مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی نوعی حق مالی است که شباهت زیادی به حقوقی مثل حق کسب و پیشه دارد. از دیرباز رسم بوده که مالکین باغ و زمین‌های کشاورزی، زمین خود را در قالب قرارداد، اجاره مزارعه، مساقات و سایر روش ها در اختیار کشاورز و زارع قرار می‌دادند. زارع پس از آنکه زمین را آماده زرع می نمود، اقدام به کاشت درخت و زراعت می کرد. در بسیاری از مناطق ایران، عرف بر این بود که پس از پایان قرارداد بین زارع و مالک زمین، حقی برای زارع ایجاد می‌شد که مالک باید قبل از تخلیه ملک، مبلغی را به عنوان حق ریشه به کشاورز و زارع پرداخت می نمود.
این حق اگرچه در منابع فقهی سابقه ندارد، ولی در نظام قانونی و رویه قضایی کشور با استناد به عرف به رسمیت شناخته شده است. این حق در مناطق مختلف کشور اسامی متفاوتی دارد؛ از جمله این حق را به حق نسق زراعی، حق زارعانه، حق کارافه، حق آب و گل، حق بنه، حق دسترنج رعیتی و دستارم خوانده اند.
شرایط طرح دعوای مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
- زارع در صورتی می تواند مطالبه حق ریشه نماید که ملک از دست او خارج شده باشد و در فرضی که ملک در تصرف زارع است، مالک تعهدی نسبت به پرداخت حق ریشه ندارد. حق زارعانه تنها در املاک مزروعی ایجاد می‌شود و درمورد سایر املاک موضوعیت ندارد.
- صرف انعقاد قرارداد و اقدام به زراعت توسط زارع، موجد حق زارعانه نبوده ، بلکه تصرفات زارعانه باید استمرار داشته باشد.
- صدور حکم محکومیت مالک زمین به پرداخت مبالغی تحت عنوان حق ریشه و نسق زراعی، در صورتی ممکن است که تصرفات زارع ناشی از اذن مالک و یا در قالب یکی از عقود زراعی باشد و غصب، ایجاد حقی برای زارع نمی کند.
- صاحب حق ریشه و نسق زراعی که اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک نموده است، می تواند دادخواست مطالبه حق ریشه و نسق زراعی را تقدیم کند.
نحوه طرح دعوای مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
از آنجا که حق ریشه جزو حقوق راجع به عین املاک نیست، نقل و انتقال آن نیز نیاز به ثبت ندارد و مشمول مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نمی شود. اگر حق ریشه مستند به سند رسمی و یا قرارداد معتبری باشد، برای مطالبه بهای آن صرف دادخواست مطالبه بهای حق ریشه کافی است. ولی اگر قراردادی بین مالک و زارع در خصوص حق ریشه وجود نداشته باشد، مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه بهای حق ریشه، خواسته اثبات حق ریشه را نیز تقدیم نماید.
طرفین دعوی در خصوص دعوای بهای حق ریشه و نسق زراعی
زارع که قصد مطالبه بهای حق ریشه را دارد، خواهان دعوی است و دعوا باید به طرفیت مالک طرح شود.
نحوه تعیین بهای حق ریشه و نسق زراعی توسط دادگاه
با احراز تعلق بهای حق ریشه و نسق زراعی از سوی دادگاه ، ابتدائا میزان بهای حق ریشه با توافق بین مالک و زارع تعیین می شود، در غیر اینصورت توسط خبره یا کارشناس ارزیابی و تعیین می شود. برخی عوامل مؤثر در ارزیابی بهای حق نسق و ریشه کشاورزی عبارتند از: طول مدت زراعت توسط زارع، میزان آبادانی و توسعه زراعت توسط زارع، میزان سرمایه گذاری کشاورز و همچنین موقعیت و ارزش ملک. معمولاً میزان حق ریشه به صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه می شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
حق زارعانه از حقوق مالی معنوی محسوب می‌شود. به همین جهت نمی توان آن را غیرمنقول تلقی کرد و باید از اموال منقول محسوب کنیم؛ زیرا با انتزاع ید زارع از ملک مزروعی، وی دیگر حق عینی بر ملک ندارد و صرفاً می تواند بهای حق مزبور را مطالبه کند.
بنابراین، دادخواست مطالبه بهای نسق زارعانه باید در محل اقامت خوانده و یا دادگاهی که عقد در حوزه آن واقع شده یا تعهد باید در آنجا واقع شود، مطرح گردد. با این حال، برخی از محاکم حق زارعانه را در حکم مال غیرمنقول دانسته اند و دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول را صالح به رسیدگی می داند.
