کمیسیون ماده 100 شهرداری

کمیسیون ماده 100 شهرداری ها، به موجب قوانین شهرداری ،صلاحیت صدور حکم جریمه یا تخریب بنای غیر مجاز مستحدثه و یا الزام مالک به اعاده تغییر کاربری به وضع سابق را دارد. براساس مقررات مندرج در ماده 100 قانون شهرداری ها و بخش نامه ها و دستور العمل های صادره، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساخت، نسبت به اخذ پروانه از شهرداری مربوطه اقدام نمایند. در غیر اینصورت در معرض تبعات مذکور قرار خواهند گرفت، لذا در جهت ممانعت از تضییع حقوق مالی، طرح اعتراض در هیات تجدیدنظر کمیسیون ماده 100 شهرداری ها و دیوان عدالت اداری ضرورت خواهد داشت.

در چه شرایطی پرونده تخلف ساختمانی یا تغییر کاربری به کمیسیون ماده 100شهرداری ها ارجاع می شود؟

شهرداری ها می‌بایست از عملیات ساختمانی ساختمان‌ های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه ساخت، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع شده باشد، به وسیله مامورین خود جلوگیری نماید. براساس این مقرره قانونی، شهرداری ها به عنوان متولی در امر صدور پروانه ساخت و نظارت در اجرای صحیح مقررات ساخت و ساز در محدوده شهر یا حریم آن تعیین شده اند.

با توجه به ازدیاد ساخت و سازهای غیرمجاز و فاقد پروانه یا خارج از مفاد پروانه ساخت، شهرداری موظف است، روند ساخت و ساز را متوقف نماید، ولی شخصا حق صدور حکم قلع و قمع بنا و یا اخذ جریمه از متخلفین را نداشته و براساس ضوابط اعلامی در ماده 100 قانون شهرداری ها موظف به تشکیل پرونده و ارجاع آن به کمیسیون ماده 100 جهت صدور رای مقتضی دال بر تخریب یا جریمه وفق ضوابط و مقررات قانونی نمایند .

چه تخلفاتی در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد بررسی قرار می گیرد؟

بر اساس ماده 100 قانون شهرداری ها، تخلفات اعلامی زیر در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد رسیدگی قرار می گیرد:

• احداث بنا یا اعیانی بدون اخذ پروانه ساخت و یا احداث بنا خارج از پروانه ساخت یا مازاد بر پروانه صادره توسط شهرداری
• عدم احداث پارکینگ تعرفه شده در پروانه ساخت و یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ مستحدثه در کاربری اعلامی در پروانه
• تجاوز غیرمجاز به معابر شهری
• عدم رعایت ضوابط فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنای مستحدثه و عدم رعایت استاندارهای استحکام بنا
• تغییر کاربری غیر مجاز ( عدم استفاده از بنا در کاربری مندرج در پروانه )
• بررسی تخلفات مهندس ناظر پروژه

حوزه صلاحیت محلی کمیسیون ماده 100 شهرداری ها

به موجب ماده 100 قانون شهرداری ها ، کمیسیون ماده 100 شهرداری به تخلفات اعلامی در بند مذکور در حیطه شهر و حریم آن رسیدگی می نماید و خارج از این محدوده در صلاحیت  کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قرار می گیرد.

نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی در کمیسیون بدوی ماده 100 قانون شهرداری ها چگونه است؟

پس از ارسال گزارشات تخلفات ساختمانی به شهرداری، پرونده توسط واحد فنی و شهرسازی و یا مدیر مربوطه به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارسال می گردد. کمیسیون پس از وصول پرونده ، در بدو امر ابتدا صلاحیت محلی خود را بررسی می نماید. در صورتی که تخلفات واقع شده در محدوده شهر یا حریم آن نباشد، موظف است به صدور قرار عدم صلاحیت است.در غیر اینصورت دستور تعیین وقت رسیدگی صادر می گردد .

با توجه به اینکه غالبا رسیدگی در کمیسیون های ماده 100 شهرداری به صورت غیرحضوری است، بر اساس دستور صادره توسط کمیسیون به ذی نفع اخطار می گردد ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ثبت لایحه دفاعیه به همراه مستندات خود در دبیرخانه اداره کل کمیسیون ماده 100 اقدام نماید. پس از انقضای مدت مذکور، کمیسیون موظف است با حضور اعضا تشکیل جلسه داده و ظرف حداکثر یک ماه نسبت به صدور رای اقدام نماید. لازم به ذکر است، مالک شخصا و یا با معرفی نماینده می تواند نسبت به ثبت لایحه دفاعیه خود اقدام نماید.

