دعوای تایید اخذ به شفعه

دعوای تایید اخذ به شفعه در مقام اعمال حق شفعه انجام می شود، در فرضی مطرح می شود، که مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصۀ خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، در این حالت، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که خریدار داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند، این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. 

بر همین اساس ، خواهان ابتدائا باید با پرداخت ثمن معامله در صندوق دادگستری و ارسال اظهارنامه مبنی بر اعلام قصد خود به خریدار حق شفعه را اعمال نماید. در صورت عدم موافقت خریدار یا عدم پاسخگویی ، می تواند نسبت به طرح دعوای دعوای تأیید اخذ به شفعه در دادگاه اقدام نماید.

مستندات قانونی مرتبط با طرح دعوای تایید اخذ به شفعه 

1. مواد ۷۵۹ و ۸۰۸ الی ۸۲۴ قانون مدنی
2. قاعدة تسلیط حکومت دارد؛ قاعده فقهی لاضرر و لاضرار ( دفع ضرر از شریک ) که بر قاعده ی تسلیط حکومت دارد.
3. اصل بقای حق شفعه ( اصل استصحاب )

هزینه دادرسی دعوای تایید اخذ به شفعه 

دعوای تأیید اخذ به شفعه دعوای مالی مربوط به اموال غیر منقول بوده که هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

ارکان و شرایط طرح دعوای تایید اخذ به شفعه 

1. وجود مال غیر منقول
2. مشاع بودن ملک فقط بین دو نفر و نه بیشتر
3. قابلیت تقسیم داشتن ملک
4. انتقال سهم یکی از شرکا فقط از طریق بیع به شخص ثالث ( نه عقد دیگر)
5. پرداخت ثمن معامله به خریدار یا حساب دادگستری و ارسال اظهارنامه برای خریدار ( و حتی المقدور فروشنده ) مبنی بر اعلام قصد خود به اخذ به شفعه قبل از تقدیم دادخواست.
6. فوریت در اعلام اراده خود مبنی بر اجرای حق و اخذ به شفعه در مهلت عرفی

نحوه طرح دعوای تایید اخذ به شفعه 

خواهان ابتدائا باید قبلاً با پرداخت ثمن معامله در صندوق دادگستری و ارسال اظهارنامه مبنی بر اعلام قصد خود به خریدار حق شفعه را اعمال نماید. 

در دعوای تأیید اخذ به شفعه ، شفیع صرفاً از دادگاه می خواهد که نفوذ و اعتبار انشاء تملک از سوی وی را اعلام کند و دادگاه فقط درستی و نفوذ اخذ به شفعه را تأیید می کند. بنابراین حکم دادگاه جنبۀ اعلامی دارد ، نه تأسیسی. 

تاریخ ارسال اظهار نامه پس از تودیع وجه به صندوق دادگستری، زمان اجرای حق شفعه است و ملاک عمل برای فوری یا غیر فوری بودن اجرای حق قرار می گیرد و نه تاریخ تقدیم دادخواست تایید اخذ به شفعه . 

بنابراین چه بسا شفیع ، قبلاً حق خود را اعمال کرده باشد، اما پس از چندی اقامه دعوا کند. لذا هیچ اشکال قانونی آن مترتب نیست. بنابراین پرداخت ثمن شرط اخذ به شفعه و تملک است و نه ایجاد یا پیدایش حق شفعه است و شفیع نمی تواند بدون پرداخت ثمن اخذ به شفعه نماید، زیرا پرداخت ثمن براساس مدلول ماده ۸۰۸ قانون مدنی شرط اخذ به شفعه و اجرای آن است.

خاطر نشان می سازد ناتوانی و عدم قدرت بــر پرداخت ثمن معامله توسط شفیع عذر موجه به شمار نمی آید.

منظور از قابل تقسیم بودن ملک چیست؟ آیا اخذ به شفعه فقط در خصوص زمین مال غیر منقول قابل تجزیه مصداق دارد؟

در این رابطه اختلاف نظر وجود دارد. 

