تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟ مستنبط از ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ و بند (د) ماده یک آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها  مصوب ۱۳۸۶ هر گونه اقدامی که مخالف با تداوم و بهره برداری و استمرار استفاده از اراضی زارعی و باغات گردد، به منزله تغییر کاربری است و موارد مبتلا به آن غالبا در قالب ساخت و سازهای غیرمجاز همچون ساخت اماکن مسکونی و تجاری و تفریحی و صنعتی نمود پیدا می کند.

در تغییر کاربری اراضی ، ضرورتی دال بر استفاده از اراضی زراعی و باغات با کاربری جدید نمی باشد، بلکه صرف تغییر تداوم و بهره وری و ممانعت از استمرار استفاده از اراضی زراعی و باغها موجب تحقق تغییر کاربری خواهد شد .لازم به ذکر است، با توجه به حجم و پیچیدگی بالای موضوع تغییر کاربری اراضی کشاورزی در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی بصورت مجزا به آنها پرداخته ایم. 

مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی

بر مبنای ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی  (موضوع ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹ ت ۳۷۱۱۰ ه مورخ ۱۹/۰۴/۱۳۸۶ هیات وزیران )، اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی خواهد گردید.

1.  ایجاد بنا و تاسیسات
2. برداشت و یا افزایش شن و ماسه
3. گود برداری
4. خاک برداری و خاک ریزی
5. پی کنی
6. دیوارکشی اراضی 
7. احداث جاده و راه
8. احداث کوره های آجر و گچ پزی
9. ایجاد سکونتگاههای موقت
10. دپوی زباله، نخاله، مصالح ساختمانی و صنعتی و ضایعات فلزی
11. رها کردن پس آبهای واحدهای صنعتی و فاضلاب شهری و ضایعات صنعتی 
12. عبور شبکه برق
13. لوله گذاری 
14. سوزاندن، قطع و خشک کردن و ریشه کنی درختان به هر طریق 
15. احداث راه آهن و فرودگاه و مراکز تفریحی و صنعتی 
16. احداث طرح های عمومی و عمرانی جهت خدمات عمومی 
17. احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
18. محوطه سازی شامل سنگ فرش کردن، آسفالت کاری، جدول گذاری و سنگ ریزی 
19. احداث پارک و فضای سبز
20. مخلوط ریزی و شن ریزی
21. انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای کشاورزی.

براساس مصوبه اعلامی هیات وزیران، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی موظف است، در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.

تعریف اراضی کشاورزی :

اراضی کشاورزی اعم از زمین های زراعی و باغ هستند. که عبارتند از اراضی تحت کشت، آیش، باغات اعم از آبی و دیم و دایر و بایری که سابقه بهره برداری داشته باشد.

چه اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشند؟

براساس ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اراضی و باغ های خارج از محدوده شهرها و شهرک ها مشمول مقررات این قانون هستند.

چه اراضی خارج از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشند؟

1. اراضی زراعی و باغ های داخل در محدوده شهرها و شهرک ها 
2. اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه مقررات مقرر در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مستثنی می باشند. (تبصره ۵ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها الحاقی 1385/08/01
3. اراضی دارای کاربری متفاوت از نوعیت باغ و اراضی زراعی و باغی مصوب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری مانند تعریف طرح گردشگری در اراضی واقع در حریم شهر.

تشخیص کشاورزی بودن اراضی توسط چه مرجعی انجام می شود؟

مرجع تشخیص تغییر کاربری اراضی کشاورزی براساس تبصره ۲ اصلاحی ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی و باغها مصوب 1385/08/01 وزارت جهاد کشاورزی می باشد.

این تشخیص براساس اصلاحیه آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری مورخ 1397/12/11 به کمیسیون تشخیص اراضی زراعی و باغ ها (کمیسیون بند ۱ ماده ۶ آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری ) محول شده و این کمیسیون صرفا تعیین کننده نوعیت اراضی زراعی و باغی واقع در محدوده حریم شهر و خارج از آن می باشد و مراجع قضایی و اداری می بایست، نظرسازمان جهاد کشاورزی ذی ربط در این زمینه را استعلام نمایند. ولی نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظرکارشناس رسمی دادگستری تلقی می شود و اجباری به پذیرش نظر سازمان جهاد کشاورزی نخواهند داشت.

لازم به ذکر است، بموجب قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال ۱۳۸۹ درخصوص باغات واقع در محدوده و حریم شهر کمیسیون تشخیص باغات ( کمیسیون ماده ۷ شهرداری ) مرجع تشخیص نوعیت اراضی است.

