اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت 

اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت در فرضی است که معترض نسبت به کل ملک مورد درخواست ثبت ادعایی ندارد، بلکه نسبت به قسمتی از محدوده ای که به عنوان حدود ملک توسط متقاضی ثبت معرفی و درخواست ثبت آن شده است اعتراض داشته و معتقد است که متقاضی ثبت، محدوده ای را که ملک خود معرفی کرده در تعیین آن محدوده ، از مرز واقعی خود تجاوز نموده و حدود اعلامی وی حدود واقعی نیست. 

مستندات قانونی اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت 

مستند قانونی این اعتراض ماده ۲۰ با رعایت مواد ۱۶ ، ۱۷ ، ۱۸ و ۱۹ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

چه کسانی حق اعتراض بر تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت را دارند؟ 

به موجب  ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک اشخاص زیر حق اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست را دارند.

1. مجاورین ملک 

نکته مهم اینکه، مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد، می تواند اعتراض کند. نه نسبت به حدودی که با آنها مجاورت ندارد، چون ذینفع محسوب نمی شود. 

2. تقاضا کننده ثبت 

تقاضا کننده ثبت در موقع تحدید حدود، اگر خودش یا نماینده او حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شده باشد، می تواند نسبت به آن اعتراض نماید. 

3. اداره اوقاف ، متولی و ناظر موقوفات ، موقوف علیهم ، متصدی امور حبس، محبوس لهم ، وصی ، ناظر و نیز کسانی که پس از خروج ملک از حالث ثلث در آن ملک ذی حق می شوند ، حق اعتراض دارند.

مدت زمان قانونی اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت

به صراحت ماده ۲۰ قانون ثبت این مدت چه از ناحیه مجاورین و چه از ناحیه متقاضی ثبت به عمل آید، سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحديد حدود می باشد.

شرایط اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت 

آنچه که وجودش در فرد معترض به حدود شرط است، مجاورت معترض با ملک مورد تقاضای ثبت می باشد، یعنی داشتن ملکی در کنار ملک مورد تقاضای ثبت. زیرا در این مورد فقط مجاور ( همسایه) می تواند ذینفع باشد. از این جهت که ادعا می کند، حد مذکور در صورت مجلس تحدیدی در ملک او واقع شده و قسمتی از ملک او داخل در محدوده مورد تقاضای ثبت واقع شده است. فلذا غیر مجاور نمی تواند در چنین موردی ذینفع باشد.

 به همین جهت است که مقنن در تبصره الحاقی مورخ 1356/02/20 در ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته  است:

(( در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدوده قانونی شهرها که تا تاریخ تصویب این قانون مطرح شده است، هرگاه اعتراض از طرف غیر مجاور به عمل آمده باشد و همچنین در صورت استرداد دعوا به موجب سند رسمی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض با حدودی که در صورت مجلس تحدید حدود تعیین شده است، دادگاه در جلسه اداری فوق العاده رسیدگی و حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوا صادر خواهد کرد. این قرار فقط قابل رسیدگی تجدید نظر است. نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل می آید، در صورتی که اعتراض از طرف غیر مجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحديد حدود سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرفنظر کند واحد ثبتی مربوط نظر خود را در بی اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می نماید. معترض میتواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور نسبت به طرح اعتراض درهیأت نظارت اقدام نماید. رأی هیأت نظارت قطعی است. ))

نحوه اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت

اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت باید ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم شود. مهلت تقديم دادخواست به دادگاه صالح نیز یک ماه از تاریخ اعتراض به حدود در اداره ثبت است. با انقضای مهلت های اعلامی، معترض دیگر نمی تواند ، خواسته اعتراض به تحدید حدود ثبت را مطرح نماید. چرا که عملیات ثبتی به پایان رسیده و اکنون سند رسمی صادر شده است، لذا اگر خواسته اعتراض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت مطرح گردد، خواهان با قرارعدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.

