دعوای ابطال سند مالکیت معارض وقتی مطرح می شود که در خصوص یک ملک دو سند معارض توسط اداره ثبت صادر شود . در برخی از مواقع ، به دلیل عدم دقت و اشتباهاتی که توسط اداره ثبت در صدور اسناد صورت می‌گیرد، همزمان نسبت به یک ملک (کلاً یا جزئاً) یا حدود یا حقوق ارتفاقی آن، دو سند مالکیت مجزا به نام دو نفر صادر می‌شود که در اصطلاح به آن تعارض در اسناد می‌گویند. بنابراین ابطال سند رسمی به هر دلیلی نیازمند طرح دعوا در مراجع قانونی دارد .
شرایط دعوای ابطال سند مالکیت معارض
- نسبت به کل یا قسمتی از یک ملک مشخص یا حدود یا حقوق ارتفاقی آن، اشتباهاً دو سند مالکیت صادر شود که این دو سند کلاً یا جزئاً با یکدیگر هم‌پوشانی داشته باشند.
- احراز تعارض بین دو سند از سوی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت، فرع بر خواسته مذکور است.
- دعوای ابطال سند باید ظرف مهلت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ رای هیات نظارت با شورای عالی ثبت توسط دارنده سند موخر الصدور اقامه شود. در غیر این صورت، اداره ثبت مکلف است سند موخر الصدور را باطل نماید.
انواع تعارض سند مالکیت در خصوص دعوای ابطال سند مالکیت معارض
تعارض اسناد به دو صورت امکان پذیر است:
- تعارض دو سند به صورت کلی، یعنی بر روی یک ملک دو سند مالکیت صادر شود. مثلاً ملک «الف» هزار متر است و علیرغم اینکه او سند مالکیت دارد، همزمان شخص «ب» نیز نسبت به همان ملک سند مالکیت جداگانه به اسم خود دارد.
- تعارض دو سند به صورت جزئی، یعنی بخشی از ملک «الف» که سند مالکیت نیز دارد، در سند ملک مجاور یعنی «ب» قرار دارد یا حدود و حقوق ارتفاقی دو ملک متعارض است.
براساس ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، سند مالکیت موخر (دومی) را سند معارض می‌گویند.
نحوه ابطال سند مالکیت معارض
در اینگونه موارد، به صرف ادعای طرفین، موضوع تعارض مورد قبول واقع نمی‌شود و دادگاه بدواً صالح به رسیدگی نیست. بلکه به دلالت بند ۵ و تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت،قابل اعتراض در هیات نظارت و شورای عالی ثبت می باشند با این توضیح که ابتدا موضوع می‌بایست در هیات نظارت اداره ثبت مطرح و رسیدگی شود. اگر برای هیئت نظارت محرز و مسجل شود که اسناد معارض هستند، رأی بر تعارض دو سند صادر می‌کند که ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است.
پس از احراز تعارض دو سند توسط هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت ، دارنده سند معارض (سند مؤخر الصدور)، به دلالت بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دو ماه از تاریخ ابلاغ رای هیات نظارت (اگر اعتراض نشود) یا شورای عالی ثبت (اگر اعتراض شود) فرصت دارد تا به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست ابطال سند مالکیت رسمی مقدم الصدور را تقدیم کند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت ارائه دهد.
دادگاه به موضوع رسیدگی می‌نماید و اگر صدور سند مقدم الصدور را خلاف قانون بداند، حکم بر ابطال آن صادر می‌کند و اگر صدور سند مؤخر الصدور را خلاف قانون بداند، حکم به ابطال آن می‌دهد. رای صادره از دادگاه ظرف بیست روز قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی حقوقی است .
