مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت 

مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت علیه سازنده یا مالک ، مشروط به پیش بینی امکان مطالبه خسارت در قرارداد یا به حکم قانون و انقضای مدت ایفای تعهد و عدم اجرای تعهد توسط متعهد است. متعهد له می تواند به صورت مستقل یا همزمان با دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یا انفساخ یا ابطال آن نسبت به طرح دعوای مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید.

شرایط مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط مطالبه خسارت در قراردادهای مشارکت در ساخت ، بسته به شرایط  و مفاد توافقات مندرج در قرارداد متفاوت است. بر همین اساس توجه به این نکته در تعیین امکان مطالبه خسارت حائز اهمیت اساسی است.

 اما به صورت کلی وجود چهار شرط اولیه زیر، جز شرایط اساسی جهت امکان مطالبه خسارات قراردادی خواهد بود.

• احراز وجود تعهد قراردادی 

 اولین شرط دعوای مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ احراز انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و تصریح به تعهد مورد ادعای موضوع خسارت است. بر همین اساس متعهد له ابتدا باید ثابت کند که تعهدی وجود داشته است تا امکان الزام متعهد به پرداخت خسارت ناشی از قرارداد وجود داشته باشد.

چنانچه منبع تعهد احراز نشود و یا در تحقق آن تردید باشد و یا اینکه به موجب یکی از اسباب انحلال قرارداد، مانند فسخ قرارداد زایل شده باشد ، وجود تعهد و بالتبع نقض آن منتفی است و موجبی برای جبران خسارت وجود نخواهد داشت. ولی با اثبات وجود تعهد بار اثبات انجام تعهد یا ارائه دلایل موجح جهت عدم ایفای تعهد با شخص متعهد قرارداد خواهد بود.

• منقضی شدن مدت ایفای تعهد 

شرط دوم امکان مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت ، احراز منقضی شدن مدت ایفای تعهد و نقض عهد از سوی متعهد است. متعهد موظف به ایفای تعهدات قراردادی طبق مدت مندرج در قرارداد است. در غیراینصورت می بایست جهت عدم اجرای تعهد دلیل موجهی دال بر عدم انجام بنا به دلایل خارج از اراده خود از قبیل فورس ماژور و قوه قهریه استناد و اثبات نماید.

• عدم اجرای تعهد توسط متعهد 

با احراز وجود تعهد و منقضی شدن تعهد ، اگر تعهد انجام نشده باشد، اصل برعدم اجرای تعهد ازسوی متعهد است و اوست که می بایست به اثبات انجام تعهد توسط اقدام نماید و اصل عدم به نفع متعهدله ساری و جاری است.

• عدم ایفای تعهد بنا به عللی خارج از اراده متعهد یا شرایط فورس ماژور

متعهد اگر بتواند با ارائه دلایلی عدم اجرای تعهد را ناشی از علل خارج از اراده او اثبات نماید. از جبران خسارت قراردادی یا قانونی مبرا خواهد شد.

روشهای مطالبه خسارت  در قرارداد مشارکت در ساخت

روشهای مطالبه خسارت برحسب تراضی یا عدم تصریح در قرارداد به دو حالت زیر قابل تقسیم است.

• میزان خسارت در قرارداد پیش بینی و توافق شده باشد.

این حالت که متداول ترین روش جبران خسارت است. براساس آن مبلغ خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت روزانه یا مقطوع تعیین می شود. در این صورت متعهد له از اثبات وقوع خسارت و رابطه سببیت بین عدم اجرای تعهد و وقوع خسارت به خود بی نیاز است و صرف عدم ایفای تعهد در مهلت مقرر، مطالبه خسارت قراردادی را برای متعهدله امکان پذیرمی نماید، ولو اینکه خسارتی به وی وارد نشده باشد.

دادگاه نیز به موجب تراضی طرفین و با توجه به ماده 230 قانون مدنی متعهد را به جبران خسارت توافق شده محکوم می نماید و نمی تواند مدیون را به کمتر یا بیشتر از آنچه توافق شده محکوم نماید.

