ابطال سند مالکیت در اداره ثبت و صدور سند جدید بدون نیاز به طرح دعوا در محاکم قضایی در بعضی از موارد و تحت شرایط خاصی امکان پذیر است . به‌طور اصولی، ابطال هر سندی، به‌ویژه سند رسمی، در صلاحیت محاکم دادگستری است. اما قانون‌گذار در چند مورد به اداره ثبت اسناد و املاک اجازه داده تا بدون حکم قضایی نسبت به ابطال سند رسمی ملک اقدام نماید .
مواردی ابطال سند مالکیت در اداره ثبت
موارد ابطال سند مالکیت که در صلاحیت اداره ثبت می باشد به موجب قوانین و مقررات ثبتی عبارت است از :
- افراز املاکی که بین مالکین محجور یا غائب وجود نداشته و مبتنی بر تقسیم ترکه نیز نباشد.
در مقاله افراز ملک مشاع توسط دادگاه بیان شد که افراز ملک به‌طور اصولی در صلاحیت اداره ثبت است، مگر اینکه:
– جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
– در بین مالکین محجور یا غایب مفقود الاثر وجود داشته باشد.
– مبتنی بر تقسیم ترکه باشد.
در این حالات، دادگاه صلاحیت رسیدگی به افراز را دارد و در مابقی موارد، اداره ثبت رأساً نسبت به این عمل مبادرت می‌ورزد. در هر حال، چه افراز از سوی دادگاه صورت پذیرد و چه از سوی اداره ثبت، پس از تعیین سهم مالکین و جداسازی حصة هر یک بر اساس نظریه کارشناسی، اداره ثبت براساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، سند مالکیت مشاعی را ابطال نموده و برای هر مالک سند مالکیت شش‌دانگ جدید به نسبت سهم هر کدام صادر می‌نماید.
-
در صورت تقسیم ملک مشاع و تنظیم تقسیم‌نامه رسمی
چنانچه مالکین مشاعی ملک با توافق و تراضی یکدیگر نسبت به تقسیم ملک مشاعی اقدام نمایند، اداره ثبت بر اساس همان تقسیم‌نامه، قطعه هر یک از مالکین را با حدود و صیانت مشخص کرده و اسناد مالکیت مشاعی را باطل نموده و با رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری برای هر قطعه یک سند مالکیت شش‌دانگ جدید صادر می‌نماید.
-
پس از تفکیک ملک
تفکیک ملک در هر حالت با اداره ثبت است. در خصوص آپارتمان‌ها، پس از ساخت و اخذ پایان کار از شهرداری، با درخواست مالک یا مالکین، صورت‌جلسه تفکیکی صادر می‌شود و سند اولیه توسط اداره ثبت باطل گردیده و برای هر قطعه یک سند شش‌دانگ جدید صادر می‌شود. در شهرها، مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری باید رعایت شود و همچنین در واحدهای مسکونی روستاها، نقشه تفکیکی باید به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برسد و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مدنظر قرار گیرد.
ماده ۱۰۶ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ مقرر می‌دارد که در مواردی که مطابق ماده ۱۰۴ سند مالکیت جدید صادر می‌شود، بر اساس مقررات، هزینه قانونی سند مالکیت جدید دریافت خواهد شد. در صورتی که املاک پس از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز یا آپارتمان تفکیک شوند، در صورت درخواست مالک یا مالکین، اداره ثبت مطابق صورت‌مجلس تفکیکی، یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری و دفتر متمم ثبت نموده و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمان‌ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.
-
تجمیع املاک
چنانچه فرد یا افرادی مالک دو یا چند قطعه یا آپارتمان در مجاورت هم باشند و قصد تجمیع املاک و پلاک‌های ثبتی را داشته باشند، با جمع چند شرط که متعاقباً خواهیم گفت، می‌توانند درخواست را به اداره ثبت تقدیم کنند. اداره ثبت نیز با ابطال کلیه اسناد صادره در خصوص قطعات تجمیعی، یک سند شش‌دانگ جدید با حدود اربعه و مساحت و مشخصات جدید صادر می‌کند. در این رابطه، بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، با جمع شدن چند شرط، تجمیع پلاک‌های ثبتی را ممکن دانسته است.
