مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب

مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب در فرضی است که بعد از انجام معامله معلوم می شود که ملک در هنگام معامله معیوب بوده است و این عیب مخفی بوده و مشتری نیز به آن جاهل بوده است. برهمین اساس مشتری می تواند نسبت به فسخ قرارداد به جهت خیار عیب یا مطالبه ارش ملک معیوب اقدام نماید. حال چنانچه فروشنده از پرداخت ارش ملک امتناع نماید، خریدار ناگزیر می بایست نسبت به ثبت دادخواست مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب دادگاه اقدام کند.

مستندات قانونی جهت طرح دعوای مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب 

1.ماده ی ۴۲۲ قانون مدنی :

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله

2.ماده ی ۴۲۳ قانون مدنی :

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

3.ماده ی ۴۲۷ قانون مدنی :

اگر در مورد ظهورعیب، مشتری اختیار ارش کند، تفاوتی که باید به او داده شود، به طریق ذیل معین می شود:

 قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود. اگر قیمت آن در حال بی عیبی، مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع، بین طرفین مقرر شده است، تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی، مقدار ارش خواهد بود و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی، کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد. نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی، معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت، نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.

4.ماده ی ۴۳۱ قانون مدنی :

در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود، بدون این که قیمت هر یک على حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب در آید، مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بکند. مگر به رضای بایع

5.ماده ی ۴۳۲ قانون مدنی :

در صورتی که در یک عقد، بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از مشتری ها نمی تواند، سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد. مگر با رضای بایع و بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند، فقط هر یک از آنها حق ارش خواهند داشت

6.ماده ی ۴۳۳ قانون مدنی :

اگر در یک عقد، بایع متعدد باشد، مشتری می تواند، سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ ارش قبول کند

7.ماده ی ۴۳۵ قانون مدنی :

خیار عیب بعد از علم به آن، فوری است.

8.ماده ی ۴۳۶ قانون مدنی :

اگر بایع از عیوب مبیع، تبری کرده باشد به این که عهده ی عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب، حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد.

نحوه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب 

ملاک و مبنای تشخیص عیب، عرف و عادت می باشد و دادگاه ها برای مشخص شدن قیمت دقیق ارش مبیع، که یک بحث فنی و تخصصی است، آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهند. با ارجاع امر به کارشناس و پرداخت هزینه کارشناسی، کارشناس با ملاحظه ملک نسبت به اعلام نظریه خود اقدام می نماید. نظریه صادر به طرفین دعوا ابلاغ می شود. که حسب مورد با اعتراض اصحاب دعوا و تشخیص دادگاه به هیات کارشناسی ارجاع می گردد. با قطعیت نظریه کارشناسی، دادگاه براساس نظریه صادره نسبت به صدور رای اقدام می نماید. البته نظریه کارشناس برای دادگاه جنبه طریقیت دارد و نه موضوعیت و دادگاه می تواند با استدلال از پذیرش نظریه کارشناس امتناع نماید.

نکته کاربردی:

1برخلاف اعمال فسخ قرارداد به جهت خیار عیب ، خریدار ملک معیوب هر زمان که بخواهد می‌تواند نسبت به مطالبه ارش ملک معیوب نماید. بنابراین مطالبه ارش ملک معیوب، فوری نبوده و مشمول مرور زمان نمی باشد.

اگر بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل در ملک عیبی حادث شود، آیا خریدار می تواند نسبت به طرح دعوای مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب اقدام نماید؟

بله، اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از تحویل ملک، به خریدار عیبی در ملک ایجاد شود، مانند عیب سابق است و خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد یا مطالبه ارش ملک معیوب اقدام نماید.

نکته کاربردی :

 اگر در هنگام معامله فروشنده اعلام کرده باشد که در قبال تمام عیوب و یا برخی از ملک پاسخگو نیست خریدار حق فسخ و یا مطالبه ارش را ندارد.

آیا ساقط کردن خیارعیب ، مانع مطالبه وجه بابت ارش ملک هم می شود؟ 

در این خصوص دو دیدگاه حقوقی وجود دارد. البته رویه قضایی متمایل به نظریه گروه دوم می باشد.

گروه اول :

این گروه معتقدند با توجه به مفهوم لغوی و عرفی خیار عیب و ظاهر عبارات فقهای امامیه، می توان گفت خیارعیب، مشتمل بر مطالبه ارش نیست و براساس ماده ۴۲۲ قانون مدنی اخذ ارش مفهومی متمایز از خیار عیب است بنابراین اگر خیاط عیب ساقط شود، ظاهر این است که خریدار حق گرفتن ارش را از خود ساقط نکرده است، زیرا حق فسخ ، حق ارش را در بر نمی گیرد و مستلزم از میان رفتن آن نیست. و صرفا امکان دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب رد  منتفی خواهد شد.

