افراز ملک مشاع 

افراز ملک مشاع از جمله دعاوی املاک مشاع می باشد. اشاعه مالکیت در املاک یکی از عیوب این املاک بوده که باعث کم رغبتی خریداران در خرید این نوع املاک می شود. این اشاعه ممکن است به صورت اختیاری یا به صورت قهری حاصل شود مثل مالکیت مشاع حاصل از وراثت در ماترک متوفی، افراد معمولا در پی راههایی هستند تا این عیب  را رفع کرده و دارای مالکیت مفروزی و کاملی شوند یا از حالت اشاعه خارج گردند، به همین دلیل اقدام به طرح دعوای افراز و یا دستور فروش ملک مشاع می کنند.

لازم به ذکر است، ممکن است به علت تصرف غیرقانونی شریک یا شرکا و عدم امکان عملی انجام مراحل افراز و یا فروش ملک مشاع ، طرح دعاوی دیگری نظیر دعوای خلع ید ، دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی ، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نیز ضرورت یابد. که دارای شرایط متفاوت حقوقی دیگری است.

شرایط افراز ملک مشاع

1.وجود ملک مشاع

2.وجود اموال مشترک مثلی که اجزای آن برابر است یا بهای اجزای آن برابر است مثل حبوبات

3.وجود مال مشترک قیمی متساوی الاجزا مثل برخی املاک

4.تقسیم مال مشترک به نسبت حصه شرکاء

مدارک لازم جهت افراز ملک مشاع 

1.تقدیم درخواست افراز ملک مشاع به اداره سند

2.ارائه سند مالکیت یا  اسنادی که دلالت بر مالکیت می نماید.

تعریف افراز

افراز در اصطلاح حقوقی عبارت است از جدا سازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه یا تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم.

بر اساس این تعریف دعوی افراز عبارت است از دعوی شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم می باشد.

نکته خیلی مهم در این دعوی این است که حتما باید مالکیت شرکا به صورت مشاعی باشد تا امکان طرح این دعوی میسر باشد.

تعریف تفکیک

تفکیک در اصطلاح ثبتی عبارت است از تقسیم و تبدیل مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین، خواه این ملک مشاع باشد خواه مفروز ، مثل اینکه ملک 1000 متری  مفروز یا مشاعی به 5 قطعه 200 متری تفکیک شود. هدف از تفکیک این است که مالک با تفکیک ملک به قطعات کوچکتر هم امکان اخذ سند مالکیت مفروزی و هم امکان فروش قطعات و هم امکان تنظیم تقسیم نامه رسمی را داشته باشد.

همانطور که در مقاله مربوط به اخذ صورت مجلس تفکیکی نیز اشاره شده است، تفکیک ملک با تنظیم صورت مجلس تفکیکی و در اداره ثبت محل وقوع ملک انجام می شود.

تفاوت افراز و تفکیک چیست؟

1.در افراز وجود حالت اشاعه ضروری است، یعنی برای افراز حتما باید ملک بین چند نفر مشاع باشد. اما در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرروری نیست و ممکن است که مالک واحد بنا به اهدافی ملک شش دانگ خود را تفکیک نماید.

2.رسیدگی به افراز علاوه بر اداره ثبت ممکن است، در صلاحیت دادگاه هم باشد. اما تفکیک ملک در صلاحیت اداره ثبت است (به جز موارد استثنایی)

3.در صورتی که مال مشاع باشد و چند شریک داشته باشد، لازمه تفکیک رضایت و توافق کلیه مالکین مشاع است. اما لازمه افراز عدم توافق و تراضی مالکین مشاع می باشد.

4.نتیجه عملیات تفکیک تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط واحد ثبتی می باشد، اما در افراز رای صادر می شود و این رای در صورت عدم اعتراض و قطعیت لازم الاجرا می باشد.

تعریف تقسیم

تقسیم اعم از تفکیک و افراز می باشد. در واقع تقسیم عبارت است از تفکیک حصه هریک از شرکاء ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکا یا از طریق حکم دادگاه در صورتی که بین همه شرکاء تراضی واقع نشود یا برخی از شرکاء غائب مفقود الاثر یا محجور باشد.