بر اساس مقررات اعلامی درتبصره های 11 گانه ماده 100 قانون شهرداری ها، کمیسیون های ماده  شهرداری 100 ، حسب مورد اقدام به صدور یکی از تصمیمات زیر می نماید:

• تبصره 1: اگر مالک زمین یا ملک، در ساخت و ساز اصول فنی را رعایت نکند، ملک را خلاف مشخصاتی که در پروانه درج شده بسازد یا بدون اخذ پروانه شروع به ساخت و ساز کند، شهرداری باید موضوع را به کمیسیون ارجاع دهد. کمیسیون موظف است، ظرف مدت مشخصی موضوع را بررسی کرده و تصمیم لازم را بگیرد و اگر شهرداری مانع ادامه ساخت و ساز شود، باید حداکثر تا 10 روز موضوع را در کمیسیون مطرح کند. شهرداری موظف است تصمیمات کمیسیون را به مالک ابلاغ کند.
•  تبصره 2: اگر اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضروری نباشد، رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا 3 برابر برای هر متر مربع صادر می‌گردد. اگر ذی نفع جریمه را پرداخت نکند، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید.
• تبصره 3: برای اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از 2 برابر تا 4 برابر ارزش معاملاتی به ازای هر متر مربع، رای جریمه صادر می شود. اگر ذي نفع از پرداخت جريمه خودداری كرد، شهرداری موظف است مجدداً پروانه را به همان كميسيون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخريب کند.
• تبصره 4: در خصوص ساخت و ساز بنایی که مجوز از شهرداری ندارد، اگر اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، كميسيون می‌تواند با صدور رأی اخذ جريمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، يک دهم ارزش معاملاتی ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، اگر ساختمان ارزش دريافت سرقفلی داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيش‌تر است از ذي نفع، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداری اعلام كند . برای اضافه بنای زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
• تبصره 5 :در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند از یک برابر تا 2 برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع (به متراژ 25 متر) جریمه کند.
• تبصره 6: شهرداری مکلف است در صورت تجاوز و پیش روی مالک به معابر عمومی، از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارجاع نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده 100 شهرداری است.
• تبصره 7 : مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است، مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند.

شورای انتظامی نظام مذکور موظف است، مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 شهرداری گردد، به حداکثر مجازات محکوم کند.

مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

• تبصره 8: دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام را ملاحظه و در سند قید نماید.
• تبصره 9 :ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن ‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، مشمول تبصره یک ماده 100 نمی شوند.
•  تبصره 10:در خصوص آرای کمیسیون ماده 100، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف 10روز نسبت به آن رای اعتراض کند، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده 100 دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افراد قبلی باشند. رأی این کمیسیون قطعی است.
• تبصره 11: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌ تجدید نظر خواهد بود.

حضور مالک در جلسات کمیسیون ماده 100 شهرداری ها

1. ذی نفع می تواند در مدت ده روز پس از دریافت اخطاریه کمیسیون، اصالتا یا وکالتا به منظور حفظ حقوق خود و با توجه به تخلف مندرج در ابلاغیه اقدام به تنظیم لایحه دفاعیه جامع و متقن به انضمام مستندات لازم نماید. لایحه مزبور در دبیرخانه اداره کل کمیسیون ماده 100 شهرداری به ثبت خواهد رسید.
2. عدم ارائه لایحه دفاعیه مانع ازتصمیم گیری و صدور رای توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری نمی باشد؛ فلذا تصور اینکه، عدم پیگیری پرونده موجب تجدید جلسه رسیدگی خواهد شد، تصوری اشتباه بوده و بعضا عدم ارسال لایحه دفاعیه و عدم پیگیری مناسب پرونده منتج به تضییع حقوق اشخاص می گردد.

انواع آراء صادره در کمیسیون ماده 100 شهرداری ها 

1.رای به تخریب کلی یا جزئی

2.رای به اعاده وضع به حالت مندرج در پروانه ساخت

3.رای به تعطیلی محل

4.رای به وصول جریمه

5.رد شکایت شهرداری

مهلت و نحوه اعتراض به رای کمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری

رای کمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری ، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در کمیسیون ماده 100 تجدیدنظر می باشد و کمیسیون تجدید نظر نیز غالبا بدون تشکیل جلسه رسیدگی و با بررسی محتویات پرونده نسبت به نقض رای یا تایید آن و صدور رای وفق مقررات قانونی اقدام می نماید .رای صادره از سوی کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 شهرداری ها قطعی است.

نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100 شهرداری

با توجه به ایمکه جهات نقض رای کمیسیون ماده 100 شهرداری ، در دعاوی مختلف متفاوت است ، عملا امکان ارائه نمونه اقدام واحد برای این قبیل دعاوی وجود ندارد.

برهمین اساس بهره مندی از خدمات وکیل متخصص دیوان عدالت اداری نقش بسزایی جهت تشخیص نحوه طرح صحیح دعوا و پیگیری حقوق تضییع شده در مرجع رسیدگی کننده خواهد داشت. لذا موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از تخصص وکلای متبحر و دارای سابقه فعالیت قضایی در دیوان عدالت اداری، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی درخصوص کلیه دعاوی مطروحه در دیوان عدالت اداری اعلام می نماید.