که رأی وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ ۱9/09/1370 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز این امر را تائید نموده است. در این رای آمده است : (( قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل یکصد و پنجاه و نهم دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده و بر اساس این اصل، رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگستری است. بنابراین رأی شعبه ۱۳ دیوان عالی کشور که دادگستری را صالح به رسیدگی در دادگاه‌های عمومی شناخته، صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. ))
نحوه اجرای رأی بهای حق ریشه و نسق زراعی
پس از صدور رأی محکومیت خوانده به پرداخت حق ریشه و قطعیت رأی، اجراییه صادر می‌شود و محکوم‌علیه مکلف است ظرف مهلت ۱۰ روز نسبت به اجرای آن اقدام نماید. در غیر این صورت، اموال وی، از جمله ملکی که نسبت به آن ادعای حق ریشه شده است، قابل توقیف است و از طریق مزایده به فروش می‌رسد.
مستندات قانونی جهت طرح دعوای مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
-
تبصره یک ماده ۲۲ قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۰ :
انجام امور زراعت توسط مالک در اراضی که در اختیار زارع است و یا در آن ریشه و اعیانی دارد، پس از جلب رضایت زارع و خرید ریشه و اعیانی به موجب سند رسمی مجاز است.
-
ماده ۴ لایحه قانونی طریقه رفع مشکلات پیش بینی نشده در قوانین و مقررات اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۹ :
در صورتی که تا تاریخ تقدیم این قانون، زارعین املاک مشمول قوانین اصلاحات ارضی حق ریشه یا دسترنج زراعتی و سایر حقوق زارعانه خود را با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسانده باشند، زارع دیگری منتقل کرده باشند. زارع انتقال گیرنده در اجرای قانون تقسیم و فروش املاک، اجاره به زارعین مستأجر قائم مقام قانونی زارع فروشنده خواهد بود.
-
ماده ۴ قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدث از طرف اشخاص در دهات خالصه مزارع، مصوب ۱۳۵۴ :
متصرفین اراضی خالصه و صاحبان اعیان موظفند بهره مالکانه اراضی مزروعی و حق‌الارض را طبق مقررات مربوط تا تاریخ تنظیم سند انتقال ملک به وزارت تعاون و امور روستاها که با رعایت تبصره ۱ ماده یک تعیین می‌شود، پرداخت نمایند.
-
تبصره یک ماده ۶ قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدث از طرف اشخاص در دهات و مزارع، مصوب ۱۳۵۴ :
بهای اعیانی و ارزش حقوق متصرفین اراضی در صورت امکان با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله هیأت مذکور در ماده ۳ تعیین و تشخیص و به وسیله وزارت کشاورزی و منابع طبیعی به صاحب اعیانی پرداخت می‌شود و یا به صندوق ثبت تودیع می‌گردد. با تودیع وجه در صندوق ثبت، کلیه روابط حقوقی بین متصرف و صاحب اعیانی و اراضی خود به خود قطع می‌شود و ادامه تصرف از این تاریخ تجاوز محسوب می‌شود.
-
ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷:
دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و غیره که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می شود، از حقوق راجع به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض به ثبت نیست و صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است، نمی دهد.
-
ماده واحده و تبصره ۴ قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱:
از تاریخ تصویب این قانون، کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود برمی‌گردد و اسناد صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
و در ادامه در تبصره 4 آن اشاره شده است:
در کلیه موارد مذکور در تبصره‌های فوق ، در صورتی که متصرف و یا زارع صاحب نسق در مواعدی که به وسیله واحدهای اوقافی تعیین و کتباً به آنان ابلاغ می‌نماید، ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ رویت نامه اوقاف از تنظیم سند اجاره با موقوفه خودداری نمایند، سازمان می‌تواند موقوفه را به اشخاص داوطلب اجاره دهد. بدیهی است در این صورت متولی و اوقاف باید چنانچه متصرف یا زارع صاحب نسق حقوق مکتسبه داشته باشد، بهای آن را به متصرف و با زارع صاحب نسق با نظر کارشناس پرداخت نمایند. در صورت بروز اختلاف فی‌مابین طرفین، موضوع مکلفند این گونه موارد را خارج از نوبت رسیدگی و تعیین تکلیف مراجع قضایی نمایند.
