زمین به دلایل مختلفی از جمله فنا ناپذیری و افزایش روز افزون ارزش معاملاتی و نیز بعنوان مهمترین عامل تولید از دیرباز مورد توجه اشخاص و حکومتها و دولتها بوده و بدین سان حکومتها و دولتها بنا به دلایلی و توجیحاتی همچون توسعه طلبی و افزایش ظرفیت فعالیت های اقتصادی و بسط عدالت اجتماعی با وضع قوانین و مقررات مختلفی از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی مصوب 1358/11/17 که موضوع این مقاله است،اقدام به سلب یا محدود نمودن اجباری حق مالکیت خصوصی اشخاص از گذشته تاکنون نموده اند.که به بیان شرایط و ضوابط آن در این مقاله و ضمانت اجراهای عدم رعایت این ضوابط در مقالات مجزا می پردازیم.
شرایط و ضوابط تملک اراضی و املاک برای طرح های عمرانی و عمومی و نظامی توسط دولت و شهرداری ها چیست؟
در جهت بررسی شرایط تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها جهت طرح های عمومی و عمرانی و نظامی (تملک اجباری حقوق مالکانه) بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی مصوب 1358/11/17 ابتدائا می بایست به بررسی مقررات لایحه قانونی اعلامی از جمله ماده ۱ و ۲ آن و پس از آن به تحلیل حقوقی این مقررات پرداخت.قانونگذاردر ماده (۱) لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی مصوب 1358/11/17 اعلام می دارد.((هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی ،عمرانی و نظامی در وزارتخانه ها یا موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت،همچنین شهرداری ها و بانکها و دانشگاه‌های دولتی و سازمانهایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس “دستگاه اجرایی” نامیده می‌شوند. به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار‌آن قبلاً وسیله “دستگاه اجرایی” یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد “دستگاه اجرایی” می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.))
و در ادامه در ماده ۲ قانون اعلامی اعلام می دارد.((برنامه های مذکور در ماده یک شامل برنامه هایی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی(دستگاه اجرائی) لازم و ضروری باشد.ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه برسد.
تبصره۱-دستگاه اجرائی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید.عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تائید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استانها رسیده باشد.
که با توجه به مواد ۱ و۲ لایحه قانونی اعلامی احراز وجود ۶ شرط بعنوان شروط اصلی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها احراز می گردد.
۱.وجود طرح مصوب
۲. ضرورت و نیاز اجرای طرح در دستگاه اجرایی
۳.تامین اعتبار لازم
۴. عدم وجود اراضی ملی و دولتی جهت اجرای طرح
۵. اعلام رسمی طرح (اعلام به مالک و دارندگان حقوق قانونی )
۶.وجود برنامه زمانبندی جهت اجرای طرح
۱.وجود طرح مصوب
بر اساس ماده یک اعلامی اولین شرط لازم جهت تملک اجباری اراضی توسط دولت و شهرداری ها وجود طرح مصوب عمومی و عمرانی و نظامی بر حسب مورد است.لذا در جهت تبیین بهتر موضوع به تعریف طرح و ضوابط و شرایط تصویب آن می پردازیم.
تعریف طرح
در قانون برنامه و بودجه مصوب 1351/12/10در خصوص مفهوم طرح های عمرانی که غالبا واجد جنبه عمومی اند،در بند ۱۰ ماده ۱ آمده است.((منظور مجموعه ای از عملیات و خدمات مشخصی است،که بر اساس مطالعات توجیهی فنی و اقتصادی یا اجتماعی که توسط دستگاههای اجرائی انجام می شود،طی مدت معین و با اعتبار معین برای تحقق بخشیدن به هدفهای برنامه عمرانی پنجساله به صورت سرمایه گذاری ثابت شامل هزینه های غیرثابت وابسته در دوره مطالعه و اجرا و یا مطالعات اجرا می گردد و تمام یا قسمتی از هزینه های اجرای آن از محل اعتبارات عمرانی تامین می شود.
بر همین اساس نیز در ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی مصوب 1358/11/17 در خصوص ویژگیهای یک طرح عمومی یا عمرانی یا نظامی حسب مورد، ابتدائا می بایست،کلیه مراحل آغاز تا خاتمه پروژه اجرائی با رعایت ضوابط ضرورت و چارچوب های دقیق اجرائی طرح مشخص گردیده باشد و این مراحل بر اساس مطالعات و بررسی کارشناسی شده در مراجع صلاحیت دار مصوب شده و انجام اهداف طرح را امکان پذیر نماید و روش های اجرائی و برنامه زمانبندی و اعتبارلازم تعیین و تخصیص داده شده باشد و نهایتا با طی مراحل مذکور بر اساس ماده 2 قانون اعلامی باید به تصویب بالاترین مقام اجرائی دستگاه اجرائی رسیده باشد.
