اعتراض به ثبت ملک

اعتراض به درخواست ثبت ملک ، وقتی مطرح می گردد، که کسی خود را مالک ملکی اعلام و درخواست ثبت آن را با اجرای عملیات مقدماتی ثبت و صدور سند مالکیت بنام خود می نماید. اما شخص دیگری ابتدائا با اعلام مالکیت خود به اداره ثبت یا اعلام این که ملک موصوف موقوفه یا متعلق به صغیر یا محجوری است، برآمده و متعاقبا با طرح دعوای اعتراض به ثبت ملک در دادگاه حقوقی، مانع  پذیرش درخواست ثبت ملک می شود. به طوری که طرح این اعتراض ،تا زمان صدور حکم قطعی ،سبب  ایجاد مانع در عملیات ثبت و صدور سند مالکیت می شود.

شرایط و نحوه اعتراض به ثبت ملک در اداره ثبت 

با اصلاح آئین نامه قانون ثبت املاک در تاریخ 1380/11/08 ، شیوه صحیح تقدیم اعتراض و سپس طرح دعوا در دادگاه صالح به صورت زیر می باشد:

 معترض باید ظرف مدت ۹۰ روز از انتشار اولین آگهی نوبتی ، اعتراض خود را به صورت نوشته عادی ( نه در فرم خاص ) به اداره ثبت محل تقدیم و تا یک ماه از تاریخ اعتراض مذکور دادخواست حقوقی مربوطه را به دادگاه صالح تسلیم نموده و گواهی تقدیم دادخواست را از آن دادگاه اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید تا از ادامه عملیات مقدماتی ثبت جلوگیری به عمل آید.

با انقضای مهلت دو ماه مذکور، معترض دیگر نمی تواند ، خواسته اعتراض به ثبت را مطرح نماید. بلکه به موجب بند 6 ماده 147 قانون ثبت که مقرر می نماید : ( صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.)  می بایست نسبت به طرح دعوای ابطال رای هیات حل اختلاف مربوطه و ابطال سند رسمی مالکیت نیز ضرورت دارد.

چرا که عملیات ثبتی به پایان رسیده و اکنون سند رسمی صادر شده است، لذا اگر خواسته اعتراض به ثبت مطرح گردد، خواهان با قرارعدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.

مهلت اعتراض به  ثبت ملک در اداره ثبت 

به موجب بخش اول ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک ، اعتراض به درخواست ثبت ملک باید ظرف مدت ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی به عمل آید.

 نکته مهم اینکه، بـه مـوجب قسمت اخیر ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک ، مبدا اعتراض به درخواست ثبت ملک ، تاریخ انتشار روزنامه ای است که اولین آگهی نوبتی در آن درج شده است.

ضمانت اجرای طرح اعتراض به درخواست ثبت ملک در خارج از مهلت مقرر قانونی چیست؟ 

چنانچه اعتراض به ثبت ملک بعد از انقضای مدت ۹۰ روز مذکور در ماده ۱۶ قانون ثبت انجام شود ، قابل استماع و پذیرش نخواهد بود.

 بدیهی است، اگر اعتراض خارج از مهلت قانونی به عمل آمده باشد، اداره ثبت کتباً نظر خود را مبنی بر خارج از مهلت بودن اعتراض اظهار کرده و در ذیل اعتراض نامه قید و به رئیس دادگاه عمومی محل اعلام می کند تا رئیس دادگاه مذکور در جلسه اداری با حضور رئیس ثبت رسیدگی کرده و رأی مقتضی صادر کند. این رأی قطعی است. تصمیمی که رئیس دادگاه با احراز خارج از مهلت بودن اعتراض اتخاذ میکند، ( قرار رد اعتراض ) می باشد. لازم به ذکر است ، چنانچه اعتراض به ثبت ملک قبل از انتشار آگهی نوبتی به عمل آید، قابل استماع و پذیرش نخواهد بود.

چه کسانی حق اعتراض به درخواست ثبت ملک را دارا می باشند؟ 

به موجب ماده 16 قانون ثبت ،. هر کسی که ادعای مالکیت ملک مورد تقاضای ثبت را دارد، امکان اعـتراض ثبـتی را دارا می باشد، که مرجع اعتراض آن اداره ثبتی است که در آگهی نوبتی نام آن ذکر شده است.

وظایف اداره ثبت در خصوص اعتراض به ثبت ملک 

• الف. وظایف اداره ثبت در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی تقدیم شده باشد.

چنانچه اعتراض معترض در مهلت قانونی 90روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی به اداره ثبت محل تسلیم شود اداره ثبت به شرح زیر عمل خواهد نمود.

