تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا طرح دعوای فسخ معامله به جهت باطل بودن بخشی از مورد معامله به دلالت ماده ۴۴۱ قانون مدنی، زمانی است ، که عقد نسبت به قسمتی از مورد معامله به هر دلیلی باطل بوده و نسبت به جزئی دیگر صحیح باشد خریدار حق دارد آن قسمت از معامله که صحیح است را به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند یا میتواند ثمن قسمتی که باطل بوده را دریافت کند و عقد را با همان شرایط نسبت به جزئی که صحیح بوده قبول کند.
برای مثال، در فروش زمین به میزان شش دانگ ، پس از معامله، سه دانگ آن مستحق للغیر درآید و مالک آن سه دانگ، معامله فضولی را رد کند معامله نسبت به سهم سه دانگ باطل می شود. که وفق رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور امکان مطالبه قیمت روز ملک به جهت مستحق اللغیر بودن ، برای طرف قرارداد وجود دارد.
شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه | شرایط و نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد به دلیل باطل بودن بخشی از معامله
- احراز وقوع عقد.
- بطلان عقد نسبت به قسمتی از مورد معامله و صحت آن نسبت به بعض دیگر.
- عدم اطلاع خواهان از بطلان عقد نسبت به قسمتی از مورد معامله بنا به جهاتی همچون مستحق للغیر در آمدن آن
- اعلان اراده خواهان مبنی بر فسخ معامله که معمولاً از طریق ارسال اظهار نامه رسمی صورت می پذیرد، ولی اگر از قبل اظهارنامه ارسال نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست، تاریخ اعلان فسخ و ظهور و بروز اراده محسوب میشود.
نکات کاربردی:
- خیار تبعض صفقه مختص بیع نیست، بلکه در کلیه عقود مغابنه ای ( عقدی است که طرفین آن قصد تحصیل سود و منفعت دارند.) راه دارد، بنابراین در عقود رایگان یا مسامحه ای خیار مذکور وجود ندارد.
- خیار تبعض صفقه امکان دارد، برای فروشنده هم ایجاد شود، لذا مختص مشتری نیست.
مستندات مرتبط با طرح دعوا فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه | فسخ قرارداد به جهت باطل بودن بخشی از موضوع معامله
- مواد ۴۴۱ ۴۴۲ و ۴۴۳ قانون مدنی مقررات (اختصاصی)
- مواد ۴۴۵ الی ۴۵۷ قانون مدنی قواعد عمومی خیارات
- قاعد نفی غرر ؛ قاعده لاضرر»؛ قاعدۀ انحلال عقد به عقود متعدد
نمونه دادخواست فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا باطل بودن بخشی از موضوع قرارداد
با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص قراردادها امری لازم و غیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.
آیا خیار تبعض صفقه فقط در جایی که قسمتی از معامله باطل است،راه دارد یا اگر قسمتی از معامله فسخ یا منفسخ گردد هم قابل اعمال است؟
در این خصوص اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد، ولی گروه اکثریت و رویه قضایی به متمایل به این نظر است که خیار تبعض صفقه در فسخ ، انفساخ و اخذ به شفعه نیز راه دارد. هر چند ماده ۴۴۱ قانون مدنی، از بطلان عقد بیع نسبت به بعض مبيع سخن میگوید، لیکن با توجه به وحدت ملاک، می توان قاعده مذکور در ماده را به مورد انفساخ یا فسخ عقد نسبت به جزئی از مورد معامله گسترش داد مادهٔ ۳۳۸ قانون مدنی این نظر را تأیید میکند.
ولی گروه اقلیت و اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره 7/1402/72 مورخ 1402/05/20 قائل به عدم تسری حکم مستحق للغیر درآمدن مبیع به انفساخ، فسخ و اقاله عقد است. در این نظریه مشورتی آمده است:
(( مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی الید ملزم به رد مال به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که حسب مورد مثل یا قیمت مال مسترد شود؛ تکلیف به پرداخت ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن نیز در همین راستا است. حکم مقرر در ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی موید این دیدگاه است.
همچنین قیاس فسخ و انفساخ قرارداد و یا اقاله آن با موارد بطلان قرارداد، قیاس مع الفارق است و محلی برای تسری رأی وحدت رویه یادشده به غیر مورد بطلان قرارداد و یا اخذ ملاک از این رأی وحدت رویه وجود ندارد. ))
اگر خریدار مبیع را به همین شکل نسبت به قسمتی از مبیع که صحیح بوده قبول کند و بخواهد نسبت به قسمتی که باطل بوده ثمن را مسترد نماید، چگونه محاسبه می شود؟
نحوه محاسبه ثمن بخشی که باطل بوده است، در ماده ۴۴۲ قانون مدنی آمده است. بر اساس این ماده، ابتدا موضوع به کارشناسی ارجاع می شود، برای مثال، اگر مبیع ملک باشد و سه دانگ آن مستحق للغير درآمده و باطل شده باشد، ابتدا کارشناس باید کل مال را قیمت گذاری کند و سپس سه دانگ از ملک که در ید مشتری است و معامله نسبت به این قسمت صحیح بوده را جداگانه ارزیابی نماید.