ضمانت اجرای عدم پرداخت جریمه کمیسیون ماده 100 شهرداری

با عنایت ﺑﻪ ﺗﺒﺼﺮه ﻫﺎي 2 و 3 مندرج در ﻣﺎده 100 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداريﻫﺎ ﻣﺼﻮب 1334 ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت و اﻟﺤﺎﻗﺎت ﺑﻌﺪي، در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ رأي ﻗﻄﻌﯽ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ماده 100 شهرداری مبنی بر ﭘﺮداﺧﺖ ﺟﺮﯾﻤﻪ ﺗﺨﻠﻒ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ صادر شده ﺑﺎﺷﺪ و ﻣﺘﺨﻠﻒ از ﭘﺮداﺧﺖ ﺟﺮﯾﻤﻪ مقرره ﺧﻮدداري ﮐﻨﺪ، ﺷﻬﺮداري مکلف است، ﻣﺠﺪداً ﭘﺮوﻧﺪه را ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ارﺟﺎع ﮐﻨﺪ ﺗﺎ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن رأي ﺑﺮ ﺗﺨﺮﯾﺐ ﺻﺎدر ﮐﻨﺪ. حکم تخریب صادره قطعی و لازم الاجرا بوده و شهرداری از تاخیر در اجرای رای ممنوع می باشد.

در فرضی که ذی نفع نسبت به رای جریمه صادره توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری تمکین و درخواست تقسیط آن را نماید، پرونده این بار جهت اعلام نظر نسبت به درخواست تقسیط مطروحه به کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری ها ارجاع می گردد.

نحوه محاسبه جریمه کمیسیون ماده 100 شهرداری و میزان آن

به موجب رای وحدت رویه شماره 42 مورخ 1378/02/25 و رای وحدت رویه شماره 210 مورخ 1387/04/02 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ملاک محاسبه جریمه کمیسیون ماده 100 شهرداری ، سال وقوع تخلف است و مشمول خسارت تاخیر تادیه نخواهد شد. همچنین امکان طرح دعوای حقوقی جهت مطالبه جریمه کمیسیون ماده 100 از سوی شهرداری وجود ندارد و شهرداری صرفا می تواند نسبت به ارجاع مجدد پرونده به کمیسیون هم عرض ماده 100 شهرداری جهت صدور حکم تخریب اقدام نماید.

علل نقض آرای کمیسیون های ماده 100 قانون شهرداری در دیوان عدالت اداری

• علل شکلی نقض آراء کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری

عدم رعايت شرايط قانوني در ابلاغ آراي كميسيون ها، صدور آراي كميسيون عليه افرادي غير از خوانده اصلي و به تبع سلب حق دفاع از وي و متعاقباً قطعي شدن رأي صادره و عدم پذيرش اعتراض نسبت به رأي معترض عنه، مستدل و مستند نبودن آراي اصداري (لزوم استناد به اصول شهرسازي كه كميسيون مدعي نقض آن گرديده است)، عدم تعيين سال ساخت به منظور بررسي شمول طرح جامع و طرح تفصيلي در موارد تغيير كاربري و تعيين جريمه، كلي بودن آراء: آراء به صورت كلي (چندين واحد، چندين متر و …) صادر مي شود؛

درصورتي كه مساحت، تخلف، تعداد طبقات، نوع کاربری، تأمين يا عدم تأمين پاركينگ، عرض و ارتفاع ديواركشي ها و بالكن ها قيد نمي گردد، ابهام در اعلام كسري پاركينگ در موارد تغيير كاربري از مسكوني به اداري يا تجاري و… بدون توجه به مجاز بودن تبديل و استفاده از برخي كاربري ها طبق پروانه از جمله مطب پزشك، دفاتر اسناد رسمي و…، عدم ذكر اسامي شركاء علي رغم صدور رأي به طرفيت آنها توسط كميسيون، عدم درخواست تأييديه استحكام از شاكي و صدور رأي بدون لحاظ نمودن آن، عدم ارجاع موضوع به كارشناس رسمي دادگستري به درخواست متقاضي علي رغم عدم وجود منع قانوني حتي پس از نقض رای در شعب ديوان عدالت اداري از مهم‌ترین علل شکلی نقض آرای کمیسیون ماده صد می باشد.

• علل ماهوی نقض آراء کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری

عدم رعايت اصل تناسب در مجازات تعيين شده با تخلف صورت گرفته توسط كميسيون ها، صدور آراي متفاوت در خصوص وضعيت هاي مشابه: به عنوان مثال ساختمان هايي كه در يك كوچه هستند و تخلفشان شبيه به هم است آراي متفاوت در مورد آنها صادر مي گردد، عدم توجه كميسيون ها به آراي صادره از هيأت عمومي ديوان درخصوص موضوعات مربوط به تأمين پاركينگ در زمان احداث بنا، عدم توجه به مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري و نيز مصوبات شوراي اسلامي و در بافت تجاري و …،

عدم توجه به قدمت بنا و تاريخ تصويب و شموليت طرح جامع و طرح تفصيلي در آراي صادره از كميسيون با هدف وصول عوارض بعد از رأي كميسيون، عدم تعيين نوع كاربري قبلي و فعلي از مهمترین علل ماهوی نقض آراء کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری می باشد.

آیا مشمول مرور زمان شدن جرم تغییر کاربری مانع تخریب بنا و مستحدثات احداثی خواهد شد؟

هرگونه تغییر کاربری در زمینهای کشاورزی، در حوزه حریم شهری و یا خارج از آن مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است .اما اگر فرد علی رغم اخذ مجوز تغییر کاربری ، در حوزه حریم شهری اقدام به ساخت و ساز غیر مجاز نماید ، با خطر ارجاع پرونده از سوی شهرداری به کمیسیون ماده 100 شهرداری مواجه خواهد شد.

