مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر شامل قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مدنی است،برهمین اساس قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که علیرغم انقضای مدت،روابط قراردادی به حکم قانون کماکان باقی مانده و قانون حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر قائل شده است،از شمول دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خارج است.تنها حالت امکان مطالبه در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 اثبات حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک در موارد پیش بینی شده در قانون است.که در این حالت با اثبات دعوی و درفرض انجام تعهدات موجر(پرداخت حق کسب یا پیشه در موارد قانونی) ادامه تصرفات مستاجر خلاف قانون و مشمول طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف قرار خواهد گرفت.که با طرح دعوی مذکور دادگاه با احراز شرایط طرح دعوی با ارجاع به کارشناسی و قطعیت آن اقدام به صدور حکم علیه مستاجر وفق نظریه کارشناسی می نماید.

شرایط طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر و نحوی رسیدگی

1.انقضای مدت قرارداد

2.عدم اذن موجرجهت ادامه تصرفات مستاجر

3.طرح دعوی از سوی مالک رسمی ملک یا ورثه وی 

نکات کاربردی

1.مستنبط ازماده 320 قانون مدنی چنانچه علیرغم انقضای مدت اجاره مالک اذن در تصرف و بهره مندی از منافع را به مستاجر داده باشد،تنها در فرض استفاده مستاجرازمنافع ملک حق دریافت اجرت المثل ایام تصرف را خواهد داشت.ولی درفرض عدم اذن موجر،مستاجردرهرصورت مسئولیت پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را برعهده دارد.ولو اینکه استفاده ای ننموده باشد.

2.درصورتی که شخص ثالثی پرداخت اجاره بها را تعهد نموده باشد،نسبت به اجرت المثل تعهدی ندارد.

3.اگرموجرمدتها تخلیه مستاجر را نخواهد یا نسبت به دریافت اجرت المثل به میزان اجاره بها عمل نماید،ممکن است در صورت ایجاد اختلاف،ازمنظر مرجع رسیدگی به معنای رضایت ضمنی وی به ادامه تصرفات مستاجرتلقی گردد.

شرط پرداخت اجرت المثل به میزان اجاره بها 

درغالب قراردادهای اجاره، بندی با این عبارت (پرداخت اجرت المثل با انقضای مدت به میزان اجاره بها) خواهد بود لحاظ می گردد.توضیح اینکه اجرای این بند منوط به آن است که رضایت موجر به ادامه تصرفات مستاجرباقی باشد.درغیراینصورت اجرت المثل ازتاریخ اعلام عدم رضایت براساس قیمت املاک مشابه که چه بسا بالاتر باشد محاسبه خواهد شد.

 

نحوی محاسبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

دادگاه با احراز شرایط طرح دعوا واستحقاق موجربا ارجاع موضوع به کارشناسی دستورتعیین مبلغ اجرت المثل ایام تصرف را ازتاریخ مطالبه مالک (ابلاغ اظهارنامه) یا تقدیم دادخواست صادر می نماید.که کارشناس براساس مساحت و موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه نسبت به اعلام نظرکارشناسی خود اقدام می نماید.که نظریه صادره با ابلاغ به طرفین ظرف 7 روزازتاریخ ابلاغ با ارائه دلیل قابل اعتراض جهت ارجاع به هیات های 3 یا 5 نفره به ترتیب خواهد بود.که غالبا محاکم با ارجاع به هیات های 3 نفره و اعلام نظراین هیات اقدام به صدورحکم می نمایند.

ذی نفع درطرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف صرفا از مالک رسمی ملک براساس ضوابط اعلامی در ماده 22 قانون ثبت پذیرفته می گردد.درغیراینصورت با توجه به عدم ذی نقع بودن خواهان مرجع رسیدگی کننده اقدام به صدور قرار رد دعوا براساس مقررات قانون آئین دادرسی مدنی می نماید.