اعتراض به رای کمیسیون تشخیص اراضی زراعی و باغ ها 

رای کمیسیون تشخیص اراضی زراعی و باغ ها (کمیسیون بند ۱ ماده ۶ آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری) براساس بند (پ) ماده ۱ آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری قابل تجدیدنظرخواهی درکمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی و عضویت معاونان مربوط و مدیرامور اراضی استان است .

در صورت عدم تجدیدنظرخواهی در کمیسیون تجدید نظر و یا تائید نظریه کمیسیون بدوی در کمیسیون تجدیدنظر، تصمیم قطعی صادره از حیث نقض قوانین و  یا مقررات و یا مخالف با آنها قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

رای صادره از سوی شعبه بدوی دیوان عدالت اداری نیز قابل اعتراض در فرجه مقرر قانونی در شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری است.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها درچه مواردی مجاز است؟

۱. استثنائات تغییر کاربری اراضی کشاورزی

انجام چه فعالیت ها و احداث چه تاسیساتی تغییر کاربری اراضی کشاورزی محسوب نمی شود؟ براساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحیه مورخ 1385/08/01 اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها است. ولی براساس  تبصره ۱ ماده ۱ و تبصره ۴ ماده ۲ قانون تغییر کاربری اراضی و رای وحدت رویه شماره ۷۶۰ مورخ 1396/04/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور انجام فعالیت ها و احداث تاسیسات ذیل از شمول قاعده عدم امکان تغییر کاربری استثنا شده است. که استثنائات تغییر کاربری اراضی کشاورزی عبارتند از:

• احداث گلخانه ها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و تاسیس کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاهای فاقد طرح هادی روستائی
• احداث ساختمان نگهبانی و کارگری.

لازم به ذکراست، انجام تمامی این موارد منوط به رعایت ضوابط زیست محیطی بوده و اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی است.

۲.موارد مجاز تغییر کاربری از لحاظ زمان وقوع تغییر کاربری

براساس ماده ۲ قانون مجازات اسلامی (هر رفتاری اعم از فعل یا ترک فعل که درقانون برای آن مجازات تعیین شده است جرم محسوب می شود.)

بر همین اساس هرگونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی و باغ ها  به قبل از تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در تاریخ 1374/03/31 با توجه به فقدان ضمانت اجرای کیفری مجاز بوده و بنابراین مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری غیر مجاز نمی باشد.لازم به ذکراست، قانونگذار در جهت رفع خلاهای قانونی موجود در قانون در تاریخ 1385/08/01 اقدام به اصلاح موادی از این قانون و ایجاد ضمانت اجراهایی قانونی نظیر امکان صدور جزای نقدی و قلع و قمع نمود. برهمین اساس در فاصله زمانی 1374/03/31 لغایت 1385/08/01 اقدامات تغییر کاربری صورت گرفته مشمول مقررات و ضمانت اجراهای قانون زمان تغییر کاربری (1374/03/31 ) خواهد شد و متعاقبا ضمانت اجراهای اعلامی در مقررات اصلاحی عطف به این فاصله زمانی و گذشته نخواهد شد.

بنابراین احراز دقیق تاریخ تغییر کاربری برای قضات و وکلای محترم دادگستری در جهت احراز قانون حاکم بر موضوع امری اجتناب ناپذیر است و به کررات دیده شده است، بعلت عدم توجه به این نکات ظریف حقوقی خسران مالی و معنوی غیر قابل جبرانی بر مردم وارد شده است.

تشخیص تاریخ وقوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها (وقوع جرم) به چه صورت است؟

در رویه قضایی قضات دادسراها و محاکم قضایی از طریق اسناد و مدارک ملک، ارجاع امر به کارشناسی، تحقیقات و معاینه محلی ، استماع شهاد شهود و اخذ استعلامات از ادارات مربوطه نسبت به احراز تاریخ وقوع تغییر کاربری اقدام می نمایند.لازم به ذکر است، اشخاص و وکلای دادگستری نیز می توانند در جهت تحصیل دلیل به نفع موکل اقدام به طرح درخواست تامین دلیل در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک جهت تعیین کارشناس ذی صلاح جهت اعلام نظر در خصوص احراز تاریخ وقوع تغییر کاربری نمایند.

شرایط تغییر کاربری اراضی کشاورزی | شرایط صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟

براساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی) و باغی است و در موارد استثنا صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی ( زراعی ) و باغی منوط به احراز شرایط چهارگانه زیر است:

• تشخیص کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری 
•  لزوم احراز ضرورت تغییرکاربری 
• پرداخت عوارض یا واگذاری رایگان بخشی از ملک به عنوان عوارض یا قدرالسهم 
• رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی 

مدارک لازم جهت تغییر کاربری زمین کشاورزی 

مدارک مورد نیاز جهت تغییر کاربری اراضی  کشاورزی (زراعی) و باغی بر حسب ماهیت طرح، مکان اجرای پروژه و نوع مجوز صادره شده متفاوت است. اما بصورت کلی ارائه مدارک زیر برای بررسی درخواست تغییر کاربری جدید لازم می باشد.

