ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی یکی از دعاوی فنی و پیچیده در مراجع ثبتی و دادگستری است. توضیح اینکه سند انتقال اجرایی ثبتی نتیجه و حاصل عملیات اجرایی ثبت صورت گرفته در ادارات اجرای ثبت است که با درخواست صدور اجراییه ثبتی آغاز و با تنظیم سند انتقال اجرایی پایان خواهد یافت. بنابراین هیچ سند انتقال اجرایی ثبتی قابلیت ابطال را نخواهد داشت، مگر اینکه بدوا وفق مقررات قانونی دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی که مقدمه تنظیم سند انتقال اجرایی است مطرح و به نتیجه برسد.

لازم به ذکر است، بر حسب موضوع پرونده و جهات ابطال عملیات اجرایی ثبتی، نحوه طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی متفاوت است و  علاوه بر ضرورت طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی ممکن است جهت حصول نتیجه مطلوب و ممانعت از اطاله دادرسی حسب مورد مستلزم طرح دعاوی دیگری نظیر ابطال اجراییه ثبتی ، ابطال سند رهنی ، ابطال مزایده ثبتی ، دعوای خلع ید ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نیز ضرورت یابد.

نحوه ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی از طریق ثبت

• با شکایت ذی نفع

به موجب مواد 169 و 172 از آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ، هر کس اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع  که از عملیات اجرایی بنا به دلایلی همچون ادعای تعلق مال توقیف شده به خود و یا تعلق حقی نسبت به آن را داشته یا مدعی  مستثنیات دین بودن مال توقیف شده را دارد یا ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه را داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم نماید و رییس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر می نماید. 

پس از آنکه شکایت به رییس ثبت محل تسلیم گردید، وی مکلف به رسیدگی می باشد و به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، رییس اداره ثبت محل باید نسبت به اعتراض فورا رسیدگی و تعیین تکلیف نموده و نظر خود را اعلام و به طرفین ابلاغ نماید. نظر و رای رییس اداره ثبت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در هیات نظارت استان می باشد .

پس از رسیدگی به موضوع شکایت، اگر دلایل و مدارک استنادی مورد قبول مرجع اعتراض قرار گیرد، رای به فسخ و ابطال عملیات اجرایی به طور کلی یا آن قسمت که بر خلاف قانون بوده است داده می شود .

• به تشخیص رئیس اداره ثبت

بموجب ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ولو اینکه عملیات مزایده با تنظیم صورتمجلس مزایده به اتمام رسیده باشد، باز هم رئیس اداره ثبت حق نظارت بر صحت عملیات اجرایی ثبتی را تا قبل از اعلام خاتمه عملیات اجرایی ثبتی دارد و اگر رئیس اداره ثبت راسا یا بنا به اعتراض ذی نفع نسبت به عدم رعایت تشریفات عملیات اجرایی مطلع شود، می تواند رای بر تجدید عمل اجرایی نماید.رای صادره برابر ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت می باشد.

• هیات نظارت اداره ثبت

بموجب ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا رای رئیس ثبت دال بر قبول یا رد درخواست ابطال عملیات اجرایی ثبتی قابل اعتراض در هیات نظارت می باشد. هیات نظارت وفق محتویات پرونده و با توجه به قانون و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نسبت به صدور رای اقدام می نماید و رای صادره براساس تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰ روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق می شود و رای هیات نظارت نیز قابل اعتراض در شورای عالی ثبت می باشد.

جهات ابطال سند انتقال اجرایی در دادگاه

جهات ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی در دادگاه در واقع همان شرایط ابطال عملیات اجرایی ثبتی است. که مصادیق اهم و مبتلابه آن عبارتند از:

.ادعای تعلق مال توقیف شده به معترض و عدم تعلق آن به متعهد اجراییه ۱. 

۲.ادعای وجود حقی در مال توقیف شده .

۳. ادعای مشمول  مستثنیات دین بودن مال توقیفی توسط متعهد

۴. ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه

۵.ادعای عدم رعایت قوانین و مقررات در مراحل عملیات اجرایی 

نحوه ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی از طریق دادگاه 

در صورتی که صدور دستور خاتمه عملیات اجرایی ثبت از سوی اداره ثبت ، هرگونه رسیدگی به دعاوی ابطال عملیات اجرایی ثبت و  ابطال سند انتقال اجرایی ثبت در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده می باشد. نحوه طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ناشی از احکام دادگستری، بسته به شرایط هر دعوا متفاوت است و همانگونه در بند مذکور بیان شد، سند انتقال اجرایی ثبتی نتیجه و حاصل عملیات اجرایی صورت گرفته در اداره اجرای ثبت است ، بنابراین هیچ سند انتقال اجرایی قابل ابطال نخواهد بود، مگر اینکه بدوا و براساس مقررات قانونی دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی که منتهی به تنظیم سند انتقال اجرایی شده است در کنار دعوای ابطال سند انتقال اجرایی مطرح گردد. در غیر اینصورت دعوا فاقد وجاهت قانونی و قابل استماع نخواهد بود

و هر شخص ذینفع  که از عملیات اجرایی ثبت معترض شده است حسب مورد باید ادعای خود یکی از دلایل همچون ادعای تعلق مال توقیف شده به معترض و عدم تعلق آن به متعهد اجراییه ، ادعای وجود حقی در مال توقیف شده نسبت به غیر، ادعای مشمول  مستثنیات دین بودن مال توقیفی توسط متعهد ، ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه داشته باشد را در دادگاه اثبات نماید. 

و دادگاه با توجه به دلایل و مدارک ابرازی خواهان و مقررات قانون و آئین نامه اجرای اسناد رسمی نسبت به صدور رای اقدام می نماید. رای صادره نیز وفق مقررات قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.

لازم به ذکر است با توجه به اینکه با صدور سند انتقال اجرایی محکوم له یا برنده مزایده مجاز در انتقال موضوع سند اجرایی است. بهتر است خواهان نسبت به طرح درخواست توقیف عملیات اجرایی نیز جهت انتقال سند رسمی اقدام نماید. 

رای وحدت رویه ابطال سند انتقال اجرایی 

بموجب رای وحدت رویه شماره 784 هیات عمومی دیوان عالی کشور 26/09/1398 در خصوص مرجع صالح به رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به مال توقیف شده در اداره اجرای اسناد رسمی و متعاقبا ابطال سند انتقال اجرایی مقرر شده است.

(( نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب 27/06/1322 ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب 11/06/1387 ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.))

وضعیت سند مالکیت پس از ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی در دادگاه 

صدور حکم قطعی مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی، موجب بی اعتباریِ سند مالکیت صادره بر اساسِ آن نیز خواهد بود، حتی اگر عملاً سند مالکیت ابطال نشده باشد.

لذا جهت امکان رسیدگی دادگاه، اضافه نمودن خواسته ابطال سند مالکیت جهت تسریع در رسیدگی و اخذ حکم قطعی در متن دادخواست لازم و ضروری است.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی 

در فرضی که عملیات اجرایی ثبت خاتمه یافته باشد،‌ طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی و ابطال سند انتقال اجرایی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است و از صلاحیت اداره ثبت خارج است.