خلع ید از ملک مشاعی زمانی مطرح می شود که چند شخص مالک یک ملک باشند و اگر یکی از آن‌ها بدون اجازه دیگران، آن ملک را تصرف کند ، سایر مالکین ( شرکا )می‌توانند با طرح دعوی خلع ید ، او را مجبور به تخلیه ملک کنند. منظور از ملک مشاعی ، ملکی است که مالکیت آن به چند نفر یا شخص تعلق دارد . زمانی که یک ملکِ مشخص، دارای دو یا چند مالک باشد و دو یا چند نفر در ملکی شریک باشند ، ملک مشاعی است . دعوای خلع ید از ملک مشاعی با دعوای خلع ید هر چند از نظر اصولی و قواعد دادرسی یکی هستند ولی تفاوتهای دارند که در این نوشتار بررسی خواهیم کرد .
شرایط خلع ید از ملک مشاعی
مالکیت مشاعی: خواهان باید مالک مشاعی ملک باشد. یعنی خواهان دعوا باید یکی از شرکای ملک باشد . میزان سهم خواهان تاثیری در دعوا ندارد . یعنی خواهان خلع ید از ملک مشاعی ممکن است مالک یک دانگ از ملکی باشد . در حالی که طرف مقابل یعنی شریک دیگر مالک 5 دانگ باشد با این حال تصرف بدون اجازه شریک دیگر غیر قانونی است . برای طرح دعوای خلع ید وجود سند رسمی بنام خواهان الزامی است .
تصرف غیرقانونی: خوانده باید بدون اذن یا اجازه سایر شرکا ملک را تصرف کرده باشد. تصرف در ملک مشاعی به موجب مواد 308 و 582 قانون مدنی بدون اذن و اجازه سایر شرکا غیر قانونی است . هر یک از شرکای ملک باید برای تصرف و اثبات ید در ملک مشاعی از شرکای دیگر اذن داشته باشد .
مراحل دعوای خلع ید از ملک مشاعی
هر یک از شرکا با ارائه مدارک مالکیت و اثبات تصرف غیرقانونی شریک دیگر ، دادخواست خلع ید را به دادگاه ارائه می‌دهد. دادگاه ابتدا نسبت به اخذ استعلام از اداره ثبت املاک مربوطه اقدام می نماید سپس تشکیل جلسه داده و به ادعاهای طرفین رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر می‌کند. حکم صادره ظرف بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان است .
نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی
هر یک از مالکین مشاعی به صورت جداگانه می‌توانند دعوای خلع ید از ملک مشاعی را علیه شریک متصرف اقامه نمایند. به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است : در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. نحوه اجرای حکم خلع ید به این صورت است که ملک مزبوز از تصرف محکوم علیه ( شریک متصرف ) خارج شده ولیکن به سایر شرکا تسلیم نمی شود . به عبارت دیگر اجرای حکم صرفا ناظر بر تخلیه است و ملک به هیچ یک از شرکا تحویل داده نخواهد شد . دلیل این امر مربوط به ماهیت مالکیت مشاعی است. اشاعه در مالکیت به معنای انتشار حق مالکیت شرکا در تمام ذرات ملک مشاع است. بنابراین تصرف در این ملک مستلزم رضایت کلیه شرکا خواهد بود. بر همین اساس دادگاه نمی تواند ملک را به محکوم له تحویل دهد و شرکا جهت تصرف ملک مشاع نیازمند توافق با یکدیگر هستند.
آیا ضرورت دارد در خلع ید مشاعی تمامی مالکین طرف دعوا قرار گیرند؟
دعوای خلع ید از ملک مشاعی باید به طرفیت متصرف ملک مشاع اقامه شود و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکا که تصرفی نداشته اند نیست . نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۱۷۵ مورخ ۹۵/۵/۱۹ اداره حقوقی قوه قضائیه موید همین نظراست .که مقرر داشته اند : «دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهان اند، اقامه می شود و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن کلیه مالکین مشاعی نیست.
خلع ید از ملک ورثه ای
خلع ید از ملک ورثه ای با توجه به سهم هر یک از ورثه نسبت به ماترک متوفی و شراکت قهری ایشان در ملک ورثه ای مصداقی بارز از حالت مالکیت مشاعی دارد و در صورت تصرف احد از وراث یکی از مصادیق شایع دعوای خلع ید از ملک مشاعی است. شرایط طرح دعوای خلع ید از ملک ورثه ای ابتدا اثبات رابطه توارث که ملاک آن ارائه گواهی حصر وراثت در محاکم دادگستری است، در کنار اثبات تحقق سه شرط اساسی زیر لازم و ضروری است.
- غیر منقول بودن مال موضوع تصرف
- ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان
- بدون اذن و اجازه بودن تصرفات خوانده در ملک موضوع تصرف
دعوای خلع ید از املاک فاقد سابقه ثبتی
با توجه به اینکه خلع ید ، دعوای مالک علیه متصرف غیر قانونی ملک است و پذیرش دعوای خواهان به خواسته خلع ید منوط به احراز مالکیت ایشان بر ملک متنازع فیه است. بنابراین در فرض املاک فاقد سابقه ثبتی ، خواهان باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید. علی رغم وجود اختلاف در این زمینه، به نظر می رسد، طرح این دو خواسته یعنی اثبات مالکیت و خلع ید به صورت توامان با منع قانونی مواجه نمی باشد. باید توجه داشت اگر ملک از املاک غیر ثبتی باشد و خواهان دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کرده باشد، حتماً باید کلیه مالکین مشاعی را طرف دعوا قرار دهد.
خلع ید در صورتی که متصرف ملک مشاعی شخصی غیر از شرکا باشد به چه صورت خواهد بود ؟
این فرض خارج از شمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است، چرا که این ماده صرفاً حالتی را پیش بینی کرده که هم خواهان و هم خوانده مالک مشاعی می باشد. اما در صورتی که خوانده غاصب خارجی است ،دعوای خلع ید پذیرفته شده و با انتزاع ید از غاصب ملک به خواهان تسلیم خواهد شد ،چراکه مالکیت خواهان نسبت به تمام ملک توزیع شده و وضع ید او بر غاصب مرجح است.