• نقشه و سایت پلن جهت ساخت 
• اخذ موافقت اداره کل حفاظت از محیط زیست استان مربوطه
• مستندات مالکیت 
• تهیه جواز تاسیس یا موافقت نامه اصولی از دستگاه مربوطه

تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی (تغییر کاربری اراضی کشاورزی به تجاری)

یکی از سوالات مبتلا به مالکین اراضی کشاورزی و فعالان بخش صنعتی و اقتصادی این است که آیا امکان تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی یا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به تجاری وجود دارد؟

براساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی است. ولی در دهه ۹۰ مجلس شورای اسلامی با همکاری دولت در جهت توسعه فعالیت های زیر بنایی و صنعتی و کمک به رشد اقتصادی کشور با جمع شرایط زیر امکان صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی به صنعتی یا تجاری را پیش بینی نمودند.که اهم این شرایط عبارتند از:

۱.منطقه ای که بنای بر تغییر کاربری آن وجود دارد به زمین صنعتی یا تجاری نیاز داشته باشد.

۲.تغییر کاربری نمی بایست مضر به محیط زیست و فعالیت های بخش کشاورزی منطقه باشد.

۳.تغییر زمین کشاورزی می بایست در راستای توسعه کشاورزی، صنعتی و اقتصادی منطقه باشد.

۴. پرداخت عوارض قانونی یا واگذاری رایگان بخشی از ملک به عنوان عوارض یا قدرالسهم 

۵. رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی 

۶.احراز شرایط مذکور از سوی کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ جهاد کشاورزی و سایر دستگاههای متولی امر از جمله جهاد کشاورزی و…برسد.

مرجع صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی

مرجع صالح جهت صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی موضوع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها که اراضی کشاورزی خارج از محدود شهرها و شهرک ها را شامل می شود،کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ جهاد کشاورزی تعیین شده است.

۱.کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ جهاد کشاورزی (کمیسیون تغییر کاربری)

در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مرجع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی واقع در محدوده حریم و خارج از آن را بر عهده کمیسیون تبصره یک ماده یک جهاد کشاورزی محول نموده است.

تصمیم گیری در خصوص قبول یا رد درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی در روستا یا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به باغ ویلا و… از وظایف ذاتی کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان است.

اعضای کمیسیون تبصره ۱ماده ۱ قانون حفظ کاربری متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است، که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد.

همانگونه که از ساختار اعضای کمیسیون های تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری پیداست، نماینده جهاد کشاورزی صرفا احدی از اعضای این کمیسیون ها بوده و این کمیسیون شخصیت مجزائی از سازمان جهاد کشاورزی دارد و تابع سازمان جهاد کشاورزی نمی باشند.

نکته کاربردی:

جهاد کشاورزی صرفا مرجع تشخیص نوعیت اراضی زراعی و باغی است و در خصوص تعیین کاربری و یا تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی نقشی ندارد.

۲.نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی

پیگیری درخواست تغییر کاربری زمین و اعلام نظر کمیسیون تبصره یک ماده یک جهاد کشاورزی مستلزم طی تشریفات زیر است.

۱.متقاضی می بایست ابتدائا درخواست کتبی خود را به همراه مدارک و اسناد لازم به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری مستقر در سازمان جهاد کشاورزی استان مربوطه تحویل دهد.

۲.واحد دبیرخانه پس از تکمیل پرونده، اقدام به ارسال پرونده به کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ جهاد کشاورزی می نماید. کمیسیون ابتدائا در خصوص درخواست متقاضی اقدام به اخذ استعلامات لازم از دستگاههای اجرائی مربوطه از جمله راه و شهرسازی، شهرداری و …می نماید.

۳.کمیسیون موظف است با انجام اقدامات اداری حداکثر ظرف ۲ ماه از تاریخ ثبت درخواست تغییر کاربری با رای اکثریت اعضا اقدام به اعلام نظر نموده و سپس از طریق واحد دبیرخانه اقدام به ابلاغ تصمیم به متقاضی نماید.

۴.در فرض قبول درخواست تغییر کاربری متقاضی موظف است به همراه داشتن نقشه و مشخصات کامل ملک به جهت تعیین قیمت روز زمین یا باغ به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان مربوطه مراجعه نماید.

