ابطال دستور تخلیه یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است که به کررات از سوی مستاجرین مطرح می گردد.با این توضیح که براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ موجرین با توسل به روش درخواست صدور دستور تخلیه به سهولت اقدام به تخلیه مستاجرین برمی آیند.که چه بسا بعلت عدم رعایت مقررات قانونی مربوط به این قبیل دعاوی منتج به تضییع حقوق قانونی مستاجرین گردد.لذا اشرافیت به مقررات دستور تخلیه امکان طرح دعوی دفاع مقتضی جهت رد دعوی دستور تخلیه و نیز ابطال دستور تخلیه صادره را موجب خواهد گردید.
که در این مقاله به اهم موارد کاربردی این بخش از جمله بررسی شرایط درخواست صدور دستور تخلیه و نحوی ابطال دستور تخلیه صادره و مرجع صالح به رسیدگی خواهیم پرداخت.
شرایط ابطال دستور تخلیه
رعایت شرایط اعلامی در بند مذکور جهت صدور دستور تخلیه حائز اهمیت اساسی است.بر همین اساس شورای حل اختلاف موظف است،در زمان رسیدگی نسبت به رعایت شروط اعلامی در بند مذکور دقت نظرکافی را بنماید.علی ایحال ممکن است،بنا هردلیل توجه به موارد مذکور نشده باشند،بر همین اساس مستاجر می تواند با اثبات فقدان هریک از شرایط اعلامی اقدام به ابطال دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف نماید.
لازم به ذکر است،ممکن است موجر با توسل به قرارداد جعلی اقدام به اخذ دستور تخلیه نماید.که در این فرض موجر می بایست در مقام مدعی اقدام به طرح دعوی مقتضی در مراجع حقوقی و کیفری نماید و با اثبات آن اقدام به ابطال دستور تخلیه نماید.
شرایط طرح درخواست صدور دستور تخلیه
براساس مواد ۱ و ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ وجود شرایط زیر جهت صدور دستور تخلیه الزامی است.
۱.قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۲.دو شاهد در ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.
۳.در قرارداد مدت اجاره تصریح شده باشد.
۴.قرارداد مربوط به املاک غیرتجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
۵.تاریخ انعقاد قرارداد اجاره بعد از تاریخ اجرائی شدن قانون سال ۱۳۷۶ باشد.
۶.مدت اجاره پایان یافته باشد.
مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه
بموجب ماده ۱۸ آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی را خواهد داشت.
اشتباه در صدور دستور تخلیه
ممکن است،مقام صادره کننده دستور تخلیه راسا یا با اعتراض ذی نفع متوجه اشتباه در دستور تخلیه صادره گردد.در قانون و آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ امکان اصلاح یا نقض دستور تخلیه پیش بینی نشده است.که در خصوص امکان ابطال اختلاف نظر حقوقی وجود دارد.گروهی با توجه به ماهیت اداری دستور قائل به امکان ابطال دستور تخلیه از سوی مرجع صادرکننده می باشند.
گروه دیگر که رویه قضایی نیز متمایل به آن است،با استنباط از ماده ۱۸ آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ امکان اصلاح دستور تخلیه را از سوی مقام صادرکننده رد نموده و قائل به این هستندکه مستاجر می بایست با طرح دادخواست ابطال دستور تخلیه اقدام به ابطال دستور تخلیه دردادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک نماید.
دستور موقت توقف عملیات اجرائی نسبت به دستور تخلیه
به صرف طرح درخواست اعتراض مستاجر یا طرح دعوی ابطال دستور تخلیه، عملیات اجرایی دستور تخلیه متوقف نخواهد ماند.لذا مستاجر بخصوص در مواردی که قائل به شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نسبت به مورد اجرا است.می تواند با طرح درخواست صدور دستور موقت توقف عملیات اجرائی همزمان با دعوی اصلی و با ارائه دلایل کافی و سپردن خسارت احتمالی و با شرط پذیرش دادگاه اقدام به ممانعت از اجرای تخلیه جهت حفظ حقوق خود نماید.