لکن اگر در خارج از حریم شهری بدون اخذ مجوز قانونی از دستگاه متولی امر ، اقدام به ساخت و ساز نماید، با خطر ارجاع پرونده به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 شهرداری مواجه خواهد شد.

 به عبارت دیگر نباید تصور کرد که اخذ مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی یا مشمول مرور زمان کیفری شدن تعقیب ، به معنای مجاز شدن ساخت و ساز و عدم صدور حکم تخریب از سوی کمیسیون های اعلامی است.

اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری در دیوان عدالت اداری

رای قطعی صادره از کمیسیون ماده 100 شهرداری ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات شکلی یا مخالفت با آنها قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.با توجه به تغییرات صورت گرفته در ساختار اداری دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراض به آرای کمیسیون ماده 100 یک مرحله ای و در یکی از شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری قابل رسیدگی می باشد. لذا پرونده از بدو امر به شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری ارجاع می گردد. ولی نسبت به پرونده های سابق که به شعب بدوی دیوان عدالت اداری ارجاع شده اند ، رسیدگی دو مرحله ای است.

با فرض نقض رای در دیوان، موضوع مجددا به کمیسیون هم عرض کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع می گردد. کمیسیون هم عرض موظف است، بر اساس رای دیوان عدالت اداری، مجددا رسیدگی و اقدام به صدور رای نماید.شعبه هم عرض کمیسیون ماده 100 شهرداری ممکن است با لحاظ رای دیوان عدالت اداری ، مجددا نسبت به صدور رای سابق یا عدم تمکین نسبت به موارد اعلامی دیوان عدالت اداری ، اقدام به صدور رای نماید.

در این صورت باز هم رای  کمیسیون ماده 100 شهرداری مجددا توسط ذی نفع ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد و دیوان عدالت اداری ، این بار در فرض پذیرش اولیه دادخواست مطروحه با اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری ، برخلاف رسیدگی شکلی سابق، اقدام به صدور رای ماهیتی می نماید.

اعاده دادرسی از رای دیوان عدالت اداری در خصوص رای تخریب ، اعاده به وضع سابق و جریمه کمیسیون ماده 100 شهرداری | اعمال ماده 79 نسبت به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری ها

محکوم علیه پرونده چنانچه بنای بر اعاده دادرسی از طریق اعمال ماده 79 قانون دیوان عدالت اداری ( اصلاحی1402/02/10 ) را داشته باشد، می بایست نسبت به ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی یا سامانه ساجد نسبت به ارسال پرونده به دبیرخانه ماده 79 اقدام نماید، پرونده به قضات منتخب رئیس دیوان عدالت اداری ارجاع می شود.

چنانچه قضات منتخب با تائید رئیس دیوان عدالت اداری قائل به خلاف شرع یا قانون بودن رای قطعی صادره باشند، یک بار پرونده توسط ریاست دیوان عدالت اداری با ذکر دلیل جهت رسیدگی ماهوی به شعبه هم عرض دادگاه صادرکننده رای قطعی ارسال می شود.شعبه مذکور مکلف است خارج از نوبت به پرونده رسیدگی و رأی مقتضی صادر کند. رای صادر شده قطعی است.

چنانچه رئیس قوه قضاییه نسبت به پذیرش درخواست اعاده دادرسی موافقت نماید، پرونده مجددا به ریاست دیوان عدالت اداری ارجاع خواهد شد و با صدور دستور، پرونده به شعبه هم عرض یا مرجع بالاتر در دیوان عدالت اداری ارجاع خواهد شد.

لازم به ذکر است، چنانچه رأی قطعی موضوع این ماده از شعبه بدوی دیوان عدالت اداری صادر شده باشد، در این صورت پرونده برای صدور رأی به شعبه تجدیدنظر ارجاع خواهد شد.

توقف اجرای حکم کمیسیون ماده 100 شهرداری ها (دستور موقت جلوگیری از قلع و قمع بنا توسط شهرداری در دیوان عدالت اداری )

شهرداری پس از ابلاغ و اخطار می‌تواند رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری را اجرا کند و با توجه به مهلت 10 روزه اعلامی به ذی نفع جهت اجرای رای کمیسیون ماده 100 شهرداری ، ذی نفع می بایست در جهت جلوگیری از حکم تخریب کمیسیون ماده 100 شهرداری و پلمپ ناشی از تغییر کاربری، امکان احتمالی نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری، توقف عملیات اجرائی را از دیوان عدالت اداری درخواست نماید.

در صورت دریافت دستور موقت در دیوان عدالت اداری ، شهرداری ها  اجازه اجرای رای کمیسیون را تا زمان صدور حکم قطعی نخواهند داشت. رای بدوی دیوان عدالت اداری نیز  قابل تجدیدنظر خواهی در دیوان عدالت اداری و با قطعیت رای امکان از طریق اعمال ماده 79 قانون دیوان عدالت اداری وجود خواهد داشت.

