مطالبه بهاء (قیمت) اراضی و املاک تملک شده توسط دولت و شهرداری

دستگاه های دولتی و شهرداری ها با توسل به مقررات مختلف قانونی و بنا به دلائل مختلفی از جمله اجرای طرح های عمومی و عمرانی و نظامی اقدام به سلب مالکیت خصوصی و تملک قهری اراضی و املاک اشخاص می نمایند و لذا شهروندان درفرضی که ضوابط و تشریفات انجام تملک صحیحا واقع شده و یا اعتراضی به نحوی تملک ندارند.می توانند با طرح دعوای مطالبه قیمت عادله روز اراضی و املاک تملک شده یا حقوق قانونی خود به احقاق حقوق تضییع شده خود اقدام نمایند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوی مطالبه بهاء(قیمت) اراضی و املاک

محاکم عمومی حقوقی صلاحیت عام وذاتی به رسیدگی به دعاوی مطالبه بهای عادله روز اراضی و املاک تصرف یا تملک شده از سوی دولت و شهرداری ها صلاحیت ذاتی به رسیدگی را دارند و مراجعه ابتدائی به دیوان عدالت اداری ضرورتی ندارد.

با این توضیح که،در مواردی که مالکین اراضی و املاک تملک شده ازسوی دولت و شهرداری ادعایی در خصوص نقض قوانین و مقررات در خصوص تملک اراضی خود را ندارند و صرفا بنای برمطالبه بهای آن را دارند با توجه به اینکه دعوا موضوعا از شمول مقررات بندهای 1 و2 و تبصره 1 بند 3 ماده 10 قانون تشکیلات وآئین دادرسی دیوان عدالت اداری خارج است و دادگاه عمومی حقوقی دارای صلاحیت ذاتی و باید به دعوا رسیدگی و حکم مقتضی صادرنماید.

درخصوص صلاحیت محلی براساس ماده 11 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق راجع به آن در صلاحیت محلی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است و رای صادره با توجه به ماده 331 قانون آئین دادرسی مدنی از دعاوی مالی و با فرض تقویم خواسته به بیش از 30 میلیون ریال قابل تجدیدنظرخواهی درفرجه 20 روزه از تاریخ ابلاغ دردادگاه تجدیدنظراستان است.

وضعیت حقوق اشخاص ثالث در ملک تملک شده توسط دولت و شهرداری

در صورتی که دراراضی واملاک مورد تملک دولت و شهرداری ها، برای اشخاص ثالث حقوقی از جمله حق انتفاع (حق عبور،شرب ،حق زارعانه و…)،حق ارتفاق،حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد،حقوق صاحب حق ابتدائا براساس توافق با دستگاه اجرائی و در صورت عدم توافق توسط هیات 3 نفره کارشناسی تقویم و توسط دستگاه تملک کننده به صاحب حق پرداخت می گردد.

و درصورتی که ملک دررهن یا وثیقه بوده یا توسط اشخاص ثالث برای مطالبه حقوق و مطالبات مالی ازسوی مراجع اداری و قضایی توقیف شده باشد،دستگاه اجرائی و شهرداری ها می توانند با پرداخت مبلغ مذکور اقدام به تملک اراضی و املاک نمایند.

مقصود از بهای عادله روز چیست؟

براساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک و قانون نحوه تقویم ابنیه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها بهای اراضی واملاک ابتدائا براساس توافق و درصورت عدم توافق براساس نظرهیات کارشناسی تعیین می گردد و هیات کارشناسی قیمت عادله روز را در تاریخ کارشناسی خود براساس نزدیکترین قیمت به ارقام معاملات صورت گرفته دربازار نسبت به اراضی واملاک مشابه تعیین می نمایند.

