تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت یکی از امتیازات قراردادهای اجاره رسمی است، که علاوه بر امکان مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه ( حسب مورد )، امکان طرح درخواست تخلیه مورد اجاره را با انقضای مدت اجاره، توسط اداره اجرای ثبت مربوطه امکان پذیر می نماید.
شرایط طرح درخواست تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت
- تنظیم سند رسمی اجاره
- انقضای مدت قرارداد اجاره
- عدم شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به قرارداد اجاره
نحوه طرح درخواست تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت ( تخلیه در اجرای ثبت )
به موجب ماده 11 آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، موجر یا قائم مقام وی می بایست با مراجعه به دفترخانه ای که اجاره نامه را تنظیم کرده است، درخواست صدور اجراییه را بنماید، سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه به قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند، تهیه و به مهر ویژه اجرای منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
نحوه اجرای درخواست تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت
وفق مواد 13 و 14 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، اداره اجرای ثبت، پس از وصول اجرائیه اقدام به ثبت و تشکیل پرونده اجرایی می نماید و از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف سه روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد.
نحوه ابلاغ اجراییه تخلیه به این شکل است، در صورتیکه متعهد مقیم محل صدور اجرائیه باشد، نام مأمور اجراء را در آن نوشته و برای ابلاغ به مامور تسلیم کند.
اگر متعهد مقیم حوزه دیگر باشد، برگهای اجرائی در ظرف 24 ساعت به ثبت محلی که متعهد مقیم آنجا است و در صورت نبودن ثبت در محل به اداره دادگستری یا شهربانی یا بخشداری یا ژاندارمری ارسال می شود و یا به دهدار و یا دهبان تسلیم میگردد تا ابلاغ شود و در مورد اشخاص مقیم خارج از کشور، بوسیله دفتر اداره کل ثبت به وزارت امور خارجه ارسال می شود که طبق مقررات ابلاغ نمایند.
مامور اجرای مکلف است، ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائی که یک نسخه از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ به اتمام حروف رسید بگیرد.
اگر متعهد از رؤیت یا امضاء اجرائی که امتناع کند مأمور مراتب را شخصاُ و کتباً گواهی خواهد کرد اگر متعهد در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از کسان با خادمان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد ابلاغ میکند مشروط بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ را دریافت میدارد تعارض منفعت نباشد. اگر اشخاص نامبرده بی سواد باشند اثر انگشت آنها باید در ذیل برگ اجرائی و سایر اوراق ، منعکس شود و هرگاه به جهتی از جهات نتوانند رسید بدهند مأمورین نکته را با مسئولیت خود قید خواهد نمود و هر گاه این شخص در محل نباشد یا رسیدند مأمور باید اجرائیه را به اقامتگاه متعهد الصای کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد.
به ترتیب مذکور فوق ابلاغ می شود و در صورت انحلال شرکت یا دارنده حق امضاء به ترتیب مذکور فوق ابلاغ می شود.
در صورت امتناع از رؤیت یا امضاء مامور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد در صورت عدم حضور یا امتناع شخص مزبور به ترتیب مقرر در صدر ماده یک نسخه از اوراق اجرائی به محل شرکت الصاق خواهد شد.
در مورد وزارتخانه و ادارات دولتی و سازمانهای وابسته به دولت و مؤسسات عمومی و شهرداریها اوراق اجرائی مستقیماً وسیله پست برای مسئول وزارتخانه یا اداره یا سازمان یا مؤسسه ، یا شهرداری فرستاده می شود.
در اینصورت پس از گذشت ده روز از تاریخ تسلیم اوراق اجرائی به پست با رعایت مواد مقرر در آیین دادرسی مدنی اجرائیه ابلاغ شده محسوب است.
و اگر محل اقامت متعهد سند ، اداره دولتی یا سازمان های وابسته به آن و یا شهرداری معین شده باشد اجرائیه در همان محل وفق مقررات ابلاغ می شود.
و حال چنانچه علی رغم ابلاغ صورت گرفته و انقضای فرجه سه روزه قانونی ، مستاجر از تخلیه محل اجاره خودداری کند، مامور اجرا با تعیین وقت اجرا برای اجرای اجراییه اقدام خواهد کرد. که در فرض بسته بودن با حضور نماینده دادستان نسبت به تخلیه و اجرای دستور تخلیه اقدام خواهد شد. که در رویه عملی اختیارات دادستان به کلانتری های در این موارد تفویض می شود.
نحوه توقف و تاخیر در اجرای تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت ( شکایت مستاجر نسبت به تخلیه ملک توسط اداره اجرای ثبت )
به موجب ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در این خصوص مقرر شده است : (( چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود. مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.))
بنابراین به موجب ماده اعلامی، صدور دستور جهت قبول استمهال و اعطای مهلت جهت تاخیر در اجرای تخلیه ملک توسط اداره اجرای ثبت در صلاحیت دادگاه است.
مضافا اینکه به موجب ماده 18 آیین نامه صدرالذکر، جهات دیگری نیز می تواند مانع اجرای تخلیه شود، از قبیل اینکه مستاجر ادعای تمدید قرارداد اجاره را دارد یا سند قرارداد عادی بوده و قابل پیگیری از طریق اجرای ثبت نیست یا ادعایی نسبت به اصالت سند داشته باشد. در اینجا باید دادخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبتی و ابطال عملیات اجرایی ثبت را به دادگاه عمومی حقوقی واقع در حوزه اداره اجرای ثبت تقدیم کند. وبه موجب ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در صورتی که دادگاه دلائل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد، با اخذ خسارت احتمالی قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر خواهد نمود.