آیا مامور شهرداری هنگام مشاهده تخلف ساختمانی حق تخریب دارد؟

حسب تبصره 7 ماده صد قانون شهرداری مأمورین شهرداری صرفاً می توانند از احداث بنا جلوگیری نمایند و حق تخریب و قلع و قمع ساختمان احداث شده را ندارند مگر اینکه از طریق ماده صد و تبصره‌های آن از طریق کمیسیون ماده صد نسبت به موضوع رسیدگی و رأی قانونی صادرگردد.

بنابر این تخریب تنها از طریق رأی کمیسیون ماده 100 صورت می گیرد و در هنگام وقوع تخلف، مأموران شهرداری صرفاً می‎ بایست از احداث بنا جلوگیری نمایند و حق تخریب و قلع و قمع ندارند.

کدام همسایه نسبت به آرای کمیسیون ماده 100 شهرداری میتواند معترض باشد؟ آیا همسایه جدید بعد از وقوع تخلف ساختمانی میتواند ذی نفع باشد؟

دو دیدگاه قابل ارائه است : اول اینکه ،مطلق همسایه حق شکایت دارد و دوم اینکه ،فعلیت ذی نفع بودن همسایه در زمان وقوع تخلف شرط است. لذا اگر پس از رسیدگی به وقوع تخلف همسایه جدید ایجاد شود یا همسایه تغییر نماید همسایه جدید نمی تواند ذي نفع تلقی گردد و این امر می تواند مورد ایراد طرف دعوا از موجبات ایرادات وارده مطرح گردد، در غیر این صورت تالی فاسد خواهد داشت و پرونده امر دیگر به اتمام نخواهد رسید.

آیا کمیسیون ماده 100 می‌تواند برای دیوارکشی بدون مجوز که ضرورت تخریب ندارد، جریمه تعیین کند؟ طبق کدام تبصره ماده 100 بر اساس طول دیوار یا مساحت زمینی که محصور شده است؟

موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده 100 نمی‌باشد.

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۶۰۹۳ مورخ ۱۳۸۲/۰۷/۲۲ نظر بر عدم صلاحیت کمیسیون ماده 100 در دیوارکشی دارد:

با عنایت به بند ۲۴ ماده ۵۵ و مقررات ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های ذیل آن، دیوارکشی از مصادیق اقدامات عمرانی و احداث بنا نیست و لذا دیوارکشی و محصور کردن اراضی بدون اخذ پروانه از شهرداری از تخلفات ساختمانی به شمار نمی‌ آید و از این جهت پرونده قابل طرح در کمیسیون تبصره (۱) اصلاحی ذیل ماده 100 قانون شهرداری نیست.

لکن چنانچه مالک ضمن احداث دیوار به ملک غیر یا معبر عام تجاوز کند، ذی‌نفع می‌تواند از مراجع ذی‌صلاح رفع تجاوز متخلف را خواستار شود. در مورد تجاوز به معابر، شهرداری می‌تواند وفق تبصره ۶ ماده 100 پرونده را به کمیسیون ارسال دارد.

آیا شهرداری می‌تواند ملکی را که سند مالکیت ندارد و فقط مبایعه‌نامه دارد به کمیسیون ماده صد ارسال ننماید، حکم به جریمه یا تخریب دهد؟ کاربری ملک مسکونی است.

شهرداری حق تخریب علی‌الراس بدون ارجاع به کمیسیون ماده 100 را ندارد، اما با توجه به قاعده «ما من عام و قد خص»، این موضوع دارای استثنائاتی است:

• ساخت و ساز در حریم شهرها به استناد قانون نظارت بر گسترش شهر تهران سال ۱۳۵۲ و اصلاحی سال ۱۳۷۳.
• تجاوز به معابر به استناد تبصره ۲ ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اصلاحی سال ۱۳۶۵.

آیا بعد از احداث بنا ،صدور پروانه امکان پذیر است یا موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده 100 میباشد؟

نص صریح تبصره ۴ ماده 100 قانون شهرداری دلالت بر صلاحیت کمیسیون ماده 100 در رسیدگی به موضوع داشته که با توجه به اصل در مقام بیان بودن امکان صدور پروانه بعد از احداث بنا وجود ندارد. در غیر این صورت اجتهاد در برابر نص پدید می آید همچنین قواعد آمره مربوط به صلاحیت کمیسیون ماده 100 نقض میگردد ضمن اینکه در صورت تردید در صلاحیت کمیسیون ماده 100، صلاحیت آن مرجع استصحاب میگردد. با توجه به تبادر و اصله الظهور پروانه ساختمان دلالت بر «صدور مجوز احداث» قبل از عملیات عمرانی است.

در فرض پیشروی طولی در قسمت حیاط ساختمان، چنانچه همسایه شکایت کند، آیا کمیسیون ماده 100 رأی الزاماً تخریب می‌دهد یا اینکه می‌تواند جریمه هم صادر کند؟

شکایت همسایه لزوماً منجر به تخریب نخواهد بود و نباید باشد. موارد قطعی حکم تخریب، عدم استحکام بنا و یا نظر کارشناس مبنی بر ضرورت تخریب است.

