احداث اعیانی در املاک وقفی و دریافت سند اعیانی در املاک وقفی بنا بر مقررات اوقاف با کسب مجوزات قانونی از اداره اوقاف ممکن است . به‌طورکلی دو اصطلاح عرصه و اعیان در رابطه با املاک وقفی و اسناد آنها وجود دارد . عرصه زمین ملکی است که وقف شده است و امکان خرید و فروش مستقیم روی آن وجود ندارد مگر تحت شرایط خاصی که قانون فروش املاک وقفی را تجویز نموده است . و اعیان همان بنایی است که روی زمین وقفی با اجازه اداره اوقاف ساخته شده و اشخاص می‌توانند مالکیت تمام آن را به نام خود ثبت کرده و اجازه خرید و فروش آن را نیز داشته باشند. به همین جهت املاک وقفی معمولا دارای دو سند به نام سند اعیانی و سند عرصه هستند .
نحوه احداث اعیانی در املاک وقفی
در صورتی که بین اداره اوقاف به عنوان نماینده موقوفه و متولی آن از یک طرف و مستاجر موقوفه از طرف دیگر سند اجاره رسمی تنظیم شود و به موجب آن حق احداث اعیانی در زمین وقفی به وی اعطا شود، مستاجر می تواند پس از احداث اعیانی در زمین وقفی، اقدام به دریافت سند مالکیت اعیانی نماید. اما در صورتی که شخصی بدون داشتن سند اجاره با اوقاف، اقدام به احداث اعیانی در زمین وقفی نماید، عمل وی مشمول مقررات مربوط به غصب بوده و اداره اوقاف می تواند حسب مورد دعوای رفع تصرف عدوانی املاک وقفی یا خلع ید از ملک وقفی را علیه متصرف مطرح نماید .
شرایط احداث اعیانی در املاک وقفی
به موجب ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی 1391/03/23، در موقوفاتی که اعیان و عرصه آنها وقف است، اعطای حق تملک اعیان به مستاجر ممنوع می باشد. مگر در موارد استثنائی و در قبال پرداخت پذیره و با رعایت قوانین و مقررات مربوط و پیشنهاد متولی و اداره اوقاف و امور خیریه و تایید نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان می توان حق تملک اعیان را به مستاجر اعطا نمود. بنابراین شرایط احداث اعیانی در املاک وقفی عبارت است از :
- وجود قرارداد اجاره با اداره اوقاف
- پرداخت پذیره
- تایید و تجویز نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان حج و اوقاف
موارد استثنایی احداث اعیانی در املاک وقفی
در موارد استثنایی قانون گذار تملک اعیان احداثی را و لو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف به رسمیت شناخته است.
در پاره ای موارد و به تشخیص سازمان، اعطای حق تملک اعیان به مستاجر را مجاز دانسته است . و این امر ناشی از اختیارات حاصله سرپرست سازمان، مندرج در بخش اخیر ماده ۱۲ آئین نامه است. بنابراین امکان احداث اعیانی به شرط رعایت ماده مرقوم در اراضی موقوفه موجود است .که قطعا و قهرا سرپرست سازمان به عنوان نماینده ولی فقیه مصلحت و غبطه وقف و موقوفه را لحاظ خواهد نمود و در صورت اعطای حق تملک اعیان شخص احداث کننده بنا مالک شناخته می شود.
طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 1363/01/28 و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۶۳ و قانون ابطال اسناد و فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 1371/11/25 و آئین نامه اجرائی آن مصوب ۱۳۷۴:
قانون گذار، اسناد مالکیت صادر شده را باطل و از درجه اعتبار ساقط دانست و آن موقوفات فروخته شده را به وقفیت خود برگردانید.اما نسبت به حقوق اعیانی متصرفین احکامی را وضع نموده که طی این احکام اعیان اشخاص را در اراضی موقوفه به رسمیت شناخته است.رعایت حقوق مکتسبه منجمله، اعیان احداثی به عنوان یک الزام برای موقوفه بوده و موقوفه مکلف به رعایت آن حقوق می باشد.
