ابطال سند ملک توسط طلبکار علیه وراث

ابطال سند ملک توسط طلبکار ، علیه وراث ، ناظر بر ابطال اسناد رسمی انتقال مالکیت املاکی است که توسط ورثه صورت گرفته اند . فرض کنید فردی از شخصی ده میلیارد طلبکار هست اما مدیون فوت کرده و ورثه او نیز نسبت به انتقال مالکیت املاک به جا مانده از متوفی اقدام نموده باشند، در این حالت بهترین اقدام چیست ؟ طلبکار ناگزیر است که برای رسیدن به حق خویش یعنی ده ميليارد عليه ورثه اقامه دعوی نمایید . اما آیا این اقدام (  از طریق اجرای احکام میتواند دستور جلب و بازداشت ورثه را دریافت کنید ) کافی است . و یا باید با دعوایی عليه ورثه به جهت ابطال انتقالات و سند مطرح کرد . به نظر بهترین و مطمئن ترین راه این است که معاملات را ابطال کنیم تا سریعتر به تفاهم و مذاکره برسیم یا حداقل یک مالی برابر با ارزش ریالی طلب طلبکار برای او توقیف شود تا در نهایت با فروش ملک ورثه ای و مزایده آن و طلبکار به طلب خود برسد .

شرایط ابطال سند ملک توسط طلبکار 

• وجود طلب 

برای ابطال سند انتقال مالکیت املاک ورثه ای اولین شرط وجود طلب است . طلب طلبکار باید محرز و ثابت شده باشد بنابراین طلب باید یا ناظر به اسناد رسمی باشد و یا به موجب حکم قطعی دادگاه محرز و اثبات شده باشد .

• نبودن مال و اموال دیگری برای متوفی 

شرط دوم برای ابطال سند ملک توسط طلبکار نبودن مال و اموال دیگری برای متوفی است . به موجب مقررات مواد ،۸۷۰، ۸۶۸٬۸۶۹ قانون مدنی مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی شود مگر پس از ادای دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته و تصمیم آن نیز به نحوی است که ابتدائاً قیمت کفن و دفن میت و دیون و واجبات مالی متوفی استخراج و مابقی چنانچه موجود باشد تقسیم میگردد. و نظر به اینکه انتقال اعیان دارد ترکه تا مادامی که دیون متوفی تأدیه نگردیده نافذ نبوده و نفوذ حقوقی آن بستگی به نظر طلبکار یا طلبکاران. حال اگر ورثه اقدام به فروش و انتقال مالکیت ملکی از مورث خود نموده باشند ولی متوفی اموال دیگری نیز داشته باشد که کفاف بدهی های او را کند در این صورت لزومی بر ابطال معامله و تبع آن ابطال سند مالکیت نیست . زیرا طلبکاران با دریافت طلب خود دیگر حقی بر ماترک ندارند .

• عدم تنفیذ معامله توسط طلبکار 

معاملات ورثه نسبت به ماترک مادامی که دیون متوفی پرداخت نشده است غیر نافذ است . غیر نافذ حالتی بین باطل و صحیح است . یعنی عمل حقوق قانونا به طور کامل انجام نشده است و نیازمند ضمیمه رضایت و اجازه است مانند معامله سفیه و صغیر ممیز که با اجازه ولی قهری و یا قیم صحیح است اما در صورت اجازه ندادن و به اصلاح رد معامله از سوی ولی قهری یا قیم معامله باطل است . در خصوص معامله و انتقال مالکیت اموال متوفی از سوی ورثه نیز به حکم مواد ۸۷۰، ۸۶۸٬۸۶۹ قانون مدنی مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمیشود مگر پس از ادای دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته است . انتقال ترکه تا مادامی که دیون متوفی تأدیه نگردیده نافذ نبوده و نفوذ حقوقی آن بستگی به نظر طلبکار یا طلبکاران دارد . 

مستندات قانونی مرتبط با ابطال سند ملک توسط طلبکار

• قانون مدنی 

مواد ۸۷۰، ۸۶۸٬۸۶۹قانون مدنی 

• قانون امور حسبی 

مواد 25 و 248  قانون امور حسبی

نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند ملک توسط طلبکار علیه وراث

بعد طرح دعوای ابطال معامله و سند انتقال ملک دادگاه ابتدا اقدام به تعیین وقت رسیدگی و اخذ استعلام از سازمان ثبت املاک می نماید .

در این موارد معمولا محاکم ابتدا استعلام می نمایند تا مطمئن شوند اولا مالک ملک مزبور در حال حاضر چه کسی است و دوم اینکه نقل و انتقال به چه شکلی انجام شده است و با توجه به استعلام ملک از اداره ثبت ، دعوا متوجه خوانده است و دعوا به نحوه صحیحی مطرح شده است . سپس دادگاه بعد از احراز موارد فوق ، وارد رسیدگی می شود . دادگاه بعد از احراز طلب طلبکار و احراز معامله و انتقال ملک متوفی توسط ورثه قبل از پرداخت دیون طلبکار اقدام به صدور رای مبنی بر ابطال معامله و ابطال سند انتقال مالکیت می نماید.

خواندگان دعوای ابطال سند ملک توسط طلبکار 

خواندگان دعوای ابطال سند ملک توسط طلبکار علیه وراث ، باید تمامی وراث و منتقل الیه باشد . این دعوا متوجه منتقل کننده ملک و کسی که ملک به او منتقل شده است می باشد . بنابراین باید در ستون خوانده ، نام تمامی وراث به عنوان منتقل کننده و شخصی که سند ملک به نام منتقل شده است درج شود .

مرجع قضایی صالح به رسیدگی دعوای ابطال سند ملک 

دعوای ابطال سند ملک توسط طلبکار علیه وراث با توجه به اینکه در زمره دعاوی مالی و غیر منقول می باشد به حکم ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر داشته است : ” دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد”. باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است .