 بلکه حسب مورد ، با فرض ورود هیات های حل اختلاف ثبتی جهت احراز مالکیت و تصرف متقاضی ثبت و پذیرش صدور سند ، می بایست نسبت به طرح  دعوای ابطال هیات حل اختلاف مربوطه و دعوای ابطال سند رسمی مالکیت  اقدام نماید. 

لازم به ذکر است ، چنانچه مستند مالکیت معترض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت اسناد عادی باشد ، با توجه به عدم پذیرش اسناد عادی برای ادارات و دستگاه های دولتی ، طرح دعاوی مقتضی اثبات مالکیت ملک یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک به طرفیت ایادی سابق در کنار دعوای اعتراض به ثبت ملک ضرورت دارد.  

وظیفه اداره ثبت در صورت تقدیم اعتراض به تحدید حدود ملک در مهلت قانونی

چنانچه اعتراض معترض در مهلت قانونی به اداره ثبت محل تسلیم شود، اداره ثبت به شرح زیر عمل خواهد نمود.

1. تسلیم رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض در این مورد تاریخ باید با تمام حروف نوشته شود.
2. روی برگ اظهارنامه ملک، مهری که عبارت ( تقدیم اعتراض )  روی آن نقش بسته ، زده شده و برای هر اعتراضی که واصل می شود یک مهر زده خواهد شد. یعنی به تعداد اعتراضات مهر زده می شود.
3. خودداری از ادامه عملیات مقدماتی ثبت تا تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه در صورت ارائه گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه صالح توسط معترض 

مگر در موارد مندرج در ماده ۱۴۵ الحاقی مورخ 1351/10/18 به قانون ثبت ، که در این موارد اداره ثبت به جای دعوت از رئیس دادگاه بدوی به اداره ثبت یا ارسال پرونده به دادگاه صالح ، پرونده اعتراض به حدود را به هیأتی تحت عنوان ( هیأت تشخیص ) ارسال می دارد، رأی این هیأت قطعی و برای اداره ثبت لازم الاجرا است.

 موارد مندرج در ماده ۱۴۵ الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک عبارتند از:

• اعتراض به تحديد حدود قطعات تقسیم شده بین زارعین
• اعتراض بر تحدید حدود قطعات اختصاصی مالک
• اعتراض بر تحدید حدود مستثنیات قانونی اصلاحات ارضی

هیأت تشخیص مذکور به موجب ماده ۱ آئین نامه هیأت تشخیص موضوع ماده ۱۴۵ الحاقی قانون ثبت مصوب 1352/09/15 متشکل از سه عضو است،  که در محل اداره ثبت تشکیل جلسه داده و پس از رسیدگی انشای رأی می کند. 

لیکن به صراحت ماده ۱۰ این آئین نامه چنانچه اعتراض خارج از موعد قانونی واصل شده باشد، با اظهار نظر اداره ثبت و احراز آن از ناحیه هیأت تشخیص نسبت به رد آن اقدام خواهد شد. 

در چه مواردی اداره ثبت راسا دارای صلاحیت رسیدگی نسبت به درخواست اعتراض به تحدید حدود ملک می باشد؟ 

موارد صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به اعتراضات ثبتی منظور از آن مواردی است که رسیدگی به اعتراضات سه گانه ثبتی نیاز به تقدیم دادخواست حقوقی و ارجاع موضوع به دادگاه نداشته و خود اداره ثبت، صلاحیت رسیدگی و اتخاذ تصمیم در خصوص آنها را دارد. این موارد عبارتند از:

• در صورتی که اعتراض به ثبت ملک یا حدود یا حقوق ارتفاقی خارج از موعد قانونی به عمل آمده باشد. 

در این خصوص اداره ثبت با دعوت از رئیس دادگاه در غیر ساعات اداری در محل اداره ثبت تشکیل جلسه داده و رئیس ثبت در ذیل اعتراض نامه ، نظر خود را مبنی بر خارج از موعد بودن اعتراض قید و تقدیم رئیس دادگاه نموده و وی نیز با احراز صحت و سقم موضوع، تصمیم مقتضی قرار رد اعتراض یا قبول آن و ارسال پرونده به دادگاه جهت رسیدگی به اعتراض اتخاذ خواهد کرد.