غالب حقوقدانان و رویه قضایی معتقدند، مراد از قابلیت تقسیم داشتن قابل افراز بودن ملک است. بنابراین اگر زمینی با طرح درخواست افراز ملک مشاع در اداره ثبت قابل افراز نباشد و یا گواهی افراز از اداره ثبت ، ضمیمه دادخواست نگردد، اخذ به شفعه منتفی است.

در مقابل گروه دیگری معتقدند، مراد از قابلیت تقسیم ملک مشاع این نیست، که مال از طریق افراز قابل تقسیم باشد، بلکه مراد این است که از تقسیم ضرری ایجاد نشود، به همین دلیل است که برخی از فقها بعد از حکم به عدم جریان شفعه در راه و نهر و امثال آن گفته اند اگر بعد از تقسیم نهر و طریق و حمام و چاه ضرری ایجاد نشود شفعه ثابت است .این دیدگاه به خوبی نشان می دهد که برخلاف آنچه بین حقوقدانان و رویه قضایی ما شایع شده ، برای جریان شفعه قابلیت افراز ملک شرط نیست؛ بلکه حتی اگر قابل تقسیم بودن را لازم بدانیم امکان تقسیم به تعدیل و یا رد نیز سبب ایجاد شفعه می شود. 

آیا شریک باید کل سهم خود را به ثالث بفروشد تا برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد شود؟

حتی اگر شریک قسمتی از سهم خود را به دیگری بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.

اثراخذ به شفعه نسبت به  معامله خریدار با شخص ثالث و ایادی دیگر چیست ؟ 

براساس ماده ۸۱۶ قانون مدنی، اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از اعمال حق شفعه و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید.

اگر خریدار ملک را به دیگری فروخته باشد، آیا شفیع باید علاوه بر خواسته تأیید اخذ به شفعه ابطال معامله دوم را هم بخواهد؟ 

غالب حقوقدانان و رویه قضایی معتقدند، دعوی اخذ به شفعه به خودی خود مستلزم درخواست ابطال معامله خریدار نمی باشد. زیرا این معامله در برابر شفیع قابل استناد نیست. مانند معامله به قصد فرار از دین در برابر طلبکاران، به همین جهت انتقال سهم خریدار به دیگران مانع اخذ به شفعه نمی شود. ابطال معامله معارض از آثار اخذ به شفعه است ، پس باید نخست تملک به شفعه تحقق یابد،  تا بتوان اعلام بطلان معامله خریدار را از دادگاه خواست.

منتها برای اینکه شفیع بتواند، سند مالکیت به نام خود بگیرد و متعاقبا با طرح دعوای خلع ید ، نسبت به رفع تصرف ایادی بعدی اقدام نماید، ناچار است اعلام بطلان معامله او را نیز از دادگاه بخواهد.

 این خواسته ها ممکن است، در دادخواست اخذ به شفعه عنوان شود یا در دعوای جداگانه ،  لیکن در هر حال خواسته جداگانه ای است که درعین ارتباط کامل با اخذ به شفعه ، مقدمۀ رسیدگی به آن نیست. که ابتدا باید به شفعه رسیدگی شود و پس از آن آثار اخذ به شفعه در معامله معارض اعمال گردد .

چنانچه شریک ( خواهان ) از میزان دقیق قیمت ثمن معامله مطلع نباشد ، به چه صورت می تواند نسبت به اعمال حق شفعه و طرح دعوای تایید اخذ به شفعه اقدام نماید؟

 به نظر می رسد حداقل قیمت حدودی را باید در صندوق دادگستری تودیع نماید و جهل به میزان ثمن و عدم پرداخت دقیق ثمن باعث نمی شود حق وی از بین برود. ولی ملکف است، پس از آگاهی از میزان دقیق ثمن ن،سبت به پرداخت آن اقدام کند.