مضافا اینکه ،درفرضی که دستگاه اجرائی و شهرداری نسبت به تقویم قیمت و پرداخت آن به مالک اقدامی ننموده اند ومالک ناگزیر به طرح دعوای مطالبه بهای عادله روز نموده است،کارشناس یا هیات کارشناسی براساس قیمت عادله روزکارشناسی خود و نه براساس قیمت زمان تملک دستگاه اجرائی و شهرداری اقدام می نماید.

لازم به ذکر است،دستگاه اجرائی و شهرداری ها صرفا موظف به پرداخت بهای اعلامی دررای قطعی صادره است،هر چند ممکن است مدتها از ایفای تعهد مالی خود امتناع نمایند و موجبات خسران شدید مالی مالک وصاحب حق را موجب گردند.

ذی نفعان پرداخت بهای اراضی و املاک تملک شده توسط دولت و شهرداری.

1.مالک رسمی ملک یا وراث قانونی

2.صاحبان حقوق، از قبیل دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی ،حق انتفاع، حق ارتفاق،حق رهن،حق توقیف حق زارعانه

آیا دارنده سند عادی امکان مطالبه بهای اراضی و املاک تملک شده و حقوق قانونی را دارد؟

مبنای مالکیت درخصوص اموال غیرمنقول،براساس ماده 22 قانون ثبت تعیین تکلیف شده است.دراین ماده آمده است.(همین که ملکی مطابق قانون دردفتراملاک به ثبت رسید،دولت فقط کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز دردفتراملاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور رسما از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد،مالک خواهد شناخت)

بر همین اساس و با توجه به مقررات قانونی دیگری از جمله مواد 46 و47 و48 قانون ثبت ابتدا به ساکن مالکیت اشخاص نسبت به اراضی و املاک بموجب سند عادی درادارات و محاکم به رسمیت شناخته نشده است.لذا پرداخت بهای اراضی و املاک و حقوق قانونی مورد ادعا اشخاص دارای سند عادی فاقد وجاهت قانونی است و هرگونه پرداخت بهای اعلامی از سوی دستگاه اجرائی و شهرداری ها موجب رفع مسئولیت دستگاه تملک کننده نمی گردد.

و شخصی که براساس مقررات قانون مدنی،ادعای مالکیت نسبت به مال غیرمنقولی را می نماید،بدوا می بایست به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی درمحاکم عمومی حقوقی اقدام نماید و پس از اخذ حکم قطعی به طرفیت دستگاه تملک کننده(دولت یا شهرداری و…) طرح دعوای مطالبه بهای عادله روز  و حقوق اراضی و املاک ادعایی خود را نماید.

تملک موقافات توسط دولت و شهرداری

در مواردیکه اراضی واملاک مشمول قصد تملک دولت و شهرداری ها از اموال موقوفه باشد، درخصوص وضعیت تملک آنها دو فرض متصور است.فرض اول حالتی است که طبق تشخیص سازمان اوقاف تبدیل به احسن آنها قانوناً مجاز است مشمول مقررات اعلامی از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و قانون نحوه تقویم انبیه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها و سایرمقررات قانونی جاری خواهند بود و بهای آنها ابتدا براساس توافق متولی و دستگاه اجرائی و در صورت عدم توافق براساس بهای عادله روز اعلامی از سوی هیات 3 نفره کارشناسی تعیین می گردد..

ولی درفرضی که تبدیل آن شرعا غیرمجاز باشد،متولی با تنظیم قراردادهای اجاره با دستگاه اجرائی و شهرداری بصورت طولانی مدت اقدام به واگذاری منافع می نماید و مبلغ اجاره بها توسط هیات 3 نفره کارشناسی تعیین می گردد.

و درصورت وجود اعیانی متعلق به غیر و یا وجود حقوق قانونی همچون حق کسب و پیشه و سرقفلی و حق ترهین برای شخص ثالث،بهای اعیانی و حقوق شخص ثالث توسط هیات کارشناسی تعیین و توسط دستگاه تملک کننده پرداخت می گردد.