دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی 

ابطال صورتمجلس تفکیکی زمانی مطرح می شود، که فرضاً پیش خریدار واحد شماره 4  را به عنوان مثال، با پارکینگ مشخصی خریداری نموده باشد. اما در موقع صدور سند مالکیت، سند پارکینگ دیگری به وی تعلق گیرد  یا انباری دیگری در مبایعه نامه وی درج شده باشد. ولی در سند رسمی مالکیت و صورت مجلس تفکیکی به صورت دیگری اعلام شده باشد. یا مالک در اعلام برخی از پلاکها یا پارکینگها یا انباری سهواً  مرتکب اشتباه شده باشد، که اصلاح آن به حقوق دیگران خلل وارد نماید. یا اصلا صورت مجلس تفکیکی به امضای مالک نرسیده و شخص دیگری با جعل امضای مالک یا سایر شرکا  نسبت به نحوۀ تفکیک سند اقدام نموده یا ملک دارای مالکین مشاعی دیگر بوده، اما تنها یک مالک نسبت به تفکیک ملک به دلخواه خود اقدام کرده است. و  یا مقررات قانونی در تنظیم صورت مجلس تفکیکی رعایت نشده باشد.

جهات طرح دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی

1. احراز وقوع تخلف در صدور صورت مجلس تفکیکی
2. موضوع از موارد اشتباه در صدور صورت مجلس تفکیکی نباشد که خللی به حقوق اشخاص دیگر وارد نمی کند.زیرا در این صورت موضوع در صلاحیت اداره ثبت است. تشریح موضوع دعوا صورت مجلس تفکیکی زمانی صادر می شود که مالک یا مالکین ملک قصد تفکیک و تبدیل آن به قطعات کوچکتر را داشته باشند.
3. عدم رعایت مقررات ماده 101 قانون شهرداری ها نسبت به اراضی و اعیانی های واقع در محدوده شهر و حریم شهری و عدم اخذ مجوز شهرداری
4. عدم رعایت مقررات ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی  و عدم اخذ مجوز سازمان جهاد کشاورزی
5. عدم رعایت مجوز تفکیک اراضی در بافت های روستایی از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

در چه حالتهایی امکان خدشه و  طرح  دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی وجود دارد؟

• اول: در تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد این حالت خود به ۲ بخش تقسیم می شود؟

الف) رسیدگی و رفع اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد نکند به دلالت بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک رسیدگی به موضوع و رفع اشتباه در عملیات تفکیکی در صلاحیت هیئت نظارت است و وفق مقررات نسبت به اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح اسناد مالکیت اقدام میشود.

ب) رسیدگی و رفع اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد کند، در این حالت به دلالت مفهوم مخالف بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک، دادگاه صالح به رسیدگی و رفع اشتباه و اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح اسناد مالکیت است.

نکته کاربردی:

به نظر می رسد در این فرض ( اشتباه در صدور صورت مجلس تفکیکی ) تقدیم دادخواست با خواسته اصلاح صورت مجلس تفکیکی و اصلاح سند مالکیت نزدیک به صواب باشد تا خواسته ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال سند مالکیت ملک .

• دوم : اگر صورت مجلس تفکیکی غیر از موارد اشتباه مورد خدشه بوده و مطابق مقررات صادر نشده باشد.

 در این حالت مثل جعل یا عدم امضای ،مالک باید خواسته ابطال صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن ابطال سند یا اسناد مالکیتی مطرح شود، زیرا اساس و پایه حدود و ثغور ملک و مشترکات و قسمتهای اختصاصی یا پارکینگها باید جابه جا شود که در هر صورت در صلاحیت دادگاه است.

نحوه ابطال صورتمجلس تفکیکی توسط اداره ثبت و  دادگاه  | نحوه تغییر و اصلاح صورتمجلس تفکیکی توسط اداره ثبت 

تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد، مالک یا مالکین میتوانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه، درخواست تغییر یا ابطال صورت مجلس تفکیکی را بنمایند. زیرا ملک هنوز حالت مشاعی خود را از دست نداده است.

 مشکل زمانی ایجاد می شود ،که پس از جداسازی و تفکیک ملک، مالک پلاک اصلی وکالتاً یا اصالتاً واحدهای مجزا شده را با حدود اربعه مشخص و درج استقرار پارکینگ و انباری و قسمتهای مشترک به دیگران میفروشد. که در این حالت چنانچه شرکا تماما رضایت به تغییر و ابطال صورتمجلس تفکیکی نمایند.

 با عنایت به تعارض هر گونه تغییر در صورتمجلس تفکیکی با حقوق شخص ثالث، ذی نفع ناگزیر جهت طرح دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی در دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

خواندگان دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی 

خواهان باید در طرح دعوا ، کلیه مالکین آپارتمان را طرف دعوا قرار دهد و به نظر می رسد اداره ثبت نیز باید طرف دعوا واقع شود تا دفاعیات خود را ارائه دهد.

