فروش سهم مشاع از ملک محکوم علیه در مرحله اجرای احکام مدنی ، وفق ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی ، فقط نسبت به سهم محکوم علیه امکان پذیر است، مگر اینکه سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند. در این صورت طلب محکوم له و هزینه های اجرائی از حصه محکوم علیه پرداخت می شود.
نحوه فروش سهم مشاع از ملک محکوم علیه در مرحله اجرای احکام مدنی
مال توقیف شده به روش های مختلف قابل فروش است. که از آن جمله می تواند به حراج عمومی مال، فروش موردی با مخاطب معین، فروش از طریق بنگاه های خصوصی املاک و بالاخر فروش از طریق مزایده، اما در فرضی که بین طرفین توافقی صورت نگرفته و بنا باشد، نحوه ارزیابی و فروش مال توقیف شده در اجرای احکام مدنی ، تابع مقررات قانون اجرای احکام مدنی است. که وفق ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی ، قانونگذار فقط فروش مال از طریق مزایده را پذیرفته است. که عدم رعایت این مقررات حسب مورد موجب ابطال مزایده دادگاه و متعاقبا ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه خواهد شد.
لازم به توضیح است که، منظور از مزایده آن است که مال به بالاترین قیمتی که خریدار داشته باشد به فروش برسد. بنابراین فروش به غیر از طریق مزایده منشاء اثر نبوده و منتج به نتیجه مورد نظر قانونگذار نخواهد شد. مزایده مال توقیف شده به این معنا نیست که مال فاقد قیمت پایه بوده و بالاترین قیمت بدون محاسبه قیمت کف به فروش خواهد رسید، بلکه قیمتی که در اجرای مواد 73 و 74 و 75 قانون اجرای احکام مدنی تعیین گردیده به عنوان قیمت پایه مزایده مبنای عمل خواهد بود.
نحوه ارزیابی قیمت پایه سهم مشاع از ملک محکوم علیه در مرحله اجرای احکام مدنی
به موجب ماده 73 قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابی در حین توقیف به عمل می آید و در صورت اموال درج می گردد. که ابتدائا با تراضی محکوم له و محکوم علیه انجام می شود و هر گاه طرفین در حین توقیف حاضر نباشند یا حاضر بوده و در تعیین قیمت تراضی ننمایند، ارزیاب تعیین می شود. و اگر محکوم له یا محکوم علیه نماینده معرفی کرده باشند، چنانچه دارای اختیار ارزیابی باشند، توافق آنها در قیمت گذاری معتبر بوده و نیازی به ارزیاب نخواهد بود.
و با توجه به ماده 74 قانون صدرالذکر، ارزیاب با تراضی تعیین می شود و در صورت عدم تراضی یا عدم حضور محکوم علیه، دادورز ( مامور اجراء ) از بین کارشناسان رسمی دادگستری و در صورت نبودن آنها ، از بین اشخاص معتمد و خبره ، ارزیاب را معین می کند. و هر گاه در حین توقیف به ارزیاب دسترسی نباشد، قیمتی که محکوم له تعیین کرده، برای توقیف مال ملاک عمل قرار خواهد گرفت. در این صورت دادورز به قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. و اگر طرفین به قیمت ملک تراضی نموده باشند، نوبت به اجرای مقررات ماده مذکور نمی رسد. ارزیاب منتخب طرفین، ضرورتا لازم نیست که کارشناس رسمی دادگستری باشد.
اگر دادورز مطابق قسمت اخیر ماده قیمت اعلامی محکوم له را معیار قرار دهد و براساس تکلیف، متعاقبا اقدام به تعیین ارزیاب نماید، چنانچه بر اساس قیمت گذاری ارزیاب معلوم شود، ملک توقیف شده ارزشی بیش از محکوم به دارد، باید بلافاصله نسبت به مازاد رفع توقیف نماید.
مهلت اعتراض به نظریه کارشناس ارزیابی نسبت به قیمت پایه سهم مشاع ملک محکوم علیه و مرجع رسیدگی کننده
به موجب ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی، قسمت اجراء ارزیابی را بلافاصله به طرفین ابلاغ می نماید، هر یک از طرفین می توانند، ظرف مدت 3 روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب اعتراض نماید.
این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجراء می شود، مورد رسیدگی قرار می گیرد. و در صورت ضرورت، با تجدید ارزیابی، قیمت مال معین می شود. تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است.
