرفته، برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل اند و او را مستحق دریافت ثمن اضافی نمی دانند. زیرا معتقدند، تجزیه هـر واحد از مبیع، در برابر هر واحد از ثمن امکان پذیر نیست.
البته برخی دیگر از محاکم ، که در اقلیت اند، در این مورد نیز، کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع کرده و قیمت هر متر را درآورده و پس از مشخص شدن هر متر مربع از مبيع، فروشنده را محکوم به پرداخت ثمن اضافی می کنند.
-
پ. مبيع ملک یا زمین غیر ثبتی بوده و پس از معامله مشخص میشود افزایش مساحت داشته است :
در این فرض به لحاظ اینکه، ملک غیر ثبتی است، نمی توان به ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک استناد نمود، این موضوع را در دو حالت می توانیم مورد بررسی قرار دهیم.
- اگر برای هر متر مربع ارزش خاصی تعیین گردیده باشد و به عبارتی جزئی از ثمن در برابر جزئی از مبیع قرار گرفته باشد، برخی از دادگاه ها با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک، یا با این استدلال که فروشنده زمانی حق فسخ خواهد داشت که هدف شرط اصلی معامله ،آن مقدار مساحت ملک یا زمین بوده باشد و لذا از آنجا که در اکثر موارد قید مقدار در مبایعه نامه وصف فرعی میباشد، به فروشنده حق فسخ نمی دهند.
علت آن هم تورم بالای اقتصاد کشور و رعایت انصاف و عدالت است. یعنی معمولاً برای طرفین (خصوصاً فروشنده ) اینکه ملک ۱۰۰ متر باشد یا ۱۰۵ متر تفاوت چندانی جهت فروش ندارد و او صرفاً به اندازۀ ملک به دنبال ثمن آن است. پس بنابراین معمولاً در این گونه موارد، معاملات به شرط داشتن فلان مساحت فروخته نمیشود.
لذا بهترین چاره ، ذی حق دانستن فروشنده جهت دریافت اضافه مساحت وفق قرارداد است، نه به نرخ روز، زیرا این فروشنده بوده که قصور یا تقصیر کرده و ملک را به طور صحیح اندازه گیری نکرده، لذا مسئولیت این کار نیز بر عهده خودش است.
برخی دیگر از دادگاه ها نیز در این مورد بنا به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی، برای فروشنده صرفاً حق فسخ قائل اند، مگر اینکه به نوع دیگری تراضی شود.
- ملک یا زمین به صورت یک مجموعه و کلی به فروش برسد، بدون اینکه برای هر متر مربع ارزش خاصی تعیین کرده باشند. به عبارتی کل ثمن در برابر کل مبیع قرار گرفته باشد.
در این فرض دادگاه ها نیز به دو دسته تقسیم می گردند:
دسته اول، با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای فروشنده صرفاً حق فسخ را قائل می شوند، مگراینکه به نوعی دیگر با خریدار به توافق برسد.
اما مشاهده شده است، برخی از دادگاه، در این مورد نیز، با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین با این استدلال که قید میزان مساحت به عنوان شرط اصلی نیامده است و وصف فرعی دارد و با لحاظ قرار دادن تورم بالای کشور در خصوص املاک، به فروشنده حق فسخ نمی دهند و کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع نموده و پس از مشخص شدن قیمت هر متر مربع فروشنده را مستحق آن می دانند.
لازم به ذکر است، اگر در مبایعه نامه قید ( حدودا ) یا ( تقریبا ) آمده باشد، دادگاه نباید به اختلاف مساحت جزئی توجه کند.
-
ت : مبیع ملک یا زمین بوده و مسابقه ثبتی نداشته باشد و کسری مساحت داشته باشد:
این فرض، همانند فرض بند ب است، که معمولاً به همان صورتی که در فرض مذکور گفته شد، عمل می شود. بنابراین از تکرار مطالب پرهیز می شود.