۵.در نهایت با صدور گواهی کمیسیون تقویم اراضی زراعی و باغات مبنی بر پرداخت ۸۰ درصد ارزش روز اراضی کشاورزی و باغات مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی بنام متقاضی صادر می گردد.

۳.نحوه اعتراض به رای کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری 

اعتراض به رای تغییر کاربری به چه صورت است؟ توضیح اینکه رای کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ جهاد کشاورزی قابل تجدیدنظرخواهی در کمیسیون تجدید نظر (کمیسیون تبصره ۷ ماده ۱ قانون حفظ کاربری) است.که براساس تبصره ۷ ماده ۱ قانون حفظ کاربری متشکل از کمیسیونی به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام الاختیار وی و با عضویت معاونان ذی ربط  وزارتخانه های مسکن و شهرسازی،کشور و سازمان حفاظت محیط زیست می باشد.

همانگونه که از ساختار اعضای کمیسیون های تبصره ۷ ماده ۱ قانون حفظ کاربری پیداست، نماینده جهاد کشاورزی صرفا احدی از اعضای این کمیسیون ها بوده و این کمیسیون شخصیت مجزائی از سازمان جهاد کشاورزی دارد و تابع سازمان جهاد کشاورزی نمی باشند.

رای قطعی صادره براساس قانون دیوان عدالت اداری از حیث نقض قوانین و یا مقررات و یا مخالف با آنها قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

رای صادره از سوی شعبه بدوی دیوان عدالت اداری قابل اعتراض در فرجه مقرر قانونی در شعبات تجدیدنظر دیوان عدالت اداری است.

مدت زمان بررسی درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی 

حداکثر مدت زمان قبول یا رد درخواست تغییر کاربری زمین در کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری ۲ ماه از تاریخ ثبت درخواست متقاضی در واحد دبیرخانه سازمان جهاد کشاورزی است.

در صورتی که مدارک متقاضی ناقص باشد،موظف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت درخواست تکمیل شود.در غیر اینصورت پرونده از دستور کار کمیسیون خارج می گردد.

هزینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی 

در خصوص اراضی زراعی و باغی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در مواردی که کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ جهاد کشاورزی نظر به پذیرش درخواست تغییر کاربری می دهد، مبلغ 80 درصد قیمت روز اراضی کشاورزی و باغی پس از تغییر کاربری بابت عوارض هزینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی در روستا اخذ و به خزانه داری کل واریز می گردد.

آیا ایجاد کانکس یا آلاچیق در زمین های کشاورزی ازمصادیق تغییر کاربری محسوب می شوند؟ 

مستنبط از ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در صورتی که ایجاد و نصب کانکس و آلاچیق مخالف با تداوم و بهره برداری و استمرار استفاده از اراضی زارعی و باغات گردد، از مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی محسوب می گردد.

آیا دیوارکشی از مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز است؟

در خصوص دیوارکشی در اطراف اراضی زراعی(کشاورزی) دیدگاه های متفاوت حقوقی وجود داشته و رویه قضایی واحدی وجود ندارد. ولی سازمان جهاد کشاورزی در دستورالعمل مصوب 1381/12/10 احداث دیوار در اطراف اراضی کشاورزی را از مصادیق تغییر کاربری محسوب نموده است. ولی در خصوص باغ ها احداث دیوار در اطراف آن را با شرایطی همچون داشتن سند مالکیت، احداث دیوار در آن محل عرفا معمول باشد و ارتفاع دیوار از ۸۰ سانت تجاوز ننماید مجاز اعلام نموده و مرجع تشخیص شرایط و صدور مجوز آن را بر عهده سازمان امور اراضی محول نموده است.

حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی چقدر است؟

بموجب تبصره یک ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی برای سکونت صاحب باغ تا ۵۰۰ متر مربع و فقط یکبار بلااشکال است، هر چند در عمل کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری در جهت حفظ تداوم و بهره وری اراضی زراعی و باغ به سختی اقدام به صدور مجوز ساخت بنا می نماید.

نکات کاربردی:

۱.انجام مصادیق اعلامی تغییر کاربری ، فرد را در معرض شکایت و اتهام تغییر کاربری غیر مجاز از سوی سازمان جهاد کشاورزی در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ملک مواجح خواهد ساخت.

۲.براساس دستورالعمل سازمان جهاد کشاورزی اقدام به فنس کشی و نصب سیم خاردار از مصادیق تغییر کاربری محسوب نمی گردد. لذا انجام این اقدامات نیاز به اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی نمی باشد.

۳.تغییر کاربری باغ به مزرعه و بالعکس مانعی ندارد .