• میزان خسارت در قرارداد پیش بینی و توافق نشده باشد.

در این حالت متعهد له ، علاوه بر اینکه می بایست وجود قرارداد و تعهد و منقضی شدن مهلت ایفای آن را اثبات نماید، می بایست نسبت به اثبات ورود خسارت به خود و رابطه سببیت بین عدم ایفای تعهد و ورود خسارت به خود اقدام نماید. لذا تشخیص شرایط  مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت و مبلغ آن با ارجاع  به کارشناسی توسط  دادگاه تعیین می شود.

نحوه طرح دعوای مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت درساخت

1.ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت متعهد ازطریق دفاتر خدمات قضایی یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری

2.ضمیمه نمودن قرارداد و مستندات لازم جهت اثبات رابطه قراردادی و نقض عهد متعهد

3.تصریح دقیق به تعهد یا تعهدات نقض شده در ستون دادخواست

4.تصریح به میزان دقیق خسارت قراردادی توافق شده در قرارداد یا تعیین آن وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری

شرایط مطالبه وجه التزام قراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت

1.اثبات وقوع قرارداد و تعهد، توسط متعهد له

2.پیش بینی میزان خسارت به صورت روزانه یا مقطوع در متن قرارداد یا بموجب قرارداد الحاقی

3.اثبات انقضای مدت زمان قراردادی ایفای تعهد

4.عدم اثبات تعهد توسط متعهد در مدت توافق شده

5.عدم اثبات عدم ایفای تعهد بنا به دلایلی خارج از اراده متعهد توسط متعهد

اخذ خسارت از سازنده در قرارداد مشارکت درساخت 

نحوه اخذ خسارت از سازنده بسته به شرایط مندرج در قرارداد متفاوت است. که دو حالت دارد.

• میزان خسارت در قرارداد به جهت تخلف از تعهدات قراردادی پیش بینی شده باشد.

این حالت که متداول ترین روش جبران خسارت است. براساس آن خسارت به صورت روزانه یا مقطوع تعیین می شود. در این صورت متعهد له از اثبات وقوع خسارت و رابطه سببیت بین عدم اجرای تعهد و وقوع خسارت به خود بی نیاز است و صرف عدم ایفای تعهد در مهلت مقرر، مطالبه خسارت قراردادی را برای متعهدله امکان پذیر می نماید، ولو اینکه خسارتی به وی وارد نشده باشد.

دادگاه نیز به موجب تراضی طرفین و با توجه به ماده 230 قانون مدنی ، متعهد را به جبران خسارت توافق شده محکوم می نماید و نمی تواند مدیون را به کمتر یا بیشتراز آنچه توافق شده محکوم نماید.

• میزان خسارت در قرارداد به جهت تخلف از تعهدات قراردادی پیش بینی نشده باشد.

در این حالت متعهد له علاوه براینکه باید وجود قرارداد و تعهد و منقضی شدن مهلت ایفای آن را اثبات نماید، می بایست نسبت به اثبات ورود خسارت به خود و رابطه سببیت بین عدم ایفای تعهد و ورود خسارت به خود اقدام نماید. لذا تشخیص شرایط مطالبه خسارت و مبلغ آن با ارجاع به کارشناسی توسط دادگاه تعیین می شود.

رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ ـ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص وجه التزام قراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت

حکم وجه التزام قراردادی به معنای جبران تأخیر در ایفای قانون مدنی، مشمول اطلاق ماده ۲۳۰ قانون مدنی و عبارت قسمت آخر ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و با عنایت به ماده ۶ قانون جدیدالذکر، مبلغ وجه است.

التزام تعیین شده در قرارداد، حتّی اگر بیش از شاخص قیمت‌های اعلامی رسمی (نرخ تورم)  باشد، در صورتی که قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نباشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی باشد، بنا به مراتب، رأی شعبه ۲۵ دادگاه تجدید نظر استان مازندران تا حدّی که با این نظر انطباق به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص داده می‌شود.

این قانون براساس ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، حکم قضایی و غیر آن ضروری است.