اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در مقام دفاع جهت ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون اعلامی، نسبت به اعلام موات بودن زمین و ممانعت از مالکیت دولت و نتیجتا ابطال سند اشخاص و یا ابطال سند مالکیت صادره بنام دولت و ایادی متعاقب احتمالی مطرح می شود. لذا ذی نفع جهت احقاق حقوق خود موظف است، ظرف مدت 3 ماه از تاریخ اعلام رای ، نسبت به ثبت دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده 12 در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقدام نماید.
ارکان و شرایط طرح دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری |شرایط ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
ذی نفع جهت امکان ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری موظف است ، تحقق شرایط زیر را اثبات نماید.
- صدور رأی در کمیسیون مادهٔ ۱۲ مبنی بر موات بودن زمین
- احراز مالکیت خواهان
- تقدیم دادخواست ظرف ۳ ماه از تاریخ اعلام ( ابلاغ رأی کمیسیون به مالک )
- ارجاع موضوع توسط دادگاه به کارشناسی و بررسی نوعیت زمین با استفاده از عکسهای هوایی و معاینه محل
- زمین وفق ماده 3 قانون زمین شهری باید قبل از تاریخ 1358/04/05 سابقۀ عمران و احیاء داشته باشد. احیاء پس از این تاریخ غیر قانونی بوده و اثری ندارد.
مستندات قانونی مرتبط درباره دعوای اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲
- مواد ۱، 2 ،۳، ۴، ۷، ۹ و ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶
- مواد ۱۰ و ۱۶ و تبصره ۲ آن؛ ماده ۲۰ و تبصره یک آن ، ماده ۲۵ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱
مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
مهلت اعتراض براساس ماده واحده قانون تعیین مهلت اعتراض به نظر وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22 مجمع تشخیص مصلحت نظام، سه ماه از تاریخ اعلام ( نه اعلان ) به مالک است.
در صورت عدم دسترسی یا استناف مالک از دریافت نظریه کمیسیون ماده 12 ، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی گردد. که در این صورت تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
بسیاری از حقوق دانان واژه « اعلام » را به معنی رساندن رأی کمیسیون به مالک زمین می دانند به نحوی که او کاملاً از مفاد رأی آگاه و مطلع شده باشد، در صورت اختلاف در این باره اداره راه و شهرسازی باید مدارک و مستندات اعلام رأی کمیسیون به مالک را ارائه دهد، چرا که اصل بر عدم ابلاغ و اعلام است.
خوانده دعوا در اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
ذی نفع رای کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری ، دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی است. بر همین اساس ، دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری می بایست به طرفیت اداره راه و شهرسازی مطرح گردد. البته در جهت ممانعت از ایراد احتمالی دادگاه ، طرف دعوا قراردادن کمیسیون ماده 12 می تواند به صواب نزدیک باشد.
دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری دعوای مالی است یا غیرمالی؟
دعوای ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ دعوای غیر مالی محسوب می شود.
نحوه طرح دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری | نحوه طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12
چنانچه خواهان دارای سند مالکیت رسمی ، طرح خواسته ابطال رای کمیسیون ماده 12 ، ابطال سند مالکیت دولت و حسب مورد ، طرح خواسته ابطال اسناد واگذاری به اشخاص ثالث و اسناد مالکیت متعاقب صادره ، قلع و قمع بنا ( در صورت احداث بنا ) و طرح دعوای خلع ید ضرورت دارد.
لیکن اگر مستند مورد ادعای مالکیت خواهان سند عادی باشد ، به نظر می بایست خواسته اثبات وقوع بیع ( اثبات صحت معامله ) نیز مطرح شود.
نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
دادگاه پس از تشکیل جلسه و احراز مالکیت خواهان و اینکه اعتراض ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ به خواهان تقدیم شده باشد. موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می نماید. تا با بررسی اسناد و مدارک ابرازی و تفسیر عکسهای هوایی مشخص نماید، که آیا زمین قبل از تاریخ 1358/04/05 احیاء شده است یا خیر؟ زیرا احیاء پس از این تاریخ مثمر ثمر نبوده و زمین متعلق به دولت خواهد بود.
