اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت 

اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت، در فرضی است،  که شخص ثالثی نسبت به مال منقول یا غیرمنقول توقیف شده از سوی اداره اجرای ثبت از باب استیفای حقوق محکوم له پرونده ، ادعای حقوقی نماید. در این حالت، مرجع صالح به رسیدگی به شکایت شخص ثالث از عملیات اجرایی ثبتی ، بنا به اینکه مستند مورد ادعای ثالث ، سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه و یا سند عادی باشد، متفاوت است. 

در دو مورد اول ، اداره اجرای ثبت ، مکلف است ، به اعتبار سندیت اسناد رسمی و احکام دادگستری ، عملیات اجرایی را متوقف و از مال رفع بازداشت نماید. اما چنانچه اعتراضشان توسط رئیس ثبت یا هیات نظارت پذیرفته نشود ، می توانند از تصمیمات رئیس ثبت یا هیات نظارت،  در دیوان عدالت اداری شکایت نمایند. 

اما در فرضی که مستند مورد ادعای شخص ثالث ، سند عادی  و رسیدگی به موضوع دارای ماهیت قضایی باشد ، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به حقانیت ثالث را نخواهد داشت و توقف عملیات اجرایی ،  ثبت مستلزم صدور دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت و اقامه دعوای ثالث دردادگاه خواهد بود. 

در عین حال، در برخی موارد خاص ، اداره ثبت به ادعای ثالث که مبتنی بر سند عادی اقامه شده  است، هم ترتیب اثر داده و عملیات اجرایی را متوقف می نماید. که اصحاب دعوا می توانند نسبت به اعلام مراتب اعتراض در هیات نظارت و شورای عالی ثبت اقدام نمایند. 

مرجع اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت | اعتراض ثالث نسبت به توقیف مال در اداره اجرای ثبت 

• الف. اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت در اداره ثبت 

– اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت از طریق رئیس اداره ثبت  

در مواردی که مستند مورد ادعای شخص ثالث سند رسمی یا حکم قطعی است و نیازمند رسیدگی به ماهیت قضایی ندارد ، رئیس ثبت محل موظف است، فورا رسیدگی نماید. 

شکایت از عملیات اجرائی ، نیاز به فرم مخصوص نداشته و شاکی اعتراض خود را کتباً بـر روی اوراق عادی نوشته و تسلیم می نماید، شاکی باید دلائل شکایت خود را ذکر کرده و مدارک مورد استناد را نیز به شکوائیه خود ضمیمه نماید، رسیدگی به شکوائیه مزبور فاقد هر گونه هزینه می باشد.

توضیح اینکه ، به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ، چنانچه در جریان عملیات اجرایی در اداره اجرای ثبت ، تخلف یا اشتباه یا اقداماتی صورت گیرد، که مورد اعتراض اشخاص ثالث باشد ، شخص معترض می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس اداره ثبت محل تسلیم نماید. منظور از رئیس ثبت محل ، رئیس ثبت محلی است که عملیات اجرایی مورد اعتراض در حوزه آن در جریان است.. 

پس از آنکه رئیس ثبت به موضوع شکایت رسیدگی نمود، موظف است، که نظریه خود را بطور کتبی اعلام نماید. نظریه مزبور از طریق صدور اخطاریه یا ارسال به سامانه اداره ثبت ، به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود. تا چنانچه به نظریه صادره اعتراضی داشته باشند ، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ثبت اعتراض در هیات نظارت استان اقدام نمایند.

• مهلت اعتراض ثالث به نظریه رئیس اداره ثبت نسبت به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت 

شخص ثالث ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس اداره ثبت ، فرصت دارد، تا نسبت به طرح اعتراض در هیات نظارت استان اقدام دارد.

– اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت از طریق هیات نظارت | شکایت شخص ثالث از نظریه رئیس اداره ثبت 

نظریه رئیس ثبت برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می گردد، منظور از مقررات مزبور، مقرراتی است که در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در فصل سوم در خصوص ابلاغ مقرر گردیده است. پس از ابلاغ نظریه رئیس ثبت به شخص شاکی و نیز سایر افراد ذی نفع در پرونده، هرگاه اشخاص ذی نفع شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ ، شکایت خود را به ثبت محل تسلیم نمایند. 