اگر دارنده سند موخر الصدور ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر وجود تعارض در دو سند در دادگاه اقامه دعوا نکند و دارنده سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را به اداره ثبت تقدیم کند، اداره ثبت به استناد بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی فوق‌الذکر نسبت به ابطال سند مالکیت موخر الصدور اقدام می‌کند.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای ابطال سند معارض
- بند ۵ و تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت
- مواد ۳، ۴، ۵ و ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳/۱۰/۵
- ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی قانون رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورای عالی مصوب ۱۳۵۲.
مهلت طرح دعوای ابطال سند معارض
طرح دعوای ابطال سند معارض باید ظرف دو ماه انجام شود . دادگاه نیز باید بررسی کند که آیا مالک سند موخر الصدور ظرف دو ماه از تاریخ اخطار اداره ثبت اسناد، طرح دعوا کرده است یا خیر. این موضوع با توجه به مستندات و مدارک ارائه شده و یا استعلام از اداره ثبت مشخص می‌شود. چنانچه مالک سند موخر الصدور خارج از مهلت دو ماهه از تاریخ اخطاریه در دادگاه طرح دعوا کند، دادگاه به استناد بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی مذکور و بند ۱۱ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوا صادر خواهد کرد.
نکات مربوط به دعوای ابطال سند معارض
- دعوای ابطال سند رسمی از دعاوی مالی غیرمنقول محسوب می‌شود و هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌گردد. اما از حیث صلاحیت دادگاه و تجدیدنظرخواهی یا فرجام‌خواهی باید تقویم شود و ابطال تمبر مالیاتی وکیل نیز بر مورد محاسبه قرار می‌گیرد.
- مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است که صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
- بهتر است دادگاه همزمان با دستور تعیین وقت رسیدگی، دستور اخذ گردش و سابقه ثبتی هر دو ملک را نیز صادر کند.
- نوع نظر هیئت نظارت باید مورد توجه قرار گیرد. هیئت نظارت مشخصاً اعلام نمی‌کند که کدام سند غیرقانونی صادر شده و باید ابطال گردد، بلکه صرفاً وقوع یا عدم وقوع تعارض دو سند را احراز می‌کند و ابطال یکی از دو سند در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
- خواهان باید رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت و اخطاریه اداره ثبت مبنی بر تعارض دو سند و تذکر به مالک سند موخر الصدور (که به اخطار تعارض معروف است) دائر بر طرح دعوا ظرف دو ماه در دادگاه را ضمیمه دادخواست نماید.
- ارجاع امر به کارشناس ، دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی، موضوع را به کارشناس ثبتی و نقشه‌بردار ارجاع می‌نماید تا با مراجعه به محل وقوع ملک و ترسیم نقشه و ارائه مدارک نظریه خویش مبنی بر اینکه کدام یک از دو سند به صورت غیرقانونی صادر شده است را به دادگاه ارائه دهند. دادگاه، عند اللزوم، پرونده ثبتی را جهت بهره‌برداری قضایی از اداره ثبت یا هیئت حل اختلاف مطالبه می‌کند، یا می‌تواند این عمل را به کارشناس امور ثبتی واگذار نماید.
- نباید پنداشت که سند مؤخر الصدور، سندی است که حتماً باید باطل شود. بلکه دادگاه به دلالت تبصره ماده ۵ لایحه قانونی صدرالاشاره، با بررسی اسناد و مدارک ابرازی و جلب نظر کارشناس، آن سندی را که احراز کند خلاف قانون صادر گردیده، باطل می‌کند، خواه سند مقدم الصدور باشد یا سند مؤخر الصدور. (البته قابل ذکر است که علی‌الاصول، سند مؤخر الصدور اشتباهاً و برخلاف قانون صادر می‌شود. به عبارتی، اگر دادگاه فرضاً دعوای خواهان را نپذیرفت، ضمن صدور حکم بر بطلان دعوا به استناد تبصره مذکور، حکم بر ابطال سند خواهان جزئاً یا کلاً صادر می‌نماید. (یعنی علیرغم اینکه این موضوع جزو خواسته نیست، ولی دادگاه استثنائاً بر اساس تکلیف قانونی حکم به ابطال سند رسمی خواهان صادر می‌کند.)
