مطالبه اجرت المثل املاک وقفی

مطالبه اجرت المثل املاک وقفی در حالت هایی مطرح می شود که شخصی بدون اذن اداره اوقاف یا متولی از مال موقوفه استفاده و بهره برداری نماید یا مستاجر موقوفه با انقضای مدت اجاره نسبت به تخلیه و تحویل مال موقوفه اقدامی ننماید، در این صورت با توجه به اصل احترام به حقوق مالکانه و عدم بهره مندی مالک یا اشخاص ذی نفع از حقوق مالکانه یا منافع آن و جبران خسارات وارده ، اداره اوقاف یا متولی امر می تواند با طرح دعوی اجرت المثل ایام تصرف علیه متصرف یا متصرفین نسبت به مدت زمان تصرف آنها اقدام نماید.

شرایط مطالبه اجرت المثل املاک وقفی 

1. اثبات وقفیت نسبت به ملک مورد تصرف از سوی متولی یا اداره اوقاف 
2. احراز تصرف خوانده 
3. عدم اعطای اذن یا اجازه اداره اوقاف یا متولی امر جهت انتفاع یا استفاده متصرف و یا انقضای مهلت در اجاره ملک اوقافی و عدم تمدید مهلت آن

میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی 

دادگاه با احراز شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، با ارجاع امر به کارشناسی نسبت به تعیین مبلغ منافع تفویت شده از ملک موقوفه اقدام می نماید. متعاقبا کارشناس رسمی دادگستری با حضور در محل ملک و معاینه و تحقیقات محلی و نحوه و مدت زمان استفاده از ملک و عرف اجاره بهای املاک مشابه ، نسبت به اعلام نظریه کارشناسی اقدام می نماید. که نظریه صادره به طرفین دعوا ابلاغ و هر یک می توانند ظرف مدت 7 روز با ارائه دلیل نسبت به طرح درخواست ارجاع امر به هیات 3 نفره کارشناسی اقدام نمایند. 

چرا از پس از انقضای مدت اجاره ملک اوقافی ، درخواست اجرت المثل می گردد؟ 

به موجب ماده 494 قانون مدنی با انقضای مدت اجاره ، قرارداد اجاره منفسخ می گردد و ادامه تصرفات خوانده بلاوجه و غاصبانه است و اداره اوقاف یا متولی امر حق مطالبه اجاره بهای توافق شده در قرارداد ( اجرت المسمی ) را دیگر ندارند و صرفا می بایست نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اقدام نمایند. که این اجرت المثل می تواند معادل یا کمتر یا بیشتر از اجاره بهای مورد توافق باشد.

مضافا اینکه استفاده متصرف یا مستاجر از ملک وقفی شرط الزام به پرداخت اجرت المثل نمی باشد و صرف تصرف وی کفایت می نماید.

نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل املاک وقفی و رسیدگی به آن در دادگاه 

متولی اوقاف موظف است ، حسب مورد ، در جهت حفظ حقوق موقوفه نسبت به طرح دعوای خلع ید یا دستور تخلیه یا حکم تخلیه متصرف و اخذ اجرت المثل ایام تصرف اقدام نماید. و چنانچه از این امر عدول نماید ، اداره اوقاف صلاحیت ورود در موضوع را خواهد یافت. متولی امر یا اداره اوقاف می بایست به عنوان خواهان به طرفیت متصرف یا متصرفین آن اقدام به ثبت دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از طریق دفاتر خدمات قضایی اقدام نمایند. 

با ارجاع پرونده به شعبه ، با احراز تکمیل بودن دادخواست ، تعیین وقت دادرسی می گردد. در جلسه دادرسی دادگاه نسبت به احراز شرایط سه گانه طرح دعوا اقدام می نماید. با احراز تجمیع شرایط دادگاه با تعیین کارشناس نسبت به تعیین مبلغ دقیق اقدام می نماید. نظریه صادره به طرفین پرونده ابلاغ و ظرف هفت روز قابل اعتراض با ارائه دلایل به هیات کارشناسی است. البته دادگاه در ارجاع پرونده به هیات کارشناسی اختیار دارد. 

با قطعیت کارشناسی ، دادگاه نسبت به صدور حکم اقدام می نماید.نکته حائز اهمیت اینکه ، علی رغم ارجاع امر به کارشناسی ، با توجه به اینکه نظریه کارشناسی برای دادگاه طریقیت دارد و نه موضوعیت ، دادگاه می تواند قبل از صدور رای با عدول از نظریه کارشناسی ، نسبت به رد دعوا یا صدور حکم بر بطلان دعوا نیز اقدام نماید.