1. تسلیم رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض در این مورد تاریخ باید با تمام حروف نوشته شود.
2. روی برگ اظهارنامه ملک، مهری که عبارت ( تقدیم اعتراض )  روی آن نقش بسته ، زده شده و برای هر اعتراضی که واصل می شود یک مهر زده خواهد شد. یعنی به تعداد اعتراضات مهر زده می شود.
3. خودداری از ادامه عملیات مقدماتی ثبت تا تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه در صورت ارائه گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه صالح توسط معترض 

• ب. وظایف اداره ثبت در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی تقدیم نشده باشد.

به موجب ماده ۹۲ اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک ناظر به ماده ۱۶ قانون ثبت: )رئیس اداره ثبت نسبت به اعتراضاتی که خارج از مدت داده می شود، نظر خود را در زیر برگ اعتراض نوشته و از رئیس دادگاه محل دعوت می نماید که برای رسیدگی به مسأله خارج یا داخل بودن اعتراض در مهلت قانونی در وقت غیر اداری در اداره ثبت حاضر شود.

در ادامه بنا به تکلیف ماده ۹۷ اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک که مقرر دارد :

(( رئیس دادگاه باید در غیر ساعت اداری و در موقعی که با موافقت مسؤول اداره ثبت معین می شود در اداره ثبت حاضر و در مورد اعتراضات واصله با حضور رئیس ثبت یا نماینده او رسیدگی و اظهار نظر نماید نظر رئیس دادگاه چه بر تأیید نظر رئیس ثبت (مبنی بر خارج از موعد بودن اعتراض) باشد، چه برخلاف آن، قطعی است.

اگر نظر رئیس ثبت تأیید شود، پرونده اعتراض بایگانی می شود و عملیات مقدماتی ثبت ادامه می یابد. ولی اگر قاضی اعتراض را داخل در مهلت قانونی تشخیص دهد، دستور ارسال آن را به دادگاه برای رسیدگی و صدور حکم نهایی صادر می نماید در این صورت طبق رأی دادگاه صالح عمل خواهد شد. ))

که در حال حاضر معترض می بایست نسبت به ثبت دادخواست در فرجه مقرر قانونی و ارائه گواهی طرح دعوا به اداره ثبت اقدام نماید.

مرجع رسیدگی به اعتراض به درخواست ثبت ملک 

به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه آن و تبصره ۲ ماده واحده قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است. ( مصوب 1373/02/25 ) مرجع صالح برای تقدیم اعتراض اداره یا دایره یا شعبه ثبتی محل وقوع مال غیر منقول می باشد. فلذا این اعتراض، اگر به جایی غیر از آن محل تقدیم شود، هر چند در مهلت قانونی هم باشد، فاقد اعتبار بوده و اثر قانونی نداشته و در حکم این است که اعتراضی واصل نشده است، حتی اگر این اعتراض مستقیماً به دادگاه صالح تقدیم شود.

این اعتراض در هـر قالبی (برگ عادی ) یا فرم دادخواست که تسلیم شود، باید از معترض اخذ و به او رسید داده شود. حتی اگر ناقص بوده و خارج از مهلت قانونی به عمل آمده باشد. رسید اعتراض به صورت فرم چاپی تهیه و در دو نسخه تنظیم و یکی به معترض تحویل و دیگری ضمیمه دادخواست یا اعتراض می شود.

نمونه دادخواست اعتراض به ثبت ملک | لایحه دفاعیه در اعتراض به ثبت ملک 

با توجه به  فنی و تخصصی بودن دعوای اعتراض به درخواست ثبت ملک  و دیدگاه ها و رویه های متفاوت قضایی ، در عمل امکان ارائه نمونه دادخواست و لایحه دفاعیه دراعتراض به ثبت ملک وجود دارد.  

مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می دارد.

نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت ملک در دادگاه 

خواسته وی عبارت از اعتراض بر ثبت ملک موضوع آگهی نوبتی شماره…..مورخ …..منتشره در روزنامه … و ابطال آن است. مضافا اینکه وظیفه دیگر خواهان این است، که مالکیت خود را هم به طرق مقتضی نسبت به ملک مورد تقاضای ثبت ثابت نماید. همچنین باید تعارض بین تقاضای ثبت، توسط متقاضی با حقوق ادعایی خود را به اثبات برساند. 

بنابراین به صرف نفی ادعای متقاضی ثبت ، کافی برای صدور حکم به نفع خواهان معترض نمی باشد. در این خصوص، چنانچه خواهان شهودی بر اثبات مالکیت خود تعرفه نماید، شهود باید میزان دقیق مالکیت خواهان و سابقه تصرفات وی را صریحاً معین و بیان نمایند.