شریک با اعمال حق شفعه از چه تاریخی مالکیت ملک متعلق به وی است ؟

پرداخت ثمن و اعلان اراده باعث تملک قهری شفیع می شود، بدون انجام عمل حقوقی دیگر، لذا استقرار مالکیت وی از این تاریخ است و نه تاریخ تقدیم دادخواست یا صدور حکم قطعي. البته سبب اراده است که تملک قهری ایجاد میکند

شفیع جهت اعمال حق شفعه چه مبلغی را باید به خریدار بدهد؟ ثمن قراردادی یا قیمت واقعی ؟ 

ماده ۸۰۸ قانون مدنی در این باره صراحت لازم را دارد، بنابراین میزان ثمن پرداختی ثمنی است که خریدار به فروشنده داده است . هرچند در زمان اعمال حق شفعه افزایش قیمت داشته باشد. لازم به توضیح است، حتی اگر ثمن معامله مبلغی غیر واقعی و گزاف هم باشد، شفیع برای اعمال حق شفعه باید تمام آن را به خریدار پرداخت نماید.

ملاک فوری بودن ارسال اظهار نامه یا اعلان قصد اخذ به شفعه است یا زمان تقدیم داد خواست؟

خواهان باید شرایط ایجاد حق و اجرای بهنگام آن را در دادگاه ثابت کند. پس باید دلیل مالکیت خود و اشاعه آن با سهم فروخته شده و سند بیع و دلیل اخذ به شفعه و اعلام و تاریخ آن را به دادگاه بدهد. از پیوستهای مهم دیگر دادخواست ، باید از دلیل پرداخت یا ایداع ثمن نام برد. مرسوم است که شفیع ثمن را به صندوق دادگاه می سپارد و قبض ایداع را همراه با اظهار نامه رسمی مربوط به اخذ به شفعه برای ابلاغ به خریدار می فرستد و این برگها را به عنوان مستند به دادخواست ضمیمه می کند.

بنابراین همانگونه که بیان شد، تاریخ ارسال اظهار نامه پس از تودیع وجه ، زمان اجرای حق است و ملاک عمل برای فوری یا غیر فوری بودن اجرای حق قرار می گیرد نه تاریخ تقدیم دادخواست. چه بسا شفیع ، قبلاً حق خود را اعمال کرده باشد، اما پس از چندی اقامه دعوا کند. لذا هیچ اشکال قانونی آن مترتب نیست. 

زیرا دادگاه صرفاً درستی و نفوذ اخذ به شفعه را تأیید می کند و رأی دادگاه جنبه اعلامی دارد نه تأسیسی بنابراین پرداخت ثمن شرط اخذ به شفعه و تملک است نه ایجاد یا پیدایش حق شفعه.

اگر پرداخت ثمن معامله به اقساط باشد آیا شفیع باید ثمن را نقداً به خریدار بپردازد یا زمان سررسید؟

این موضوع در فقه و نیز بین حقوق دانان اختلافی است.

نظر اول : شفیع اختیار دارد یا فوراً اخذ به شفعه کند و ثمن را نیز فوراً بپردازد و یا آنکه بعد از انقضای اجل ، اخذ به شفعه کرده و ثمن را در زمان سررسید پرداخت نماید. ( یعنی نمی تواند فوری اخذ به شفعه کند، ولی ثمن را در زمان فرا رسیدن اجل بپردازد).

البته مخالفین معتقدند، این نتیجه با اطلاق ماده ۸۲۱ قانون مدنی مخالف است،اما با این وجود راه حلی است عادلانه ، در جمع دو حق که شایسته بود، قانون گذار بدان توجه کند و پیشینه بحث را در فقه از یاد نبرد .

نظر دوم : اکثریت فقها اعتقاد دارند اخذ به شفعه فوری است و این مسئله اقتضای آن را دارد ، حتی در مواقعی که ثمن مؤجل یا اقساط است شفیع آن را نقداً به خریدار بپردازد تا شرایط اعمال حق شفعه فراهم گردد.

نظر سوم: این گروه معتقدند، شفیع علاوه بر اختیاراتی که حسب نظر اول دارد می تواند فوراً اخذ به شفعه نماید، اما ثمن را در زمان سررسید بپردازد. زیرا اگر تأخیر در اعمال حق مستند به غرض عقلایی و عذر موجهی باشد سبب سقوط شفعه نمی شود. 