پس از آن نسبتی که بین این دو رقــم بـه دست می آید را ، فروشنده باید به خریدار بدهد. مثلاً کارشناس كل ملک را یک میلیارد تومان ارزش گذاری کند و نسبت به سه دانگی که عقد صحيحاً واقع شده را فرضاً ۴۰۰ میلیون تومان ارزیابی کند، نسبت ۴۰۰ میلیون بـه یک میلیارد می شود، پس در این صورت فروشنده باید مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان به خریدار مسترد نماید.
نکته مهم اینکه، با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 15/07/1393 و ۸۱۱ مورخ 1400/04/01هیات عمومی دیوان عالی کشور مبلغی که به خریدار مسترد می شود، باید به نرخ روز یا همان تورمی که در خصوص اموال مشابه ایجاد شده است، محاسبه شود.
آیا خیار تبعض صفقه فوری است؟ | آیا برای طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه فوریت اعلام فسخ و طرح دعوا ضروری است؟
اکثر حقوقدانان خیار تبعض صفقه را به جهت اقتضای استصحاب در آن غیر فوری میدانند. زیرا قانون حکم به فوریت آن نکرده است و اصل بقای حق است. ولی استاد دکتر شهیدی معتقد به فوری بودن آن هستند ، چون این استصحاب به علت فقدان قابلیت بقا در مستصحب جریان ندارد. البته به نظر با توجه به اینکه اصل بر غیر فوری بودن فسخ است، در موضع شک باید به اصل که همان عدم ضرورت فوریت اعمال فسخ رجوع کرد.
آیا خیار تبعض صفقه در مال کلی فی الذمه هم راه دارد یا مختص عین معین است؟ | آیا امکان طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه نسبت به مال کلی وجود دارد؟
در این خصوص دو نظر وجود دارد.
1.نظریه اول: اکثر حقوقدانان بدون تفکیک در موضوع مورد معامله معتقدند، با توجه به عدم قید در قانون مدنی ، خیار تبعض صفقه در مال کلی نیز راه دارد.
پس اگر مثلاً، در مال کلی ( برنج) یا (گندم ) قسمتی از مبیع متعلق به غیر شود. خریدار حق دارد، نسبت به جزئی از عقد که صحیح است، به استناد خیار تبعض صفقه معامله را فسخ کند.
2.نظریه دوم : که گروه اقلیت را تشکیل می دهند ، موضوع را به دو بخش تقسیم میکنند.
الف. اگر قلمرو خیار تبعض صفقه تمام موارد بطلان و حتی انفساخ و بر هم خوردن بخشی از قرارداد باشد، این خیار در مال کلی هم راه دارد.
مثلاً، در یک عقد بيع ۲٠ لیتر مشروب الکلی به همراه ۲۰ کیلو برنج فروخته شود. در این فرض معامله نسبت به مشروبات الکلی باطل بوده و نسبت به برنج صحیح و قابل فسخ است.
ب. اگر خیار تبعض صفقه محدود به موردی شود که بعض از مبیع ملک دیگری درآید، در این بخش خیار مذکور در کلی راه ندارد، زیرا این فرض تنها در عین معین قابل تصور است . پس اگر مبیع کلی باشد و بخشی از آن که تسلیم شده مال دیگری درآید، درست است که عقد اصلی را نمیتوان به این بهانه فسخ کرد، ولی بر طبق ماده ۲۷۷ قانون مدنی ، طلبکار را نمیتوان مجبور به قبول قسمتی از دین کرد . خریدار میتواند بخش موجود را نیز به فروشنده برگرداند و مطالبۀ همۀ مبیع را بکند.
آیا خریدار آگاه به باطل بودن بخشی از معامله، می تواند نسبت به اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه اقدام نماید؟
به دلالت مادۀ ۴۴۳ قانون مدنی اگر خریدار از بطلان معامله نسبت به بعضی از مورد معامله به جهت فرضا مستحق للغیر در آمدن آن آگاه باشد، حق فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه را نخواهد داشت و فقط میتواند معامله را با همین شرایط قبول کرده و ثمن آن بخشی از معامله که باطل بوده را مسترد نماید.
نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه | نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد به دلیل تعلق موضوع معامله به غیر
به نظر میرسد، قبل از طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه، بدوا بطلان قسمتی از مورد معامله باید ثابت شود، تا شرایط و ارکان اعمال خیار تبعض صفقه به وجود آید، در غیر اینصورت، دادگاه می بایست به جهت عدم طرح صحیح دعوا نسبت به صدور قرار عدم استماع دعوا اقدام نماید.
ولی چنانچه به موجب دو دادخواست خواسته ابطال و فسخ قرارداد مذکور مطرح شود، دادگاه اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه می بایست نسبت به صدور قرار اناطه تا زمان قطعیت دعوای بطلان معامله اقدام نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه | نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد به دلیل تعلق موضوع معامله به غیر
در خصوص اموال منقول، دادگاه عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد ، محل اجرا و محل اقامت طرف قرارداد صلاحیت رسیدگی دارد. ولی در خصوص اموال غیرمنقول ، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال معامله و نیز فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه را دارد.
رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه و مستحق للغیر در آمدن بخشی از مبیع و نحوه جبران خسارت خریدار
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور ، در خصوص تکلیف فروشنده در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد.
با عنایت به مواد 390 و 391 قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان گونه که در رای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خارج است. بنا به مراتب، رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
