قرارداد اجاره به شرط تملیک 

قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله قراردادهای نوین مانند قرارداد فرانچایز و قرارداد لیسانس است که برای رفع نیازهای حقوقی جامعه و تطبیق حقوق و نیازهای اقتصادی جامعه بوجود آمده است .اجاره به شرط تملیک قراردادی است که به موجب آن مورد معامله اجاره داده می‌شود و در آن شرط می‌شود که مالکیت مورد معامله در پایان مدت اجاره در صورت انجام تمامی شروط عقد و پرداخت همه اقساط مال‌الاجاره توسط مستأجر، به نام او انتقال یابد.

 قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله تاسیس های حقوقی جدید است که با آنکه سابقه فقهی ندارد و در قانون مدنی ذکر نشده از نظر مبانی حقوقی و فقهی ، قانونی بوده و صحیح است به طوری کلی قرارداد اجاره به شرط تملیک که یک عقد لازم و معوض  است که می‌تواند در مورد خانه، زمین و یا هر نوع کالای دیگر در بخش‌های متفاوت مثل کشاورزی و خدمات باشد . قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله عقود و قراردادهایی که مورد استفاده بانکها نیز است به نحوی که در ماده ۵۷ آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا و ماده ۱ بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک ، آمده است.

ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک

در خصوص ماهیت اجاره به شرط تملیک ، بسیاری از حقوقدانان این قرارداد را از نظر تحلیلی عقد اجاره ای میدانند که با وعده بیع همراه است. مطابق با این نظر آنچه که در آن اجاره به شرط تملیک مورد نظر متعاملین است تملیک منافع است و شرط تملیک نیز تعهد تبعی و فرعی مندرج در عقد است و ویژگی خاصی ندارد.  این شرط به لحاظ نوع آن در عقد میتواند به صورت شرط عقد فعل باشد یا شرط نتیجه . در این دیدگاه ارکان تشکیل دهنده اجاره به شرط تملیک همان عناصر عقد اجاره است و ماهیتا از انواع عقود اجاره ای است که در قانون مدنی و سایر قوانین خاص اجاره احکام و ضوابط حاکم بر آن تعیین شده است.

بنابراین اجاره به شرط تملیک شکل خاصی از عقد اجاره میباشد که مانند سایر عقود در آن شرطی وجود دارد. مطابق این نظریه شرط تملیک بر خلاف مقتضای ذات عقد و از جمله شروط باطل یا مبطل عقد نیز نمی باشد.اثر عملی این نظریه آن است که در صورتی که مستاجر بدهکار گردد و طلبکاران از طریق توقیف اموال خواستار مطالب طلب خود ،گردند بانک میتواند به عنوان شخص ثالث به توقیف اموال اعتراض نماید از دیدگاه فقهای امامیه نیز مستاجر در اثر عقد، مالک منافع تمام مدت اجاره میشود و به همین مناسبت پس از تسلیم عین مستاجره میبایست تمام اجاره بهاء را نقدا بپردازد بنابراین عقد اجاره به شرط تملیک عقدی است که سبب تملیک منافع تمام مدت اجاره می شود از این نظر تمام قواعد عمومی اجاره در این باره نیز جاری میشود. تنها ویژگی که این عقد را از سایر عقود اجاره جدا میکند این است که در صورتی که شرط مقرر در عقد شرط نتیجه ،باشد عین مستاجره خود به خود پس از حصول شرط به مالکیت مستاجر در می آید و در صورتی که شرط به صورت شرط فعل باشد، برای مستاجر حق تملک ایجاد خواهد شد که در صورت تمایل ،وی موجر مکلف است نسبت به انتقال آن بـه نـام مستاجر اقدام نماید. بدین ترتیب شرط تملیک چه به صورت شرط نتیجه و چه به صورت شرط فعل موجب نمی گردد که ماهیت اجاره به شرط تملیک، خارج از عقد اجاره،تعیین گردد.

شرایط تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک

 نحوه تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک مانند هر قرارداد دیگری وجود موارد ذیل ضروری است:

• قصد و رضای طرفین
• اهلیت متعاقدین
• معلوم و معین بودن مورد معامله
• مشروعیت جهت معامله

نکته : باید متذکر شد که مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک باید از جمله اموالی باشد که انتفاع از آن مستلزم تلف عین نباشد و با استفاده، عین مال باقی بماند. به علاوه مال باید قابل تسلیم باشد. هرچند مشاع بودن مال خللی به اعتبار قرارداد وارد نمی کند اما اگر سایر شرکا راضی به تسلیم مال نشوند، قرارداد قابلیت اجرایی ندارد.