در این بخشنامه آمده است که به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید، به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستان‌ها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای سند مالکیت و ثبت دفتر املاک به آنها داده شده، اجازه داده می‌شود در مواردی که دو یا چند پلاک در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد و یا قطعاتی که به هم وصل هستند، با رعایت مقررات مربوطه و در نظر گرفتن شرایط این دستور، مالک تقاضای تجمیع نماید.
مالک یا مالکین املاک مزبور باید سهام مشاعی برابر در املاک در مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادره، قصد تجمیع حدود داشته باشند. انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد و ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت و بند «ز» نباشد. با ترسیم نقشه و تنظیم صورت‌مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد، مشروط به اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه‌ها و معابر نداشته باشد، می‌توان اقدام کرد.
اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق نمایند. دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک توضیح دهند.
-
انتقال به موجب ارث
پس از فوت مالک، به استناد بند ۴ ماده ۱۴۰ قانون مدنی و ماده ۳۷۳ قانون امور حسبی و مقررات مربوط به ارث و با توجه به گواهی انحصار وراثت، مالکیت بین وراث اشاعه پیدا می‌کند. ولی چون موضوع مبتنی بر تقسیم ترکه است، تقسیم مال غیرمنقول از صلاحیت مستقیم اداره ثبت خارج بوده است. لذا اگر در راستای تقسیم ترکه باشد، به دلالت رأی وحدت رویه شمارهٔ ۷۱۹ مورخ ۱۳۹۰/۲/۲۰، دعوای مذکور باید در دادگاه مطرح شود و پس از صدور حکم به تقسیم ترکه، اداره ثبت نسبت به ابطال سند اولیه اقدام و مطابق رأی دادگاه عمل می‌کند، مگر اینکه وراث با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی با توافق و تراضی یکدیگر تقسیم‌نامه تنظیم نمایند که در این صورت اداره ثبت سند مالکیت اولیه را باطل و مطابق تقسیم‌نامه اقدام کرده و سند مالکیت جدید صادر می‌کند. در این خصوص می‌توان به ماده ۱۲۰ و تبصره ۳ آن و ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت اصلاحی مورخ ۱۳۸۰/۱۱/۸ اشاره کرد. نکته البته شایان ذکر است که اداره ثبت می‌تواند با وصول گواهی انحصار وراثت برای هر یک از ورثه سند مالکیت مشاعی به نسبت سهم‌الارث آنها صادر کند.
-
در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر
در ماده ۱۱۰ اصلاحی مورخ ۱۳۸۰/۱۱/۸ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک، در این زمینه تقاضای مالک بیان داشته که هرگاه ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقال به یک نفر منتقل شود، در صورت ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین، مراتب ذکر می‌شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می‌شود. البته در حال حاضر با توجه به دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت جدید مصوب ۱۳۸۹، اسناد مالکیت به صورت تک برگ صادر می‌شوند.
-
ابطال سند المثنی پس از پیدا شدن سند مالکیت اولیه
به دلالت تبصره ۶ ماده ۱۲۰ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی ۱۳۸۰، در…
صورت اعلام کتبی مالک مبنی بر پیدا شدن سند مالکیت اولیه، چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله‌ای انجام نشده باشد، سند مالکیت المثنی باطل و مراتب پیرو بخشنامه مربوطه اعلام می‌گردد. و چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله‌ای انجام شده باشد، سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوطه ضبط می‌گردد. بند ۳۱۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی نیز به همین موضوع اشاره دارد.