-
تبصره ۴ ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات ، آب و اراضی موقوفه ( اصلاحی 1380/08/02) :
در صورتی که موقوفات مزروعی موضوع این آیین‌نامه در محدوده خدمات شهری قرار گرفته و کاربری زراعی آن تغییر یافته یا قابل تغییر باشد، قبل از هرگونه اقدام در مورد تفکیک و واگذاری آن اراضی، باید حقوق مکتسبه زارعان صاحب نسق با نظر کارشناس مرضی‌الطرفین و یا کارشناسان منتخب ادارات اوقاف و یا متولیان حسب مورد و زارع صاحب نسق به وسیله ادارات اوقاف و امور خیریه و یا متولیان شناسایی و به نحو مناسبی تأمین و تأدیه گردد. در صورت عدم توافق و تراضی در شناسایی و تقویم حقوق مکتسبه، به درخواست هر یک از طرفین، موضوع توسط مراجع قضایی ذی صلاح مورد رسیدگی قرار گرفته و حقوق مکتسبه زارعان برابر نظر دادگاه پرداخت می‌شود. ادارات اوقاف و متولیان مکلفند در واگذاری اراضی تغییر کاربری داده شده، در صورت تقاضای زارع صاحب نسق، به هر یک از افراد صاحب نسق برای اجاره یک قطعه از حداقل تفکیکی از همان اراضی اولویت قائل شوند.
نکات کلیدی مرتبط با دعوی مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
- طبق برخی آرای اصراری دیوان عالی کشور، اگر صراحتاً ذکر شده باشد که مستأجر حق دسترنج و یا حق ریشه ندارد، دسترنج و نسق زارعانه را نمی‌توان مطالبه کرد. اما نظر مخالفی نیز وجود دارد که حق زارعانه در حین انعقاد قرارداد زراعی و قبل از ایجاد حق زارعانه قابل اسقاط نیست، زیرا اسقاط ما لم یجب محسوب می‌گردد.
- حق زارعانه در حقیقت مانند حق کسب و پیشه است و عده ای معتقدند حق زارعانه مشابه حق کسب و پیشه در کشاورزی است با این تفاوت که موضوع حق کسب و پیشه، تجارت اماکن تجاری است، ولی موضوع حق زارعانه، زمین‌های زراعی می‌باشد. حق زارعانه چه به صورت ارادی و چه به صورت قهری، قابلیت نقل و انتقال را دارد و صاحب حق ریشه می تواند آن را در قالب صلح نامه عادی و یا رسمی به اشخاص دیگر منتقل نماید.
ضمن اینکه برخی معتقدند اگر موجر با انتقال موافق نباشد، راساً نمی توان حق زارعانه را انتقال داد، بلکه باید درخواست نمود که این نوع انتقال، انتقال قضایی محسوب می شود. انتقال منافع عین مستاجره باید انجام یابد. بنابراین می توان تجویز انتقال منافع را ثبت رسمی دانست.
- حق زارعانه قابلیت تامین و توقیف را دارد. پس از اتمام قرارداد زراعی، اگر مالک بخواهد ملک مزروعی خویش را از دست زارع خارج کند، می تواند علیه زارع دعوی تخلیه را مطرح کند. در این خصوص، برخی از محاکم به تخلیه زارع از زمین رأی نمی‌دهند و معتقدند مالک صرفاً می‌تواند حقوق مالکانه خود را دریافت نماید. ولی برخی محاکم، حکم به تخلیه زمین با تادیه حق زارعانه از سوی مالک صادر می‌نمایند.
سابقاً، با توجه به اختلافات بین مالکین و زارعین اراضی ده ونک در شهر تهران، در خصوص حق ریشه و دسترنج و حقوق کشاورزان این محله، حل اختلاف به داوری واگذار شد و رأی داوری مورخ 1338/11/07 حقوق صاحبان حق زارعانه را مشخص نمود. بدین ترتیب، هرگونه طرح دعوا در خصوص حق ریشه این اراضی بر اساس رأی داوری فوق رسیدگی می‌شود.
رأی وحدت رویه شماره ۷۰۲ مورخ ۱۳۸۶/۵/۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین مقدار زمینی که به هر یک از آنها واگذار می‌شود، بر اساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است. در صورتی که در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد، به موجب ماده ۳۸ آیین نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلسین، مرجع صالح در زمان تصویب شورای اصلاحات ارضی آن را اصلاح می‌نماید. شورای انقلاب اسلامی در ۷/۹/۱۳۵۹ با الحاق یک تبصره به آیین نامه مذکور و نیز در 1359/02/13 اصلاح تبصره ۳، تکمیل پاره ای از مواد قانون اصلاحات ارضی تلویحاً آن را تأیید نموده است. لذا با عنایت به قسمت اخیر اصل ۱۵۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی، به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان، ماده ۲ لایحه قانونی راجع به عالی کشور رأی شماره ۸۳/۸۲۰ شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیحاً صادر شده است. تأیید می‌گردد. این رأی به موجب ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع می باشد.