از آنجا که مرجع رسیدگی به شکایت از نظریه رئیس ثبت، هیأت نظارت ثبت استان می باشد، لذا شاکی در ارائه شکایت خود به اداره ثبت محل و یـا هیأت نظارت صلاحیتدار هیأت نظارت مستقر در اداره ثبت استان مربوطه مخیر می باشد. اداره ثبت محل ، در این گونه موارد ، شکایت شاکی را به انضمام سایر مدارک مربوطه جهت رسیدگی به اداره کل ثبت استان مربوطه ارسال می نماید تا در هیأت نظارت مورد رسیدگی قرار گیرد.

• نحوه رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت در هیات نظارت 

در مقررات جاری در خصوص حضوری بودن یا غیابی بودن رسیدگی و تعداد جلسات رسیدگی در هیات نظارت هیچگونه پیش بینی به عمل نیامده است. 

درحال حاضر، رسیدگی به شکایات در هیات نظارت غیابی و بدون حضور اصحاب پرونده و اشخاص ذی نفع یا وکلای آنان صورت می گیرد.

 هیأت نظارت جهت رسیدگی با حضور اعضا اقدام به تشکیل جلسه داده و در همان جلسه پس از طرح موضوع شکایت و رسیدگی های لازم اقدام به صدور رأی می نماید، مگر آنکه مدارک ارسالی را ناقص تشخیص دهد و یا آنکه جهت رسیدگی ارائه مدارک دیگری را لازم بداند یا محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد که در این موارد هیأت با صدور قرار، توضیحات و مدارک مورد نیاز را از ثبت محل خواسته و ثبت محل پس از اجابت خواسته هیأت نظارت ، مراتب مورد نظر را جهت رسیدگی نهایی به هیأت نظارت ارسال می دارد.

هیأت نظارت پس از رسیدگی به موضوع اعتراض ثالث ، مبادرت بصدور رأی می نماید، رأی صادره ممکن است، مبنی بر فسخ تمام یا قسمتی از نظریه رئیس ثبت یا تأیید تمام یا قسمتی از آن بوده و یا در تکمیل نظریه رئیس ثبت اقدام بصدور رأی بنماید.

شخص معترض ممکن است ، علاوه بر اعتراض به نظریه رئیس ثبت ، موارد دیگری را طرح نماید، که بدواً رئیس ثبت نسبت بدان رسیدگی ننموده و یا نظر خود را اعلام نداشته است، در این موارد هیأت نظارت رسیدگی به موارد طرح شده را مجدداً به رئیس ثبت ارجاع می نماید.

 آرای هیأت نظارت دارای مقدمه ای مشتمل بر خلاصه جریان کار و بیان اشکال و موضوع اختلاف بوده و باید منجز و مستدل و بدون قید و شرط و ابهام صادر شده و چنانچه به اتفاق آراء نباشد، نظر اقلیت بطور مشروح و مستدل در آن قید خواهد شد. که در این صورت، نظریه اکثریت اعضاء هیأت ملاک عمل خواهد بود  و برابر آن اقدام می شود. همچنین آرای صادره باید مستند به مواد قانون باشد و در آن صریحاً قید شود که قطعی است یا قابلیت تجدید نظرخواهی خواهد داشت.

 رأی هیأت نظارت پس از صدور به اداره ثبت محلی که عملیات اجرائی مورد اعتراض در آن جریان دارد ارسال تا عملیات اجرائی وفق رأی صادره تعقیب گردد.

• مهلت اعتراض ثالث به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت 

در خصوص مهلت اعتراض به آرای قابل اعتراض هیات نظارت در شورای عالی ثبت ، هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رای شماره 13 مورخ  28/01/1378 نسبت به اختلافات حاصله در این خصوص رسیدگی و بیان داشته است، که مهلت مقرر در تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، منحصرا در مقام اعلام تصمیم هیات نظارت از طریق الصاق آن در تابلوی اعلانات تعیین شده است و تسری مهلت مزبور به زمان اعتراض به مهلت ۲۰ روز مقرر در تبصره ماده ۲۵ مغایر حکم مقرر در تبصره این ماده است و در نتیجه اعتراض به رای هیات نظارت اداره ثبت در شورای عالی ثبت مقید به مهلت خاصی نیست.