• در صورتی که اعتراض بر حدود و یا حقوق ارتفاقی ، املاک مشمول اصلاحات ارضی باشد. 

منظور املاکی است که در جریان اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا مربوط به قطعاتی باشد که در سهم مالک قرار گرفته و یا مربوط به مستثنیات باشد. در این خصوص اعتراض به هیأت تشخیص ارسال می شود و تصمیم هیأت هم قطعی است. اگر چنین پرونده هایی در دادگاه مطرح شود، دادگاه باید با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده را در اجرای ماده ۲۸ قانون آئین دادرسی مدنی به دیوان عالی کشور ارسال تا پس از تعیین تکلیف و تأیید تصمیم دادگاه پرونده جهت رسیدگی به هیأت تشخیص ارسال شود.

این نوع اختلاف بین زارع و مالک صورت می گیرد به این صورت که مالک ادعا می کند، مستثنیات او بیشتر از ملکی است که به وی داده شده ولی زارع منکر آن است.

•  در صورتی که اعتراض بر حدود از ناحیه غیر مجاور باشد. 

• در صورتی که معترض مجاور با همان حد مورد اعتراض، قبلاً سند مالکیت گرفته باشد. 

معترضی که به حدود اعلامی ملک مورد تقاضای ثبت از ناحیه مجاور اعتراض دارد، چنانچه قبلاً برای ملک خود که مجاور ملک موصوف می باشد با حدود معینی، سند مالکیت گرفته است حق اعتراض به آن را نخواهد داشت.

• در صورتی که معترض به موجب سند رسمی از اعتراض خود، بدون قید و شرط صرفنظر نموده باشد.

در مورد بندهای ۳ و ۴ و ۵ رئیس اداره ثبت طبق دستور ماده ۲۰ قانون ثبت، ذیل اعتراض نامه اظهار نظر می کند که اعتراض بی اثر می باشد. این تصمیم به معترض ابلاغ خواهد شد و او حق دارد ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظریه مزبور شکایت خود را به هیأت نظارت موضوع ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت تقدیم نماید. رأی این هیأت قطعی و لازم الاجرا است.

اگر معترض به تحدید حدود ملک ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض بر ثبت، دادخواست خود را به دادگاه صالح تسلیم ننماید تکلیف اداره ثبت و وظیفه متقاضی ثبت چیست؟ 

به صراحت ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک در چنین مواردی متقاضی ثبت یا نماینده قانونی او می تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید. در این صورت، اداره ثبت بدون توجه به اعتراض، عملیات ثبتی را با رعایت مقررات به نام او ادامه می دهد.

نکته مهم اینکه، اعتراضاتی که به موقع به اداره ثبت محل تسلیم و در دادگاه صالح نیز اقامه دعوا شده باشد، چنانچه بین خواهان و خوانده قبل از صدور دادنامه، سند رسمی بر رفع اعتراض و صلح دعوا تنظیم و به ثبت برسد و از حیث مشخصات خواهان و خوانده و ملک مورد واخواهی (اعتراض) با پرونده ثبتی تطبیق نماید قابل ترتیب اثر است. 

ولی چنانچه معترضین متعدد باشند، مصالحه یکی از آنها کافی نیست و بایستی منتظر حکم نهایی کلیه اعتراضات بود. 

آیا شریک مشاعی ملک می تواند نسبت به طرح اعتراض به تحدید حدود ملک مورد ثبت اقدام نماید؟

بله، در صورتی که تحدید حدود ملک مشاعی با معرفی شریک انجام شده باشد، اعتراض مالک مشاعی دیگر پذیرفته خواهد شد. 