در محدوده روستاها، مرجع ارسال پرونده به کمیسیون ماده ۹۹ دهیاری است. آیا پس از صدور رأی کمیسیون، دهیاری هم حق اعتراض به رأی کمیسیون در دیوان را دارد یا فقط مالک می‌تواند اعتراض کند؟

 استانداری باید معترض باشد، آن هم در دادگاه عمومی ، نه در دیوان عدالت اداری اعتراض مالک نیز در دیوان عدالت اداری مطرح خواهد شد.

آیا احداث دیوار شیشه‌ای در صلاحیت کمیسیون ماده 100 قرار دارد؟

در احداث دیوار با متریال شیشه یا سقف شیشه‌ای، به نظر صدق عنوان و اسم «بنا» نمی‌گردد تا موضوع مشمول صلاحیت کمیسیون ماده 100 گردد. ضمن اینکه تمسک به عام در شبهه مصداقیه حجت نیست. در هر حال، تشخیص صدق عنوان با مرجع قضایی رسیدگی کننده به موضوع است.

اگر شکایت مالک در خصوص اعتراض به رأی تخریب کمیسیون ماده 100 رد شود، آیا مستأجر می‌تواند به رأی معترض باشد؟

1. مستأجر ذی‌نفع اعتراض به رأی می‌باشد. البته به نظر می‌رسد منظور مستأجری به عنوان ذی‌نفع است که در زمان صدور رأی مستأجر باشد. اما در هر حال، آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص مطلق است و شامل تمامی مستأجرین ملک می‌گردد که می‌توانند معترض رأی کمیسیون ماده 100 باشند.( رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۲۱۵ – ۱۳۶۹/۰۶/۲۰.)
2. مستأجر می‌تواند به عنوان معترض ثالث نسبت به رأی صادره از دیوان عدالت اداری اعتراض نماید. این اعتراض باید در دیوان عدالت اداری صورت بگیرد و اعتراض ثالث نسبت به آرای کمیسیون ماده 100 در خود کمیسیون پیش‌بینی نشده است و در این خصوص خلا قانونی وجود دارد. 
3. همچنین، مستأجر می‌تواند مستقلاً از رأی کمیسیون ماده 100 در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری اقدام به طرح شکایت کند. اگر شعبه در این خصوص رأیی مغایر رأی قبل صادر نماید، رأی اخیر ملاک است، زیرا رأی کمیسیون ماده 100 با این شکایت نقض شده و از بین می‌رود و دیگر رأیی باقی نمی‌ماند تا به موجب رأی قطعی دیگر قابلیت اجرایی داشته باشد. در مقابل، می‌توان گفت موضوع از مصادیق لزوم ارجاع به هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است.

آیا پرداخت جریمه در مستحدثات واقع در حریم و بستر رودخانه به شهرداری به موجب رأی کمیسیون ماده 100 برای ذی‌نفع حق مكتسب ایجاد می‌کند؟

وزارت نیرو در صورتی که اعیانی‌های موجود در بستر و حریم آنها و رودخانه‌ها و کانال‌های عمومی و مسیل‌ها و مرداب و برکه‌های طبیعی را برای امور مربوط به آب یا برق مزاحم تشخیص دهد، به مالک یا متصرف اعلام خواهد کرد که ظرف مدت معینی در تخلیه و قلع اعیانی اقدام کند.

در صورت استنکاف، وزارت نیرو با اجازه و نظارت دادستان یا نماینده او اقدام به تخلیه و قلع خواهد کرد. خسارات به ترتیب مقرر در مواد ۴۳ و ۴۴ این قانون تعیین و پرداخت می‌شود (مستند تبصره ۴ ماده ۲ قانون توزیع عادلانه آب). حتی اگر به موجب رأی کمیسیون ماده 100 در حریم و بستر رودخانه رأی کمیسیون ماده 100 مبنی بر جریمه صادر گردد، حتی با پرداخت آن برای ذی‌نفع حق مكتسبه‌ای ایجاد نمی‌گردد تا مانعی برای تخریب مستحدثات واقع در حریم و بستر رودخانه باشد.

آیا مکان مهد کودک هم باید مکان آموزشی باشد یا در خانه مسکونی هم می‌شود بدون مجوز شهرداری مهد کودک دایر کرد؟

جواب هیأت عمومی:  

دایر کردن مهد کودک در کاربری مسکونی جایز نیست و آموزشی محسوب می‌گردد. دیوان عدالت اداری مهد کودک را فاقد صبغه تجاری دانسته است و لذا موضوع را خارج از بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون دانسته و به عبارت دیگر، تغییر مسکونی به مهد کودک را تبدیل مسکونی به تجاری ندانسته است. اما اثباتاً مشخص نکرده که مشمول ماده صد می‌گردد یا خیر و اگر می‌شود، مشمول کدام تبصره می‌باشد.

آیا احداث لانه نگهداری حیوانات، آلاچیق احداثی با آجر و مصالح ساختمانی و گلخانه با اسکلت آهن و شیشه در اراضی با کاربری باغی، بنای خلاف و موضوع رسیدگی کمیسیون ماده 100 محسوب می‌شود؟

برای صلاحیت کمیسیون ماده 100 ، صدق عنوان «اقدام عمرانی» و «عملیات ساختمانی» موضوع صدر ماده صد قانون شهرداری کفایت می‌کند. لذا مصادیق در صلاحیت کمیسیون ماده 100 بوده، اما از میان ضمانت اجراهای موجود، به نظر حکم به اعاده منطبق بر قانون است.