۲. نیاز دستگاه اجرایی و ضروت اجرای طرح (لزوم تائید طرح توسط مقام ذی صلاح)
در کنار ضرورت وجود طرح مصوب بر اساس مواد (۱) و (۲) لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358/10/17 نیاز دستگاه اجرائی و ضرورت اجرای طرح هم بعنوان شرط دیگر تملک قهری و سلب مالکیت خصوصی افراد در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری باید وجود داشته باشد.که بر اساس مقررات اعلامی شرط احراز تحقق ضرورت و نیاز اجرای این طرح در تصویب بالاترین مقام اجرائی دستگاه اجرائی اعلام شده است و با توجه به ذکر عبارت نیاز و ضرورت در ماده یک لایحه قانونی نحوی خرید و تملک اراضی،میزان تملک اراضی توسط دولت و شهرداری در اجرای طرح های عمومی و عمرانی و نظامی نباید زائد بر حد نیاز و ضرورت دستگاه اجرائی بوده و موجب تضییع و نقض اصل تسلیط حقوق مالکانه اشخاص گردد.
۳.تامین اعتبار لازم جهت تملک اراضی
شرط سوم جهت تملک قهری اراضی و املاک توسط دولت و شهرداری ها بر اساس بخش انتهایی ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی تامین اعتبار مالی لازم توسط دستگاه اجرائی و یا تعیین ردیف اعتبار مالی توسط سازمان برنامه و بودجه جهت اجرای طرح اعلامی است.
۴.عدم وجود اراضی ملی و دولتی جهت اجرای طرح
در تبصره (۱) ماده (۲) لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی به عدم وجود اراضی ملی و دولتی جهت اجرای طرح در جهت بقا واحترام به حقوق مالکیت اشخاص بعنوان شرط ضروری دیگر تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها تاکید شده است.در این تبصره آمده است.((دستگاه اجرائی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید،عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تائید وزارت جهاد کشاورزی و عمران روستایی (در حال حاضر وزارت جهاد کشاورزی یا سازمان زمین شهری یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و اداره کل و شعب مربوط در استانها رسیده باشد)
لازم به ذکر می باشد،در ماده ۱۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی به عدم وجود اراضی ملی و دولتی و در راستای تسهیل روند اجرای این لایحه،قانونگذار دستگاه های اجرائی دولتی را نیز در صورت احراز ضرورت واگذاری املاک در هیات دولت موظف به واگذاری ودراختیار قراردادن املاک خود بصورت بلاعوض جهت اجرای طرح مصوب نموده اند.
۵. اعلام قصد دستگاه اجرائی و شهرداری مبنی بر تملک اراضی و املاک به مالکین
شرط پنجم جهت تملک قهری املاک اشخاص درلایحه قانونی نحوه خرید و تملک اعلام قصد تملک دستگاه اجرائی و شهرداری به مالک یا دارندگان حقوق قانونی ملک مورد تملک است .که بر اساس تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک مصوب 1358/11/17 به دوشیوه به مالک یا دارندگان حقوق قانونی انجام می پذیرد .
۱.ارسال اظهارنامه رسمی یا نامه اداری
۲. یا انتشار در جراید یا آگهی در محل
6.وجود برنامه زمانبندی (رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده )
رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده از جمله شروط اساسی دیگری است، که بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358/11/17 می بایست رعایت شود و به کررات شاهد عدم رعایت این امربه دلایل مختلف اداری و نقض آن توسط دستگاه های اجرائی و شهرداری بلاتکلیفی اشخاص بوده وهستیم و عملا موجب محرومیت مالکین از اعمال هرگونه حقوق مالکانه گردیده بود.که نهایتا با تصویب ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع درطرحهای دولتی و شهرداری مصوب 1367/08/29 و اصلاحیه آن در مورخ 1380/01/22 با رعایت شروطی امکان اعمال حقوق مالکانه فراهم گردید.بموجب این ماده واحده کلیه وزارتخانه ها ،موسسات،سازمان ها،نهادها،شرکت های دولتی یا وابسته به دولت وشهرداری مکلف شدند،درطرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیریا بالاترین مقام دستگاه اجرائی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و دراراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از(حقیقی وحقوقی)قرارداشته و در داخل محدوده شهرها وشهرک ها و حریم استحفاظی آن ها باشد،پس از اعلام رسمی وجود طرح،حداکثرظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