مراجع صالح در دعوی افراز املاک مشاع

1.اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیر منقول

2.دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول

شرایط افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت 

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/9/1357در این خصوص بیان کرده است که « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی ان ها خاتمه یافته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نه در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در آن حوزه واقع می باشد». بنابراین طبق این ماده در رسیدگی به دعوی افراز املاک مشاع اصل بر صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال غیرمنقول است. اما این صلاحیت اداره ثبت برای رسیدگی به دعوی افراز نیازمند حصول شرایطی به شرح ذیل می باشد:

1.جریان ثبتی ملک مورد دعوی افراز خاتمه یافته باشد: یعنی عملیات مقدماتی ثبت ملک مورد درخواست افراز انجام و خاتمه یافته باشد.

2.عدم وجود شخص غایب مفقود الاثر یا شخص محجور (صغیر و مجنون) در بین شرکاء ملک مشاع:

در صورتی که بین مالکین مشاعی ملک فرد یا افرادی غایب مفقود الاثر بوده یا برخی از آنها محجور باشند حتی اگر جریان ثبتی ملک مشاع نیز به پایان رسیده باشد اداره ثبت صلاحیت افراز را نخواهد داشت و در این موارد افراز باید در دادگاه و با حضور نمایندگان آنها به عمل آید همچنانکه شبیه این حکم در ماده 313 قانون امور حسبی در خصوص تقسیم ترکه  مابین وراث در فرض وجود محجور یا غایب بین ورثه مقرر شده است.

3.عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک مورد تقاضای افراز

چنانچه افراز ملک مشاع، مستلزم اصلاح مشخصات آن باشد، چون اصلاح موصوف باید با حضور و موافقت تمامی مالکین مشاع صورت پذیرد، بنابراین قبل از حصول این نتیجه اداره ثبت صالح به افراز چنین ملکی نیست.

4.فقدان سند مالکیت معارض نسبت به ملک مورد تقاضای افراز

به صراحت تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع « نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.»

نحوه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت

1.متقاضی افراز ملک باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات ملک و آدرس سایر مالکین ملک مشاع به ثبت محل وقوع ملک نسلیم نماید.

2.مسئول اداره ثبت دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید. این تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال، متصدی بایگانی پرونده را نزد نماینده تعیین شده می فرستد.

3.نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا  نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر، ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول ثبت می رساند.

4.مسئول اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده ثبتی تصمیم لازم را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز، روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید. پس از حضور نماینده در محل و معرفی ملک توسط متقاضی، نماینده حدود آن را با حدود مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق داده و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین ترسیم نموده و قطعات مفروزی را به نرخ منطقه ای ارزیابی نموده  و مراتب را همراه با گزارشی با نقشه به مسئول واحد ثبتی گزارش می نماید.

اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در درخواست افراز

زمانی که تقاضای افراز ملک مشاعی در اداره ثبت مطرح می شود، واحد ثبتی پس از رسیدگی قابل افراز بودن یا غیرقابل افراز بودن آن را اعلام می کند. که این تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز پس از ابلاغ به مالکین قابل اعتراض در دادگاه صالح می باشد. در صورتی که دادگاه پس از رسیدگی  با تصمیم واحد ثبتی مخالف باشد حکم به فسخ آن را صادر و در صورت موافقت آن تصمیم را تایید می کند.

در صورتی که دادگاه تصمیم واحد ثبتی در خصوص غیرقابل افراز بودن را رد کند و ملک را قابل افراز تشخیص دهد، حکم به افراز ملک با تعیین قدر السهم هر یک از شرکا از طریق قرعه صادر می کند.

و اگر به تصمیم واحد ثبتی دال بر عدم امکان افراز ملک اعتراضی نشود، با اخذ گواهی قطعیت عدم افراز می توان نسبت به طرح درخواست فروش ملک مشاع در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقدام کرد.