آیا اگر بعضی از شرکای مشاعی درخواست نمایند که سهم آنان نیز به همراه سهم مشاع از ملک محکوم علیه در مرحله اجرا به فروش برود، واحد اجرای احکام موظف به پذیرش این درخواست است یا خیر؟
درپاسخ باید گفت، ظاهر ماده 140قانون اجرای احکام مدنی مقتضی پاسخ منفی به سوال است. زیرا اشاره ی این ماده به فروش تمام ملک به درخواست تمامی شرکاء می باشد و با درخواست بعضی از شرکاء نمی توان تمام ملک را به فروش رساند. آنچه که می تواند موید این پاسخ باشد، ماده 582 قانون مدنی است. به موجب این ماده مقرر شده است .(( شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.))
نتیجه حاصل از این ماده آن است که هر نوع تصرف در مال مشاع، مستلزم اذن و اجاره همه شرکاء می باشد و در جایی که فقط بعضی از شرکاء تقاضای فروش مال الشرکه را نموده اند، جایز نمی باشد، تمام مال به فروش رود. زیرا تمام مال، حد اعلای تصرف در مال کسی است که اذنی بر این امر نداده است. این حکم در یک مورد استثناء پذیرفته است و آن ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع می باشد.
شرکای ملک مشاعی تا چه زمانی می توانند درخواست فروش سهم خود را به جهت فروش همزمان با سهم مشاع از ملک محکوم علیه را به واحد اجرای احکام مدنی ارائه نمایند؟
ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی مشخص ننموده است که سایر شرکاء در چه مقاطعی از روند عملیات اجرایی می توانند فروش تمام ملک را درخواست کنند، اهمیت این موضوع و تعیین تکلیف آن زمانی آشکارتر می شود که هر یک از شرکای مشاعی در مقاطعی جداگانه و متفاوت با زمان درخواست دیگری، تقاضای خود را مطرح کند.
به عنوان مثال، یکی از شرکاء در زمان آگهی مزایده و دیگری پنج روز باقیمانده به زمان مزایده و سومی نیز در زمان برگزاری مزایده تقاضای فروش سهم خود را مطرح می کند. و اینکه مامور اجرا در ارتباط با این درخواست ها چه وظیفه ای خواهد داشت؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، بنا به استدلالی که قبلا بیان شد، درخواست شریک اول و شرک دوم بدون انضمام درخواست شریک سوم آن هم به شرطی که این درخواست با جمع سایر درخواست ها تمام ملک مشاع را در بر می گیرد، اثری نخواهد داشت. زیرا در ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی تصریح شده است که شرکاء فروش تمام ملک را درخواست کنند و فروش تمام ملک مستلزم آن است که تمام شرکاء درخواست فروش سهم خود را مطرح نماید. بنابراین از لحاظ زمانی، تکلیف مامور اجرا وقتی مستقر می شود که آخرین درخواست را دریافت کند. بنابراین اگر آخرین درخواست قبل از انتشار آگهی مزایده باشد، در آگهی به فروش تمام ملک اشاره خواهد شد و اگر بعد از آگهی مزایده باشد، درعمل تمام ملک به مزایده گذاشته خواهد شد.
در صورتی که سایر شرکای مال مشاع تقاضا کنند، تمام ملک به فروش برسد، سوالی که مطرح می گردد آن است که عدول یکی از آنها مانع از فروش سهم سایرین شرکا خواهد شد یا خیر؟
در پاسخ به این سوال باید گفت، چنانچه عدول شریک از اذنی که داده است، موجب زوال حقی از ثالث نشود، به نظر می رسد عدول از درخواست قابل پذیرش خواهد بود. زیرا اصل آن است که در فروش تمام ملک، رضایت جمع مالکین باید موجود باشد و در مورد سوال به لحاظ عدول یکی از آنها چنین اجماعی حاصل نگردیده است و مضافا صرف درخواست، حقی برای کسی ایجاد نمی کند تا عدول از آن موجب تفویت آن حق باشد. اما اگر حقی ایجاد شده باشد، مثلا در آگهی مزایده فروش تمام ملک مطرح شده و متقاضیان برنامه خود را با توجه به متن آگهی مزایده تنظیم نموده اند. در مقابل نیز می توان گفت عدول از درخواست بدون هیچگونه قید و شرطی ممکن است، زیرا درخواست فروش به منزله آمادگی برای فروش است و تا زمانی که فروش انجام نشده، حقی برای دیگری ایجاد نشده است. به نظر می رسد استدلال اول موجه تر باشد.