-
ث : مبیع ملک بوده که به صورت پیش فروش فروخته شده، ولی پس از معامله مشخص میشود که کسری یا اضافه مساحت دارد:
در این خصوص اگر قرارداد مشمول قانون پیش فروش ساختمان باشد، اختلاف نظر وجود ندارد، زیرا ماده ۷ قانون اعلامی صراحتاً حکم قضیه را تعیین نموده است و به نوعی به حمایت از پیش خریدار پرداخته است. ( اصل حمایت از طرف ضعیف قرارداد)
این فرض خود 4 حالت دارد:
- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی تا حداکثر 5 درصد بیشتر از میزان مندرج در قرارداد در آید، مثلاً 200 متر پیش فروش شده، ولی پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود، ملک 204 متر مساحت دارد، در این مورد هیچ کس حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ندارد و فقط پیش خریدار باید مبلغ ۴ متر اضافی را براساس مبلغ مندرج در قرارداد به فروشنده بپردازد.
- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی ، بیش از5 درصد مندرج در قرارداد اضافه مساحت داشته باشد،مثلاً 200 متر پیش فروش شده، ولی پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ملک 2۱۰ متر مساحت دارد. قانونگذار در این مورد به حمایت از پیش خریدار درآمده است و به او حق داده یا قرارداد را فسخ کند یا قیمت اضافه مساحت را براساس مبلغ مندرج در قرارداد به فروشنده بپردازد.
- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی ، تا حداکثر 5 درصد کسری مساحت داشته باشد، ۱۰۰ متر پیش فروش شده، اما پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی، مشخص شود ۹۶ متر مربع مساحت دارد. در این فرض پیش خریدار حق فسخ معامله را ندارد و فقط میتواند قیمت کسری مساحت را براساس قیمت مندرج در قرارداد از فروشنده دریافت کند.
- اگر ملک براساس صورت مجلس تفکیکی، بیش از 5 درصد کسری مساحت داشته باشد، مثلاً ۱۰۰ متر پیش فروش شده باشد ، اما پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ۸۰ متر دارد. در این فرض پیش خریدار دو حق دارد. یا میتواند معامله را فسخ کند یا اینکه قیمت روز کسری مساحت را از فروشنده مطالبه کند.
-
ج:موضوع معامله زمینی باشد که هنوز تفکیک نشده و فروشنده از یک زمین بزرگتر مقداری از آن را به فروش می رساند و صرفاً در محصور کردن زمین اشتباه رخ می دهد :
مثلاً خریدار ۲۰۰ متر زمین خریداری می کند اما ۲۳۰ متر از زمین را محصور و دیوار کشی میکند. در این حالت، چون در زمین خریداری شده اضافه مساحت ایجاد شده است ،فروشنده میتواند دادخواست خلع ید و قلع و قمع مستحدثات به میزان مساحتی که اضافه است تقدیم نماید.
اما اگر کسری مساحت ایجاد شده باشد مثلاً خریدار ۲۰۰ متر زمین خریداری کرده باشد، اما در موقع محصور کردن اشتباه رخ دهد و ۱۸۰ متر را دیوارکشی کند، در این فرض اگر فروشنده هنوز مالک زمین مجاور باشد، خریدار میتواند الزام فروشنده به تحویل و تسلیم کامل مبیع را بخواهد، زیرا مبیع به صورت کامل تسلیم نشده است.
به نظر میرسد، حتی اگر مالک اولیه زمینهای مجاور را هم فروخته باشد، ولی با مراجعه کارشناس مشخص شود کسری مساحت زمین خریدار در طبیعت وجود دارد، خریدار میتواند خواسته اثبات مالکیت و دعوای خلع ید مطرح کند.
ولی اگر موارد فوق امکان پذیر نبود، ناچاراً باید طبق قواعدی که در فروضات قبل گفته شد عمل شود.
در صورتی که ملکی به انضمام پارکینگ فروخته شود، اما پس از معامله کاشف به عمل آید ملک فاقد پارکینگ است خریدار چه حقی دارد؟
چنانچه علیرغم اینکه پارکینگ در مبایعه نامه ذکر شده اما پارکینگی در طبیعت وجود نداشته باشد یا وجود داشته اما متعلق به دیگر ساکنین آپارتمان باشد، خریدار میتواند با وحدت ملاک از مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ قیمت پارکینگ را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند یا عقد را فسخ نماید؛
بنابراین، حق الزام به تحویل پارکینگ را ندارد، زیرا الزام و اجبار عملاً و منطقاً در این فرض غیر ممکن است. ( این نظر با عدالت و انصاف سازگاری بیشتری دارد. )
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتى شمارۀ ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ 18/۶/1399 بیان شده است :
((… ثانیاً چنانچه بیع دیگر واحدهای آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد. پارکینگ برای آخرین بیع منعقده باقی میماند و در واقع موضوع عقد این بیع، تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیر مقدور بوده و مستند به بند یک ماده ۲۳۲ قانون مدنی از جمله شروط باطل است .