اخذ سند مالکیت اعیانی در املاک وقفی
در صورتی که مستاجر عرصه ای که دارای حق تملک اعیان باشد و احداث اعیانی نموده باشد، می تواند نسبت به اخذ سند مالکیت اعیانی اقدام نماید. طبق ماده ۱۰۴ آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی ببندد که به پیرو آن اعیانی احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز به احداث اعیانی بوده مستقر گردد و خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نموده و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد .
در صورتی که اداره اوقاف مجوز احداث اعیانی در زمین وقفی را به مستاجر بدهد، مکلف است قرارداد اجاره وی را تمدید نماید و نمی تواند عرصه موقوفه را بدون رضایت مالک اعیانی به شخص دیگری اجاره دهد. در این صورت مستاجر می تواند دعوای ابطال اجاره نامه و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی را در دادگاه، مطرح نماید.
حق احداث اعیانی در املاک وقفی شامل چه مواردی می شود
اعیانی به کلیه مستحدثات اعم از ساختمان یا بنا، اشجار ( درخت کاری ) و غیره که بر روی عرصه قرار می گیرد گفته می شود. حق احداث اعیانی به حقی گفته می شود از سوی مالک عرصه به شخصی جهت ساخت بنا یا ایجاد باغ و قرص نهال به قصد مالکانه بر روی عرصه متعلق به وی داده می شود. در مورد زمین های وقفی، حق تملک اعیان حقی است که در قرارداد اجاره به مستاجر عرصه داده می شود.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی احداثی در ملک وقفی
با توجه به موارد فوق چنانچه شخصی اقدام به احداث اعیانی در ملک وقفی نماید، مالک اعیانی شناخته می شود و می تواند نسبت به اخذ سند مالکیت اعیانی اقدام نماید. چنانچه مالک اعیانی، ملک خود را بفروشد، موظف است در موعد مقرر نسبت به انتقال و تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام نماید. در غیر اینصورت خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حقوق و اعیانی احداثی در ملک وقفی را مطرح نماید.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی در زمین وقفی، خریدار خواهان دعوا می باشد. خواندگان دعوا نیز مالک اعیانی و اداره اوقاف مربوطه و متولی موقوفه می باشند.
نظریه مشورتی شماره 7/99/979 مورخ 1399/08/25 در خصوص پرداخت پذیره احداث اعیانی در املاک وقفی
استعلام:
«الف» یک قطعه باغ به مساحت 2000 متر مربع را در سال 1370 به «ب» واگذار می‌کند خریدار پس از معامله وضعیت زمین را از زراعی به مسکونی تبدیل و یک واحد ویلایی در ملک احداث می‌کند اداره اوقاف در سال 1373 دادخواستی به طرفیت متعاملین مذکور به خواسته بطلان قرارداد به علت وقفی بودن ملک اقامه می کند که در نهایت حکم قطعی بر بطلان قرارداد صادر می‌شود خریدار پس از بطلان معامله جهت تنظیم سند اجاره به اوقاف مراجعه می‌کند؛ این اداره تنظیم سند اجاره را به تأدیه پذیره منوط می‌کند.
آیا فرد «ب» در اجرای قانون ابطال اسناد فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 1363 و آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره اهدایی مصوب 1365 با اصلاحات بعدی مکلف به تادیه پذیره است یا این‌که پرداخت پذیره صرفاً ناظر به اشخاصی است که قصد احداث اعیانی در زمین موقوفه را داشته و یا قصد انتقال مورد اجاره به غیر دارند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
با عنایت به این‌که مواد 1 الی 5 آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، به موجب دادنامه‌های شماره 2162- 2161 مورخ 1397/12/21 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است و با توجه به مفهوم ماده 12 این آیین‌نامه، دریافت پذیره از متقاضی اجاره ملک موقوفه که پیش از تنظیم قرارداد اجاره در آن اعیانی احداث کرده است، باید به نحوی باشد که مورد نظر واقف است. چنانچه واقف در اخذ پذیره نظری نداشته باشد، مکلف کردن متقاضی مالک اعیانی به پرداخت پذیره فاقد مبنای قانونی است.