نحوه اقدام دادگاه در رسیدگی به دعوای اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت

بنا به مراتب می توان مراحل رسیدگی دادگاه را به شرح زیر بیان نمود: 

1. احراز صلاحیت دادگاه ، بنابراین اگر دادخواست به دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع شده باشد، آن دادگاه باید قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صالح صادر و پرونده را با کسر از آمار به آن مرجع ارسال نماید . دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اعتراض به ثبت ، دادگاه محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت می باشد.
2. دعوای اعتراض به تحدید حدود مورد تقاضای ثبت از جمله دعاوی مالی بوده که بایستی بر اساس ماده ۶۲ قانون آئین دادرسی مدنی ، خواسته تقویم و تمبر قانونی آن وفق ارزش منطقه ای ملک ابطال شود. 
3. بررسی این که خواسته اعتراض بر تحدید حدود ثبت ملک موضوع ماده 20 قانون ثبت است یا اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت یا رای هیات قانون تعیین تکلیف در خصوص صدور سند مالکیت است.
4. استعلام وضعیت ثبتی پلاک متنازع فيه از حیث جواز جریان ثبتی، مالکین و تعداد و میزان سهام هر کدام آنها. 
5. بررسی و احراز این که ،  آیا اعتراض داخل در مهلت قانونی بوده یا خارج از آن صورت گرفته است. 
6. در صورت احراز در موعد بودن اعتراض ،  با صدور قرار ملاحظه پرونده ثبتی ، نسبت به مطالبه پرونده ثبتی ملک مورد تقاضای ثبت از اداره ثبت و ملاحظه آن و خلاصه نویسی و استخراج مطالب مفید از پرونده ثبتی و احراز این که عملیات مقدماتی ثبت، وفق مقررات قانونی انجام پذیرفته یا خیر؟ اقدام می شود. در این خصوص قرار ملاحظه و مطالعه پرونده ثبتی توسط دادگاه صادر و مطالبه آن توسط دفتر دادگاه صورت می گیرد.
7. ارجاع موضوع به کارشناس و عند اللزوم صدور قرارهای تحقیق و معاینه محلی و اجرای آنها و بررسی ادله و مستندات ابرازی طرفین جهت احراز صحت و سقم ادعای هر کدام مبنی بر مالکیت محل متنازع فيه.
8. صدور حکم مقتضی از سوی دادگاه ( بی حقی خواهان در صورت عدم اثبات دعوا يا قبول اعتراض وی و صدور حکم به ادامه عملیات ثبتی بنام معترض در صورت ثابت دانستن ادعای او )

اعتراض به تحدید حدود املاک مشمول اصلاحات اراضی و تحدید حدود زارعین دارای نسق زراعی در چه مرجعی رسیدگی می شود؟

به موجب ماده ۱۴۵ الحاقی مورخ 1351/10/18 به قانون ثبت، اعتراضات مربوط به تحدید حدود املاک مشمول قانون اصلاحات ارضی (موضوع ماده ۱۴۴ قانون ثبت اسناد و املاک )  به هیأت تشخیص مستقر در اداره کل ثبت استان محل وقوع ملک تقدیم و در آنجا مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت. رای هیات قطعی و برای اداره ثبت لازم الاجرا می باشد.

موارد صدور قرار سقوط دعوای اعتراض به تحدید حدود املاک ملک مورد درخواست ثبت

اغلب تصمیماتی که دادگاه در مورد اعتراضات سه گانه ثبتی در صورت عدم اثبات ادعای معترض صادر می نماید در قالب قرار سقوط دعوا است، این موارد با توجه به مواد ۱۸ الی ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک عبارتند از:

1. مسکوت گذاشتن دعوای اعتراض به ثبت توسط معترض

به موجب ماده ۱۸ قانون ثبت اگر معترض پس از تقدیم عرضحال ( دادخواست) در مدت ۶۰ روز دعوای خود را تعقیب نکند و مسکوت گذارد. محکمه مکلف است، به تقاضای مستدعی ثبت ( خوانده ) قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید. این تصمیم در خصوص دعاوی اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقی نیز قابل اتخاذ است. 

با توجه به تکلیف محاکم در تسریع رسیدگی به دعاوی، چنانچه در جلسه اول دادرسی که معمولا دو ماه یا بیشتر طول می کشد، چنانچه خواهان در دادگاه حاضر نشود، دادگاه به استناد ماده ۹۵ قانون آئین دادرسی مدنی میتواند تصمیم لازم اتخاذ کند. فلذا این مورد عملاً منتفی و سالبه به انتفای موضوع شده است.