قرارداد اجاره به شرط تملیک در قوانین 

قرارداد اجاره به شرط تملیک در قوانین و مقررات بانکی  مورد اشاره قرار گرفته است و از آن به عنوان قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی یاد می شود . از جمله این مقررات می توان به  ماده ۵۷ آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا، ماده ۱ آیین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک و ماده ۱ و ۱۳ آیین نامه مزبور اشاره کرد . که همگی دلالت بر این دارند که اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شده است، مستاجر در پایان مدت اجاره عین مستاجره را در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد مالک گردد. بانک ها نیز موظفند در متن قرارداد قید نمایند که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره و یا پس از پرداخت و تسویه کامل باقیمانده مـال الاجاره ، در صورتی که تعهدات دیگر مستاجر طبق قرارداد کاملا انجام شده باشد عین مستاجره به مالکیت مستاجر در آید .

اجاره به شرط تملیک در قانون مدنی 

در اجاره به شرط تملیک رابطه حقوقی ایجاد شده بین متعاملين رابطه استیجاری است و با انقضای مدت اجاره و پرداخت اقساط اجاره بهاء، عین مستاجره با توجه به شرط مندرج در عقد  ( شروط ضمن عقد ) طبق ماده ۲۳۶ ق.م به مالکیت مستاجر در می آید. بدیهی است لازم الاتباع بودن شرط ناشی از لزوم عقد است که با وجود حق تملک مستاجر، برابر ماده ۲۳۷ ق.م در صورت استنکاف موجر از انتقال مال از طریق مراجع قانونی الزام موجر به انتقال قطعی عین مستاجره قابل درخواست میباشد .

ارکان قرارداد اجاره به شرط تملیک 

برای شناخت و درک بهتر اجاره به شرط تملیک مستلزم شناخت و تحلیل عناصر تشکیل دهنده آن مطابق تعریف ارائه شده از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است؛ زیرا به موجب قانون مدنی و اصول حقوقی مسلم مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد که از آن تعبیر به «العقود تابعه للقصود» می کنند. ظاهراً طرفین اراده های خویش را در قالب اجاره شکل میدهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می سازند؛ اما نتیجه ای را که به صورت شرط ضمن عقد ،گنجانند، منجر به حصول مالکیت عین مستاجره برای مستاجر می.شود به عبارت دیگر قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن به صورت بیع جلوه گر میشود.

اجاره به شرط تملیک از دو عنصر و رکن زیر تشکیل شده است :

الف . عقد اجاره : طبق ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاًجر مالک منافع عین مستاًجره می شود.

ب . شرط ضمن عقد : شروط قراردادی تعهدات تبعی هستند که طرفین قرارداد ، ضمن عقد یا قرارداد اصلی متعهد به انجام آن می شوند . شروط ضمن قرارداد استقلال نداشته و تابع قرارداد اصلی هستند و بطلان قرارداد یا انحلال و فسخ قرارداد ، موجب ابطال شروط قرارداد می شود . شرط بدین معنی را شروط قراردادی یا شرط ضمن عقد نامیده می شود.

حقوق و تکالیف طرفین در قرارداد اجاره به شرط تملیک

موجر مکلف است مال را به طرف مقابل تسلیم نموده و امکانات لازم جهت انتفاع و بهره برداری وی را فراهم آورد. همچنین هرگونه تصرف در مال که منافی با حقوق مستاجر باشد، ممنوع است. مستاجر نیز ملزم است اقساط تعیین شده را در موعد مقرر پرداخت نموده و از تعدی و تفریط در انتفاع از مال اجتناب نماید.

مستاجر نیز مکلف است در موعد و تاریخ های مقرر اقساط یا مال الاجاره را پرداخت نماید .هرگونه هزينه تعميرات حتي در مواردي كه اين تعميرات اساسي و كلي باشد و همچنين هزينه ‏هاي تكميل و نظاير آن در طول مدت اجاره بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستاجر خواهد بود.

ویژگی های قرارداد اجاره به شرط تملیک 

1 . تملیکی بودن

 اولین ویژگی اجاره به شرط تملیک ، تملیکی بودن آن است که با ایجاب و قبول منجزاً مالکیت منافع به مستأجر منتقل میگردد. عقود تملیکی آن دسته از عقودی هستند که اثر مستقیم آنها انتقال مالکیت و یا حق عینی جزیی تر است مانند بیع و اجاره که در برابر عقود عهدی قرار میگیرند . اجاره به شرط تملیک عمل حقوقی است که دو اثر به بار می آورد :

اول تملیک موقت منافع مورد معامله به مستاجر.

دوم تعهد به انتقال مبیع پس از وقوع بیع و تملیک مورد اجاره به مستاجر به صورت نتیجه خارجی پس از انقضای اجار مورد اجاره .

 تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد مستاجر مالک منافع و مالک مال الاجاره می.شود البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که ره معین باشد؛ اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود مانند آن که شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد؛ هرچند توافق در قالب اجاره است؛ اما چون مورد اجاره کلی است مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد ماده ۴۳۷ قانون مدنی مقرر کرده است لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد.