به موجب ماده ۲۴۰ همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی، خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد، مگر آنکه خریدار در زمان عقد به غیر مقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است…))
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه ای دیگری تحت شماره ۷/۱۴۰۱/۱۳۶۲ مورخ 25/04/1402 اعلام داشته است :
(( پرسش مطرح شده دارای فروض مختلفی است؛ از جمله آنکه، ممکن است، تعهد به تأمین پارکینگ شده باشد که در این صورت متعهد به انجام تعهد ملزم میشود و چنانچه از عهده انجام آن برنیاید، وفق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۴۶ اقدام می شود .
همچنین در فرضی که پارکینگ به عنوان عین معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً کشف شود که پارکینگ فروخته شده متعلق به غیر بوده است، با توجه به اینکه در این فرض مبيع جزئاً مستحق للغير درآمده است، موضوع مشمول رأی وحدت رویه شمارهٔ ۸۱۱ مورخ 01/04/1400 هیئت عمومی دیوان عالی کشور است))
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد و مطالبه وجه بابت اضافه یا کسری ملک ( مبیع )
بموجب ماده 13 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ، با توجه به اینکه دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک یک دعوای منقول است. خریدارمی تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد می باشد.
4 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
با سلام خسته نباشید بنده ۱سال پیش معامله زمین کشاورزی با پدر م کردم اول توی املاک روستا ی خود مان قولنامه املاک ۱۸۰۰ هست توی ثبت ۱۱۰۰ هست این فسخ یکطرف باطل شده بقیه رو چطوری میشه گرفت
سلام چنانچه فسخ بواسطه کسر مساحت زمین شکل گرفته منظور از اضافه مشخص نیست. در هر حال پس از فسخ قرارداد، هریک از متبایعین به استرداد چیزی که دریافت کرده ملزم خواهد شد.
دززمان فروش یک قطعه زمین به مساحت ۷۰۰متر مربع پشت قولنامه توسط املاکی توضیحات درمورد زمین داده شد اینجانب درزیر توضیحات فقط در برکه خودم قید نمودم توضیح اینکه زمین فروخته شده ۷۰۰ متر مربع میباشد یعنی عین واقعیت دربرگه خریدارواملاکی قید نگردید درکنار زمین فروخته شده مقداری زمین دیگه داشتم که خریدارمقدار ۸۰ متر مربع از آن به ۷۰۰ متر الحاق کرده که باشکایت از وی توسط کارشناس یک نفر وسه نفره هم تایید شد که زمین فروخته شده ۷۰۰ متر بوده ونقشه زمین پشت قولنامه هم قابل محاسبه است که ۷۰۰متر فروخته‌ام باشکایت خریدار محکوم به جعل دراسناد عادی واستفاده از آن شدم وبه بی‌حقی در مورد ۸۰متر هم توسط شعبه حقوقی گردیدم در زمان شکایت خریدار نظریه کارشناس که تایید کرده زمین فروخته شده ۷۰۰ میباشد ارائه ندادم وصورت جلسه دونفر املاکی که زمین ۷۰۰متر بوده آیا اعاده دادرسی طبق ماده ۴۷۴ یا ۴۷۷ بااثبات عین واقعیت وضرر وزیانی برای خریدار در بر نداشته نتیجه‌ای برای اینجانب دارد
بدوا باید دید دلایل اینکه شما به جعل محکوم شده‌اید چه بوده و آیا حکم قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی را دارد یا خیر و اکنون در چه مرحله‌ای است! درخواست اعاده دادرسی شرایط خاص قانونی خود را دارد که اگر رعایت نکنید در عموم موارد محکوم به رد درخواست‌تان خواهید بود.