رای اصراری شماره 1 مورخ 1379/01/23 هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور در خصوص مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
چون حق زارعانه ناشی از مساعی زارع در ملک مورد تصرف است که منشاء عرفی دارد و نظر به استشهادیه مستند دادخواست و مؤدای گواهی گواهان دایر بر این که درختان باغ مورد بحث را خواهان غرس کرده و سال‌ها در نگهداری و احیاء آن تلاش کرده، و با توجه به اینکه کارگر بودن خواهان بنا به ادعای خوانده فاقد دلیل اثباتی است، مؤیداً به رأی صادره از هیأت تشخیص مقرر در قانون کار مبنی بر زارع بودن خواهان، اعمال انجام شده از ناحیه وی در باغ حاکی از زارع بودن خواهان می‌باشد.
رأی اصراری شماره ۱۲ مورخ 1378/06/30 هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور در خصوص مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
اولاً، سبق صدور حکم خلع ید و قلع و قمع اعیانی علیه آقای …موید این مطلب است که دادگاه تصرفات مشارالیه را غاصبانه تشخیص داده است و با این ترتیب، صدور حکم محکومیت مالک زمین به پرداخت مبالغی تحت عنوان دسترنج رعیتی به نفع غاصب مطلقاً توجیه قانونی ندارد.
ثانیاً، بر تقدیری هم که ثابت شد، دیوار اطراف زمین و همچنین بیست اصله درخت خشک و نیمه خشک که حسب اظهار نظر کارشناس منتخب دادگاه در وسط زمین موجود بوده، توسط …احداث و غرس شده است. از آنجا که در پرونده امر دلیلی وجود ندارد که اثبات کند اقدامات نامبرده در احداث دیوار و غرس درختان مسبوق به اذن و رضایت مالک صورت گرفته است، مسئولیت و ضمانی متوجه مالک نمی باشد.
ثالثاً، مقررات ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب آن دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و عناوینی نظیر آنها به رسمیت شناخته نشده، ناظر به جایی است که وجود چنین حقی برای تصرف ثابت باشد و منصرف از رابطه مبتنی بر غصب است.
رأی اصراری شماره ۲۹ مورخ 03/08/1374 هیأت عمومی شعبه حقوقی دیوان عالی کشور
همچنین طبق مدلول ماده ۵۰۳ قانون، مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده، حق وضع بنا یا غرس اشجار ندارد. مضافاً در ذیل اجاره‌نامه رسمی مستند دعوی قید گردید که مستأجر حق دسترنج ندارد؛ لذا خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج یا بهای اعیانی را ندانسته و هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور با اکثریت آراء رأی شعبه ۱۵ دیوان عالی کشور را نتیجتاً تأیید می‌نماید. رأی شماره ۲۶۵ مورخ 1388/04/22 شعبه دوم دادگاه عمومی گرگان، صاحب حق زارعانه نمی تواند اثبات مالکیت نسبت به زمین زراعی را طرح نماید.
رأی شماره ۱۰۵۶ مورخ 1386/08/30شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی گرگان
متصرف ملک، زراعت یا کسب و پیشه در ملک نداشته تا وی را مستحق حق زارعانه یا کسب و پیشه بدانیم. زارع مزیتی هم با به‌کار انداختن نیروی فکر و بازوی خویش در ملک ایجاد ننموده تا پاداش به وی تعلق گیرد.
رأی شماره ۱۰۴ مورخ 06/02/1385 شعبه دادگاه عمومی حقوقی علی آباد
حق زارعانه یا دسترنج رعیتی را قانون به رسمیت شناخته است و بنا به قاعده «الحق القديم لا يبطله شي» به مرور زمان زایل نمی‌شود.
رأی شماره ۷۷۲ مورخ 18/08/1383 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان رامیان
متصرف زمین، اعم از اینکه زارع طرف قرارداد باشد یا انتقال‌گیرنده‌ای که حق زارعانه به او انتقال یافته است، با تادیه حق زارعانه از سوی مالک، ملزم به تخلیه زمین متصرفی بوده و به‌طور کلی حق عینی ناشی از مالکیت موجر و مزارع به طرفیت عموم قابل استناد خواهد بود.
رأی شماره ۱۷۰۸ مورخ 27/09/1381 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی علی آباد
حق زارعانه با فوت زارع به ورثه منتقل می‌شود.
رأی شماره ۶۳/۶۲ مورخ 30/01/1367 شعبه یک دادگاه عمومی حقوقی گنبد کاووس
درخواست مالک مبنی بر انتزاع ید زارع از ملک مزروعی قابل اجابت نیست. حق زارعانه و حق مالکیت حق مذکور در قلمرو ثانی خود قابلیت اعمال دارند و متعارض نیستند.
