ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی 

ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی یکی از دعاوی بانکی رایج در محاکم دادگستری است. که به علل عدم رعایت شرایط اساسی صحت قراردادهای مصرحه در مواد ۱۰،  ۱۹۰ ، ۲۱۵ ، ۹۵۷ و ۱۲۸۸ قانون مدنی و عدم رعایت مقررات آمره پولی و بانکی کشور، آئین نامه ها و دستورالعمل اجرائی ابلاغی از سوی بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار و سایر مراجع قانونی ایجاد می شود.

توضیح اینکه علاوه بر الزام بر رعایت شرایط اساسی صحت قراردادها که شرط صحت تمامی قراردادهای منعقده است. بموجب ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و تبصره های آن قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی و شروط ضمن آن تا زمانی لازم الاجرا می باشند،که منطبق با قانون عملیات بانکی بدون ربا  و آئین نامه اجرائی آن، مصوبات هیات محترم دولت، قانون پولی و بانکی، دستورالعمل های ابلاغی از سوی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار باشد. در غیر اینصورت موجب ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی و طرح دعاوی احتمالی نظیر ابطال سند رهنی بانک، ابطال اجرائیه بانکی، ابطال عملیات اجرایی ثبتی بانک و …از سوی تسهیلات گیرنده در محاکم دادگستری خواهد شد.

جهات ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

شرایط ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی یا دلایل باطل شدن قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی را می توان به دو بخش جهات عمومی و اختصاصی تقسیم نمود.

که در ادامه به بیان مصادیق مبتلابه آن در مراجع دادگستری خواهیم پرداخت.

• جهات عمومی ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

عدم رعایت شرایط اساسی صحت قراردادها از شرایط ابطال قرارداد های بانکی است.که مصادیق آن عبارتند از:

الف.عدم اهلیت طرفین در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

 ب.صوری بودن قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

پ.عدم تعیین موضوع در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

 ت.نامشروع بودن جهت انعقاد در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

ج.درج کردن شرط خلاف مقتضای ذات عقد در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

 چ.خلاف قانون و نظم عمومی بودن موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

• جهات اختصاصی ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

رعایت قوانین و مقررات پولی و بانکی در تنظیم و اجرای قرارداد های بانکی بر بانکها و موسسات مالی و اعتباری الزامی است. عدم رعایت این مقررات از شرایط ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانک خواهند بود. که مصادیق مبتلا به آن عبارتند از:

الف.صوری بودن موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

ب. عدم تعیین موضوع در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

پ.عدم تعیین حداقل یا حداکثر سهم سود بانک یا شریک در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

ت.عدم رعایت نرخ سود مصوب بانکی در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

که در ادامه به مصادیق شایع دعاوی ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی اشاره می نمائیم.

 – ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی به علت عدم اهلیت طرف قرارداد

داشتن قوه تمیز و تشخیص در موضوعات مالی شرط لازم جهت تنظیم هر نوع قرارداد مالی است. بر همین اساس چنانچه وام گیرنده، وثیقه گذار و ضامن قرارداد بانک بنا به شرایط سنی، بیماری وکهولت سن فاقد قوه تشخیص لازم در امور مالی باشند. قرارداد اجاره به شرط تملیک بانک در معرض باطل شدن قرار می گیرد.

در خصوص اشخاص حقوقی طرف قرارداد با بانک ها و نیز بانک ها و موسسات اعتباری و مالی رعایت مقررات مندرج در اساسنامه از سوی مدیران آنها ضروری است. لذا خارج شدن از مقررات مصوب در اساسنامه می تواند قرارداد بانکی را در بعلت فقدان اهلیت در معرض باطل شدن قرار دهد.

– ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی به جهت صوری بودن

درصورتی که مشخص شود، موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی برخلاف واقع است و عامدا از تصریح موضوع واقعی امتناع شده است، به جهت صوری بودن قرارداد باطل است.

– ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی به جهت عدم رعایت نرخ سود بانکی 

بموجب تبصره ۴ ماده ۴ و تبصره ۲ ماده ۹ دستورالعمل اجرائی قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، حداقل و حداکثر نرخ سود بانکی در قرارداد براساس دستورالعمل ابلاغی شورای پول و اعتبار تعیین خواهد شد.

برهمین اساس تبعیت از دستورالعمل شورای پول و اعتبار الزامی است. عدم رعایت نرخ سود بانکی موجب ابطال شرط سود مازاد در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانک خواهد شد.که بموجب رای وحدت رویه شماره ۷۹۴  مورخ ۲۱/۰۵/۱۳۹۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور (رای وحدت رویه در خصوص ابطال قرارداد بانکی ) نیز دریافت سود مازاد بر مقرر قانونی، برخلاف قوانین بوده و این شرط باطل خواهد بود.

– ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی به جهت عدم تعیین حداقل یا حداکثر سود بانک یا مشتری

بموجب دستورالعمل اجرائی قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، بانک ها در تعیین حداقل و حداکثر سود قرارداد اجاره به شرط تملیک آزادی عمل ندارند. تعیین حداقل یا حداکثرسود بانک در صلاحیت ذاتی شورای پول و اعتباراست. امکان تخطی از آن با توجه به مجهول شدن قرارداد و خصیصه امری بودن قوانین بانکی از موجبات ابطال قرارداد خواهد بود.

نحوه طرح دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی 

اشخاصی که اقدام به اخذ تسهیلات در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی می نمایند. ولی بنا به یک یا چند جهت اعلامی در بندهای فوق الاشاره ادعای تحقق شرایط باطل بودن قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی  یا شروط آن را دارند می بایست با ثبت دادخواست به طرفیت بانک و با ارائه جهت ابطال و دلیل متقن ادعای خود را اثبات نمایند.که با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوع دلایل اعلامی خواهان و دفاعیات نمایندگان بانک به صورت تخصصی و فنی بررسی خواهد شد و در صورت درخواست خواهان یا تشخیص دادگاه اختلافات فنی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد.

دعوای ابطال اجاره به شرط تملیک بانکی دعوی مالی یا غیرمالی است؟

رویه قضایی محاکم در حال حاضر متمایل به مالی بودن دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی است.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

بموجب ماده ۱۱ قانون آئین دادرسی مدنی خواهان می بایست دادخواست ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی را در دادگاه محل اقامت بانک یا موسسه مالی اعتباری مطرح نماید.

نکته کاربردی:

درحال حاضر رویه قضایی واحدی در برخورد با دعاوی ابطال قراردادهای بانکی ازجمله امکان ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی وجود ندارد. هرچند علیرغم الزام قانونی محاکم حقوقی در تبعیت از مقررات آمره قوانین پولی و بانکی در آرای صادره ، غالبا از پذیرش خواسته ابطال کل قرارداد بانکی امتناع نموده و متمایل به ابطال شروط قرارداد های بانکی هستند و در خصوص ابطال بخشی از قرارداد بانکی حساسیت کمتری می نمایند.