سؤال: بر فرض اینکه برای مثال آپارتمان ۵ واحد داشته باشد و مالک ملک کلیه واحدها را با مبایعه نامه عادی در تاریخهای متفاوت به دیگران پیش فروش یا بیع نماید و برای هر واحد نیز در مبایعه نامه یک پارکینگ اختصاصی قید کرده باشد. اما موقع صدور صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مالکیت ملک برای هر واحد، به هر دلیلی ( از جمله تخلفات ماده 100 شهرداری و طرح موضوع در کمیسیون  ماده 100 شهرداری )  مشخص شود کل آپارتمان دارای سه واحد پارکینگ اختصاصی صرفاً برای سه واحد است، در این فرض تکلیف مالکین یا خریداران چیست؟

الف.به نظر میرسد باید به تقدم و تأخر مبایعه نامه توجه شود. اگر فروش واحدها قبــل از تفکیک ملک بوده که معمولاً به صورت پیش فرض است باید ۳ پارکینگ موجود به سه خریداری که مقدم اند، اختصاص پیدا کند و اگر این گونه نشده است و صرفاً یکی از پارکینگ ها به خریدار پنجم از لحاظ زمانی اختصاص یافته باشد، آنکه خرید وی مقدم بوده ، ولی در حال حاضر سند وی برخلاف مبایعه نامه بدون پارکینگ صادر شده است، می تواند دادخواست ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال اسناد مالکیت را تقدیم نماید.

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۰۲ مورخ 1399/12/11خود نیز بیان داشته است:

 «اولاً، پارکینگ براساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد ، نصاب متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است.

 ثانیاً، مالک اولیه (سازنده برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تأمین کند و در پروانه ساختمانی نیز براساس تعداد آپارتمانهای احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج میشود.

 بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمانهای احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صورت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به آنها واگذار شود. مگر آنکه احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تشخیص مصداق حسب مورد با مرجع رسیدگی کننده است. ضمنا خریدار بعدی آپارتمان به عنوان قائم مقام ید ماقبل خود از حق اولویت برخوردار است. ))

ب.اگر طبق تقدم و تاخر بیع نامه ها دو واحدی که مؤخرند، علی رغم اینکه پارکینگ در مبایعه نامۀ آنها ذکر شده اما پارکینگی در طبیعت به غیر از آن سه پارکینگ وجود نداشته باشد، خریدار میتواند قیمت پارکینگ را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند یا عقد را فسخ نماید؛ بنابراین حق الزام به تحویل پارکینگ را ندارد. زیرا الزام و اجبار او عملاً غیر ممکن است.

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ 1399/06/18 خود نیز بیان داشته است:

((… ثانیاً، چنانچه بیع دیگر واحدهای آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد، پارکینگ برای آخرین بیع منعقده باقی میماند و در واقع موضوع عقد این بیع تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیر مقدور بوده و مستند به بند یک مادۀ ۲۳۲ قانون مدنی از جمله شروط باطل است. به موجب ماده ۲۴۰ همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی، خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد، مگر آنکه خریدار در زمان عقد به غیر مقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است.

 ثالثاً، در صورت عدم تقدم و تأخر ،معاملات مالکیت پارکینگهای موجود بدون لحاظ پارکینگ ، مزاحم به قید قرعه تعیین و با لحاظ بند فوق برای خریدار فاقد پارکینگ اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت باقی است.))

آیا در مقررات فعلی عنوان پارکینگ مزاحم وجود دارد یا خیر؟

اداره حقوقی در نظریه مشورتی فوق الذکر به شمارهٔ ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ 1399/06/18 در پاسخ به این سؤال که شخصی به تحویل پارکینگ متعهد شده و در خصوص نحوه تقسیم پارکینگ توافق نشده است و یکی از پارکینگها مزاحم است؛ اعلام داشته است:

 اولاً ، در مقررات مربوط به شهرسازی عنوان پارکینگ «مزاحم پیشبینی نشده است و پارکینگ مزاحم اصولاً پارکینگ نیست؛ چرا که مالک چنین پارکینگی متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات به نحو مطلق نیست و بر این اساس در تخصیص پارکینگها لحاظ نمی شود.

خاطر نشان میسازد، با وجود این در عمل نمی توان واقعیتهای موجود را از نظر دور داشت، چرا که تا قبل از الزامی شدن اختصاص پارکینگ مجزا برای هر واحد پارکینگها به صورت مشاعی ساخته می شد. که هنوز نیز وجود دارد و از گذشته تاکنون با توافق ساکنین به همین نحو مورد استفاده قرار میگیرد و برخی از آنها مزاحم هستند، یعنی نیاز به جابه جایی خودرو دارد.

اگر فروشنده به تخصیص پارکینگ برای آپارتمان مورد معامله محکوم شده است، چنانچه براساس ضوابط شهرداری و وضعیت پارکینگهای مربوط به ساختمان ، احداثی امکان تأمین پارکینگ و اجرای حکم نباشد، نحوه اجرای حکم به چه صورت است؟

 با توجه به ملاک ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، چنانچه محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه تعیین و از محکوم علیه وصول میشود؛ بنابراین دادگاه قیمت آن را با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی از طریق کارشناسی تعیین و از محکوم علیه وصول میکند (بخشی از نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۶۲ مورخ 1391/05/21)  لازم به ذکر است ، کارشناس باید قیمت روز ملک را اعلام نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی

همانگونه که بیان شد، چنانچه شرکا به صورت توافقی قائل به تغییر و اصلاح صورتمجلس تفکیکی در اداره ثبت نباشند، ذی نفع می بایست با طرح دادخواست به طرفیت تمامی شرکا در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقدام به اثبات حقوق تضییع شده خود نماید.