از جمله دعاوی که مشتری ( خریدار ) به طرفیت مالک مال مورد معامله اقامه می نماید، دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در معامله فضولی است. با توجه به اینکه به موجب ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی معاملات راجع به خودرو می بایست در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و نیز ماده ۴۶ ناظر به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی، باید در دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد و برای اینکه شخص خریدار مالک قانونی محسوب شود، باید معامله مذکور در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد. در غیر اینصورت، به صراحت ماده ۴۸ قانون مذکور، اسناد عادی ( قولنامه و مبایعه نامه ) راجع به معامله این اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنابراین، برای این که خریدار ولو در معاملات فضولی، مالکیت خود بر مال غیرمنقول مورد معامله را تثبیت نماید، چاره ای جز طرح دعوای موصوف علیه مالک قانونی ملک ندارد.
طرفین دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در معامله فضولی
خواهان این دعوا خریدار ( مشتری ) بوده و خواندگان آن، مالک مال مورد معامله و فروشنده فضولی خواهند بود. خوانده اصلی در واقع مالک مال مورد معامله است، زیرا کسی که مال غیرمنقول ثبت شده ( مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ) را در اداره ثبت به نام خود ثبت کرده، دفتر املاک آن اداره او را به عنوان مالک رسمی معرفی می نماید و بر این اساس، اگر فقط فروشنده فضولی طرف این دعوا قرار بگیرد، چنین دعوایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی، قرار رد آن صادر خواهد شد.
از سوی دیگر، اگر دعوا فقط به طرفیت مالک اقامه شود، این دعوا نیز قابل استماع نخواهد بود، زیرا خریدار برای اثبات رابطه حقوقی خود با مالک و مال او باید طرف معامله با خودش (فروشنده) را نیز طرف دعوا قرار دهد تا از این طریق رابطه قراردادی خود را با او ثابت نموده و دعوا موافق قانون اقامه شده محسوب شود. بنابراین، خوانندگان این دعوا عبارتند از، مالک مال مورد معامله و فروشنده فضولی و در صورت تعدد فروشندگان یا تعدد معاملات، همه فروشندگان آن مال می بایست جهت اثبات سلسله نقل و انتقالات طرف دعوا قرار گیرند. مصداق بارز آن در معاملات اموال منقول مانند خودرو می باشد. در این صورت خوانندگان علاوه بر مالک اصلی آن، تمامی ایادی قبلی که آن مال دست به دست گشته تا به خریدار اخیر رسیده است، بایستی به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا ممکن است مالک نسبت به تنفیذ معاملات برخی از آن ها اقدام ننماید. در این صورت، معاملات آن ها باطل خواهد بود.
مدارک و مستندات طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در معامله فضولی
مهم ترین دلیل خواهان این دعوا برای اثبات خرید مال موضوع دعوا، سند عادی معامله ( قولنامه یا مبایعه نامه) خواهد بود که با فروشنده فضولی تنظیم شده و به امضای آن ها و شهود حاضر در جلسه انعقاد عقد رسیده است. بنابراین، کپی مصدق این سند بایستی به انضمام دادخواست تقدیمی ارائه شود. همچنین خواهان می تواند به شهادت شهود و مسجلین ذیل آن سند استناد کرده و درخواست استماع شهادت و اطلاعات آن ها را در خصوص نحوه انجام معامله و توافقات بین طرفین معامله از دادگاه بنماید. اگر مال مورد معامله به خواهان تحویل شده باشد و او در آن متصرف شده و مجاورین ملکی از این موضوع مطلع باشند، می تواند به شهادت آن ها نیز استناد نماید.
شرایط و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در معامله فضولی
بر اساس موضوع قرارداد و شرایط هر پرونده، نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است متفاوت باشد، ولی مشترکات این دعاوی عبارتند از :
- ثبت دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات قضایی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان سابق
- ارائه مستندات و دلایل کافی جهت اثبات سلسله روابطه قراردادی فی ما بین خواهان و فروشندگان سابق و مالک رسمی ملک
- موضوع قرارداد قابل نقل و انتقال باشد ، به عنوان مثال در رهن و بازداشت نباشد.
- موعد تنظیم سند رسمی، وفق قرارداد منقضی شده و خریدار و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نشده باشند.
- در خصوص املاک اداری، تجاری و مسکونی ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد. در غیر اینصورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ، به همراه دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح شود.
- ضمیمه نمودن مدارک مثبت سمت نمایندگی
نکات کاربردی:
- ملکی که در رهن باشد، قابل انتقال در دفتر اسناد رسمی نخواهد بود. چنانچه ترهین ملک مقدم بر بیع آن باشد، خواهان باید ابتدا با طرح دعوای الزام فک رهن ، فروشنده و مالک را ملزم به رفع موانع نماید و پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح نماید.