طرح دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل محل موقوفه 

طرح دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک اوقافی فرع بر احراز مالکیت خواهان است. درغیر اینصورت دادگاه نسبت به صدور قرار عدم استماع اقدام خواهد نمود.

آیا امکان توافق بر مبلغ مشخصی به عنوان اجرت المثل ایام تصرف در قرارداد اجاره ملک وقفی وجود دارد؟

بله ، به موجب مواد 219 و 220 قانون مدنی ، امکان توافق بر مبلغی مشخصی به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از انقضای مدت اجاره وجود دارد.

دادگاه صالح جهت طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ملک وقفی 

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی اموال غیرمنقول می بایست در دادگاه محل اقامت ملک مطرح و مورد رسیدگی قرار گیرد.

امکان خلع ید و مطالبه اجرت المثل از ملک موقوفه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/10/25
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر محمود آباد

موضوع :

امکان خلع ید و مطالبه اجرت المثل از ملک موقوفه

پرسش :

در پرونده‌ای ادعا شده است که در سال 1362 مدیر وقت بنیاد مستضعفان یکی از شهرستان‌ها ، ملک دارای پلاک ثبتی مشخصی را به دفتر امام جمعه وقت آن شهرستان واگذار نموده است. امام جمعه نیز سه سال بعد (سال 1365) آن را به حوزه علمیه وقف کرده است و حوزه علمیه نیز در آن بنای آموزشی و تجاری احداث نموده است. به دنبال این موضوع ، از سوی طرفین دعاوی به خواسته خلع ید و مطالبه اجرت ‌المثل و اثبات وقفیت مطرح شده است. دادگاه باید در خصوص موضوع چه تصمیمی اتخاذ نماید؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال با توجه به اینکه سند مالکیت به نام بنیاد مستضعفان می‌باشد، طبق مقررات دارای مالکیت رسمی است و حق طرح دعوی خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل را دارد؛ مگر اینکه حوزه علمیه نقل و انتقال یا تحقق وقف با رعایت تشریفات قانونی را اثبات نماید و برای احراز و اثبات وقف امام جمعه، باید ماهیت واگذاری ملک به دفتر امام جمعه را به اثبات برساند که در این صورت بنیاد نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

نظر اکثریت

1. با توجه به اینکه ملک به نام بنیاد مستضعفان دارای سند مالکیت بوده است و سند همچنان به نام بنیاد است دادخواست تقدیمی از سوی بنیاد مبنی بر خلع ید و دادخواست اجرت‌المثل از نظر قانونی صحیح است. همچنین تاخیر در مطالبه، مسقط حق نیست. در مقابل، حوزه علمیه که دادخواست اثبات وقفیت داده است باید اثبات نماید که تشریفات مربوط به وقف رعایت شده است و مالکیت بنیاد بر آن ملک، اسقاط شده است. 
2. با توجه به آیین‌نامه نحوه واگذاری املاک بنیاد مستضعفان، انتقال املاک این نهاد امکان‌ پذیر است ؛ منتها باید تشریفات قانونی مربوط به انتقال ، مانند کارشناسی و قیمت‌ گذاری ، رعایت شود؛ چنانچه قالب انتقال ، مشخص و تشریفات قانونی از جمله مقررات اساسنامه، رعایت شده باشد، دیگر بنیاد نمی‌تواند ادعایی مبنی بر مالکیت داشته باشد. بنابراین امکان خلع ید و صدور حکم به مطالبه اجرت‌المثل با فرض عدم رعایت تشریفات قانونی وجود دارد و موضوع مشمول مرور زمان نخواهد شد.

نظر اقلیت

1. واگذاری به دفتر امام جمعه شهرستان به‌ عنوان شخص حقوقی ، صحیح است ؛ یعنی اگر اثبات شود که انتقال از بنیاد به دفتر امام جمعه شهرستان بر اساس قوانین و مقررات زمان انتقال، به نحو صحیح صورت گرفته است، این نهاد نیز به موجب قانون می‌تواند آن را وقف نماید؛ زیرا این اموال ، مصداق اموال عمومی موضوع اصل 45 قانون اساسی نیست ، که قابل وقف نباشد.
   
2. با استنباط از ماده 120 قانون مدنی می‌توان گفت: از آنجایی که بنیاد در طی مدت زمان طولانی، متعرض حضور و تصرف اشخاص دیگر در ملک نشده است، امکان صدور حکم به پرداخت اجرت‌المثل وجود ندارد؛ در واقع عدم مطالبه اجرت‌المثل از سوی بنیاد برای سالیان متمادی، دلالت بر عدم استحقاق دارد.