- امکان طرح دعوای خلع ید تا ابطال سند فاقد اعتبار وجود ندارد ، خواسته خلع ید و قلع و قمع مستحدثات در دعوای مذکور، وجاهت قانونی ندارد؛ زیرا مادامی که سند معارض باطل نشده باشد، هر چند به صورت متزلزل، اعتبار قانونی دارد. بند یک ماده سه لایحه قانونی موصوف به این امر اشاره دارد.
آیا دارندگان دو سند معارض می‌توانند ملک موضوع اختلاف را به دیگری انتقال دهند؟
اول، دارنده سند مقدم به دلالت ماده ۴ لایحه قانونی مذکور، دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می‌تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، ولی دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و مادامی که تکلیف نهایی طبق قانون معلوم نشده، به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است.
دوم، دارنده سند مؤخر الصدور یا معارض به دلالت ماده ۵ لایحه قانونی، دارنده سند مالکیت معارض، مادامی که تکلیف نهایی در خصوص سند مزبور در دادگاه معلوم نشده، حق هیچ‌گونه معامله نسبت به آن را ندارد، ولی می‌تواند حقوق متصور خود را به دیگری انتقال دهد.
نکته : ضرورتی ندارد که خواهان، اداره ثبت اسناد و املاک را طرف دعوا قرار دهد، زیرا دعوا متوجه این اداره نیست. نظریه مشورتی شماره ۷/۸۱۴۷ مورخ ۱۳۸۰/۹/۳۰ مؤید همین نظر است. هرچند احتمال دارد برخی از محاکم نظر مخالف داشته باشند، توصیه می‌شود جهت جلوگیری از رد دعوا، اداره ثبت نیز طرف دعوا قرار گیرد.
احراز تعارض اسناد در صلاحیت ذاتی هیئت نظارت است یا دادگاه ؟
دادگاه نمی‌تواند در پرونده‌ای که تعارض در اسناد را احراز کرده، رأساً و با توجه به احراز خود، نسبت به ابطال سندی که خلاف قانون صادر شده، اقدام نماید. لذا باید قرار عدم استماع دعوا صادر کرده و طرفین را جهت طرح موضوع در هیئت نظارت ارشاد کند، زیرا قانون‌گذار تصمیم‌گیری در خصوص این موضوع را کاملاً مشخص و تفکیک کرده است.
یعنی حسب بند ۵ و تبصره ۵ مادۀ ۲۵۷ قانون ثبت، احراز تعارض در اسناد صرفاً در صلاحیت هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت بوده، نه دادگاه. و در صورت احراز تعارض در اسناد در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت، ابطال یکی از دو سند در صلاحیت دادگاه می‌باشد.
آیا پس از اخذ پایان کار و تهیه صورت مجلس تفکیکی و حتی صدور سند برای هر یک از واحدهای آپارتمان، می‌توان به اداره ثبت درخواست داد تا مستقیماً صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت را اصلاح کرده و جای انباری و پارکینگ را تغییر دهد؟
به دلالت کد ۹۰۰ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و ماده ۲ دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت جدید (تک برگ مصوب ۱۳۸۹/۳/۱۸)، پس از گواهی مطابقت نقشه تفکیکی با محل و سند مالکیت و تولید نقشه در محیط گرافیکی و تهیه صورت جلسه تفکیکی و نهایتاً صدور سند مالکیت، در یک صورت جای انباری و پارکینگ تغییر می‌کند: چنانچه مالک آپارتمان یک نفر باشد و نامبرده درخواست خود را مبنی بر تغییر انباری یا پارکینگ قبل از انتقال ملک به غیر به موجب سند رسمی اقرارنامه به واحد ثبتی تسلیم نماید، مراتب اصلاحی در اسناد تک برگ پس از ابطال و صدور سند مالکیت جدید بلامانع می‌باشد.