- تحویل و تسلیم مبیع و متفرعات آن به خریدار به نحوی که قادر به اعمال تصرفات مالکانه باشد، یکی دیگر از تعهدات فروشنده و مالک رسمی است که از عقد بیع ناشی می شود. خریدار می تواند ضمن یک دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و تحویل و تسلیم مبیع را از دادگاه درخواست نماید.
نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در معامله فضولی
دادگاه در رسیدگی به این دعوا بایستی نکات زیر را مورد لحاظ قرار داده و اقدامات لازم برای کشف حقیقت به عمل آورد:
- طرح صحیح دعوا به طرفیت مالک و فروشنده و منضم بودن سند معامله مال مورد ادعا
- احراز صلاحیت دادگاه با توجه به محل وقوع مال غیرمنقول مورد معامله
- احراز عدم وجود پرونده جریانی در رابطه با دعوای اعلام بطلان آن معامله در آن دادگاه یا در دادگاه دیگری
- عدم صدور حکمی در خصوص اعلام بطلان آن معامله از دادگاه صالح یا محکومیت خواهان به خلع ید از آن ملک در حق مالک و یا محکومیت فروشنده به اتهام انتقال مال غیر موضوع دعوا به خواهان
- احراز مالکیت قانونی مالک ( خوانده ) با ملاحظه سند مالکیت مالک و نیز استعلام وضعیت ثبتی ملک متنازع فیها از اداره ثبت اسناد و املاک محل برای اطمینان از عدم انتقال ملک توسط مالک به دیگران
- استماع اظهارات و اطلاعات مسجلین ( امضا کنندگان ) ذیل سند عادی معامله و شهادت شهود تعرفه شده خواهان برای احراز وقوع معامله و نحوه آن.
- توجه به ایرادات خوانده یا خواندگان در رابطه با صحت و سقم ادعای خواهان و بطلان معامله یا تنفیذ آن توسط مالک و نحوه پرداخت ثمن و ایفای تعهدات و غیره.
- انجام تحقیق و معاینه محلی برای احراز صحت تصرفات خواهان و وجود ملک مورد ادعا در محل تعرفه شده با مشخصات اعلامی.
- ارجاع امر به کارشناس برای اعلام نظر در خصوص انطباق ملک مورد معامله با ملک متنازع فیه از حیث حدود و مشخصات و محل استقرار آن و نیز انطباق با سوابق ثبتی موجود در اداره ثبت.
- انجام استعلامات لازم برای احراز آزاد بودن پلاک ثبتی و سند مالکیت ملک از حیث عدم وجود منع قانونی برای انتقال و نیز در رهن و بازداشت نبودن آن.
- استعلام وضعیت مالکیت خودروی مورد معامله و آخرین مالک آن و نیز وجود یا عدم وجود منع قانونی بر انتقال رسمی آن از حیث توقیف یا ممنوع المعامله بودن آن از اداره راهنمایی و رانندگی نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران.
نحوه دفاع مالک در دعوای الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در معامله فضولی
چنان چه خوانده (مالک) حاضر به تنفیذ معامله فضولی نباشد و بخواهد با باطل نمودن آن دعوای خریدار را خنثی نماید، می تواند در -دفاع از دعوای مطروحه علیه خود به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال مورد معامله تا پایان جلسه اول دادرسی با استفاده از حق قانونی خود (ماده ۱۴۱ قانون آئین دادرسی مدنی ) و با رد معامله ، نسبت به طرح دعوای متقابل به خواسته های اعلام بطلان معامله و ابطال قرارداد تنظیمی نسبت به ابطال معامله فضولی اقدام نموده و رسیدگی توأم به هر دو دعوا را بخواهد.
نکته حائز اهمیت اینکه، در صورتی که فروشنده فضولی در دعوای اصلی طرف دعوا قرار نگرفته باشد، باید هم زمان با طرح دعوای تقابل، دعوای جلب ثالث ( فروشنده ) نیز اقامه و او را نیز به دادرسی جلب نماید، چون او یکی از طرفین معامله فضولی است که در دعوای اعلام بطلان آن باید به دفاع از معامله ای که انجام داده است بپردازد. در این صورت، دادگاه ابتدا در خصوص اعتبار و نفوذ عقد رسیدگی کرده و حکم مقتضی در مورد هر دو دعوا صادر خواهد نمود.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام مالک به انتقال و تنظیم سند رسمی به نام خریدار در معامله فضولی
در صورتی که موضوع قرارداد مال منقول از قبیل خودرو باشد، وفق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی، امکان طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی محل انعقاد یا اجرا یا محل اقامت خوانده وجود خواهد داشت. که در صورت تعدد خواندگان انتخاب دادگاه محل اقامت هر یک از خواندگان با شخص خواهان است. لکن در صورتی که موضوع دعوا مربوط به اموال غیرمنقول از قبیل آپارتمان و زمین باشد، به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوا می بایست در حوزه دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. فرض آخر آنکه چنانچه موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، وفق ماده 15 قانون صدرالذکر، در دادگاهی اقامه دعوا می شود، که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، مشروط برآن که دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشاء باشد.
