دعوای بطلان عقد اجاره در فرضی است که قرارداد اجاره از ابتدا باطل باشد. که بنا به عدم وجود شرایط و ارکان صحت قراردادها از قبیل عدم اهلیت طرفین قرارداد ، فقدان قصد و رضایت ، معین نبودن موضوع معامله و نامشروع بودن جهت آن و نیز عدم تعیین مدت در قرارداد ، عدم تعیین مبلغ اجاره بها حادث می شود. البته چنانچه به علت ایجاد عیب موجبات امکان انتفاع و بهره مندی از منافع مورد اجاره در اثنای مدت اجاره برای مستاجر منتفی شود ، از تاریخ تلف قرارداد اجاره منفسخ و قرارداد اجاره باطل خواهد شد.
ارکان و شرایط طرح دعوای بطلان عقد اجاره ( شرایط باطل شدن قرارداد اجاره )
- احراز رابطه استیجاری
- احراز عدم وجود شرایط و ارکان صحت قراردادها
- احراز تلف عین مستأجره یا معیوب شدن عین مستأجره به نحوی که قابلیت انتفاع را به طور کلی از بین ببرد و نتوان آن را رفع کرد یا مدت در عقد اجاره ذکر نگردد.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای بطلان عقد اجاره
مواد ۴۷۸ ،۴۷۹، ۴۸۰، ۴۸۱، ۴۸۳، ۴۹۶ قانون مدنی
دعوای بطلان قرارداد اجاره دعوای مالی است یا غیرمالی ؟
رویه قضایی متمایل به غیرمالی دعوای بطلان قرارداد اجاره هستند ، اما با این حال اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتى شماره ۷/۹۵/۸۷۱ مورخ 1395/04/14 در خصوص فسخ اجاره بیان داشت:
ملاک در تشخیص مالی یا غیرمالی بودن هر دعوی نتیجه و ثمره آن است، از این رو با عنایت به ماده ۴۶۶ قانون مدنی که به شرح آن، ثمره عقد اجاره تثبیت مالکیت مستأجر در منافع عین مستأجره است از این رو دعوی فسخ اجاره دعوای مالی است، ولی دعوی تعدیل مال الاجاره دعوای غیرمالی می باشد.
آیا عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل می شود؟
عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است، اجاره به فوت موجر باطل می شود، اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد، به فوت مستاجر باطل می شود.
آیا اجاره مادام العمر صحیح است؟
مقدمه باید گفت بر طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی مدت اجاره باید معین باشد، والا قرارداد اجاره باطل است، با این استدلال که اجاره عقدی موقت است، لذا مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود. لذا اجاره دائمی مرز میان بیع و اجاره را بر هم می زند و آن دو را نزدیک کند. با وجود این در قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ استثنائاً مستأجر پس از مدت اجاره به انتفاع ادامه می دهد و تخلیه ملک تجاری و فسخ جنبه استثنایی دارد.
نمونه دادخواست بطلان عقد اجاره
با توجه به فنی و تخصصی بودن دعوای بطلان عقد اجاره و دیدگاه ها و رویه های متفاوت قضایی ، در عمل امکان ارائه نمونه دادخواست و لایحه دفاعیه وجود ندارد.
مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک امری لازم و غیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می دارد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای بطلان قرارداد اجاره
درصورتی که موضوع قرارداد ، مال غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد. در غیر اینصورت چنانچه مورد اجاره اموال منقولی همچون اتومبیل باشد، دادگاه محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده دارای صلاحیت رسیدگی است.
نظریه مشورتی شماره 3/93/7 – 16/1/1393 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص بطلان عقد اجاره
استعلام:
چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:
1.در چه زمانی مالک می تواند تقاضای تخلیه نماید؟
2. آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال 1356همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟
3.آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال 1376 تاثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
4. چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضای عقد اجاره مستاجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را در قانون سال 1376 دارد یا خیر؟
5. در صورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند 4 وضعیت مستاجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال 1376 روابط موجر و مستاجر می‌باشد.؟
پاسخ:
1.طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 1376 که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و… مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل است و مالک می‌تواند ضمن طرح دعوای بطلان اجاره نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
2. چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد ذکر جهت منتفی است.
3و4و5 – طبق تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد، در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی نفسه در این مورد تاثیری نخواهد داشت.
نظریه مشورتی شماره 7/96/2587 مورخ 27/10/ 1396 اداره کل حقوق قوه قضاییه در خصوص بطلان عقد اجاره
استعلام:
قراردادی تحت عنوان عقد اجاره بین طرفین موجر مستاجر منعقد گردیده است با این توضیح که در اجاره نامه رقمی اجاره بها تعیین نشده و چنین توافق شده که مستاجر درصد معینی از فروش ماهیانه خود در ملک مورد اجاره را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نماید.
با عنایت به اینکه در حین انعقاد عقد اجاره مال الاجاره به عنوان یکی از ارکان عقد اجاره معلوم نبوده و تصور درستی از میزان فروش وجود نداشته است، آیا عقد اجاره مزبور صحیح می‌باشد و یا به دلیل مجهول بودن مال الاجاره و غرری بودن آن عقد اجاره محکوم به بطلان است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1.توافق طرفین در مورد اجاره بها به نحوی‌که در مورد استعلام بیان گردیده در صورتی که مورد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 بوده باشد، با لحاظ مقررات ماده 3 وسایر مواد این قانون، فاقد ایراد و اشکال قانونی بوده و خدشه‌ای بر روابط استیجاری طرفین وارد نمی‌سازد.
2.چنانچه مورد اجاره مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر 1376 و نیز مقررات قانون مدنی بوده باشد، در صورتیکه در عقد اجاره اساساً مال‌الاجاره تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل و اثر قانونی بر آن مترتب نیست والاّ چنانچه طرفین توافق کرده باشند که اجاره بهای ماهیانه به میزان مقرر از درآمد حاصله از مغازه از طرف مستاجر پرداخت شود، با لحاظ عرف جامعه چنین توافقی بین طرفین قرارداد اجاره به جهت معین بودن اجاره، برای طرفین به منزله تعیین اجاره‌بها از ناحیه آنان محسوب و بدین لحاظ قرارداد اجاره صحیح و دارای اعتبار قانونی می باشد.