طرفین دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

موجر یا ورثه وی بعنوان خواهان و مستاجر به عنوان خوانده درستون دادخواست تصریح می گردند.

مرجع صالح جهت طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

با عنایت به اینکه مبلغ اجرت المثل ایام تصرف درزمان تقدیم دادخواست مشخص نیست،که درخواست تعیین آن با ارجاع به کارشناسی درخواست می گردد.لذا درجهت ثبت دادخواست،نحوه تقویم خواسته مرجع صالح به رسیدگی را تعیین می نماید،با این توضیح که با مقوم کردن خواسته بر210.000.000 ریال دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت ذاتی جهت رسیدگی را دارا خواهد بود.ولی با تقویم به کمترازمبلغ مذکورشورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

ازحیث صلاحیت محلی شورا یا دادگاه صالح در محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را دارا خواهند بود.

نحوه ی اجرای حکم مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

پس از قطعیت حکم و عدم پرداخت مبلغ محکوم به از سوی مستاجر،بنا به درخواست موجر اجرائیه علیه مستاجرصادرمی گردد و مستاجر موظف خواهد بود،ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم عمل نماید.

درغیراینصورت بنا به درخواست موجر پرونده اجرائی تشکیل و به واحد اجرای احکام ارسال می گردد.واحد اجرای احکام براساس اموال معرفی شده از سوی موجر یا با اخذ استعلامات مقتضی از بانک های مربوطه،پلیس راهور،اداره ثبت نسبت به شناسایی و توقیف اموال مستاجر و فروش آنها از طریق مزایده جهت پرداخت مبلغ محکوم به و هزینه های اجرائی اقدام می نماید.ولی در صورت عدم شناسایی اموال،موجر میتواند نسبت به ممنوع الخروج نمودن مستاجر و اخذ برگ جلب سیار وی با رعایت مقررات قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی اقدام نماید.

چنانچه پس از انقضای مدت اجاره و یا صدور دستور تخلیه موجر از پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه خودداری نماید، آیا مستحق اجرت المثل است؟

به نظر میرسد اگر مستأجر از حق حبس خویش استفاده کرده باشد، موجر نمی تواند تقاضای اجرت المثل نماید

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱۲ مقرر داشته ” باتوجه به اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که تخلیه عین مستأجره را منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی دانسته اسـت کـه وفـق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است.

 در صورتی که طرفین قرارداد مطابق قانون یاد شده عقد اجاره را منعقد نموده باشند و برخلاف ماده ۴ قانون نیز توافق نکرده باشند، مستاجر می تواند تا اخذ ودیعه، سند و یا وجه از موجر، از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه نخواهد بود.” لازم به توضیح است معمولاً ادامه تصرف با توافق ضمنی طرفین انجام میشود.

در خصوص اجرت المثل، زمانی که ودیعه ناچیز بوده یا در اصطلاح عرف، رهن کامل نباشد قابل انتقاد به نظر میرسد، زیرا باعث میشود مستاجر با مبلغ ودیعه کم در ملک تصرف پیدا نماید .

بنابراین ،جهت اینکه انصاف و عدالت رعایت شود نزدیک به صواب آن است که موضوع به کارشناسی ارجاع شده تا با ملحوظ نظر قرار دادن میزان ودیعه ای که نزد موجر است اجرت المثل ایام تصرف مستأجر محاسبه گردد.

خاطرنشان میسازد در مواقعی که مستأجر ملک را تخلیه و استفاده ای از آن نمی کند و صرفاً به دلیل حق حبس خویش، تحویل کلید منزل را منوط به بازپرداخت اجاره بها میکند، هیچ اجرت المثلی نباید بپردازد. زیرا مؤجر برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و و مستأجر سال ۷۶ مکلف بوده مبلغ ودیعه را در موعد مقرر مسترد کند.

