فروش مال وقفی به موجب ماده 349 قانون مدنی و مقررات مبحث راجع به وقف مقرر در قانون اعلامی ، این عمل حقوقی صحیح نیست. مگر در مواردی که بین موقوف علیهم ، تولید اختلاف شود. به نحوی که بیم سفک دماء ( خونریزی ) رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد. یا در مواردی که مال موقوفه خراب شود، به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد و عمران آن ممکن نگردد یا کسی برای عمران حاضر نگردد.
خرابی مال وقفی در چه صورتی سبب فروش مال وقفی می گردد.
به موجب ماده 88 قانون مدنی ، فروش مال وقفی در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
آیا اختلافات مالی موقوف علیهم ، می تواند موجب فروش مال موقوفه گردد؟
به موجب ماده 349 قانون مدنی فرض ایجاد اختلاف فی مابین موقوف علیهم و ضوابط امکان فروش و واگذاری آن پیش بینی شده است. به موجب این ماده مقرر شده است :
(( بیع مال وقف صحیح نیست، مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است. ))
در تعریف سفک دماء می بایست گفت، که منظور جرح شدیدی شود، که نوعا منتج به فوت موقوف علیهم گردد. در غیر اینصورت صرف اختلافات مالی و کدورت و ضرب و شتم های کوچک ، دلیلی دال بر جواز فروش مال وقفی نخواهد بود.
البته در مقرره قانونی مذکور تفاوتی در خصوص وقف خاص و عام نشده است و ماده اطلاق دارد. که به نظر می رسد ، بیم سفک دماء را می بایست با توجه به قواعد حقوقی نسبت به موقوفات خاص و فی مابین موقوف علیهم آن تلقی نمود.
آیا به منظور تبدیل به احسن ، می توان اقدام به فروش مال وقفی نمود ؟
به موجب ماده 32 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی1391/03/23، فروش رقبات موقوفه و تبدیل آنها به احسن با رعایت موازین شرعی و قانونی مجاز دانسته شده است. البته تبدیل به احسن مال موقوفه باید با اطلاع و تائید نماینده ولی فقیه در سازمان صورت پذیرد.
نکات حائز اهمیت اینکه ، برابر ماده واحده اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق 1350/10/29 به وزارت تعاون و امور روستایی تکلیف شده بود که دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده 2 قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب 1341/10/27 را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات اراضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید.
و برابر تبصره 1 ماده واحده اعلامی مقرر شده است که به منظور کمک به امور عام المنفعه که عواید موقوفات موضوع این قانون اداره می شده ، دولت قبوض اقساطی مربوطه به بهای این قبیل املاک را با بهره 90 درصد پرداخت می نماید. و مطابق تبصره 2 ماده واحده درصورت نبود زارع در اراضی موقوفه تبدیل به احسن انجام نخواهد شد.
با پیروزی انقلاب و با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه در سال 1363 ( در وقف خاص ) و در سال 1371( در وقف عام ) و در جهت برخورد با فروش های غیرقانونی با بهانه تبدیل به احسن مقرر شد.
از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد ، به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است. و به موجب تبصره 2 ماده واحده اعلامی ، به عنوان ضمانت اجرای تخلف از مقررات مقرر شده ، که کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام به زراعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زراعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود . و وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده باشد، بابت اهدایی به موقوفه محسوب می گردد.
آیا زمین وقفی را می توان فروخت ؟
زمین وقفی را نمی توان فروخت ، در فرض انجام آن ، اداره اوقاف با طرح دعوا نسبت به ابطال واگذاری و ابطال سند مالکیت اقدام خواهد نمود ، مضافا مرتکب در مظان ارتکاب جرم فروش مال غیر قرار می گیرد.
نحوه خرید و فروش ملک اوقافی
خریداران املاک اوقافی می بایست ابتدا به بررسی صحت و سقم اصالت اسناد و عدم تعلق اعیانی به اشخاص ثالث اقدام نمایند. در ادامه فروشنده ( مالک اعیانی ) باید نسبت به تسویه اجاره عرصه تا تاریخ تنظیم قرارداد با اداره اوقاف اقدام نماید. ولی می توان این هزینه را به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم کرد.
و سپس با اخذ موافقت اداره اوقاف، اجاره نامه جدیدی فی مابین خریدار و اداره اوقاف تنظیم گردد. که با اخذ موافقت ، نماینده اداره اوقاف در روز و ساعت معینی برای تنظیم اجاره نامه در دفترخانه اعلامی حاضر خواهد شد.
وفق قانون جدید اجاره نامه به صورت 5 ساله تنظیم می گردد و چنانچه خریدار فعلی در آینده بنای بر فروش ملک را داشته باشد ، می بایست نسبت به تسویه کل مبلغ اجاره به اداره اوقاف اقدام نماید.
برای خرید ملک اوقافی ابتدا باید اسناد مالک را بررسی کنید. سپس فروشنده باید مبلغ اجاره عرصه تا آن تاریخ را پرداخت کند. مرحله بعدی تنظیم یک اجاره نامه جدید بین خریدار و اداره اوقاف است. برای این کار نماینده اداره اوقاف در روز معینی برای تنظیم اجاره نامه در دفترخانه حاضر می شود.