شخصی در زمین متعلق به شهرداری اقدام به احداث بنای غیر مجاز نموده است. آیا ماده 100 صلاحیت رسیدگی دارد؟ دلیل سوال دولتی بودن پلاک می‌باشد.

صلاحیت کمیسیون ماده صد در رسیدگی به تخلفات ساختمانی مطلق بوده و در این خصوص فرقی میان احداث بنا در اراضی دولتی و غیردولتی یا عمومی و یا خصوصی وجود ندارد.

معافیتهای جرائم کمیسیون ماده 100 مشمول چه مواردی است؟

• کلیه مستحدثات قبل از سال ۱۳۵۲
• کلیه مستحدثات مسکونی قبل از مورخ ۱۳۶۶/۰۱/۰۱
• تبصره ۹ ماده 100 مستحدثات قبل از تصویب طرح جامع با داشتن شرایطی

ایثارگران فقط دارای امتیاز معافیت جزئی در عوارض هستند نه جریمه های ماده 100

آیا شهرداری بر اساس ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری و ماده ۱۵۹ قانون اساسی می‌تواند شکایت و دادخواست ابطال رأی کمیسیون تجدیدنظر ماده صد را به دادگاه و محاکم عمومی ارائه نماید؟

بله، ملاک رأی وحدت رویه ۶۹۹ دیوان عالی کشور قابل استناد است. در قالب قیاس مستنبط العله .

آیا عدم پرداخت جریمه‌ای که به استناد تبصره ۲ ماده 100 تعیین شده است، قابل ارجاع به کمیسیون و تبدیل آن به رأی تخریب می‌باشد؟

بله، گرچه در تبصره ۴ ماده 100 مانند تبصره‌های ۲ و ۳ تخریب ثانویه تصریح نشده، ولی ملاک تبصره‌های ۲ و ۳ و طریق اولویت در قیاس اولویت راجع به ضمانت اجرای بناهای احداثی بدون پروانه نسبت به بنای احداثی مازاد بر پروانه چنین اقتضایی دارد. رویه جاری نیز همین است.

آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ میتواند وارد بحث مالکیت شده و رأی بر قلع و قمع بنا صادر نماید یا صرفاً باید ساخت و ساز غیر مجاز و بدون پروانه را مدنظر رأی خویش در کمیسیون قرار دهد؟

ساخت و ساز غیر مجاز میتواند ناشی از تجاوز به مالکیت اشخاص دیگر باشد که ورود کمیسیون در این موضوع با اعتراض مالک مجاور یا حتی بدون آن منعی ندارد اما ورود کمیسیون به بحث اصل مالکیت ملک خارج از صلاحیت ذاتی کمیسیون میباشد.

شهرداری بدون اینکه حکمی تحت عنوان رأی کمیسیونی صادر کند، به علت داشتن بدهی در حد یک ادعا اقدام به پلمپ محل تجاری پاساژ نموده است. مالک اقدام به فک پلمپ نموده و شهرداری تحت عنوان فک پلمپ شکایت کرده است. آیا شکایت شهرداری قانونی بوده و مالک مجازات می‌گردد؟

• در نظریه مشورتی شماره ۱۷۴۴/۷/۹۵ – ۱۳۹۵/۷/۲۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه، شماره پرونده: ۹۷۷-۱۸۲-۹۵ ، تصریح شده است.

ماده ۵۴۳ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ راجع به فک پلمپی است که بر حسب امر مقامات صالح رسمی پلمپ شده باشد. در ماده 100 قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن، جوازی برای پلمپ محل‌هایی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه احداث می‌شوند، توسط مأمورین شهرداری پیش‌بینی نشده و اختیار جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه که در ماده 100 به آن اشاره شده، مجوز پلمپ محل‌های مورد نظر نیست.

شهرداری باید به کیفیت مناسب دیگری از عملیات ساختمانی غیرمجاز جلوگیری کند و همانطور که در قسمت آخر تبصره ۷ ماده مذکور آمده است، در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید؛

در نتیجه، پلمپ محل‌هایی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه احداث می‌شوند، جواز قانونی نداشته و فک آن نیز جرم تلقی نمی‌شود.
حتی شهروند می‌تواند در این موارد شکایت کیفری متقابل تحت عنوان اخلال در کسب و کار و ممانعت از اعمال حق مالکیت علیه شهردار و مسئول اجرائیات و واحد حقوقی شهرداری ارائه نماید (مقابله به مثل). دقت داشته باشید تظلم‌خواهی حق مسلم هر فرد است.

رای وحدت رویه شماره 1243 الی 1247 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع صدور حکم تخریب در کمیسیون ماده 100 شهرداری

الف ـ تعارض در آراء محرز است.