• مهلت اعتراض ثالث به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری

مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری 3 ماه از تاریخ قطعیت رای هیات نظارت یا انقضای مهلت اعتراض در شورای عالی ثبت می باشد.

– اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت از طریق شورای عالی ثبت

شاکی و وکلای آنها در مورد بندهای ۱ و ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت که در ادامه به آنها اشاره شده است، باید توجه داشته باشند، که رای صادره به آنها ابلاغ نخواهد شد و براساس تبصره ۵ ماده ۲۵ رای صادره برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰ روز به تابلوی اعلانات الصاق خواهد شد و سپس اجرا خواهد شد. در مورد سایر بندها به نظرمی رسد، هیات نظارت باید رای صادره را به شاکی یا وکلای آنها ابلاغ کند

نحوه اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت در برگه های معمولی نیز قابل انجام است و ضرورتی بر ثبت شکایت در دادخواست های چاپی یا فرمت مشخصی نیست.

هر چند آرای صادره هیأت نظارت در اجرای بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت قطعی و غیر قابل شکایت می باشد و صرفاً اعتراض به رای هیات نظارت ، صرفا نسبت به آرائی که در مورد بندهای ۱ و ۵ و ۷ ماده مزبور صادر گردیده است. قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. که موارد عبارتند از :

1. هرگاه در اجرای مقررات ماده یازده از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد، رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
2. رسیدگی به تعارض دراسناد مالکیت کلا یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
3. هرگاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید، رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

ولی علاوه بر موارد مذکور، برابر تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون فوق رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیأتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظـر بـه شورای عالی ثبت ارجاع می نماید.

• نحوه رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت در شورای عالی ثبت 

نحوه رسیدگی به شکایات در شورای عالی ثبت، همانند رسیدگی در هیأت نظارت است. برابر رویه عملی جاری با وصول شکایت از رای هیأت نظارت ، پرونده مربوطه از هیأت نظارت مطالبه می شود. پس از وصول پرونده جریان امر به رئیس سازمان گزارش و در صورت صدور دستور طرح در شورای عالی ثبت پرونده جهت رسیدگی به آن مرجع ارجاع می گردد.رسیدگی بدون حضور اشخاص ذی نفع و بصورت غیابی انجام می شود. 

نکته مهم اینکه، هرگاه معلوم شود، در آرای شورای عالی ثبت سابق و یا آرائی که از طرف شعب فعلی شورای عالی ثبت به علت سهو قلم ، مطلبی ساقط و یا اشتباه بینی رخ داده باشد و یا به علت اشتباه در مبانی مستند صدور رأی ، اشتباهی پیش آمده باشد، چنانچه رأی اجرا نشده باشد، شورا به صدور رأی اصلاحی مبادرت می نماید. در این صورت، دبیر شورا موظف است، در دفتر آراء و در مقابل رأی اولیه مفاد رأی اصلاحی را با ذکر شماره و تاریخ قید نماید.

• مهلت اعتراض ثالث به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

مهلت اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای شورای عالی ثبت است.

• ب. اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت در دیوان عدالت اداری 

به موجب ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری ، رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی به طرفیت واحدهای دولت اعم از وزارتخانه ها و سازمان ها و موسسات و شرکت های دولتی و شهرداری ها در صلاحیت دیوان عدالت اداری است. لذا چنان چه اشخاص ذینفع از عملیات اجرایی ثبت شکایت داشته باشند، یا به تصمیمات رئیس ثبت یا هیات نظارت اعتراضی داشته باشند، می توانند از آن تصمیمات در دیوان عدالت اداری شکایت نمایند. رای صادره نیز با شرایطی قابل اعاده دادرسی از طریق اعمال ماده 79 قانون دیوان عدالت اداری می باشد. 

• پ. اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت در دادگاه 

در مواردی که مستند مورد ادعای شخص ثالث سند عادی یا شهادت شهود و غیره است و احراز صحت ادعای حقوق مالکیت یا منافع شخص ثالث، نیازمند رسیدگی به ماهیت قضایی داشته باشد، دادگاه صلاحیت رسیدگی را دارا خواهد بود. 

لذا شخص ثالث می تواند در قالب تقدیم دادخواست اعتراض ثالث نسبت به ممانعت از ادامه عملیات اجرایی ثبت ، مزایده و فروش مال مورد ادعا شکایت نماید.