2. چنانچه معترض به تحدید حدود ملک مورد ثبت (خواهان) فوت نماید و خوانده نتواند هیچ کدام از وراث او را به دادگاه معرفی نماید.

در این صورت به صراحت بند ۱ ماده ۱۸ مکرر قانون ثبت ، اولاً: دادگاه مراتب را به دادستان ابلاغ می کند که در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قیم و تعقیب دعوا اقدام شود.

ثانياً: موضوع و جریان دعوا را سه دفعه متوالی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی یا نزدیک مقر دادگاه آگهی می نماید. اگر ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، دعوا تعقیب نشود، قرار سقوط دعوا صادر می گردد.

 حق اعتراض باید در قرار قید و تصریح شود. این قرار نیز یک نوبت در یکی از روزنامه های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از این قرار تجدید نظر خواهی نشود، قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

3. چنانچه معترض فوت نماید و خوانده فقط تعدادی از وراث را معرفی نماید و بعضی از وراث معلوم نباشند.

در این صورت به موجب بند ۲ ماده ۱۸ مکرر قانون ثبت، به وراث شناخته شده اخطار می شود، در صورتی که در مقام تعقیب دعوا باشند، ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه ،مبادرت به تقدیم درخواست نه دادخواست نماید و در خصوص وراث شناخته نشده و نیز وراثی که شناخته شده اند ولی با صدور اخطار و ابلاغ آن به آنها دعوا را مسکوت گذاشته اند تعقیب ننموده اند، طبق بند ۱ ماده ۱۸ مکرر اقدام خواهد شد. و طبق تبصره ماده ۱۸ مکرر، اگر احد از وراث دعوا را تعقیب کند، درخواست دهنده باید دلیل مثبت وراثت خود گواهی انحصار وراثت را پیوست و میزان سهم الارث خود را صریحاً در برگ دادخواست قید نماید.

 در مواردی که درخواست تعقیب، فاقد شرایط مذکور باشد، به متقاضی اخطار رفع نقص ۵ روزه جهت تکمیل درخواست می شود و در صورت عدم تکمیل اگر مدت مقرر در بند ۱ ماده ۱۸ مکرر منقضی شده باشد، قرار سقوط دعوا صادر می شود. 

4. در دعوای اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدوده قانونی شهرها ، چنانچه معترض مبادرت به اخذ سند مالکیت برای ملک خود با حدود معین در صورت مجلس تحديد حدود نموده باشد.( موضوع تبصره ماده ۲۰ قانون ثبت )

در این صورت، اعتراض وی مسموع نبوده و قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد.

5. محجور یا مجنون شدن معترض ثبت در اثنای رسیدگی به دعوا و عدم تعقیب دعوا از ناحیه قائم مقام او در مهلت قانونی

طبق ماده ۴۴ قانون ثبت، در صورت محجور یا مجنون شدن معترض به تحدید حدود ملک مورد درخواست ثبت ، مستدعی ثبت مکلف است، مراتب را به اداره ثبت و دادستانی محل کتباً اعلام کند و پس از معین شدن قائم مقام قانونی او دادگاه به او اخطار می کند که ظرف ۶۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطار نسبت به تعقیب دعوا اقدام نماید. اگر قائم مقام قانونی در مدت مقرر دعوا را تعقیب نکرد، دادگاه قرارسقوط دعوا صادر خواهد کرد این قرار قابل تجدید نظر خواهی است.

6. چنانچه معترض (خواهان )  دعوای خود را به طور کلی استرداد کند یا پس از اعلام ختم مذاکرات توسط دادگاه خوانده با استرداد دعوا از ناحیه خواهان موافقت نماید. (بند ج ماده ۱۰۷ قانون آئین دادرسی مدنی )

قرار سقوط دعوا نیز قاطع دعوا بوده و اعتبار امر مختوم بها را دارد و دعوای مطروحه مجدداً قابل استماع نخواهد بود.