الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا در زمانی قابل طرح است که شخصی در قالب قراردادی مانند مشارکت در ساخت، پیش فروش و یا پیمانکاری، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد طبق زمان بندی پیش بینی‌شده در قرارداد اقدام به ساخت بنا و تکمیل آن نکند، شخص ذی نفع یا قائم مقام وی به موجب ماده 237 قانون مدنی با طرح دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نماید.
نحوه طرح دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
ثبت دادخواست مستلزم مراجعه به دفاتر خدمات قضایی است. شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که اصطلاحاً متعهد له نامیده می شود، خواهان دعوا است و کسی که تعهد به ساخت داده است، خوانده ی دعوا محسوب می شود. که می بایست در ستون دادخواست اعلام شوند، خواهان می بایست نسبت به اثبات انقضای مهلت های مقرر قراردادی جهت پذیرش دعوا اقدام نماید، در غیر اینصورت منتج به صدور قرار رد خواهد شد.
درصورتی که ضمانت اجرای مالی جهت تخلف متعهد در قرارداد پیش بینی هم شده باشد، می توان در ستون دادخواست به خواسته الزام به پرداخت وجه التزام قراردادی جهت ایجاد فشار مضاعف به متعهد اقدام نمود.
مضافا اینکه می توان جهت تسهیل در صدور و اجرای رای ، خواسته الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، و الزام به تنظیم سند رسمی ملک و تحویل مورد معامله را نیز مطرح نمود.
آیا در رهن یا بازداشت بودن ملک مانع طرح دعوای الزم به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا می شود؟
در رهن و یا بازداشت بودن ملک مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی شود. اگر محکوم علیه در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، رسماً قدرالسهمی داشته باشد، می‌تواند هزینه‌های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم تأمین کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، از آن جا که دعوای الزام به احداث بنا مرتبط با ملک و مال غیرمنقول است، در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه‌ی قضایی آن دادگاه می باشد. مگر اینکه قرارداد داری شرط داوری باشد که در این صورت می بایست به رسیدگی به موضوع به داوری ارجاع شود.
نحوه ی اجرای رأی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
پس از صدور رأی قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می‌کند که تعهد خود را انجام دهد و در صورتی که تعهد خود را انجام نداد، خواهان می تواند با هزینه ی خود ملک را تکمیل کرده و هزینه‌ها را از خوانده مطالبه کند. در صورتی که خواهان امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نبود، خواهان می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد که مبنای تعهد خوانده است، نماید.
برخی نکات کاربردی در خصوص نحوه طرح دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
- برابر قانون در پیش فروش ساختمان، در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار، چنان چه پیش فروشنده در مهلت پیش‌بینی شده در قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تأیید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر این که صرفاً اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی مانده قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود بشود. با این حال، در عمل از آن‌جا که قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی‌شوند، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان ندارد و حق پیش خریدار صرفاً از طریق دادگاه قابل مطالبه است.
- در صورتی که پس از صدور رأی، محکوم‌علیه به تعهد خود عمل نکند و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک پیش خریدار می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
- اگر ملک در تصرف متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک یا پیش خریدار وجود نداشته باشد، باید حسب مورد دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم شود و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان شود.
- اگر محکوم له پرونده به استناد رأی دادگاه اقدام به تکمیل ملک نماید، هزینه‌های پرداخت شده از سوی وی صرف حد قرارداد منعقد شده بین طرفین پرونده و یا هزینه هایی که مطابق با عرف منطقه ملک باشد، قابل مطالبه خواهد بود.
- محکوم له می تواند تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد.
- اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع هستند بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه ی آن‌ها دادخواست الزام به تکمیل را طرح کنند و حتی یک نفر از ذی نفع‌ها نیز به تنهایی می تواند اقدام به طرح این دعوا کند. البته به نظر می رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات، این موضوع باید مورد توجه قرار گیرد.
ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آن‌ها صادر شده است، می‌توانند از مزایای حکم صادر شده و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی استفاده کنند.
- ممکن است تعهد سازنده، احداث کل بنا نباشد و صرفاً احداث و تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد. در این حالت، در عنوان خواسته به جای الزام به احداث بنا، باید الزام به تکمیل بنا قید شود.
مستندات قانونی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
- ماده ۲۲۱ قانون مدنی : اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا برحسب قانون موجب ضمان باشد.
- ماده ۲۲۲ قانون مدنی : در صورت عدم ایفای تعهد، با رعایت ماده فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم کند.
- ماده ۲۳۷ قانون مدنی : هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط کند.
- ماده ۲۳۸ قانون مدنی : هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور باشد، ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
- ماده ۲۳۹ قانون مدنی :هر گاه اخبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
آرای مراجع قضایی در خصوص نحوه طرح و رسیدگی به دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر ساخت بنا
1.رای اصراری شماره ۴۳۲ مورخ 1311/04/15 هیئت عمومی دیوان عالی :
رای دادگاه استان به این که به موجب مقاطعه‌نامه، خوانده متعهد به اجرای عملیات معینه در مدت مقرر بوده و انقضای مدت موجب سلب مسئولیت و رافع تعهد او نمی‌شود. چون حاضر به ایفای تعهد و انجام عمل نشده است، دادگاه متخلف را به تأدیه مخارج مورد مطالبه محکوم کرده است. رأی مزبور مطابق روح ماده ۲۲ قانون مدنی صادر شده است و اشکالی بر آن وارد نیست.
2.رأی شماره ۱۳۹۷ مورخ 1391/11/28 شعبه ۱ دادگاه تجدید نظر استان :
در صورت عدم پیش‌بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا الزام به ایفای تعهدات می‌باشد.
3.رأی شماره ۱۷۹۵ مورخ1385/12/14 شعبه ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران :
تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات، منافاتی با بازداشت ملک ندارد و توقیف مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نیست.
نظریه شماره ۷/۴۱۳۳ – مورخ 1387/07/06 اداره حقوقی قوه قضاییه دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر ساخت بنا
با توجه به قصد و اراده طرفین در زمان عقد قرارداد احداث بنا در زمان معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه نشود، احداث آن سالیه به انتفای موضوع است و سازنده نمی‌تواند الزام مالک به تحویل ملک احداث ساختمان را خواستار شود.