با توجه به اینکه، جهت استحقاق شخص ثالث، نقل و انتقال سابق ملک به وی می باشد، حسب نوع قرارداد، طرح دعاویی همچون اثبات مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ، الزام به تنظیم سند رسمی صلح و… می بایست به عنوان مبنای استحقاق مالکیت خواهان در ستون دادخواست لحاظ شود. 

بنابراین تعیین دقیق خواسته و دفاع موثر نسبت به دادخواست دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف مال ، نقش بسزایی در ممانعت از اطاله دادرسی و تضییع حقوق مالی شخص ثالث خواهد شد، که قطعا بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک ، امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

-درخواست دستور موقت توقف عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت توسط شخص ثالث در دادگاه 

اقامه دعوی در مرجع صالح مانع از ادامه عملیات اجرایی نیست. مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور داده و یا قراری دایر بر توقف عملیات اجرایی ثبت صادر نماید. 

که صدور این قرار مستلزم پرداخت و تودیع خسارت احتمالی است. که غالبا حدود 15 تا 20 درصد اصل خواسته تعیین می شود. 

-مهلت اعتراض شخص ثالث نسبت به توقف عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت در دادگاه

به موجب ماده 172 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، تا زمان تنظیم و امضا صورتمجلس مزایده ، شکایت از عملیات اجرایی ثبت از سوی اشخاص ذی نفع قابل استماع است. لیکن رئیس ثبت تا زمان تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی یا تحویل مال چنانچه قائل به مخالف عملیات اجرایی با ثبت باشد ، می تواند با صدور رای نسبت به تجدید عملیات اجرایی اقدام نماید. که رای صادره برابر ماده 169 این آیین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است. 

ولی با اتمام عملیات اجرایی ثبت ، می بایست دادخواست ابطال عملیات اجرایی ثبت به همراه ابطال مزایده ثبتی در دادگاه مطرح شود. 

-مدارک و مستندات لازم برای اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت در دادگاه 

بر حسب موضوع هر پرونده ، مدارک لازم جهت ضمیمه نمودن به دادخواست اعتراض ثالث متفاوت است. ولی موارد شایع و مبتلابه عبارتند از :

1. ارایه مدارک هویتی شخص ثالث
2. ارائه قرارداد و وکالت نامه واگذاری مورد اعتراض به شخص ثالث و سایر ایادی وی
3. .اسناد و فیش های مالی مربوط به پرداخت ثمن موضوع مورد اعتراض ثالث
4.  درخواست اخذ استعلام از ادارات مربوطه 
5. انجام تحقیقات و معاینه محلی
6. ارجاع به امر کارشناس ذی صلاح 
7. اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف 

عنوان خواسته در دعوای اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت

بر حسب اینکه عملیات اجرایی ثبت در چه مرحله ای است ، حدود خواسته تغییر خواهد یافت . اگر هنوز مال مورد ادعای شخص ثالث در مزایده به فروش نرفته است. می بایست :

1. درخواست صدور قرار دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت 
2. ابطال عملیات اجرایی ثبت
3. با توجه به اینکه، جهت استحقاق شخص ثالث، نقل و انتقال سابق ملک به وی می باشد، حسب نوع قرارداد، طرح دعاویی همچون اثبات وقوع ببع ، اثبات مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و… می بایست به عنوان مبنای استحقاق مالکیت خواهان در ستون دادخواست لحاظ شود. 

ولی چنانچه مرحله مزایده نیز به اتمام رسیده و سند انتقال اجرایی نیز صادر شده باشد ، طرح دعوای ابطال مزایده ثبتی به همراه ابطال سند انتقال اجرایی ثبت ضرورت خواهد داشت.

نمونه دادخواست اعتراض ثالث به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت در دادگاه 

با توجه به  فنی و تخصصی بودن دعوای اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت در دادگاه ها و دیدگاه ها و رویه های متفاوت قضایی ، در عمل امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. 

مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص امری لازم و غیرقابل اجتناب است. 

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.

رای وحدت‌ رویه  شماره 784 مورخ 1398/09/26هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور در خصوص مرجع صالح به رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت 

نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب ۱۳۲۲/۶/۲۷ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب ۱۳۸۷/۶/۱۱ ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست.

بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.