در صورت اثبات و احراز غیر موات بودن زمین موضوع دعوا ، دادگاه حکم بر ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ صادر و اعلام می نماید. این رأی ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
آیا ضرورت دارد کلیه مالکین مشاع جداگانه نسبت به رأی کمیسیون ماده 12 اعتراض نمایند؟ | اثر حقوقی ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری توسط احد از مالکین مشاعی
به موجب نظریه مشورتی شماره 7/97/2737 مورخ 1398/05/27 اعلام نظر شده است :
در فرض مطروحه که یکی از مالکان مشاعی به تشخیص موات بودن ملک مشاعی توسط کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ اعتراض نموده است، از آنجا که رأی دادگاه مبنی بر ابطال نظریه کمیسیون ماده 12 و تعیین نوعیت زمین راجع به ملک مشاع است و مالک مشاعی در جزء جزء کل زمین به نسبت سهم خود مالک است. لذا این رأی برای دیگر مالکان مشاعی قابل استناد و بهره برداری خواهد بود و طرح مجدد دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 مذکور از سوی دیگر مالکان مشاعی فاقد وجاهت قانونی است .
آیا با ابطال رأی کمیسیون مادهٔ ۱۲ سندی که به نام دولت شده است خود به خود به مالک بر می گردد یا اینکه ابطال سند دولت و صدور سند به نام مالک نیازمند تقدیم دادخواست جداگانه است؟
برخی ها معتقدند، مالک باید مجدداً خواسته مذکور را مطرح نماید و صرف ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ باعث ابطال سند دولت نمی شود.
اما اداره حقوقی قوه قضائیه در بند ۲ نظریه مشورتى شماره ۷/۹۷/۲۷۳۷ مورخ 1398/05/27 بیان داشته است :
با ابطال نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، ملک از حالت موات خارج شده و ابطال سند مالکیت دولت نیاز به طرح دعوای جدید ندارد، مگر اینکه زمین تابع بندهای «الف» و «ب» قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب 1370/12/15 مجمع تشخیص مصلحت نظام باشد، یعنی به اشخاص واگذار شده و احداث بنا شده باشد.
چنانچه زمین سابقا یک مرتبه ملی اعلام شده باشد و با طرح اعتراض منتج به نقض تشخیص ملی شدن گردد ، آیا طرح پرونده در کمیسیون ماده 12 و اعلام موات بودن آن وجود دارد؟
اگر سابقاً با توجه به بررسی صورت گرفته در کمیسیون مادهٔ ۵۶ یا کمیسیون مادۀ نوعیت زمین ملی اعلام شده و پس از آن زمین در محدوده شهر قرار گرفته باشد، رسیدگی مجدد در کمیسیون ماده ۱۲ جهت بررسی موات بودن آن فاقد وجاهت قانونی است.
زیرا نوعیت یک مرتبه مشخص شده و حقوق مکتسبه برای مالک ایجاد شده است، نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۶۴۴ مورخ 1399/06/31 مؤید این نظر است.
در صورت طرح اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و ابطال رای کمیسیون ماده 12 مالک چه حقوقی نسبت به زمین دارا خواهد شد؟
این سؤال را باید در سه فرض پاسخ داد.
فرض اول : اگر زمین به همان شکل اولیه باقی مانده باشد، در این حالت زمین به مالک عودت می شود و سند مالکیت دولت باطل خواهد شد و مشکل خاصی وجود ندارد.
فرض دوم : اداره راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی سابق ) زمین را پس از تاریخ 1370/12/15 به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار نموده باشد.
این فرض خود به دو قسم تقسیم می شود.
- اگر احداث بنا نشده باشد یا احداث بنا شده اما تخریب آن معذوریتی نداشته باشد، چون ید متصرف غاصبانه است و موضوع نیز مشمول مقررات غصب (مواد ۳۰۸ به بعد قانون مدنی ) میی شود، دادگاه باید حکم بر خلع ید صادر و ملک به مالک عودت شود.
- اگر در ملک احداث بنا شده و اعادۀ زمین به مالک متعسر شده باشد، اختلاف نظر وجود دارد.
برخی ها معتقدند، همین که دادگاه متوجه شده باشد، اعاده زمین به مالک متعسر شده است، نمی تواند حکم بر خلع ید صادر کند و باید مالک را ارشاد کند تا دادخواست مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرفات املاک توسط دولت براساس مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ تقدیم کند.
برخی دیگر معتقدند، مقرره فوق بر خلاف نص صریح تبصره الحاقی مورخ 1388/02/02 ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی است. لذا بر طبق این تبصره ، دادگاه بدواً باید حکم بر خلع ید و قلع و قمع صادر کند و پس از آن دستگاه متصرف می تواند درخواست توقف اجرای حکم به مدت ۶ ماه بدهد.
