تخلیه ملک مسکونی قبل از موعد 

تخلیه ملک مسکونی قبل از موعد ، با تخلف مستاجر از شروط قراردادی از قبیل ،  عدم پرداخت اجاره بها ، واگذاری مورد اجاره به غیر ، ورود خسارت به مورد اجاره  و یا درج شرط تخلیه در صورت تراضی طرفین و پرداخت اجاره بهای یک ماه امکان پذیر می باشد. لکن تخلیه مورد اجاره در این موارد ، برخلاف طرح درخواست دستور تخلیه در انتهای مدت قرارداد متفاوت و تابع تشریفات دادرسی و صدور حکم تخلیه می باشد.

شرایط تخلیه ملک مسکونی قبل از موعد توسط مالک 

شرایط تخلیه ملک مسکونی قبل از موعد باید در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد تا در صورت تحقق آن شرایط امکان تخلیه پیش موعد وجود داشته باشد . این شرایط به صورت شرط ضمن عقد در اجاره نامه گنجانده می شود می تواند نظیر موارد زیر باشد :

• شرط تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها 

در صورتی که در شرایط قرارداد اجاره ذکر شده باشد که مالک،  در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، حق فسخ قرارداد را دارد و در این صورت در صورت اعمال حق فسخ مستاجر موظف به تخلیه ملک است . اما اگر چنین بندی در قرارداد وجود نداشته باشد، هیچ ‌یک از طرفین حق فسخ قرارداد را قبل از موعد ندارند و قرارداد تا پایان مدت تعیین شده مجرا و معتبر است .

• شرط تخلیه در صورت واگذاری و اجاره ملک مورد اجاره 

معمولا در قراردادهای اجاره یک بند به این موضوع اختصاص دارد . یعنی در قرارداد اجاره شرط می شود مستاجر حق واگذاری و اجاره ندارد. در غیر این صورت مالک حق فسخ قرارداد اجاره و در نتیجه تخلیه ملک را خواهد داشت . بنابراین در صورت تعدی مستاجر از این شرط مالک می تواند بعد اعمال حق فسخ خود از طریق اظهارنامه قضایی نسبت به تخلیه ملک پیش موعد از طریق شورای حل اختلاف اقدام نماید .

• شرط تخلیه در صورت ورود خسارت به ملک 

مالک می تواند ضمن عقد اجاره شرط کند که در صورت ورود هر نوع خسارتی به ملک علاوه بر حق مطالبه خسارت ، حق فسخ و تخلیه ملک مسکونی را نیز داشته باشد . در این صورت اگر مستاجر موجب ایراد خسارتی به ملک شود ، مالک حق فسخ اجاره نامه و تخلیه پیش موعد را خواهد داشت .

• شرط تخلیه در صورت نیاز شخصی موجر 

در قرارداد های اجاره ممکن شرط شود در صورت نیاز شخصی مالک به سکونت ، حق فسخ داشته باشد البته این شرط کمتر در اجاره نامه دیده می شود ولکن در صورت درج آن به عنوان شرط ضمن عقد ، حق فسخ و در نتیجه تخلیه را به مالک می دهد .

• شرط تخلیه در صورت تراضی طرفین و پرداخت اجاره بهای یک ماه 

در بعضی قراردادهای اجاره دیده شده است که ، حق فسخ قرارداد اجاره پیش از انقضای مدت اجاره با پرداخت مبلغی ، برای هر دو طرف قراردارداد  پیش بینی می شود . این شرط صحیح می باشد و درج آن در اجاره نامه مشکلی ندارد . بنابراین در صورت پیش بینی چنین شرطی در قرارداد اجاره هر کدام از طرفین خواه مالک ( موجر ) خواه مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه را در صورت پرداخت مبلغ تعیین شده خواهد داشت . معمولا مبلغ مشخص شده ، به مقدار اجاره بهای یک ماه و حق کمیسیون مشاور املاک می باشد .

شرایط تخلیه ملک مسکونی توسط مستاجر 

تخلیه ملک مسکونی توسط مستاجر ، در صورت پیش بینی شرط فسخ قرارداد اجاره به نفع مستاجر نیز ممکن است . علاوه بر این در صورتی که ملک مورد اجاره در زمان تحویل شرایط استفاده را نداشته باشد مستاجر حق فسخ دارد .

• شرط حق فسخ به نفع مستاجر 

بعضا دیده شده است که در قراردادهای اجاره با توافق و تراضی طرفین ، برای مستاجر حق فسخ پیش بینی می کنند . معمولا درج حق فسخ به نفع مستاجر همراه با پرداخت مبلغی به عنوان خسارت می باشد . در این صورت مستاجر می تواند هر موقع که اراده کرد و قبل از موعد انقضای مدت قرارداد با پرداخت خسارت قراردادی قرارداد را فسخ و در نتیجه تلخیه کند . 

• اگر ملک فاقد شرط هایی باشد که در قرارداد نوشته شده است ( تخلف از شرط صفت )

در صورتی که در اجاره نامه برای ملک مورد اجاره وصف هایی تعیین شده باشد و بعد مشخص شود که ندارد مانند اینکه در اجاره نامه شرط شود که ملک مورد اجاره دارای پارکینگ است در حالی که واقعا پارکینگ نداشته باشد مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه را خواهد داشت .

• در صورتی که قسمتی از ملک به نحوی تخریب شده باشد که دیگر مستاجر نتواند از آن استفاده کند و قابل تعمیر و تعویض نیز نباشد .
• در حالتی که صاحب خانه از قبل نسبت به تعمیر بخشی از خانه تعهد داده باشد ولی به تعهد خود عمل نکند .

نظریه مشورتی  شماره 7/1400/779 مورخ 1400/08/19 درباره تخلیه قبل از موعد 

استعلام

۱- چنانچه دادگاه حکم بر تخلیه صادر کند و مستأجر مبلغی بابت ودیعه به موجر پرداخت کرده باشد، آیا دادگاه ضمن صدور حکم به تخلیه، باید تصریح کند که تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر است؟

۲- آیا منوط کردن تخلیه به پرداخت ودیعه به مستاجر موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، خاص دستور تخلیه است یا اطلاق دارد و دستور تخلیه و صدور حکم به تخلیه را نیز شامل می شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

به موجب اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است؛ بنابراین تا زمانی که موجر وجه یا سند مزبور را به مستأجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به موجر وجود ندارد؛ در لزوم قید تخلیه در قبال استرداد سند یا ودیعه، تفاوتی بین دستور تخلیه یا حکم تخلیه وجود ندارد. بدیهی است در صورتی که موجر مدعی طلب بابت اجور معوقه باشد، می تواند با تقدیم دادخواست همزمان مطالبه طلب و تأمین خواسته، توقیف مبلغ تودیع شده بابت ودیعه را درخواست کند.