بر فرض اعمال حق شفعه و عدم تخلیه ملک توسط خریدار تکلیف چیست؟

 اجرای آثار حکم نیازمند طرح دعوای جداگانه یا همزمان با طرح دعوای تأیید اخذ به شفعه است. بنابراین خواهان می تواند توأمان خواسته الزام فروشنده یا خریدار حسب مورد هر کدام که ملک به نام وی است را به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بخواهد و نیز اگر ملک در تصرف خریدار است و ملک هنوز رسماً به نام وی نشده به نظر می رسد با توجه به مالکیت مشاعی خواهان نسبت به ملک می تواند حتی همزمان دعوای خلع ید نیز طرح نماید.

آیا اگر فروش ملک از طریق مزایده انجام می شود ، امکان اعمال حق شفعه و طرح دعوای تایید اخذ به شفعه در مرجع قضایی وجود دارد؟ 

 نظر به اینکه معامله ای که از طریق مزایده انجام می شود بیع بوده و احکام بیع بر آن جاری است. حق شفعه با جمع سایر شرایط در آن نیز وجود دارد، مگر اینکه معامله به حکم قانون باشد.

آیا وجود خیار حق فسخ در قرارداد مانع اعمال حق شفعه می شود؟ 

ماده ۸۱۴ قانون مدنی صراحتاً بیان داشته است خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.

در فرضی که دو نفر در منزل مسکونی دو طبقه به طور مشاعی شریک اند وضعیت چگونه است ، آیا با فروش ملک توسط احدی از شرکا برای دیگری حق شفعه ایجاد می شود؟ 

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۳۶۵ مورخ 1397/12/22 دو نظر را بیان نموده است:

نظر اکثریت: با توجه به اینکه حق شفعه خلاف قاعده و اصل تسلیط و امر استثنایی است. در اعمال آن باید به قدر متیقن اکتفا نمود و متیقن از قابل تقسیم بودن، از بین رفتن اشاعه به طور کلی و در تمام اجزای مال غیر منقول است. در مواردی که آپارتمانها از حیث عرصه قابل تقسیم به افراز نیستند، دلیلی بر اعمال این حق وجود ندارد.

نظر اقلیت: در فرض سؤال که دو نفر مالک منزل مسکونی دو طبقه به طور مشاعی می باشند و از نظر مقررات عرصه غیر قابل تقسیم ، ولی اعیان قابل تقسیم است. به نظر می رسد، با عنایت به اینکه در فرض سؤال ، اصولاً منزل مسکونی به فروش می رود و قابل تقسیم نبودن عرصه به لحاظ وجود دو طبقه واحد مسکونی در آن است که این دو طبقه قابل تقسیم (تفکیک ) است در حقیقت زمین موضوعیت خود را در معامله و بالتبع در تقسیم از دست داده است، بنابراین با توجه به مواد ۸۰۸ و ۸۰۹ قانون مدنی و قیاس اولویت ماده ۸۱۰ قانون یاد شده در فرض سؤال حق شفعه وجود دارد.

 آیا اقاله بیع ابتدایی باعث از بین رفتن حق شفیع می شود؟

قانون در این باره ساکت است، اما در دو فرض می توان به سؤال پاسخ داد. اول آنکه ، آنچه مسلم و غیر اختلافی است، این است که اگر پس از اعمال حق شفعه معامله اقاله شود، هیچ خللی به حق شفیع وارد نمی کند.

 دوم اینکه ، اگر اقاله قبل از اخذ به شفعه باشد، بحث اختلافی است. گروهی از حقوقدانان معتقدند، با اقاله بیع ، بیع حق شفعه ساقط نمی شود  این گروه اعتقاد دارند، حق شفعه قبل از وقوع اقاله و به موازات بیع و اقاله پس از بیع پدید آمده است. در مقابل گروهی نظری مخالف دارند، ایشان معتقدند، زوال حق شفعه در اثر اقاله بین فروشنده و خریدار قوی تر و منطقی تر است، زیرا مبنای شفعه دفع ضرر است و این ضرر در صورتی باقی است که ملک در مالکیت خریدا باقی بماند.

مرجع صالح جهت طرح دعوای تایید اخذ به شفعه کجاست ؟ 

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ، با توجه به غیر منقول بون مال ، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.