گروه دوم :

این گروه  معقتدند، خیار عیب حاوی هر دو اختیار است، حق فسخ و حق مطالبه ارش و جز در مواردی که احکام ویژه ای برای سقوط یا اجرای ارش وضع شده است، باید آن را تابع احکام خیار عیب دانست،  ارش خواستن حکم فرعی و متمم اضافی نیست. نتیجه استفاده از خیار عیب برای زیان دیده به وجود می آید، همان طور اختیاری است که در ماده ۴۲۷ قانون مدنی آمده است، بنابراین در قراردادی که خیار عیب ساقط شده است. زیان دیده حق مطالبه ارش را نیز ندارد.

هیات عمومی دیوان عالی کشور در رأی اصراری مورخ 1401/11/25 پس از بحث مفصل و استدلال موافقین و مخالفین با رأی ۲۹ نفر از ۵۳ نفر قضات شعب حقوقی نظر شعبه پنجاهم دیوان عالی کشور را مبنی بر اینکه اسقاط خيار عیب حق ارش را نیز از بین می برد صحیح تشخیص داده اند.

آیا مستاجر می تواند نسبت به مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب اقدام نماید؟

خیر، در قرارداد اجاره حق مطالبه ارش برای مستاجر وجود ندارد و مستاجر فقط می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. 

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب 

با توجه به اینکه خواسته مطالبه طلب است. خواهان می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد نسبت به طرح دعوای مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب اقدام کند. البته چنانچه مبلغ، به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، دعوا در شورای حل اختلاف قابلیت طرح دارد.

نحوه اجرای رای مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب 

بعد از این که رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده و امتناع محکوم علیه از اجرای رای ، با تشکیل پرونده اجرایی پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می شود. برای اخذ مبلغ ارش که دادگاه به آن رای داده است، باید مالی به دفتر اجرای احکام دادگاه معرفی شود. همچنین از طریق استعلام از شهرداری بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگانها اموال محکوم علیه قابل شناسایی و توقیف است.

با شناسایی اموال محکوم علیه و پس از ارزش گذاری اموال محکوم علیه توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن تادیه می شود. اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد، محکوم له می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی درخواست جلب محکوم علیه را بنماید.

نظریه مشورتی شماره 238/95/7 مورخ 11/02/1395 درخصوص خیار عیب و عدم فوریت مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب

استعلام :

آیا در بحث خیار عیب و مطالبه ارش فوریت در مطالبه ارش نیز باید لحاظ گردد، یا فوریت صرفًا ناظر به فسخ قرارداد میباشد و در مطالبه ارش ضرورتی به رعایت فوریت نمی باشد؟

پاسخ :

به نظر می رسد، تأخیر در مطالبه ارش بر خلاف خیار عیب که مقنن در ماده 435 قانون مدنی آن را فوری اعلام نموده است٬ موجب سقوط آن نمیگردد. زیرا: 

• اولا: مطابق ماده 422 قانون مدنی خیار عیب جدای از ارش تلقی گردیده و مشتری میتواند با عدم فسخ معامله ارش را مطالبه نماید.
•  ثانیًا: در اثر تأخیر در مطالبه ارش خسارتی متوجه بایع نمی گردد، ولی تأخیر در استفاده از حق فسخ ممکن است، باعث ضرر طرف معامله گردد.
•  ثالثًا: ارش دینی است که بر عهده بایع میباشد و اصل بر بقاء دین ( اشتغال ذمه ) در ذمه مدیون است.

نظریه مشورتی شماره 7/95/1435 مورخ 1395/06/16 درخصوص مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب 

استعلام :

ملکی به مساحت 200 متر مربع فروخته می‌شود پس از معامله قبض و اقباض معلوم می‌شود 50 متر از همان زمین در محدوده طرح شهرداری بوده است، در این فرض الف) وضعیت معامله چگونه است ؟ ب) مشتری چه دعوی حقوقی می‌تواند مطرح نماید؟

پاسخ :

چنانچه خریدار نسبت به اینکه ملک خریداری شده در محدوده طرح شهرداری واقع شده است، جاهل باشد موضوع می‌تواند از مصادیق مبیع معیوب تلقی شود، زیرا عرف چنین ملکی را معیوب می شناسد. بنابراین، خریدار می‌تواند با توجه به مواد 422 و به بعد قانون مدنی، در باب خیار عیب با حصول شرایط قانونی معامله را فسخ یا ارش را از فروشنده مطالبه نماید.