ب ـ مطابق تبصره ۱ ماده 100 قانون شهرداری، در مواردی که عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه انجام شده باشد، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها با احراز اینکه اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در ساختمان احداثی رعایت نشده است، می تواند قلع تاسیسات و بنا های خلاف مشخصات مندرج در پروانه را طی تشریفاتی مورد حکم قرار دهد. نظر به اینکه

اولا:

ارجاع موضوع ضرورت یا عدم ضرورت تخریب بنا به کارشناس رسمی از اختیارات کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری و شعب دیوان عدالت اداری است و در صورت ضرورت جلب نظر کارشناس، حسب مورد به تشخیص کمیسیون ماده 100 شهرداری و شعب دیوان عدالت اداری قابلیت ارجاع به کارشناس را دارد.

ثانیا:

الزام کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری بر اینکه برای صدور حکم بر قلـع بنا موضوع را لـزوما به کارشناس ارجاع کنند و نظر کارشناس را اخذ نمایند، فاقد مبنای قانونی است

و ثالثا:

کمیسیون‌‌ ماده 100 قانون شهرداری به عنوان یک مرجع شبه قضایی د رخصوص احراز عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی موظّف به صدور آرای مستند و مستدل بوده و عدم ارجاع موضوع به کارشناس رسمی توسط آن ها نافی لزوم اتّخاذ تصمیم مستند و مستدل در رابطه با ذکر دلایل عدم رعایت اصول سه‌گانه مذکور نیست.

بنا به مراتب فوق، آرای شماره ۹۸۰۹۹۷۰۹۰۲۸۰۴۲۸۱ـ ۱۳۹۸/۸/۱۴ صادر شده از شعبه ۱۰ بـدوی دیـوان عـدالت اداری که به موجـب رای شمـاره ۹۹۰۹۹۷۰۹۵۶۶۰۰۲۲۷ـ ۱۳۹۹/۱/۳۱ صادر شده از شعبه ۶ تجدیدنظر دیوان عدالت اداری تایید شده و شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۰۸۰۰۲۴۲ـ ۱۳۹۷/۱/۲۲ صادر شده از شعبه ۱۱ بدوی دیوان عدالت اداری که به موجب رای شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۵۶۶۰۱۷۸۵ ـ ۱۳۹۷/۶/۲۰ صادر شده از شعبه ۶ تجدیدنظر دیوان عدالت اداری تایید شده و همچنین رای شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۵۶۱۰۲۷۷۵ ـ ۱۳۹۷/۱۱/۱۳ صادر شده از شعبه ۴ تجدیدنظر دیوان عدالت اداری که بر رد شکایت اصدار یافته اند.

در این حد که صرف عدم ارجاع موضوع ضرورت یا عدم ضرورت تخریب بنا به کارشناس رسمی را توسط کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری موجب نقض رای کمیسیون مذکور ندانسته، صحیح و منطبق موازین قانونی است.

این رای به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹  قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری  مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

نظریه مشورتي 7/99/621 مورخ 1399/06/02 در خصوص تبدیل جریمه کمیسیون ماده 100 به تخریب

استعلام :
در خصوص برخي از پرونده هاي مطروحه در كميسيون ماده 100 شهرداري كه پس از صدور رأي بر پرداخت جريمه پيگيري لازم توسط مالكان در مهلت مقرر صورت نپذيرفته و نسبت به پرداخت اقدامي نكرده اند، شهرداري به استناد تبصره 2 ماده صد قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي پرونده را با پيشنهاد تخريب به همان كميسيون ارجاع مي كند و رأي بر قلع بناهاي مازاد صادر مي شود.

چنانچه مالك پس از صدور رأي قلع بنا جهت پرداخت جريمه به شهرداري مراجعه كند، با توجه به اختلاف نظر قضات عضو كميسيون هاي ياد شده در برخورد با اين گونه موارد خواهشمند است، در اين خصوص اغلام نظر فرماييد:

پاسخ :

با صدور رأي تخريب در اجراي تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي به وسيله كميسيون ماده 100 اين قانون، موجبي جهت اخذ جريمه موضوع رأي قبلي كميسيون داير بر پرداخت جريمه وجود ندارد و شهرداري مكلف به اجراي رأي تخريب است.

بديهي است، مالك قانوناً مي تواند نسبت به رأي تخريب در مهلت سه ماه از تاريخ ابلاغ در ديوان عدالت اداري تقديم دادخواست كند و ديوان بايد در باب رأي تخريب و صدور و يا عدم صدور آن مطابق با مقررات قانوني، اظهارنظر كند

نظریه مشورتي شماره 3631/مورخ 1375/07/10 در خصوص نحوه ابلاغ احکام و اخطاریه های شهرداری

سؤال:

با توجه به این که در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری، کلمه اعلام و ابلاغ به طور مطلق بدون تعیین نحوه و مسؤول اجرای ان ذکر شده است، آیا اعلام و ابلاغ مذکور تابع چه قواعد قانونی می باشد و به چه نحو عمل می شود؟

پاسخ:

در قوانین  و مقررات شهرداری ها نحوه ابلاغ و اعلام احکام و اخطاریه های مربوط به شهرداری ها مشخص نشده و هر چند رعایت مقررات قانون آیین دادرسی مدنی الزامی نیست ولی در نبودن قانون اولی این است که طبق قانون آیین دادرسی مدنی عمل شود.