سهم اوقاف از فروش ملک اوقافی
مالک جهت اخذ موافقت اداره اوقاف و امکان واگذاری و تنظیم سند اجاره جدید بنام خریدار، علاوه بر تسویه کامل اجاره تا تاریخ اتمام قرارداد می بایست نسبت به پرداخت حق پذیره که در عمل 15 درصد ارزش ملک است را هنگام تنظیم سند پرداخت نماید.
آیا وقف خاص قابل فروش است ؟
به موجب قانون ابطال اسناد فروش رقبات ، آب و اراضی موقوفه مصوب 1363، کلیه موقوفات اعم از وقف خاص و عام بدون مجوز شرعی قابل فروش نمی باشد.
مجازات فروش مال موقوفه چیست ؟
با توجه به قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1364/06/28 و قانون کاهش مجازات های تعزیری ، مرتکب علاوه رد مال ، به شش ماه تا سه و سال نیم حبس محکوم خواهد شد.
اما در صورتی که شخص مرتکب برخلاف واقع عنوان یا سمت ماموریت از طرف سازمان ها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکت های دولتی یا شوراها یا شهرداری ها یا نهادهای انقلابی و به طور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادها و موسسات مامور به خدمت عمومی اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسائل ارتباط جمعی از قبیل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا موسسات و سازمانهای دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا نهادهای انقلابی به خدمت عمومی‌باشد علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از 1 تا 5 سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می گردد.
دعوای ابطال فروش مال وقفی
چنانچه جهات شرعی و قانونی امکان تبدیل به احسن و فروش ملک وقفی رعایت نگردد. فروشنده و خریدار وایادی بعدی با دعوای ابطال فروش مال وقفی از سوی اداره اوقاف مواجح خواهند شد. که غالبا ادارات اوقاف با توسل به ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات ، آب و اراضی موقوفه مصوب 1371/11/25 که اعلام می دارد ، که از تاریخ تصویب این قانون ، کلیه موقوفات عام بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده ، به وقفیت خود بازمی گردد ، اقدام به ابطال اسناد فروش رقبات می نمایند.
نحوه ابطال تبدیل و فروش ملک وقفی
شرایط ابطال تبدیل و فروش املاک وقفی در ماده ۲ آئین نامه اجرای قانون ابطال اسناد و فروش رقبات ، آب و اراضی موقوفه مصوب 1374/02/03 اشاره شده است. به موجب این مقرره آمده است :
(( ادارات اوقاف و امور خیریه و متولیان موقوفات مکلفند با توجه به سوابق ثبتی، موقوفات عامه‌ای را که به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت اشخاص درآمده است، صورت برداری و همراه با مستندات و دلایل به سازمان اوقاف و امورخیریه ارسال نمایند. سازمان اوقاف ضمن مطلع نمودن متصرف یا متصرفین این موقوفات و یا اشخاص ذی نفع دیگر، موضوع را به کمیسیونی مرکب از سه نفر فقیه صاحب نظر که با انتخاب و زیر نظر نماینده ولی فقیه در سازمان یاد شده تشکیل می شود ارجاع می کند، کمیسیون مذکور نظر خود را در مورد جواز شرعی فروش یا تبدیل رقبات، با توجه به اسناد و مدارک ارایه شده اداره اوقاف و متولی ذی ربط و همچنین اشخاص ذی نفع در موقوفه اعلام می نماید. در صورتی که تبدیل و فروش رقبه موقوفه به نظر کمیسیون با مجوز شرعی انجام شده باشد معامله تأ‌یید می شود و در غیر این صورت نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه دایر بر بطلان سند فروش یا تبدیل موقوفه همزمان به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و متصرف یا متصرفین و یا اشخاص ذی نفع در موقوفه ابلاغ می شود. ادارات ثبت بر اساس این تصمیم نسبت به بطلان سند در سوابق ثبتی و دفاتر مربوط ثبت و صدور سند جدید به نام موقوفه اقدام خواهند نمود. ))
آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 2 قابل اعتراض در مراجع قضایی است. با عنایت به اینکه صرف اعتراض به نظریه کمیسیون مانع از اجرای حکم و ابطال معاملات و اسناد واگذاری نمی شود، متقاضی می بایست به همراه خواسته اصلی نسبت به طرح درخواست دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی تا زمان صدور حکم قطعی را مطرح نماید.
تقاضای بطلان بیع فروش مال وقفی
ادارات اوقاف به عنوان یکی از وظایف اصلی خود در حفظ وقف می توانند نسبت به طرح درخواست بطلان معامله مال وقفی اقدام نمایند و در این خصوص تفاوتی میان موقوفات عام یا خاص متصور نمی باشد.
در حالتی که با فروش ملک وقفی ، سند مالکیت نیز بنام خریدار صادر شده باشد، می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال بیع موقوفه ، ابطال سند مالکیت نیز درخواست شود.
در فرضی که خریدار یا ایادی قبلی از وقفیت آن بی اطلاع باشند ، می توانند نسبت به مراجعه به ید ماقبل خود برای مطالبه ثمن و غرامات وارده اقدام نمایند. که با توجه به رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور ، درخواست مطالبه قیمت روز ملک مستحق الغیر را وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری بنماید.
مضافا اینکه متصرف می تواند طبق تبصره 1 قانون ابطال اسناد و فروش رقبات ، آب و اراضی موقوفه تقاضای تنظیم قرارداد اجاره را با سازمان اوقاف بنماید. و سازمان اوقاف می تواند بنا به صلاحدید نسبت به تنظیم قرارداد اجاره اقدام نماید.