۲- معوض بودن

از آنجا که عقود معوض عقودی هستند که بنا به ماهیت خود دارای دو مورد می باشد و هر یک از دو طرف در برابر مالی که میدهند یا عینی که به عهده دارند، مال یا تعهد دیگری را برای خود تحصیل می کنند اجاره به شرط تملیک نیز بنا به تعریف در زمره این گروه از قراردادها قرار میگیرد. چون در یک مالک که منافع مورد معامله را به مستاجر تملیک نموده و تعهد به انعقاد بيع آن را در آینده به عهده می گیرد و در سوی دیگر مستاجر است که در برابر تملیک منافع و نهایتاً تملیک عین، متعهد به قبول آن و ملزم به پرداخت ثمن میگردد. با توجه دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک که در ماده ۱ آن گفته شده «اجاره به شرط تملیک عقد اجاره است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره، در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد مالک عین مستاجره میگردد و در ماده ۹ آن که قید شده میزان الاجاره در مورد اموال خریداری و یا واحدهای مسکونی موضوع ماده ۴ که به اجاره به شرط تملیک واگذار میشود با توجه به قیمت تمام شده و سود بانک تعیین می.شود» همگی نشانگر این است که عقد اجاره به شرط تملیک عقدی است معوض. در نتیجه معوض بودن از جمله ویژگیهای اجاره به شرط تملیک است که با توجه به نوع قرارداد و مبادله عوضین تحت هر عنوان احراز میگردد و بدیهی است براساس اصل لزوم قراردادها لازم بودن آن نزد طرفین از مهمترین ویژگیهای این عقد برشمرده می شود

3 . موقتی و مدت دار بودن

اجاره به شرط تملیک با اجاره شروع و بعد از پرداخت اقساطی طی زمان معلومی به تملیک ختم میشود پس ذکر مدت در این عقد از شرایط صحت آن است. نبود مدت و یا مجهول بودن آن عقد را باطل می.کند چون عدم ذکر آن باعث جهل به عوض قرارداد می گردد چرا که مدت پرداخت عوض به علت نوسان ارزش پول مؤثر است مدت یک رکن مهم این عقد است .  ماده ۸ دستورالعمل اجرایی در خصوص مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی می گوید: مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع ماده ۲ تجاوز ،نماید مبدا محاسبه طول از آنجا که قرارداد با پرداخت اقساط تسهیلات و انجام تعهدات مستاجر خاتمه عمر مفید تا تاریخ شروع بهره برداری به تشخیص بانک خواهد بود.می پذیرد، موقتی بودن نیز ویژگی دیگری است که نمایان میگردد.

4 .  لازم بودن

 اجاره عقدی لازم است . عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند. (ماده ۴۹۷ ق.م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد تلقی میشودهم لازم طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده ،باشد بین متعاقدین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضاء طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد. میتوان اصول کلی لزوم قراردادها را استنباط کرد مگر این که در مواردی به دلیل تصریح قانون جایز محسوب شود و قرارداد اجاره به شرط تملیک از این اصل مستثنی نیست. پس بعد از انعقاد لازم الاتباع است مگر این که با توافقات بعدی انحلال یابد و یا آن را اقاله نمایند و یا به دلایل قانونی فسخ .گردد. البته لزوم اجاره به شرط تملیک را از ماهیت عقد نیز میتوان استنباط کرد زیرا این عقد ترکیبی است بیع و اجاره که هر دو لازم هستند و از پیوند آنها هیچ گاه قراردادی جایز حاصل نمیشود .

5. رضایی بودن

عقد رضایی عبارت است از عقدی که به صرف اراده طرفین تشکیل شود و نیازی به تشریفات دیگر نداشته باشد مثل فروش اموال منقول گروهی معتقدند که عقد اجاره به شرط تملیک عقدی عینی و یا تشریفاتی است عینی بودن آن یعنی قبل از تسلیم مال مورد اجاره به مستاجر نه تنها تملیک واقع نمیشود بلکه هیچ الزامی نیز برای طرفین به وجود نمی آورد ولی اگر این نظریه پذیرفته شود که پیش از ،تسلیم، موضوع أن عقد التزامی به بار نمیاورد اثر اعتبارهای تجارتی از بین میرود و روابط بازرگانی مختل میشود حال آن که از مرور تمام قواعد مربوط به قراردادها نتیجه می شود که اصل رضایی بودن قراردادهاست مگر این که خلاف آن تصریح گردد ولی نه ماده ای در قانون مدنی و نه قیدی در تصویب نامه شورای پول و اعتبار در این خصوص که تسلیم مورد اجاره از شرایط تحقق عقد است دیده نمیشود اما تشریفاتی بودن آن به این معناست که تمام مراحل ثبتی باید طی شود پس اگر عقد تشریفاتی باشد گذراندن آن مرحله از لوازم عقد است پس تا زمانی که تشریفاتی طی نشود عقد آثار خود را نیز نخواهد داشت و یا از نظر مراجع صلاحیت دار تشکیل نشده و دعوی راجع به آن نیز مسموع نخواهد بود. ولی اگر عقد رضایی باشد فقط بـه صـرف ایجاب و قبول، آثار آن تحقق می یابد .