خوانده چنین دعوایی هم عبارت است از ( مستدعی ثبت ) یعنی کسی که تقاضای ثبت ملک را کرده است و فلذا طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک صحیح نیست و به علت عدم توجه دعوا به آن اداره به استناد بند ۴ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوا توسط دادگاه صادر خواهد شد.

نحوه اقدام دادگاه در رسیدگی عملی به دعوای اعتراض به ثبت ملک 

به صراحت تبصره الحاقی به ماده ۸۶ اصلاحی (1380/11/08) آئین نامه قانون ثبت املاک :

(( دادگاه ها مکلفند پس از احراز این که اعتراض در موعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسلیم شده و داخل در مدت می باشد، با تقدیم دادخواست حقوقی و رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و تصمیم مقتضی اتخاذ نمایند. )

بنا به مراتب میتوان مراحل رسیدگی دادگاه را به شرح ذیل بیان نمود: 

1. احراز صلاحیت دادگاه ، بنابراین اگر دادخواست به دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع شده باشد، آن دادگاه باید قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صالح صادر و پرونده را با کسر از آمار به آن مرجع ارسال نماید . دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اعتراض به ثبت ، دادگاه محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت می باشد.
2. دعاوی اعتراض به ثبت از جمله دعاوی مالی بوده که بایستی بر اساس ماده ۶۲ قانون آئین دادرسی مدنی ، خواسته تقویم و تمبر قانونی آن وفق ارزش منطقه ای ملک ابطال شود. 
3. بررسی این که خواسته اعتراض بر ثبت ملک موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت است یا اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت یا رای هیات قانون تعیین تکلیف در خصوص صدور سند مالکیت است.
4. استعلام وضعیت ثبتی پلاک متنازع فيه از حیث جواز جریان ثبتی، مالکین و تعداد و میزان سهام هر کدام آنها. 
5. بررسی و احراز این که آیا اعتراض داخل در مهلت قانونی مندرج در آگهی نوبتی بوده یا خارج از آن صورت گرفته است. 
6. در صورت احراز در موعد بودن اعتراض ،  با صدور قرار ملاحظه پرونده ثبتی ، نسبت به مطالبه پرونده ثبتی ملک مورد تقاضای ثبت از اداره ثبت و ملاحظه آن و خلاصه نویسی و استخراج مطالب مفید از پرونده ثبتی و احراز این که عملیات مقدماتی ثبت، وفق مقررات قانونی انجام پذیرفته یا خیر؟ اقدام می شود. در این خصوص قرار ملاحظه و مطالعه پرونده ثبتی توسط دادگاه صادر و مطالبه آن توسط دفتر دادگاه صورت می گیرد.
7. ارجاع موضوع به کارشناس و عند اللزوم صدور قرارهای تحقیق و معاینه محلی و اجرای آنها و بررسی ادله و مستندات ابرازی طرفین جهت احراز صحت و سقم ادعای هر کدام مبنی بر مالکیت محل متنازع فيه.
8. صدور حکم مقتضی از سوی دادگاه ( بی حقی خواهان در صورت عدم اثبات دعوا يا قبول اعتراض وی و صدور حکم به ادامه عملیات ثبتی بنام معترض در صورت ثابت دانستن ادعای او )

نکته کاربردی :

چنانچه مستدعی ثبت ( خوانده ) به اعتراض معترض ( خواهان ) تمکین نماید یا در دادگاه محکوم شود، معترض محکوم له ، جانشین مستدعی ثبت شناخته می شود و چنانچه مانع دیگری نباشد ، ملک طبق حکم دادگاه بنام او ثبت خواهد شد و محتاج به آگهی مجدد بنام معترض نخواهد بود.

چنانچه در جریان رسیدگی به دعوا معترض به ثبت ( خواهان ) مجنون یا محجور شود.

در این صورت مستدعی ثبت (خوانده ) مکلف است، مراتب را به اداره ثبت و دادسرای محل، کتباً اطلاع داده و پس از معین شدن قائم مقام قانونی او، از طریق دادگاه مربوطه اخطار نماید که مشارالیه ( قائم مقام مجنون یا محجور) در ظرف ۶۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه، دعوا را تعقیب کند. هر گاه قائم مقام در مدت مقرر قانونی دعوا را تعقیب نکرد، دادگاه قرار اسقاط دعوی صادر خواهد کرد. این قرار قابل تجدید نظرخواهی است.