اگر ظرف ۶ ماه بهای عادلۀ روز زمین را به مالک پرداخت کند، پروندۀ اجرایی به همین شکل مختومه می شود. اما در صورت عدم پرداخت قیمت روز زمین ظرف ۶ ماه ، حکم خلع ید و قلع و قمع اجرا خواهد شد.
فرض سوم : زمین قبل از تاریخ 1370/12/15 به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده و در آن احداث بنا نیز شده باشد، موضوع مشمول ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب 1370/12/15مجمع تشخیص مصلحت نظام شده و قیمت منطقه ای سال ۱۳۷۰ شامل مالک خواهد شد. البته این امر مانع تحویل حد نصاب مالکانه یا تحویل زمین معوض توسط اداره راه و شهرسازی نیست.
در صورت اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 و صدور حکم بر ابطال رای کمیسیون ماده 12 و عدم امکان استرداد زمین چه نهاد یا دستگاه دولتی موظف به پرداخت قیمت زمین است ؟
قطعاً چون اداره راه و شهرسازی ، ملک را براساس صورت جلسه تحویل و تحول ، تحویل اداره متصرف داده است. لذا اداره تصرف کننده ، موظف به پرداخت بهای زمین است. نکته مهم اینکه، اداره راه و شهرسازی از حیث شرایط شکلی و جهت احتیاط جزو خواندگان قرار گیرد.
استناد به سند عادی در دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری | آیا ابطال رای کمیسیون ماده 12 به موجب سند عادی وجود دارد؟
استناد به سند عادی در دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری با همه مباحثی که درباره اعتبار اسناد عادی شده است، کماکان درباره معتبر بودن اسناد عادی در اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲ بین قضات اختلاف نظر وجود دارد.
برخی قضات عقیده دارند : (( طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مورخه 1370/11/03 طی ماده واحده ، قید شده وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است، نظریه و تصمیم خود را به مالکین اعلام و در صورت عدم دسترسی به مالک یا استنکاف وی از دریافت آن بایستی دو نوبت آگهی صادر و ظرف ۳ ماه مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارند و اشاره ای به مالک و یا اصولاً مالک رسمی ننموده )) ، لذا چون قانون از واژه ( مدعیان ) استفاده کرده و به مدعیان حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲ را داده و اینکه هر کسی با استناد به هر سندی می تواند مدعی محسوب و به رأی کمیسیون مذکور اعتراض نماید، دعوای مطروحهٔ خواهان مستند به سند عادی قابلیت استماع دارد.
بدیهی است ، چنانچه قانون گذار نظرش بر این می بود، که حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲ را تنها کسی که سابقه مالکیت رسمی بر ملکی که موات اعلام شده دارد، می بایست بر این نکته تصریح می نمود و به جای ( مدعیان ) از واژه ( مالک رسمی ) به کار می برد.
نمونه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
با توجه به فنی و تخصصی بودن دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک امری لازم و غیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، دادگاه عمومی حقوقی محل صدور رأی کمیسیون مادهٔ ۱۲ یا همان محل وقوع زمین است.
نمونه دادخواست ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | شغل | محل اقامت | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| خواهان | مشخصات مالک / مالکین | |||||
| خوانده | 1. مشخصات سازمان مسکن و شهرسازی (کمیسیون ماده ۱۲ ) 2. اداره ثبت اسناد و املاک | |||||
| وکیل یا نماینده قانونی | مشخصات وكیل یا وکلای دعاوی در صورت تمایل به داشتن آن | |||||
| خواسته یا موضوع و بهای آن | تقاضای صدور حکم بر ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی… بخش… به نام دولت و اعلام استمرار و ابقا سند مالکیت خواهان به شرح متن | |||||
| دلایل و منضمات دادخواست |
|
|||||
| شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی بخش……….. / مجتمع قضائي ……….. ریاست محترم دادگستری شهرستان ………….. / سلام علیکم / احتراماً اینجانب / اینجانبه… وکیل پایه…. دادگستری به شماره پروانه… به وکالت از خواهان به استحضار می‌رساند:
با تشکر و تجدید احترام |
||||||
| شماره و تاریخ ثبت دادخواست | ریاست محترم شعبه………دادگاه ……. رسیدگی فرمائید.
نام و نام خانوادگی مقام ارجاع کننده تاریخ و امضاء |
محل نقش تمبر | ||||
