قبول ملک مورد مزایده توسط محکوم له در واحد اجرای احکام مدنی ، وفق ماده 144 قانون اجرای احکام مدنی در فرضی مطرح شده است، که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید، در مقابل مالک ( محکوم علیه) می تواند ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده، کلیه بدهی‌ها و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و موجب ابطال مزایده دادگاه و مانع انتقال ملک به نام محکوم له شود. بعد از انقضای مهلت مزبور، دادگاه دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد، خواهد داد.
موارد قبول ملک مورد مزایده توسط محکوم له در واحد اجرای احکام مدنی
ماده 144 قانون اجرای احکام مدنی ، بدون این که منطوقاً قبول ملک توسط محکوم له را در برابر طلب خود تجویز نماید، قاعده ای را وضع نموده است که بر اساس آن، مالک می تواند تحت شرایطی از انتقال ملک به محکوم له ممانعت به عمل آورد.
سوالی که مطرح می گردد آن است که در چه مواردی محکوم له می‌تواند ملک را در مقابل طلب خود قبول نماید؟ پاسخ به این سوال مستلزم توجه به مقرراتی است که ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، مراجعه به آن مقررات را اجازه داده است. به موجب این ماده، به استثنای مقررات خاص، سایر ضوابط فروش مال غیرمنقول مطابق مقررات راجع به فروش مال منقول است. بنابراین، از آنجایی که در مقررات خاص برای صدر ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی ضابطه‌ای تعیین نشده است، باید از مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون مذکور یاری جست.
که به موجب مواد اعلامی مقرر شده است:
الف. ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی :
(( هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می شود خریدار نداشته باشد محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم له می باشد. و هر گاه طلبکاران متعدد باشند رای اکثریت آن‌ها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده مناط اعتبار است.))
ب. ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی :
(( هر گاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید، آن مال به محکوم‌علیه مسترد خواهد شد.))
زمان قبول ملک مورد مزایده توسط محکوم له در واحد اجرای احکام مدنی
از جمع مواد ۱۳۱ و ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی این نتیجه حاصل می گردد که در اولین جلسه مزایده مال غیرمنقول، اگر شخصی متقاضی خرید مال مورد مزایده نباشد، محکوم له می تواند مال غیرمنقول را در مقابل طلب خود قبول کند، به شرطی که قیمت ارزیابی شده مال غیرمنقول بیش از طلب محکوم له باشد.
اگر محکوم له بخواهد تمام ملک را در قبال طلب خود قبول کند، نامبرده باید اولاً، موافقت محکوم علیه را اخذ و مابقی ارزش مال را بپردازد.
ثانیا، قانون اجرای احکام مدنی در مورد شرایط و زمان پرداخت مابقی ارزش مال مورد مزایده توسط محکوم له حکمی ندارد.
در این خصوص باید گفت اصل آن است که محکوم له باید مابقی ارزش ملک جهت پرداخت به محکوم علیه را نقداً به صندوق اجرا واریز نماید و دادورز اختیار ندارد پرداخت این مبلغ را به وعده قرار دهد؛ زیرا در قانون چنین اختیاری برای دادورز پیش بینی نشده است و اختیار مذکور در ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی نیز منصرف از این مورد است.
قبول ملک در مزایده دوم توسط محکوم له
از جمع مواد ۱۳۲ و ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز این نتیجه به دست می آید، که چنانچه در مزایده اول، محکوم له از اختیار خود مبنی بر قبول مال استفاده نکند و مزایده تجدید شود، در مزایده دوم نیز محکوم له این اختیار را خواهد داشت که ملک مورد مزایده را به قیمت ارزیابی شده در قبال طلب خود قبول نماید، مشروط بر این که در مزایده دوم نیز خریداری برای ملک نباشد. بنابراین می توان گفت منظور از موارد مذکور در ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، موارد ذیل است:
الف. در اولین مزایده ای که برای فروش ملک برگزار می شود، خریداری نباشد.
ب. به تقاضای محکوم له، مزایده اول تجدید و در مزایده دوم نیز شخصی داوطلب خرید ملک نباشد.
دو مورد مذکور در مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است. بعید نیست بتوان فرض دیگری را نیز به فروض مذکور اضافه کرد و آن فرض این است که بین محکوم له و محکوم علیه توافق شده باشد که محکوم له مال غیرمنقول مورد مزایده را در قبال طلب خود قبول کند.
فرصت دو ماهه محکوم علیه جهت ابطال مزایده دادگاه و ممانعت از انتقال سند انتقال اجرایی
در صورتی که محکوم له از اختیار خود مبنی بر پذیرش ملک در قبال طلب خود استفاده نماید و حتی به فرض این که ما به التفاوت ارزش ملک و طلب خود را به صندوق دادگستری واریز کرده باشد، محکوم علیه به عنوان مالک ملک اختیار خواهد داشت تا ظرف مدت 2 ماه بدهی های خود را به محکوم له را پرداخت و مانع انتقال ملک به او شود. این بدهی ها عبارتند از:
الف. محکوم به مقرر در حکم دادگاه به شرحی که در اجرائیه ذکر شده است.
ب. مبلغی که محکوم له به عنوان ما به التفاوت محکوم به و قیمت ملک به صندوق دادگستری واریز نموده است.