صلاحیت دادگاه در دعوی افراز ملک مشاع

اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول در رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع می باشد. اما طبق قانون  افراز و فروش املاک مشاع در برخی موارد دادگاه صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارد که این موارد به شرح ذیل می باشند:

1.افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است:

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع، ادارات ثبت فقط در خصوص املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته صلاحیت دارند و با توجه به اینکه دادگستری مرجع عمومی تظلمات می باشد، لذا در خصوص مواردی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده است این دادگاه عمومی است که صلاحیت رسیدگی دارد.

2.افراز املاک مشاع در صورتی که بین مالکین مشاع محجور یا غایب مفقودالاثر باشد.

شرایط رسیدگی دادگاه به درخواست افراز ملک مشاع

1.تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت کلیه مالکین مشاعی

2.عدم لزوم تقویم خواسته در صورت عدم وجود اختلاف در مالکیت ملک:

با عنایت به اینکه دعوی افراز ملک مشاع دعوی غیرمالی شمرده می شود، لذا نیاز به تقویم خواسته ندارد. مگر اینکه در مالکیت محل اختلاف باشد که در این صورت به استناد بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درامدهای دولت مصوب 1373 باید خواسته مقوم شود، اما هزینه دادرسی مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تعیین خواهد شد.

3.ارجاع امر به کارشناسی

توضیح اینکه پس از تعیین جلسه و ضرورت ارجاع به کارشناسی ، کارشناس در معیت نقشه بردار نسبت به امکان افراز یا عدم افراز ملک اعلام نظر می نماید، در صورتی که نظر اداره ثبت با ارجاع امر به کارشناسی تائید گردد، رای صادره قطعی و لازم الاجرا می باشد و هر یک از مالکین می توانند درخواست فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک را ارائه نمایند.

ولی اگر دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی قائل به افراز ملک باشد، اقدام به نقض تصمیم واحد ثبتی و صدور حکم به افراز می نماید و به قدرالسهم هر یک از اعضا به قید قرعه انجام می شود.

آیا بازداشت ملک مانع تفکیک و افراز است؟

تفکیک و افراز اقداماتی هستند که ملک را به قطعات تقسیم می­ کنند اما با هم متفاوتند. تفکیک، اقدامی است که با وجود یک یا چند مالک، ملک به چند قطعه تقسیم می­شود و ید مالکانۀ مالکان به همان وضعی است که از قبل بوده یعنی مالکیت مالک یا مالکان از نظر کیفیت و کمیت تغییر نمی­کند. اختصاص قطعات تفکیکی به مالکان مشاع لازمه­ اش تقسیم و اختصاص قطعات در ازای سهم مشاع آنان است.

برای اقدام در این مورد، استعلام ادارۀ ثبت ضرورت پیدا خواهد کرد و انجام معامله نسبت به قطعات تفکیکی نیز مستلزم استعلام از ادارۀ ثبت مبنی بر عدم اشکال انجام معامله است. در هر دو مورد، موضوع بازداشت، بازدارندۀ اقدام خواهد بود و ملک به همان حالت توقف باقی خواهد ماند. لذا بازداشت، مانع تفکیک ملک نیست و تفکیک ملک بازداشتی موجب تالی فاسدی نخواهد بود.

اما افراز اقدامی است که به قصد تملک سهم مشاعی صورت می­گیرد. بعد از افراز و تنظیم صورتمجلس، قطعات افرازی در سهم اختصاصی مالکان مشاع استقرار می ­یابد یعنی سهم هر مالک در قسمت کوچکتری از ملک اولیه اختصاصی خواهد شد و ید مالکانۀ او از بقیۀ ملک که به شرکا اختصاص یافته، قطع می­ شود. این وضعیت موجب تغییر کیفیت و کمیت ملک مورد بازداشت است و این برخلاف مقتضای مفهوم بازداشت و توقف ملک است. هرگاه بازداشت به صورت سهمی مشاع از شش دانگ نیز باشد موجبات عدم افراز ملک را فراهم خواهد کرد. در نتیجه باید گفت که بازداشت ملک، مانع افراز است.