در قانون مدنی در مبحث قواعد عمومی قراردادها و نیز بخش اجاره به ذکر شرایط بطلان قرارداد اجاره اشاره شده است.که ظاهرا به همین منظور در مقررات قوانین موجر و مستاجر سالهای ۱۳۵۶ ،۱۳۶۲ و ۱۳۷۶که در ادامه مقررات استیجاری به تصویب رسیده است از ذکر شرایط و موارد بطلان عقد اجاره اشاره ای نشده است.به همین منظور در جهت تعیین موارد صحت و بطلان و انفساخ قراردادهای استیجاری می بایست به مقررات عام قانون مدنی مراجعه نمائیم.
لازم به ذکر است،دراین مقاله به مصادیق بطلان و انفساخ در قراردادهای استیجاری خواهیم پرداخت .درخصوص بحث موارد امکان فسخ قرارداد اجاره به تفصیل به ذکر آنها در مقاله های مجزائی بر حسب موضوع و قانون حاکم پرداخته ایم.که با توجه به حجم بالای مطالب از بیان مجدد آنها در جهت ممانعت از اطاله کلام خودداری می نمائیم.که بر حسب نوع موضوع قابل دسترسی در دپارتمان بخش دعاوی اجاره و سرقفلی می باشد.
تفاوت بطلان قرارداد اجاره و انفساخ در قرارداد اجاره
در جهت ورود در بحث ابتدا لازم است به تعریف این دو واژه بپردازیم.
-
بطلان قرارداد اجاره
بطلان قرارداد به معنای آن است که قرارداد اجاره از بدو امر فاقد شرایط صحت بوده و هیچگونه اثر حقوقی بر عقد از بدو امر مترتب نشده است یا به زبان ساده تر هیچگونه عقدی منعقد نشده است.به عنوان مثال شرایط صحت معامله از جمله قصد و رضا در یکی از طرفین عقد وجود نداشته باشد و یا عین مستاجره در زمان انعقاد قرارداد وجود نداشته باشد یا تلف شده باشد.
-
انفساخ قرارداد اجاره
انفساخ قرارداد اجاره در شرایطی حادث می گردد که قرارداد در ابتدا واجد شرایط صحت بوده و منعقد شده و واجد آثارحقوقی گردیده است.ولی در اثنای مدت قرارداد بنا به دلایلی از جمله تلف شدن عین مستاجره قرارداد اجاره اثر حقوقی خود را از دست داده است.
لازم به ذکر است،درمقررات قانون مدنی به کررات واژه بطلان در عام آن که معنای انفساخ را هم در بر می گیرد به کار رفته است.که منظور فاقد اثر شدن قرارداد مذکور می باشد.
موارد بطلان در قرارداد اجاره
۱. شرایط عمومی صحت قراردادها از جمله قصد و رضای طرفین،اهلیت طرفین قرارداد،موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله رعایت نگردد.
۲.عدم رعایت شرایط اختصاصی قرارداد اجاره،از جمله مدت قرارداد اجاره تعیین نشود یا مورد اجاره معین نبوده و مجهول باشد یا انتفای از منافع مورد اجاره ملازمه با زوال آن داشته باشد.
۳.موجر در زمان انعقاد قرارداد قدرت بر تسلیم مورد اجاره را نداشته باشد.
۴.موجر مالک منافع مورد اجاره نباشد و در فرض انتقال منافع،اصیل اقدام به رد معامله نماید.
موارد انفساخ در قرارداد اجاره
۱.درصورتی که در اثنای قرارداد اجاره مورد اجاره به واسطه حادثه کلا یا جزئا تلف شود،نسبت به مقدار تلف شده قرارداد اجاره منفسخ و فاقد اثر حقوقی می گردد.
۲.در فرضی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد.به این ترتیب قرارداد اجاره برای مدت باقی مانده از قرارداد منفسخ میگردد.
۳.درفرضی که در قرارداد اجاره شرط مباشرت مستاجر شده باشد.با فوت مستاجر قرارداد برای باقی مدت منفسخ میگردد.
۴.موجر پس از انعقاد قرارداد و در زمان ایفای تعهد تسلیم،قدرت بر تسلیم عین مستاجره را ازدست بدهد.