-
در صورت وجود اسناد معارض با این شرط که به حقوق دیگران خلل وارد نشده باشد
همان‌طور که در بخش ابطال سند مالکیت به دلیل تعارض در اسناد گفته شد، به دلالت بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، چنانچه نسبت به یک ملک به طور کلی یا جزئی سند مالکیت برای دو نفر صادر شود و این تعارض در دو سند در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت محرز و مسلم تشخیص داده شود، به دارنده سند معارض که همان دارنده از این ابلاغ به دادگاه سند مؤخر الصدور است، کتباً اخطار می‌شود که ظرف مهلت دو ماه پس از محل وقوع ملک مراجعه کرده و گواهی طرح دعوای ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را به اداره ثبت تسلیم نماید. حال اگر دارنده سند مؤخر الصدور ظرف دو ماه ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را از دادگاه نخواهد و گواهی آن را تسلیم اداره ثبت نکند، دارندۀ سند مقدم الصدور می‌تواند با مراجعه به دادگاه، گواهی عدم طرح دعوا از جانب دارنده سند مؤخر الصدور را دریافت و به سند مالکیت مؤخر الصدور را باطل اداره ثبت ارائه دهد. که در این صورت اداره ثبت راساً اعلام می‌کند و مراتب را به دارنده سند و دفاتر اسناد رسمی اطلاع می‌دهد.
-
در صورت انتقال اجرایی ملک
بند ۳۱۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی بیان می‌دارد که ادارات ثبت پس از طی تشریفات رسمی مبنی بر بی‌اعتباری سند اجرایی و تنظیم و ثبت سند انتقال، به تقاضای خریدار نسبت به صدور سند مالکیت در مورد انتقال اقدام نمایند. بند ۲۶۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و ماده ۱۲۴ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک نیز درباره انتقال اجرایی صحبت کرده است.
-
تغییر در وضع املاک
به دلالت قسمت اول ماده ۴۵ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک املاکی را که پس از پلاک‌کوبی و توزیع اظهارنامه و قبل از درخواست ثبت و آگهی به وسیله اصلاحات خراب می‌شود. باید مالک یا شهرداری مراتب را به اداره ثبت اطلاع دهد. همچنین، اگر خود اداره ثبت اطلاع حاصل کرد، بایستی پس از رسیدگی و معاینه محل، مراتب را در دفتر توزیع اظهارنامه و پرونده مربوطه قید کند. اگر ملک ثبت شده است، این موارد باید در ستون ملاحظات دفتر املاک نیز ذکر شود. هرگاه قسمتی از ملک باقی بماند یا به شهرداری منتقل شود، به همان شماره اصلی ملکی که برای تمام ملک تعیین شده، آگهی خواهد شد. چنانچه قبلاً آگهی و تحدید شده باشد، حدود بقیه تعیین و در صورتی که در دفتر املاک ثبت شده باشد، با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاک و با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه، بایگانی کردن سند مالکیت اولی، سند مالکیت جدید صادر خواهد شد. به عبارتی، با ابطال سند مالکیت اولیه، سند جدید صادر خواهد شد.
-
در صورت ناقص شدن سند مالکیت
بر طبق تبصره ۵ ماده ۱۲۰ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی ۱۳۸۰/۱۱/۸، هرگاه به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا از جهات دیگری قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استفاده نباشد، اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در این ماده، اقدام به صدور المثنای سند مالکیت خواهد کرد و سند مالکیت ناقص را باطل و در پرونده بایگانی می‌نماید.
-
در خصوص اسناد موقوفات عام
ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش، رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱/۱۱/۲۵ در این باره اشعار داشته که از تاریخ تصویب این قانون، کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود برمی‌گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است. چگونگی اجرای این قانون در آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور مصوب ۱۳۷۴ آمده است.
-
در خصوص اسناد مربوط به اراضی موات واقع در خارج از شهرها
بر اساس ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۳۵۶، کلیه اسناد و املاک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیررسمی مربوط به اراضی موات، سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد و واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها، به استثنای اراضی‌ای که توسط مراجع ذی‌صلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است، باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می‌گیرد.