آیا مطالبه اجرت المثل مورد اجاره با خسارت وجه التزام روزانه یا ماهانه قابل جمع است؟

این دو خسارت با یکدیگر قابل جمع نیستند، زیرا طرفین هنگام تنظیم قرارداد میزان خسارت را براساس ارادۀ خود پیشبینی و نسبت به آن توافق کرده اند و این خسارت را جایگزین اجرت المثل نموده اند، حتی اگر وجه التزام کمتر از اجرت المثل باشد، چراکه موجر با قبول این شرط حق مطالبه رقم بیشتر را از خود سلب و ساقط کرده است.

تکلیف بنا و درختانی که در ملک ساخته یا کاشته میشود چیست؟

 به دلالت ماده ۵۰۴ قانون مدنی هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمیتواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند ،موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

 همچنین به موجب ماده ۵۰۳ قانون مدنی، هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند، هر یک از موجر یا مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قلع نماید؛ در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود، بر عهده مستأجر است.

بنابراین نتیجتاً به طور خلاصه میتوان گفت

• اگر احداث بنا یا کاشت درخت با اجازه موجر باشد، حتی پس از انقضای مدت اجاره نه تنها موجر نمی تواند تخریب یا ازالهٔ آن را بخواهد بلکه در صورت پس گرفتن ملک باید اجرت المثل بنا یا درخت را به صورت ماهانه یا سالانه به مستأجر بپردازد، مگر اینکه به نحو دیگری توافق شود .(در صورت اختلاف بین موجر و مستأجر در انتخاب تصرف یا اجرت المثل، نظر مستأجر (مالک بنا یا اشجار) مقدم است. بنابراین، اگر مستأجر تمایل به ادامه تصرف داشته باشد ،موجر نمیتواند تخلیه مستأجر را بخواهد و صرفاً می تواند اجرت المثل زمین را مطالبه کند
• اگر احداث بنا یا کاشت درخت بدون اجازه موجر باشد ،هم موجر و هم مستأجر می توانند قلع و قمع آن را از دادگاه بخواهند، مگر اینکه طور دیگری توافق نمایند.

نکته ۱ :حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی به این دلیل است که بنا و درخت پس از پایان مدت اجاره ، مدتها باقی میماند و اذن در ایجاد آن نیز با ملاحظه همین اقتضا دوام داده شده و موجر را به این جهت پایبند می کند چنین اذنی فقط ایجاد اباحه نمیکند، بلکه به مستأجر حق داشتن بنا یا درخت بر روی زمین میدهد.

نکته ۲ :حکم مادۀ ۵۰۴ با مقرره ماده ۵۴۰( دربارۀ عقد مزارعه) متفاوت است و قانون گذار نسبت به دو نهاد تقریباً مشابه دو حکم متعارض و متضاد پیش بینی نموده است.

نکته 3: اگر در اجاره نامه درباره احداث بنا صحبتی نشده باشد ،اما عرف اجاره عین مستأجره را براساس مقتضای آن بدون ساخت و ساز در آن بی معنا بداند ،این مسئله در حکم اجازه موجر برای احداث بنا است. مگر اینکه خلاف آن تصریح شود. (مستفاد از مواد  ۲۲۳ و۳۶۵ و ۳۷۵ قانون مدنی و تکمیلی بودن مقرره ماده ۵۰۴)

دعوای مطالبه اجرت المثل بعد از انقضاء مدت اجاره

 آیا بعد از انقضاء مدت اجاره ، موجر می‌تواند دادخواست مطالبه اجرت المثل را مطرح نماید یا خیر؟ در این خصوص به نمونه آرایی به شرح ذیل اشاره می‌ گردد.

در صورتی که تصرف مستاجر پس از اتمام مدت اجاره ادامه یافته و موجر علاوه بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، تعدیل اجاره بها در آینده را نیز مطالبه کند، این امر به معنای رضایت وی به ادامه رابطه استیجاری است. بنابراین، در این فرض، وی تنها مستحق دریافت اجرت المثل معادل اجرت المسمی است و تعیین اجرت المثل بیش از این مبلغ از باب ضمان قهری توجیه قانونی ندارد.