ج . خسارات وارده به محکوم له
د. هزینه‌های اجرایی
در خصوص هزینه های اجرایی باید گفت آن دسته از هزینه های اجرایی که توسط محکوم له پرداخت شده، باید از طرف محکوم علیه به محکوم له پرداخت گردد و آن دسته که مربوط به دولت است، باید به حساب غیرقابل برداشت دادگستری واریز شود. بنابراین، با فقدان هر یک از پرداخت های چهارگانه مذکور، محکوم علیه نخواهد توانست مانع انتقال ملک به محکوم له گردد.
بدیهی است، که دادگاه صالح برای صدور دستور انتقال سند، همان دادگاه مذکور در ماده ۵ قانون اجرای احکام مدنی است و اگر عملیات اجرایی در واحد اجرای دادگاه حوزه دیگر دنبال می شود، صدور دستور انتقال سند قابل تفویض به دادگاه اخیر خواهد بود.
قبول ملک در قبال معادل طلب توسط محکوم له در واحد اجرای احکام مدنی
اگر محکوم له بخواهد ملک را در قبال طلب خود قبول نماید، اصل آن است که تعداد سهام مشاعی از ملک که معادل طلب محکوم له می باشد به او تعلق خواهد گرفت و او نمی تواند تمامی ملک را با پرداخت ما به التفاوت از آن خود بداند. همانگونه که بیان شد، لازمه انتقال تمام ملک به محکوم له، موافقت مالک ملک است، اعم از این که ملک متعلق به محکوم علیه یا شخص ثالثی باشد که در اجرای تبصره ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی، مال خود را برای استیفای محکوم به معرفی کرده باشد.
به هر حال، مطابق ذیل ماده ۱۴۴، دادگاه در صورتی دستور انتقال سند ملک را به نام محکوم له صادر خواهد کرد که مهلت دو ماه مذکور در این ماده منقضی و محکوم علیه از اختیار خود مبنی بر پرداخت کلیه بدهی و خسارات وارده و هزینه های اجرایی و ممانعت از انتقال استفاده نکرده باشد.
سوالی که مطرح می شود این است که اگر محکوم علیه کلیه تعهدات خود به غیر از پرداخت خسارت به شرح مذکور در ماده ١٤٤ قانون اجرای احکام مدنی را انجام داده باشد، اما در مورد میزان خسارات وارده بین او و محکوم له توافق حاصل نگردد، آیا در انقضای دو ماه دستور انتقال سند ملک به نام محکوم له صادر خواهد شد یا خیر؟
در پاسخ به این سوال باید گفت شکی نیست که لازمه ممانعت از انتقال سند به محکوم له، اجرای جمعی تعهدات ماده ١٤٤ برای محکوم علیه پیش بینی شده است. بنابراین، عدم انجام هر تعهدی تأثیری در موضوع نداشته و دادگاه در انقضای مدت دو ماه دستور تنظیم سند را صادر خواهد نمود. فرض فورس ماژور را باید از توضیحات فوق مستثنی کرد.
نکته کاربردی :
ماده ١٤٤ قانون اجرای احکام مدنی در مورد نحوه محاسبه خسارات مذکور در این ماده قاعده‌ای وضع ننموده است. مورد مشابهی قاعده‌ای وضع شده است که چه بسا بتوان از آن برای ماده ١٤٤ بهره جست. تبصره الحاقی به ماده ۲ قانون صدور چک مقرر نموده است که دارنده علاوه بر حق مطالبه وجه چک، مجاز است خسارات وارده را نیز مطالبه نماید.
در مورد این که خسارات مذکور در تبصره الحاقی شامل چه نوع خساراتی می شود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام چنین استفسار شده است که آیا مراد از خسارات و هزینه‌های مقرر در تبصره الحاقی به ماده ۲ قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب 1376/03/10، کلیه خسارات و هزینه‌های لازم از قبیل هزینه دادرسی، حق الوکاله، ضمان ناشی از تسبيب، خسارات تأخیر تأدیه و امثال آن می باشد یا خیر؟
و در صورتی که خسارات تأخیر تأدیه نیز مد نظر است، مبنای محاسبه خسارات، مقررات بانکی است یا مبنای آن عرف می باشد؟ که قاضی به استناد نظریه کارشناس یا سایر طرف نسبت به استخراج خسارات اقدام نماید؟
مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ 1377/09/21 طی قانون استفساریه تبصره الحاقی به ماده ۲ قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب مورخ 1376/03/10 چنین اظهار نظر نموده است:
ماده واحده : منظور از عبارت « کلیه خسارات و هزینه‌های وارد شده… مذکور در تبصره الحاقی به ماده ۲ قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب 1376/03/10» مجمع تشخیص مصلحت نظام، خسارات تأخیر تأدیه بر مبنای نرخ تورم از تاریخ چک تا زمان وصول آن که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اعلام شده و هزینه دادرسی و حق الوکاله بر اساس تعرفه های قانونی است.
بنابراین، می توان چنین نتیجه گرفت که از آن جایی که هزینه های دادرسی و حق الوکاله جزء خسارات دادرسی قسمتی از محکوم به را تشکیل داده اند و خود به خود مشمول پرداخت محکوم به قرار می گیرند، لذا واژه « خسارت » در ماده ۱۴۴ را می توان خسارت تأخیر تأدیه محکوم به، مبلغ ما به التفاوت و هزینه های اجرایی پرداختی توسط محکوم له را به عنوان خسارت محاسبه نمود.
